Actiune în evacuare. Contract de închiriere încheiat pe durata nedeterminata. Natura juridica a cererii de chemare în judecata în raport cu dispozitiile art.1436 din Codul civil si ale Legii nr.114/1996.
Potrivit art.1436 alin.2 din Codul civil, proprietarul poate oricând denunta unilateral contractul de închiriere pe durata nedeterminata, eventual anuntând concediul chiriasului. Cererea de chemare în judecata pentru evacuare echivaleaza cu anuntarea concediului. Prevederile Legii nr.114/1996, în vigoare la momentul denuntarii unilaterale, nu deroga sub acest aspect de la prevederile dreptului comun, în materie de locatiune. Efectul imediat al denuntarii unilaterale a contractului de închiriere este încetarea contractului, fara a fi necesar consimtamântul celeilalte parti contractante, prin exceptie de la regula irevocabilitatii unilaterale a contractului. Contractul de închiriere încetând, reclamantul este îndreptatit a solicita evacuarea din locuinta pentru lipsa titlului.
(Decizia nr.793 din 20.10.2004 – Sectia a III-a Civila)
Constata ca prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Buftea sub nr.316/21.11.2002, reclamanta SC “A” SA a solicitat evacuarea pârâtului B.I., împreuna cu familia sa, din spatiul pe care îl ocupa în Case Ferma 2 din comuna Afumati, Sos. Stefanesti.
În motivarea cererii se arata ca, pârâtul ocupa în mod abuziv, fara titlu locativ, spatiul în litigiu, împreuna cu familia sa. Spatiul este încadrat în categoria locuintelor de interventie, conform Legii nr.85/1992, proprietatea reclamantei. Contractul de închiriere a fost încheiat ca accesoriu la contractul individual de munca, iar actualmente pârâtul este pensionar. O cerere cu acelasi obiect a fost admisa anterior, în 1996, fara a fi pusa însa în executare, datorita schimbarilor produse în conducerea reclamantei, aceasta sperând ca pârâtul va parasi locuinta de bunavoie.
În drept au fost invocate prevederile art.969, art.1436, art.1438 si ale Legii nr.85/1992.
Prin sentinta civila nr.967/27.03.2003, cererea a fost admisa, dispunându-se evacuarea pârâtilor B.I. si B.M. din spatiul în litigiu, retinându-se inexistenta unui contract de închiriere, iar locuinta este una de interventie, fiind amplasata vis-a-vis de Ferma de vaci pentru lapte nr.2 Afumati. Aceste locuinte au fost închiriate doar salariatilor, calitate pe care pârâtul a pierdut-o, fiind actualmente pensionar.
Apelul declarat de catre pârâti a fost admis prin decizia civila nr.1917 A/02.10.2003 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a V-a Civila, în dosar nr.2129/2003, sentinta apelata fiind schimbata în tot, cererea fiind respinsa ca neîntemeiata.
Pentru a decide astfel, instanta de apel a retinut ca între parti exista un contract de închiriere, încheiat la data de 14.05.1990, neavând nici p relevanta faptul ca data eliberarii buletinului de identitate al chiriasului este ulterioara, iar reclamanta nu a facut dovada ca spatiul în litigiu este o locuinta de interventie. S-a apreciat ca simplul proces verbal al adunarii generale a actionarilor în care membrii sustin ca locuintele sunt de interventie nu este suficient, în lipsa unei decizii în acest sens luata de organele de conducere, printr-un act administrativ intern. S-a retinut achitarea chiriei, inclusiv pentru luna iunie 2003, fapt ce dovedeste existenta raportului de locatiune.
Recursul declarat de catre reclamanta, în termen legal, a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curti de Casatie si Justitie – Sectia Civila sub nr.9241/A/20.02.2003, fiind ulterior înaintat Curtii de Apel Bucuresti, în temeiul art.II alin.2 din Legea nr.195/2004.
