Obligaţiile rezultând dintr-un de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: a) preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; b) preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului; c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.
Cum în cazul executării de către practician a obligaţiilor ce decurg dintr-un asemenea antecontract, creditorul ipotecar nu-şi vede realizată creanţa, care este una garantată, perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare nu se poate realiza prin ignorarea dreptului creditorului – acela de a încasa cu prioritate suma de bani obţinută din lichidarea bunului afectat garanţiei, prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare dreptul creditorului ipotecar nefiind prejudiciat în niciun fel, ipoteca continuând să greveze imobilul promis a fi vândut.
Nu există nicio prevedere legală care să permită instanţei de judecată să acorde preferinţă unui creditor chirografar, în detrimentul unuia garantat, fiind absolut injust ca un asemenea creditor, care şi-a luat măsuri suficiente de garantare a împrumutului financiar acordat unui debitor, care ulterior intră în procedura insolvenţei, să fie „transformat” într-unul chirografar, iar cei care nu şi-au constituit nicio garanţie atunci când au acordat avansuri societăţii falite în schimbul promisiunii construirii şi vânzării unor locuinţe să ajungă să-şi vadă realizată integral ori în cea mai mare parte creanţele.
Secţia comercială, Decizia nr. 72 din 18 ianuarie 2011
Prin încheierea de ședință din 20 mai 2010 pronunțată în dosarul nr. 9349/30/2008 judecătorul-sindic din cadrul Tribunalului Timiș a admis cererile creditorilor C.M., C.D.L., V.D. și V.F., dispunând lichidatorului judiciar al debitoarei SC R SA Timișoara să încheie contractele de vânzare-cumpărare pentru imobilele situate în loc. Giroc, C.F. nr. 400932 și C.F. nr. 401911, radiind, totodată, sarcinile înscrise în cartea funciară.
împotriva acestei încheieri a declarat recurs creditoarea Banca F SA București, solicitând, în principal, modificarea ei în tot, în sensul respingerii cererii creditorilor pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, iar în subsidiar, modificarea ei în parte, în sensul respingerii cererii creditorilor în ceea ce privește înstrăinarea imobilelor libere de orice sarcini, cu consecința menținerii dreptului de ipotecă înscris asupra acestor bunuri în favoarea băncii.
Prin decizia civilă nr. 72 din 18.01.2011 C.A. Timișoara a respins excepția inadmisibilității recursului, admițând calea extraordinară de atac declarată de creditoarea Banca F SA București împotriva încheierii de ședință din 20.05.2010 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr. 9349/30/2008 în contradictoriu cu creditorii intimați C.M., C.D.L., V.D. și V.F., precum și cu debitoarea intimată SC R. SA Timișoara, reprezentată prin lichidatorul judiciar SC C S.P.R.L. Timișoara și, în consecință a modificat în parte hotărârea atacată, în sensul că a înlăturat dispozițiile referitoare la radierea sarcinilor din cărțile funciare, menținând-o în rest.
Pentru a decide astfel instanța de control judiciar a reținut că excepția de inadmisibilitate a recursului, invocată de intimați cu argumentul că încheierea atacată nu face parte din categoria hotărârilor judecătorești pronunțate de judecătorul-sindic, prevăzute de art. 11 alin. 1 din Legea nr. 85/2006, modificată, care pot fi atacate cu recurs în conformitate cu art. 8 alin. 1 nu este întemeiată.
