Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 07.04.2008, sub nr. 3030/320/2008, reclamanta SC SERV IRTA SA a chemat în judecată pe pârâta SC ADIMAG COM IMPEX SRL, solicitând admiterea cererii şi în consecinţă:
– stabilirea liniei de hotar dintre imobilul proprietatea reclamantei, situat în Târgu-Mureş, str. Libertăţii nr. 110, înscris în CF nr. 96276/N şi imobilul proprietatea pârâtei, situat în Târgu-Mureş, str. Libertăţii nr. 110, înscris în CF nr. 7815/N/III;
– îndrituirea societăţii reclamante a ridica un gard despărţitor între cele două fonduri;
– obligarea pârâtei la plata a jumătate din cheltuielile grăniţuirii;
– obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată constând în taxă de timbru şi onorariu avocaţial.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că, prin contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2635/2005, a transferat pârâtei dreptul de proprietate asupra edificatelor identificate cu C 79/4 şi C 79/5 şi a terenului aferent înscrise în CF nr. 7815/N/III sub nr. top. 4857/1/2/2, 4857/2/2, 4857/4/2/2 4859/b/l/l/2 şi nr. cadastral 799/2, fără ca fondurile în cauză să fie delimitate prin semne exterioare. In aceste condiţii, cauza juridică, prezentei acţiuni o constituie tocmai necesitatea de a delimita faptic cele două proprietăţi printr-un grad despărţitor care să se realizeze de-a lungul graniţei dintre fonduri.
În drept, reclamanta a menţionat că sunt incidente în speţă disp. art. 584, 585 care îndrituiesc proprietarul unui teren a-1 determina pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii, urmând ca cheltuielile destinate acestui demers să fie suportate în părţi egale.
În probaţiune, a solicitat administrarea probei cu expertiza topografică, pentru a fi stabilită limita celor două fonduri.
Pârâta SC ADIMAG COM IMPEX SRL, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii formulată de reclamantă.
În motivare a arăta că, prin contractul de vânzare cumpărare nr.2635 încheiat între părţi la data de 12.10.1993, având ca obiect imobile situate în Tg.Mureş, str.Libertătii, nr.110, jud.Mureş, înscrise sub B 1 în C.F. 7815/N/III -Tg.Mureş, nr.top.4857/1/2/2, 4857/2/2, 4857/4/2/2, 4859/B/1/1/2, nr.cad.799/2, datorită faptului că cota de teren aferentă construcţiilor înstrăinate nu corespundea din punct de vedere al suprafeţei cu necesităţile cumpărătoarei în sensul că lăţimea de 10 m a terenului din incinta depozitelor şi magazinului nu permite accesul şi alte operaţiuni de aprovizionare/vânzare specifice profilului său de activitate, părţile au convenit în baza art.6 din contract că „se obligă reciproc să nu se obstrucţioneze în asigurarea accesului mijloacelor de transport proprii sau ale beneficiarilor la imobilele proprietatea lor.”
Pârâta susţine că, admiterea acţiunii în grăniţuire având ca şi consecinţă stabilirea liniei de hotar coroborat cu îndrituirea reclamantei de a ridica un gard despărţitor între cele două fonduri ar reprezenta o ignorare a disp.art.6 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2635/12.10.2005 şi implicit ar conferi legalitate atitudinii S.C. SERV IRTA S.A. în a încălca principiul bunei-credinţe, principalul criteriu de apreciere a raporturilor juridice, baza edificiului obligaţiilor civile corelative, consacrat de legiuitor sub forma unei prezumţii relative art.1899, alin.2 C.civ., în situaţia în care este vorba despre o obligaţie de a face care izvorăşte dintr-un act translativ de proprietate încheiat în formă autentică care reprezintă ,, legea părţilor”art.969 C.civ.
De asemenea a mai arătat că, obligaţia reclamantei în calitate de vânzătoare în baza contractului încheiat este de a nu tulbura pe cumpărător în liniştita folosinţă a imobilului, iar această obligaţie este de esenţa vânzării, orice convenţie contrară fiind nulă.
În drept a invocat art. art.943 C.civ., art.969 şi urm.C.civ., art.977 şi urm.C.civ., art.1079 şi urm.C.civ., art.1312 C.civ., art.1339 C.civ., art.1899, alin.2 C.civ..
