C. civ.. art. 969. art. 1020. art. 1021
La data de 26 octombrie 2007 s-a încheiat între părţi antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect vila nr. A3 situată în bl. 5-2. Convenţia părţilor stabilea ca obligaţii esenţiale în sarcina părţilor: pentru reclamant (promitentul-cumpârător), obligaţia de a achita un avans şi o garanţie, iar pentru pârâtă (promitcntul-vânzător), obligaţia de a finaliza construcţia până la data de 30 septembrie 2008 [art. 4.1 lit. a) din contract).
Primul capăt de cerere, având ca obiect rezilierea contractului, a fost calificat de Tribunalul arbitral, în temeiul art. 84 C. proc. civ., ca fiind în rezoluţiune, având în vedere natura juridică a antecontractului, şi anume un contract cu uno ic tu. Or, rezoluţiunea este sancţiunea contractuală aplicabilă contractelor uno ictu, iar rezilierea celor cu executare succesivă. Prin urmare. Tribunalul arbitral, recalificând acest capăt de cerere, s-a considerat legal învestit să judece o cerere în rezoluţiune.
Este indiscutabil faptul că reclamanta şi-a executat obligaţia de plată a avansului şi a garanţiei, cu atât mai mult cu cât nici pârâta nu a contestat acest aspect.
Ncrespectarea unui termen contractual, în condiţiile în care reclamanta a notificat aceasta pârâtei, produce consecinţe, în sensul că reprezintă o încălcare de obligaţii contractuale.
Susţinerea pârâtei, conform căreia în speţă nu poate fi aplicată sancţiunea rezoluţiunii, având în vedere că părţile nu au reglementat-o expres, în caz de întârziere putând fi aplicate doar penalităţile de întârziere, nu a putut fi primită.
Sancţiunea rezoluţiunii este reglementată de dispoziţiile art. 1020-1021 C. civ., prin urmare, părţile, chiar dacă nu fac trimitere expresă în contract la rezoluţiune, aceasta va putea fi aplicată în condiţiile dreptului comun ori de câte ori este încălcată o obligaţie importantă a uneia dintre părţi.
Nu există nicio clauză expresă care să excludă aplicabilitatea acestei sancţiuni, clauză care, chiar dacă ar fi existat, ar fi pus problema validităţii ei în raport de dispoziţiile art. 5 şi art. 966 C. civ.
Tot astfel, nu a fost primită nici apărarea pârâtei conform căreia întârzierea în executarea obligaţiei a fost cauzată de subantreprenori, pârâta sugerând că reclamanta ar fi putut să se îndrepte împotriva acestora, deoarece pârâta era obligată, conform art. 969
C. civ., să respecte obligaţia întocmai cum şi-a asumat-o faţă de reclamantă: alegerea unor antreprenori carc nu şi-au rcspectat obligaţiile asumate faţă de pârâtă nu poate reprezenta o cauză cxoncratoare de răspundere, reprezentând o culpa în alegere (culpa in eligendo) a acesteia.
Pârâta a susţinut ca motiv de esenţă al legitimităţii întârzierii sale faptul că a notificat reclamanta în legătură cu acest aspect, iar aceasta, neavând nicio reacţie la notificare, a
acceptat tacit prelungirea termenului cu o durată de 7 luni. Această apărare a pârâtei nu a putut fi reţinută de Tribunalul arbitral, pentru următoarele considerente: este adevărat că reclamanta recunoaşte că a acceptat prelungirea contractului în limitele contractuale, adică cu o perioadă de 4 luni. potrivit art. 4.1 lit. c) din antecontract, respectiv până la data de 30 ianuarie 2009. La data de 2 februarie 2009. reclamanta notifică intenţia de ne-continuare a raporturilor juridice contractuale (încetarea contractului din culpa pârâtei -rezoluţiune) şi solicită sumele pretinse prin cererea care face obiectul prezentei judecăţi. Or. chiar pârâta, prin înscrisul proces-verbal de recepţie depus la dosar, sugerează că data finalizării construcţiei este 28 februarie 2009. iar remedierea lucrărilor s-a finalizat la 27 martie 2009.
Prin urmare, există în speţă încălcarea obligaţiei pârâtei de a edifica construcţia în termenul stabilit prin voinţa părţilor şi prelungit în limitele dispoziţiilor art. 4.1 lit. c) din antecontract.
Ideca acceptării tacite nu poate fi admisă dincolo de limitele voinţei părţilor, pentru că. după cum se ştie, în dreptul privat român tăcerea nu valorează în principiu consimţământ. or. în speţă nu este întâlnită niciuna dintre situaţiile de excepţie (prevedere legală expresă, voinţa părţilor sau cutumă).
De altfel, pârâta a considerat întotdeauna ca fiind necesar consimţământul expres al reclamantei pentru prelungirea termenului de finalizare, altfel nu ar fi trimis odată cu notificarea de întârziere şi un act adiţional la contract, act adiţional carc nu a fost semnat niciodată de reclamantă.
Pentru toate aceste considerente. Tribunalul arbitral a admis acţiunea şi a constatat rezoluţiunea antecontractului din culpa exclusivă a pârâtei.
Sentinţa arbitrală nr. 274 din 11 noiembrie 2009