Astfel, chiar dacă este adevărat că alin. (1) al art. 11 nu prevede că și încheierile care au ca obiect soluționarea cererilor creditorilor pentru aplicarea art. 931 din lege pot fi atacate separat cu recurs în baza art. 8 alin. 1, care statuează că instanță de recurs, pentru hotărârile pronunțate de judecătorul-sindic în temeiul art. 11, va fi C.A., nu se poate afirma contrariul atâta timp cât, pe de o parte, textul legal invocat în susținerea acestei excepții arată expres că principalele atribuții ale judecătorului-sindic, în cadrul prezentei legi, sunt cele de la literele a)-n), neputând fi vorba, așadar, de o enumerare limitativă a atribuțiilor judecătorului-sindic, cum eronat consideră intimații. Pe de altă parte, art. 12 alin. (1) conține o normă de principiu – hotărârile judecătorului-sindic sunt definitive și executorii și ele pot fi atacate separat cu recurs. A accepta teza susținută de intimați ar însemna să i se încalce băncii creditoare atât dreptul la apărare, cât și liberul acces la justiție, drepturi prevăzute în art. 24 și 21 din Constituția României, dar garantate și de Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30 din 18.05.1994. împrejurarea că la art. 11 alin. (1) lit. i) se arată în mod expres că judecătorul-sindic soluționează contestațiile oricărei persoane interesate împotriva măsurilor luate de administratorul sau lichidatorul judiciar, împotriva hotărârii acestuia, prin care se soluționează contestația, putându-se declara recurs, potrivit art. 8 alin. (1), iar banca creditoare, în dosarul nr. 9349/30/2008, a și formulat, anterior introducerii cererii pendinte, contestație împotriva măsurii lichidatorului judiciar de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare cu intimații pentru imobilele care au făcut obiectul celor două antecontracte, contestație înregistrată la data de 30.07.2010, care urmează să fie soluționată de tribunal la unul din termenele viitoare, nu poate determina o altă concluzie, cele două mijloace procesuale (căi de atac) neexcluzându-se reciproc, fiecare dintre acestea urmând propria procedură de soluționare.
Este nefondată și solicitarea băncii creditoare ca, în urma admiterii recursului său, instanța să modifice în tot încheierea judecătorului-sindic, în sensul respingerii cererii intimaților C.M. și C.D.L. privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în loc. Giroc, înscris în C.F. nr. 400932, precum și a cererii intimaților V.D. și V.F. privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în loc. Giroc, înscris în C.F. nr. 401911, hotărâre în baza căreia au fost autentificate la Biroul Notarului Public A.B. din Timișoara contractele de vânzare-cumpărare nr. 2290/12.07.2010, între SC R SA, prin lichidator judiciar SCP. C. S.P.R.L. Timișoara, în calitate de vânzător, pe de o parte, și C.M. și C.D.L., în calitate de cumpărători, pe de altă parte, având ca obiect primul imobil, respectiv nr. 2288/12.07.2010, între același vânzător și V.D. și V.F., în calitate de cumpărători, având ca obiect cel de-al doilea imobil. Aceasta, întrucât, așa cum în mod judicios au arătat și intimații, câtă vreme sunt îndeplinite toate cerințele impuse de art. 931, care stabilește condițiile în care se poate dispune executarea de către administratorul judiciar/lichidator, la cererea promitentului-cumpărător, a obligațiilor rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenței, în care promitentul-vânzător intră în procedură (respectiv, antecontractul de vânzare-cumpărare are dată certă, data este anterioară deschiderii procedurii, prețul vânzării este achitat integral sau poată fi achitat până la data cererii, bunul se găsește în posesia promitentului-cumpărător, prețul nu este inferior valorii de piață a bunului și bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare), solicitarea petenților nu poate fi respinsă, fiind prevăzută de lege și pe deplin justificată.
Tot astfel, sunt neîntemeiate criticile recurentei privitoare la încălcarea de către prima instanță a principiului neretroactivității legii noi, și aceasta indiferent dacă se acceptă că dispozițiile art. 931din Legea nr. 85/2006, modificată, sunt norme de procedură sau norme de drept material. Chiar dacă nu argumentul invocat de intimați cu privire la aplicarea art. 725 alin. 1 din C.proc.civ. este cel care impune o asemenea soluție juridică, în speță nu se poate susține cu temei că art. 931 nu ar fi incident pentru că acest text a fost introdus prin Legea nr. 277/2009 privind aprobarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 173/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenței și pentru modificarea lit. c) a art. 6 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, și cum procedura concursuală împotriva debitoarei s-a deschis în 5 martie 2009, anterior apariției Legii nr. 277/2009, raporturile juridice deduse judecății sunt reglementate de în forma de dinaintea adoptării acestui act normativ.
De asemenea, nu pot fi acceptate afirmațiile recurentei potrivit cărora judecătorul-sindic a confundat principiul aplicării imediate a legii noi cu cel al neretroactivității legii noi, cu consecința aplicării unui text legal care în realitate nu guvernează raporturile juridice deduse judecății, primul principiu statuând că legea nouă se aplică de îndată ce aceasta a fost adoptată sau la termenul prevăzut în cuprinsul său, la toate situațiile apărute după intrarea ei în vigoare, ceea ce presupune că legea se aplică numai situațiilor ce se ivesc după adoptarea ei, iar nu și celor anterioare.