În motivarea recursului sunt invocate prevederile art.304 pct.8 si 9 Cod procedura civila sub aspectul gresitei retineri a aplicabilitatii dispozitiilor art.51 alin.4 din Legea nr.5/1973, în speta fiind aplicabile prevederile Legii nr.114/1996. Locuinta în litigiu a fost construita din fondurile recurentei, iar la momentul încheierii contractului de închiriere (1990) erau aplicabile prevederile art.56 alin.2 din Legea nr.5/1973. Instanta de apel a interpretat gresit actul juridic dedus judecatii, schimbând natura ori întelesul lamurit si vadit neîndoielnic al acestuia, apreciind ca si în prezent locuinta este una de serviciu, iar nu una de interventie. Locuinta a fost declarata de interventie, în baza art.7 din Legea nr.85/1992, fiind destinata cazarii salariatilor a caror prezenta este necesara tot timpul în cadrul fermei. Faptul ca locuinta nu este amplasata în incinta fermei nu prezinta relevanta, iar pe de alta parte, normele sanitar-veterinare interzic acest lucru; locuinta este situata în imediata apropriere a fermei. Or, atât Legea nr.85/1992, cât si Legea nr.114/1996 considera locuinta de interventie locuinta situata în incinta sau în imediata apropiere. Gresit a apreciat instanta de apel lipsa de relevanta a procesului – verbal al adunarii generale a actionarilor, fata de prevederile statuate si ale Legii nr.31/1990. Gresit se retine si plata chiriei, pârâtul nemaiachitând-o din iulie 2002.
Analizând actele si lucrarile dosarului, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea retine caracterul fondat al recursului.
Instanta de apel a procedat la o gresita aplicare si interpretare a prevederilor legale aplicabile în speta, netinând seama de natura si regimul juridic al contractului de închiriere a unei locuinte în aplicarea regulii de drept tempus regit actum, pentru succesiunea legilor civile în timp, în cazul contractelor cu succesiva.
Ceea ce retine în mod temeinic însa, instanta de apel, spre deosebire de instanta de fond, este existenta titlului locativ al pârâtului, respectiv a contractului de închiriere încheiat între parti.
Pârâtul B.I. a fost, înainte de anul 1990, salariatul reclamantei, fapt necontestat de catre parti. Contractul individual de dintre parti a fost desfacut în temeiul art.130 alin.1 lit.h din fostul Cod al muncii, în 1990, fiind emisa Decizia nr.46483/25.05.1990 privind acordarea pensiei pentru pierderea capacitatii de munca, de catre Oficiul de Pensii S.A.I., pe baza cererii din 09.02.1990.
Contractul de închiriere pe durata nedeterminata fiind încheiat dupa ce raporturile de munca dintre parti au încetat, locuinta respectiva nu a fost una de serviciu în ceea ce-l priveste pe pârâtul chirias, acesta neavând calitatea de salariat al reclamantei.
În ce masura partile au avut în vedere, la momentul încheierii contractului de închiriere, prevederile art.51 alin.4 din Legea nr.5/1973, este irelevant, cât timp textul legal nu este inserat în continutul contractului. Cert este însa, faptul ca partile au încheiat contractul de închiriere în conditiile în care pârâtul nu mai era salariat al reclamantei, ci pensionar, si cu privire la aceeasi locuinta pe care, anterior pensionarii, pârâtul o folosise ca locuinta de serviciu, în calitate de salariat, prevederile art.56 alin.2 din Legea nr.5/1973 fiind de asemenea, inaplicabile.
Contractul de închiriere fiind încheiat sub imperiul Legii nr.5/1973, prevederile acesteia guverneaza conditiile de validitate ale contractului si executarea prestatiilor reciproce sub durata cât aceasta lege a fost în vigoare.
În speta însa, nu este pusa în discutie valabilitatea contractului de închiriere si nici modul de executare/neexecutare a prestatiilor pe durata cât Legea nr.5/1973 a fost în vigoare. Simpla invocare de catre reclamanta, în fata instantei de apel a unor nereguli tinând de completarea mentiunilor din contract si data încheierii acestuia de asemenea, mentionata în contract, nu prezinta relevanta sub aspectul conditiilor de fond si forma pentru valabilitatea contractului de închiriere ce sunt cercetate de catre instanta civila în cadrul litigiului de fata, ci, asa cum în mod temeinic a apreciat si instanta de apel, pune problema eventualelor elemente constitutive ale unei infractiuni de fals pentru cercetarea careia reclamanta nu a efectuat demersurile necesare.
În speta se pune problema regimului juridic al contractului de închiriere dupa abrogarea expresa a Legii nr.5/1973, prin intrarea în vigoare a Legii nr.114/1996, precum si fata de prevederile Legii nr.85/1992 raportat la actul decizional al reclamantei de a califica locuinta în litigiu ca fiind una de interventie.
