Potrivit art. 1895 din Codul civil, condiţiile uzucapiunii de 10 până la 20 de ani sunt: posesia să se întemeieze pe un just titlu şi să fie de bună-credinţă.
Justul titlu este definit de art. 1897 din Codul civil ca fiind orice act translativ de proprietate, care provine de la altcineva decât adevăratul proprietar.
Un titlu nul – adică lovit de nulitate absolută – nu poate servi ca bază a uzucapiunii (art. 1897 alin. 2 din Codul civil).
Astfel, nu poate fi invocat drept just titlu un înscris sub semnătură privată încheiat înaintea abrogării Legii nr. 58/1974 şi Decretului nr. 144/1958; înscrisul nu este susceptibil de a transmite dreptul de proprietate.
Art. 30 din Legea nr. 58/1974 interzicea înstrăinările de terenuri prin acte între vii.
în acelaşi timp, pentru înstrăinarea construcţiilor era necesară forma autentică ad validitatem, potrivit Decretului nr. 144/1958.
(Decizia nr. 1377 din 9 mai 2001 – Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamanţii T.l. şi T.E. au chemat în judecată pe pârâţii G.B. şi P.M.B., solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate că prin prescripţie achizitivă şi bună-credinţă au dobândit proprietatea asupra imobilului situat în Bucureşti, compus din teren în suprafaţă de 175 mp şi casă.
S-a arătat, în motivarea cererii, că în iulie 1979 reclamanţii au cumpărat prin înscris sub semnătură privată, de la numitul G.B., imobilul menţionat şi că de atunci până în prezent l-au posedat continuu.
Proprietatea a fost astfel dobândită cu bună-credinţă şi printr-o justă cauză.
Prin Sentinţa civilă nr. 6185 din 3.04.2000, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins acţiunea formulată ca neîntemeiată, reţinând că înscrisul depus de reclamanţi la dosar nu îndeplineşte condiţiile prevăzute de Codul civil, pentru a fi apreciat ca just titlu, nefiind susceptibil de a transmite dreptul de proprietate.
Apelul declarat împotriva acestei sentinţe de către reclamanţi a fost respins ca nefondat, prin Decizia civilă nr. 2785 din 20.09.2000 a Tribunalului Bucureşti -Secţia a lll-a civilă.
Tribunalul a apreciat că în cauză nu sunt întrunite cerinţele art. 1895 şi 1896 din Codul civil, care reglementează prescripţia achizitivă de scurtă durată (de 10 -20 ani), întrucât, pe lângă exercitarea posesiei utile, mai sunt necesare alte două condiţii – existenţa bunei-credinţe şi a unei juste cauze.
Or, sub regimul legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii nu se putea face decât prin act autentic şi pe baza autorizaţiei emise de organul administrativ competent, condiţii cerute ad validitatem.
Pe de altă parte, un titlu nul nu poate servi drept justă cauză prescripţiei de 10 – 20 de ani.
în consecinţă, constatându-se că nu s-a făcut dovada justului titlu, s-a apreciat că nu a intervenit prescripţia achizitivă de scurtă durată şi că apelul este nefondat.
împotriva acestei decizii au declarat recurs apelanţii-reclamanţi, invocând motivele de casare prevăzute de art. 304 pct. 9 şi 8 din Codul de procedură civilă, în prezentarea cărora au arătat următoarele:
– Instanţa de apel a reţinut în motivarea deciziei nulitatea precontractului de vânzare-cumpărare, fără să pună în discuţia părţilor acest aspect, ceea ce reprezintă o încălcare esenţială a legii (art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă);
– Instanţele au interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii (art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă), respectiv “precontractul de cumpărare a imobilului”.
Astfel, acest act, chiar încheiat sub imperiul Legii nr. 58/1974, nu putea fi apreciat ca nul, deoarece nu privea numai terenul, ci şi construcţia de pe el, or, aceasta putea face obiect al înstrăinării.
în al doilea rând, Legea nr. 58/1974 nu a scos din circuitul civil terenurile, ci doar le-a impus unor restricţii severe, fiind posibilă, de exemplu, transmiterea lor pe calea moştenirii legale.
în ce priveşte antecontractul de vânzare-cumpărare, trebuia observat că, în situaţia în care s-a procedat la predarea terenului, iar până la abrogarea Legii nr. 58/1974 nu s-a constatat nulitatea promisiunii, ulterior abrogării actului normativ menţionat, nulitatea a fost asanată prin dispariţia cauzei care a determinat-o.