Deși este real că potrivit principiului neretroactivității legii, prevăzut în art. 15 alin. (2) din Constituția României, legea dispune numai pentru viitor, cu excepția legii penale sau contravenționale mai favorabile, nu sunt fondate susținerile băncii creditoare în sensul că cererile formulate în cursul procedurii insolvenței trebuie să fie analizate în funcție de legea aplicabilă la data deschiderii procedurii colective, orice modificare legislativă ulterioară neputând afecta raporturile juridice născute sub imperiul vechii legi. Tocmai pentru că Legea nr. 277/2009 nu conține dispoziții tranzitorii care să prevadă vreo derogare de la principiul aplicării sale imediate, acest act normativ, apărut ulterior declanșării procedurii insolvenței față de debitoarea SC R. SA Timișoara, se aplică și prezentei proceduri judiciare. Atunci când legiuitorul român a dorit ca o anumită modificare în procedura de colectivă să nu vizeze procedurile deschise până atunci, a prevăzut această regulă în mod expres în corpul noului act normativ (a se vedea în acest sens, art. 131 din Legea nr. 64/1995, care arăta că procedurile falimentare deschise până la data punerii în aplicare a acestui act normativ – 28 august 1995 – vor continua să fie administrate și lichidate potrivit dispozițiilor Codului comercial român; art. 4 din O.U.G. nr. 58/1997, care statua că procedurile de reorganizare și lichidare deschise până la data intrării sale în vigoare vor fi continuate și închise în condițiile Legii nr. 64/1995, în forma publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 130 din 29 iunie 1995; nici Legea nr. 99/1999 nu a mai conținut un „text de blocaj”, ceea ce a determinat ca odată cu intrarea ei în vigoare – 27.06.1999 – acest act normativ să fie aplicabil inclusiv procedurilor care erau deja deschise la data respectivă; Legea nr. 149/2004 a fost, la rândul său, un act de imediată aplicare, inclusiv procedurilor deschise după data de 1 august 2002, când a început să-și producă efectele O.G. nr. 38/2002). Decizia de speță la care face trimitere recurenta (C.A. București, decizia nr. 20 din 9.01.2003), nu contrazice cele de mai sus, pentru simplul motiv că în acel proces instanța a reținut că procedurile deschise anterior apariției O.G. nr. 38/2002 pentru modificarea și completarea Legii nr. 64/1995 privind procedura reorganizării judiciare și a falimentului, vor continua potrivit vechii legi, legea nouă urmând să se aplice doar faptelor viitoare, adică acțiunilor introduse după intrarea ei în vigoare, art. 4 din ordonanță prevăzând expres că procedurile deschise până la data intrării în vigoare a acestui act normativ vor continua să fie administrate și lichidate conform prevederilor legale în vigoare anterioare modificărilor și completărilor aduse Legii nr. 64/1995 prin prezenta ordonanță, excepție făcând doar procedurile pentru care operează suspendarea solicitată de instituția publică implicată, în conformitate cu prevederile art. 3.