Fiecare dintre prestatiile succesive executate de parti în cadrul contractului de închiriere, precum si încetarea contractului sunt guvernate de reglementarile în vigoare la momentul executarii/încetarii, data fiind natura si esenta contractului de închiriere, obligatiile reciproce executându-se succesiv. Astfel, daca încheierea unui contract cu executare succesiva este guvernata de o lege, efectele, respectiv executarea prestatiilor succesive, precum si încetarea pot fi guvernate de o alta lege; în toate cazurile este însa, vorba despre legea în vigoare la fiecare dintre aceste momente.
Fiind vorba despre o locuinta construita din fondurile recurentei – reclamante, privatizata în urma reorganizarii ca societate comerciala a fostei întreprinderi de stat, recurenta – reclamanta, în calitate de proprietar, poate decide asupra destinatiei imobilelor proprietatea sa, inclusiv sub aspectul transformarii unor locuinte, din locuinte de serviciu în locuinte de interventie.
Întrucât locuinta în litigiu se afla situata în imediata apropiere a fermei, asa cum în mod temeinic a retinut instanta de fond, aceasta întruneste conditiile pentru a fi considerata locuinta de interventie si calificata ca atare prin actul decizional al organelor de conducere ale recurentei.
Instanta de apel a apreciat gresit natura juridica a procesului-verbal al adunarii generale a actionarilor recurentei – reclamante. Potrivit Statutului recurentei art.12 si Legii nr.31/1990 republicata (art. ), Adunarea Generala a actionarilor este organul colectiv de conducere al recurentei – reclamante, prin care se manifesta vointa sociala. Instanta de apel a avut în vedere doar organul executiv-administrativ care pune în executare vointa sociala, respectiv reprezentantul legal al societatii care încheie actele juridice în numele societatii si care emite actele administrative interne de punere în executare a hotarârilor organului colectiv de conducere care este adunarea generala a actionarilor.
Prin urmare, calificarea fostelor locuinte de serviciu ca locuinte de interventie, în 1994 a fost atributul exclusiv al adunarii generale a actionarilor, neavând nici o relevanta neemiterea si a unui act decizional de catre reprezentantul legal al societatii care sa constate hotarârea adunarii generale. Mai mult, aceasta calificare a avut doar un caracter formal, întrucât, fiind situata în imediata apropiere a fermei, locuinta îndeplinea de plano conditiile unei locuinte de interventie în sensul art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992, în vigoare la acea data.
Calificarea data locuintei ocupata de catre pârâsi nu reprezinta însa, nici o importanta în speta, ambele instante apreciind netemeinic relevanta considerarii locuintei ocupate ca locuinta de interventie. Aceasta calificare ar fi fost relevanta daca pârâtul ar fi depus cerere de cumparare, conform Legii nr.85/1992.
Contractul de închiriere fiind încheiat pe durata nedeterminata, cu privire la încetarea acestuia sunt aplicabile prevederile de drept comun în materie locativa cu privire la denuntarea unilaterala.
Potrivit art.1436 alin.2 Cod civil, proprietarul poate oricând denunta unilateral contractul de închiriere încheiat pe durata nedeterminata, anuntând concediul chiriasului. Cererea de chemare în judecata pentru evacuare echivaleaza cu anuntarea concediului. Prevederile Legii nr.114/1996, în vigoare la momentul denuntarii unilaterale, nu deroga sub acest aspect de la prevederile de drept comun, în materie de locatiune. Efectul imediat al denuntarii unilaterale a contractului de închiriere este încetarea contractului, fara a fi necesar consimtamântul celeilalte parti contractante, prin exceptie de la regula irevocabilitatii unilaterale a contractelor. Contractul de închiriere încetând, reclamanta este îndreptatita a solicita evacuarea din locuinta pentru lipsa titlului.
Hotarârea judecatoreasca anterioara nu se opune cu autoritate de lucru judecat întrucât si-a pierdut caracterul executoriu, nefiind pusa în executare silita în termenul general de prescriptie de 3 ani, a dreptului de a cere executarea silita. Decizia civila nr.2272/21.11.1996 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a IV-a Civila în dosar nr.8756/1996, prin care aceeasi cerere de evacuare a fost admisa, nu a fost executata benevol, dar nici nu a fost pusa în executare silita pâna la 21.11.1999.
Fata de cele retinute, în temeiul art.312 alin. 1-3 raportat la art.304 pct.8 – 9 Cod procedura civila, Curtea va admite recursul si va modifica în tot decizia recurata, în sensul ca, în temeiul art.296 Cod procedura civila va respinge apelul ca nefondat, mentinând ca legala si temeinica sentinta apelata, dar pentru considerentele expuse mai sus.
??
??
??
??
– 5 –