De asemenea, împrejurarea reţinută de prima instanţă că trebuia să se facă dovada valabilităţii titlului autorului reclamanţilor, în sensul că era susceptibil de a transmite proprietatea, este greşită, deoarece justul titlu presupune tocmai că înstrăinarea este făcută de un non dominus.
Recursul este nefondat.
Invocând dobândirea proprietăţii prin uzucapiune, reclamanţii au făcut referire la prescripţia achizitivă de scurtă durată, care presupune, pe lângă exercitarea unei posesii utile, şi existenţa justului titlu, precum şi buna-credinţă.
în acest cadru procesual, instanţele au avut de analizat dacă înscrisul prezentat de reclamanţi îndeplineşte condiţiile pentru a fi considerat just titlu, în accepţiunea art. 1897 din Codul civil.
Recurenţii susţin că instanţa de apel, constatând că este vorba despre un titlu nul care nu poate servi drept bază prescripţiei de 10 până la 20 ani (art. 1897 din Codul civil), nu s-a pronunţat asupra unui aspect pe care trebuia să-l pună în discuţia părţilor şi a omis să o facă, dar de fapt instanţa a analizat, prin prisma dispoziţiilor legale invocate chiar de reclamanţi, eficienţa înscrisului prezentat şi valabilitatea acestuia ca just titlu.
De aceea, aspectul de nelegalitate invocat, respectiv faptul că nu s-a pus în discuţia părţilor ceea ce urma să se reţină în considerentele deciziei, în argumentarea soluţiei instanţei, nu poate fi primit, iar motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 din este neîntemeiat.
Referitor la interpretarea actului juridic dedus judecăţii (art. 304 pct. 8), respectiv a antecontractului de vânzare-cumpărare, critica este, de asemenea, nefondată.
întemeindu-şi pretenţia de dobândire a dreptului de proprietate pe dispoziţiile referitoare la prescripţia de scurtă durată, reclamanţii au depus ca just titlu un înscris sub semnătură privată, încheiat la 29.07.1979, cu numitul G.B.
Potrivit acestui înscris, părţile au convenit asupra vânzării-cumpărării imobilului – teren şi casă – din Bucureşti.
Faţă de împrejurarea că la momentul intervenirii convenţiei era în vigoare Legea nr. 58/1974, care, prin art. 30, interzicea înstrăinările de terenuri prin acte între vii, în mod corect instanţa a apreciat că aceasta nu poate avea valoarea unui act translativ de proprietate. De asemenea, faţă de dispoziţia de indisponibilizare a terenurilor (scoaterea acestora din circuitul civil, în ce priveşte transmisiunile prin acte între vii), s-a apreciat în mod corect asupra nulităţii actului.
Nu poate fi primită susţinerea recurenţilor, potrivit căreia a făcut obiect al înţelegerii şi construcţia, iar pentru aceasta nu există interdicţie de înstrăinare. Terenul şi construcţia de pe acesta reprezintă un tot indivizibil şi, în plus, pentru înstrăinarea construcţiilor era necesară forma autentică ad validitatem (Decretul nr. 144/1958).
Rezultă că înscrisul prezentat de reclamanţi nu întruneşte condiţiile legii (art. 1897 din Codul civil) pentru a fi considerat just titlu – adică un titlu translativ de proprietate, care să provină de la altcineva decât adevăratul proprietar.
în sensul acesta a fost făcută şi aprecierea primei instanţe, când, referindu-se la lipsa de valabilitate a justului titlu, a arătat că nu este susceptibil de a transmite dreptul de proprietate.
Imposibilitatea transmiterii proprietăţii nu se datorează faptului că actul este încheiat cu un non dominus, cum au înţeles şi susţinut recurenţii prin criticile formulate, ci împrejurării că actul nu îndeplineşte condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege pentru a-l face susceptibil să transmită dreptul de proprietate.
în consecinţă, instanţele au interpretat corect înscrisul sub semnătură privată, nerecunoscându-i acestuia eficienţa de just titlu, care să facă posibilă prescripţia achizitivă în condiţiile art. 1895 – 1899 din Codul civil.
Neputându-se reţine nici unul din motivele de casare invocate de recurenţi -art. 304 pct. 8 şi 9 din Codul de procedură civilă -, recursul se apreciază ca nefondat şi va fi respins în consecinţă