Acest mod de aplicare a fost considerat de către legiuitor a fi util și necesar pentru a asigura o reglementare unitară tuturor procedurilor de insolvență, indiferent de stadiul lor, aflate în curs de defășurare, care, astfel, puteau să beneficieze de noile reglementări, apreciate a fi mai avantajoase. Ca atare, în această materie principiul nu este că procedurile începute sub imperiul unei anumite legi continuă să se desfășoare în condițiile prevăzute de legea în vigoare în momentul deschiderii lor, cum consideră creditoarea, ci dimpotrivă. Totodată, chiar dacă potrivit art. 149 din Legea nr. 85/2006, dispozițiile acestei legi se completează, în măsura compatibilității lor, cu cele ale Regulamentului (C.E.) nr. 1346/2000 referitor la procedurile de insolvență, publicat în Jurnalul Oficial al Comunităților Europene nr. L 160 din 30.06.2000, regulament care, în art. 43, reglementează aplicarea în timp a legii, arătând că dispozițiile prezentului regulament se aplică numai în cazul procedurilor de insolvență care sunt deschise după intrarea sa în vigoare, actele îndeplinite de un debitor înainte de intrarea în vigoare a acestui regulament continuând să fie reglementate de legea aplicabilă acestora la data la care au fost realizate, respectiva dispoziție tranzitorie se referă doar la acțiunea în timp a prevederilor regulamentului comunitar, neavând incidență asupra altor acte normative interne, care modifică ori completează Legea nr. 85/2006, care sunt de imediată aplicare, conform principiului general mai sus evocat, câtă vreme nu există norme derogatorii. De altfel, dacă Regulamentul (C.E.) nr. 1346/2000, de care se prevalează recurenta, se aplică doar procedurilor de insolvență deschise după intrarea sa în vigoare, aceasta este o situație de excepție pe care însuși respectivul regulament o prevede, doar pentru propria aplicabilitate în timp și, în atare condiții, fiind de strictă interpretare și aplicare, nu poate fi extinsă și la alte cazuri. Pe de altă parte, chiar dispozițiile art. 931 prevăd căror antecontracte de vânzare-cumpărare le este aplicabil acest text, respectiv antecontractelor cu dată certă, anterioare deschiderii procedurii. Dacă legiuitorul ar fi dorit ca norma legală să poată fi invocată doar de anumiți creditori, spre exemplu doar de cei care au încheiat antecontractele ulterior modificării și completării legii sau doar pentru procedurile de insolvență deschise ulterior introducerii respectivei norme, ar fi prevăzut expres acest lucru, ceea ce nu a făcut.
Concluzionând, art. 931din Legea nr. 85/2006, în temeiul căruia judecătorul-sindic a autorizat încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a celor două imobile, este pe deplin aplicabil raportului juridic dedus judecății, prin încuviințarea executării de către practician, la cererea promitentului-cumpărător, a obligațiilor rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenței, în care promitentul-vânzător intră în procedură, tribunalul neaplicând greșit legea.
Cu toate acestea, recursul creditoarei Banca F SA București este fondat, în ceea ce privește susținerea că hotărârea pronunțată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Acest caz de recurs (pct. 9 al art. 304 din C.proc.civ.) vizează aplicarea unui text de lege străin situației de fapt prin restrângerea sau extinderea nejustificată a aplicării normelor unei situații de fapt determinată, interpretarea și aplicarea greșită a textului de lege la o anumită situație de fapt sau încălcarea unor principii generale de drept.
Criticile recurentei privitoare la faptul că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, adică cu nesocotirea, de regulă, a unei norme de drept substanțial ori cu interpretarea eronată a normei juridice aplicabile sunt justificate. Pentru a fi în prezența primei ipoteze trebuie întrunite următoarele condiții: a) legea pretins violată să existe și să fie în vigoare la momentul judecății; b) să existe o contradicție între considerentele și dispozitivul hotărârii; c) viciul să se afle în dispozitivul hotărârii, care contravine exigențelor legii stabilite corect în considerente. în schimb, pentru a fi în prezența celei de-a doua ipoteze, trebuie ca instanța, recurgând la textele de lege aplicabile litigiului, să le fi dat o greșită interpretare sau faptele reținute să fi fost greșit calificate, în raport cu exigențele textelor de lege, ipoteză care, se regăsește în speță.
Potrivit art. 931din Legea nr. 85/2006, astfel cum a fost ea modificată prin Legea nr. 277/2009, obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: a) prețul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; b) prețul nu este inferior valorii de piață a bunului; c) bunul nu are o importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare.
Această normă a fost introdusă în Legea insolvenței pentru a veni în sprijinul persoanelor care au contractat cu unii investitori (mai exact, cu acei dezvoltatori imobiliari), care în perioada anterioară izbucnirii crizei economice globale din anii 2008-2010 au imobilizat fonduri considerabile, împrumutate, de regulă, de la bănci finanțatoare, la care s-au adăugat și eventualele avansuri ale viitorilor beneficiari ai locuințelor ce urmau să fie construite, pentru a achiziționa noi terenuri și a iniția noi proiecte imobiliare și care, odată cu propagarea recesiunii inevitabile, au intrat în încetare de plăți.
Textul art. 931 permite promitentului-cumpărător să valorifice dreptul său față de promitentul-vânzător chiar dacă între data semnării antecontractului și momentul prevăzut pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică s-a deschis procedura de executare colectivă față de promitentul-vânzător. Aceasta reprezintă soluția legislativă de rezolvare a situației în care, în patrimoniul debitorului promitent-vânzător, se regăsește și obligația de a semna în formă autentică un contract de vânzare-cumpărare pentru executarea obligației asumate inițial prin antecontract, știut fiind faptul că, pe de o parte, prin art. 2 alin. (1) din Legea nr. 247/2005 s-a prevăzut că terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute, iar pe de altă parte, alin. (2) al art. 120 din Legea nr. 85/2006, modificată, arată că dacă vânzarea activelor se va face prin licitație publică, procesul-verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate, iar când legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică, contractele vor fi perfectate de notarul public pe baza procesului-verbal de licitație.
Specificul situației reglementate de art. 931 constă în aceea că la data semnării precontractului, obiectul acestuia – construcția – nu exista sau nu era terminată, împrejurare care a împiedicat promitenții să încheie direct actul translativ de proprietate. în aceste condiții, nu pot fi primite apărările intimaților în sensul că „prin adresa prin care a consimțit la încheierea antecontractului, recurentei i s-a adus la cunoștință faptul vânzării imobilului și prețul acestei vânzări” (chiar dacă este adevărat că una dintre convenții, cea cu dl. V.D., a fost perfectată înainte de încheierea contractului de credit și de constituirea ipotecii în favoarea băncii), întrucât „vânzătorul” nu a vândut, iar „cumpărătorul” nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie în viitor contractul în formă autentică, deși s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului, vânzarea-cumpărarea neputând fi considerată ca fiind încheiată, ci doar obligația de a încheia contractul translativ de proprietate, cu respectarea dispozițiilor speciale, este valabilă.
în speță, societatea debitoare, în derularea proiectului imobiliar pe care l-a demarat, s-a împrumutat de la recurentă (maniera în care această bancă a derulat raporturile comerciale cu falita, în sensul că nu ar fi respectat normele de creditare cu ocazia acordării facilităților de credit, acordând, se pare, credite și după ce debitoarea a emis o filă cec fără acoperire, că nu ar fi urmărit utilizarea împrumuturilor conform destinațiilor precizate în contract, că i-ar fi împrumutat bani și după deschiderea procedurii insolvenței, aspecte confirmate de B.N.R. – Direcția Supraveghere, prin adresele nr. XIV/647/25.01.2010 și nr. XIV/4012/27.04.2010, care a și sesizat organele abilitate referitor la existența de suspiciuni privind săvârșirea unor fapte penale, neavând relevanță juridică în prezenta cauză, în care se pune doar problema dacă tribunalul a dispus sau nu în mod legal radierea sarcinilor din cartea funciară) și a ipotecat terenul pe care urma să construiască respectivele locuințe.
Dreptul de ipotecă, fiind o sarcină a proprietății, se înscrie numai în foaia C a cărții funciare – „înscrieri privitoare la sarcini”, în timp ce dreptul de creanță al promitenților-cumpărători, dacă se solicita de către intimați, nu putea fi înscris decât în foaia B – „înscrieri privitoare la proprietate”, astfel că eventuala notare a dreptului promitenților-cumpărători nu putea să aducă nicio atingere ipotecii înscrise în foaia C. Acesta a fost, probabil, și considerentul pentru care banca recurentă, la cererea debitoarei având nr. 27/22.01.2008, și-a dat acordul pentru încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare al imobilului înscris în C.F. nr. 4034 Giroc, nr. cadastral Cc.53/1/17/5/b cu intimații C.M. și C.D.L., precizând, totodată, că va consimți la ridicarea interdicțiilor de înstrăinare, grevare, divizare și demolare în momentul vânzării în formă autentică și a achitării unei treimi din valoarea fiecărei ipoteci în parte. Ca atare, chiar dacă nu se poate spune că recurenta nu ar fi știut de acest antecontract (cel semnat cu dl. V.D. nefiindu-i opozabil, deși poartă data de 22 mai 2007, la data înscrierii ipotecii – 24 august 2007 – nefiind făcută nicio mențiune despre el în cartea funciară, art. 25 din Legea nr. 7/1996, republicată, statuând fără echivoc că înscrierile în cartea funciară își vor produce efectele de opozabilitate față de terți de la data înregistrării cererilor, ordinea înregistrării cererilor urmând să determine rangul înscrierilor), precontractul de vânzare-cumpărare nu reprezintă un act translativ de proprietate, ci el dă naștere numai unei obligații de a transmite proprietatea bunului în viitor. în aceste condiții, prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare dreptul creditorului ipotecar nu este prejudiciat în niciun fel, ipoteca continuând să greveze imobilul promis a fi vândut. Orice opoziție a creditoarei garantate la încheierea antecontractului era lipsită de interes atâta timp cât dreptul de ipotecă nu este afectat prin semnarea respectivului act juridic.
într-adevăr, art. 931 din Legea insolvenței este aplicabil și bunurilor ipotecate, din moment ce legea nu prevede ca și condiție inexistența vreunei sarcini care să greveze imobilul ce urmează a fi înstrăinat în executarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, această critică a recurentei neputând fi primită, deoarece este rezultatul unei interpretări greșite a acestei norme, constând într-o adăugare la lege, este fără putință de tăgadă însă, că aplicarea dispozițiilor art. 931, concomitent cu radierea sarcinilor care grevează bunul ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este de natură să aducă atingere drepturilor legitime ale băncii creditoare, art. 53 nefiind în măsură să justifice o asemenea dispoziție a judecătorului-sindic, prima instanță făcând o greșită aplicare a textului situației de fapt din speță.
Fără îndoială că, potrivit acestei norme, bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau de lichidator, în exercițiul atribuțiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanții reale mobiliare sau drepturi de retenție, de orice fel, ori măsuri asigurătorii, reglementarea fiind una similară cu cea din cuprinsul art. 518 alin. (3) din C.proc.civ., potrivit căruia de la data întabulării imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanță, creditorii putându-și realiza aceste drepturi numai din prețul obținut. în alte cuvinte, numai dacă bunurile din averea falitei sunt lichidate, adică vândute în bloc – ca ansamblu în stare de funcționare – sau individual, în conformitate cu art. 116 din Legea nr. 85/2006, modificată, prin una dintre cele trei metode reglementate de acest act normativ, respectiv licitație publică, negociere directă sau o combinație a celor două, aprobată de adunarea creditorilor, pe baza propunerii lichidatorului, care va încheia contracte de vânzare-cumpărare, sumele realizate din vânzări urmând să fie depuse în contul prevăzut la art. 4 alin. (2) și recipisele predate judecătorului-sindic, din aceste sume creditorii care și-au declarat creanțele la masa credală urmând să fie îndestulați potrivit art. 121, pentru astfel de înstrăinări se vor „șterge” orice sarcini preexistente. Explicația este una extrem de simplă și, totodată, pe deplin justificată: atâta timp cât din prețul încasat de practician se plătesc, ulterior recuperării cheltuielilor de procedură (constând în taxe, timbre și orice alte cheltuieli aferente vânzării bunurilor respective, inclusiv cheltuielile necesare pentru conservarea și administrarea acestor bunuri, precum și plata remunerațiilor persoanelor angajate în condițiile art. 10, art. 19 alin. (2), art. 23 și art. 24 din legea-cadru), creanțele creditorilor garantați cuprinzând tot capitalul, dobânzile, majorările și penalitățile de orice fel, precum și cheltuielile, pentru creanțele născute înainte de deschiderea procedurii, după ce acestor creditori le-au fost plătite eventualele creanțe născute în timpul procedurii de insolvență după confirmarea planului de reorganizare, ca parte componentă a acestui plan, creanțe care cuprind, de asemenea, capitalul, dobânzile, majorările și penalitățile de orice fel, nu se mai justifică în niciun fel menținerea respectivelor sarcini, drepturile lor legitime, conferite prin constituirea acelor garanții, fiind satisfăcute.
Tot legiuitorul vine, în art. 121, și reglementează situația în cazul în care sumele realizate din vânzarea acestor bunuri ar fi insuficiente pentru plata în întregime a respectivelor creanțe garantate, prevăzând că creditorii vor avea, pentru diferență, creanțe chirografare care vor veni în concurs cu cele cuprinse în categoria corespunzătoare, potrivit naturii lor, prevăzute la art. 123, și vor fi supuse dispozițiilor art. 41. Dacă după plata sumelor prevăzute la alin. 1 rezultă o diferență în plus, aceasta va fi depusă, prin grija lichidatorului, în contul averii debitorului. Un creditor cu creanță garantată este îndreptățit să participe la orice distribuire de sumă făcută înaintea vânzării bunului supus garanției lui, sumele primite din acest fel de distribuiri urmând să fie scăzute din cele pe care creditorul ar fi îndreptățit să le primească ulterior din prețul obținut prin vânzarea bunului supus garanției sale, dacă aceasta este necesară pentru a împiedica un astfel de creditor să primească mai mult decât ar fi primit dacă bunul supus garanției sale ar fi fost vândut anterior distribuirii.
în rezumat, cum în cazul executării, în temeiul art. 931, de către administratorul judiciar/lichidator, la cererea promitentului-cumpărător, a obligațiilor ce decurg dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenței, în care promitentul-vânzător intră în procedură, creditorul ipotecar al unui astfel de bun nu-și vede realizată creanța, care este una garantată, încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul grevat de ipoteci nu se poate realiza prin ignorarea dreptului băncii finanțatoare, în calitate de garant ipotecar – acela de a încasa cu prioritate suma de bani obținută din lichidarea bunului afectat garanției. Or, în speță, intimații cumpărători nu au achitat prețul imobilelor în cadrul procedurii de executare colectivă, iar creditoarea recurentă nu participă la nicio distribuire în mod prioritar, în calitatea sa de creditor garantat, ceea ce nu poate fi primit. în caz contrar, s-ar ajunge la situația, de neacceptat, ca un drept de creanță, născut dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare (care nu dă naștere unui drept real, ci doar obligației de „a face” a promitentului vânzător, de a încheia în viitor contractul), să anihileze un drept real, cum este și cel de ipotecă. Altfel spus, dreptul de ipotecă al recurentei nu se poate stinge prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, decât în condițiile încasării de către bancă a sumelor rezultate din lichidarea bunului grevat de sarcina reală a ipotecii, însăși norma legală prevăzând că procedura specială reglementată de art. 931 se aplică fie în ipoteza în care „prețul contractual a fost achitat integral (…) la data cererii” (aceasta fiind, de altfel, și cea de care intimații înțeleg să se prevaleze), fie aceea în care prețul „poate fi achitat la data cererii”.
Pe de altă parte, trebuie avut în vedere și faptul că în temeiul art. 931, practicianul execută „obligațiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare (…)”. însă, la momentul încheierii precontractului, promitentul-vânzător nu și-a asumat obligația de a transmite către promitenții-cumpărători dreptul de proprietate asupra unui imobil liber de sarcini, ci o obligație de „a face”, respectiv obligația de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare asupra unui bun imobil ipotecat, promitenții-cumpărători cunoscând situația juridică a imobilului, precum și faptul că radierea sarcinii se va realiza doar în condițiile achitării în întregime a creanței garantate prin constituirea ipotecii, banca finanțatoare înțelegând să elibereze de sub garanție aceste imobile, cu consecința dobândirii lor de către cumpărători libere de orice sarcini ori interdicții, numai în măsura în care debitorul va restitui împrumutul contractat pentru realizarea proiectului imobiliar.
Nu în ultimul rând, nu există nicio prevedere în cuprinsul Legii nr. 85/2006, modificată, ori în vreun alt act normativ, care să permită instanței de judecată să acorde preferință unui creditor chirografar, așa cum sunt și intimații, în detrimentul unuia garantat, cum este cazul recurentei, fiind absolut injust, inechitabil ca un asemenea creditor, care și-a luat măsuri suficiente de garantare a împrumutului financiar acordat unui debitor, care ulterior intră în procedura insolvenței, să fie „transformat” într-unul chirografar, iar cei care nu și-au constituit nicio garanție atunci când au acordat avansuri societății falite în schimbul promisiunii construirii, iar mai apoi, vânzării unor locuințe, să ajungă să-și vadă realizată integral ori în cea mai mare parte creanțele, o asemenea soluție juridică fiind de natură să pericliteze întregul sistem juridic civil, în general, și pe cel bancar, în particular, ceea ce nu este de conceput. (judecător dr. Csaba Bela Nasz)
(Judecător dr. Csaba Bela Nasz)