La termenul din 14.10.2008 pârâta a depus la dosar o cerere de suspendare a judecării cauzei, motivând faptul că în baza hotărârii pronunţate de către Tribunalul Comercial Mureş în cauza dosarului nr.10887/320/2007 a fost admisă cererea societăţii sale privind obligarea S.C. SERV IRTA S.A. de a nu obstrucţiona accesul mijloacelor de transport proprii sau ale beneficiarilor la imobilele proprietatea S.C. ADIMAG COM IMPEX S.R.L., aspect care se referă la „existenţa sau neexistenţa unui drept care face obiectul unei alte judecăţi.” în eventualitatea în care această soluţie rămâne definitivă şi irevocabilă cauza dedusă judecăţii rămâne fără obiect ca urmare a stabilirii unui drept de servitute în favoarea S.C. ADIMAG COM IMPEX S.R.L.
În drept a invocat pev. art.244 alin.1 pct.1 şi alin.2 din C.pr.civ.
Prin încheierea de şedinţă din 15.12.2008, instanţa a dispus suspendarea judecăţii cauzei în baza art.244 pct.1 alin.1 C.pr. civ, până la pronunţarea unei hotărâri irevocabile în dosarul nr.10887/320//2007 al Tribunalului Comercial Mureş.
Împotriva încheierii de suspendare a fost formulat recursul ce a format obiectul dosarului 3030/320/2008. Prin Decizia nr. 319 din 19.05.2009 recursul a fost admis iar cererea de suspendare respinsă.
Reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinarea formulată de pârâtă prin care a arăta în esenţă faptul că pârâta, ulterior încheierii contractului din anul 2005, a ridicat ea însăşi un gard ce delimitează parţial cele două fonduri, astfel încât pentru ca reclamanta să aibă acces la parcelele C 79/4 şi C 79/5, aceasta a fost nevoită să recurgă la un schimb de terenuri cu Şcoala de şoferi profesionişti(aflată în proximitat, fapt ce poate fi demonstrat inclusiv prin administrarea de probe testimoniale.
Susţine că ridicând gardul în cauză, pârâta nu a făcut decât să confirme ipoteza potrivit căreia art. 6 din contractul de vânzare-cumpărare este străin de recunoaşterea vreunei servituţi convenţionale.
În şedinţa publică din 23.04.2010 SC Esseduce SRL a formulat cerere de intervenţie în interes propriu în cauză, slicitând ca prin hotărârea judecătorească ce se va pronunţa să se dispună:
– admiterea cererii de intervenţie în interes propriu;
-stabilirea liniei de hotar să se realizeze între imobilul proprietatea reclamantei situat în Tg. Mureş, str. Libertăţii, nr. 110, înscris în CF nr. 96276/N şi imobilul în suprafaţă totală de 2752 mp, înscris în CF 7815/N/III deţinut în coproprietate de pârâta SCAdimag Corn Impex”SRL în cotă de 2322/2752 şi subscrisa intervenientă, în cotă de 430/2752;
-instituirea unui drept de servitute de trecere pe terenul proprietatea reclamantei înscris în CF 96276/N, pe toată lungimea terenului acesteia până în dreptul Halei industriale nr. C 79/3 proprietatea intervenientei, pe o lăţime de 3, 5 m, urmând ca, pe toată lungimea halei proprietatea intervenientei să nu se ridice un gard despărţitor între fondul reclamantei şi fondul comun al pârâtei şi intervenientei pentru a permite accesul intervenientei la imobilul său;
-notarea în CF 96276/N a dreptului de servitute de trecere, acest fond fiind cel aservit şi, notarea în CF 7815/N/III a beneficiului servituţii de trecere în favoarea imobilului 1/1 construcţii C 79/3 şi cota de 430/2752 parte din teren, proprietatea SC”Essedue”SRL, ca fond dominant;
-notarea cererii de intervenţie în CF 96276/N;
-obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Prin contractul de vânzare cumpărare nr.3753/2001 a dobândit dreptului de proprietate, în cotă de 1/1 asupra construcţiei Hala industrială cu indicativul C 79/3 şi asupra cotei de 430/2752 parte din întregul teren, în coproprietate cu pârâta SC Adimag Corn Impex”SRL, care deţine cota de 2322/2752-a parte.
A mai arătat că, în cuprinsul contractului, la art. 7 „părţile, de comun acord, au convenit asupra unor clauze speciale.
De la data la care intervenienta a dobândit dreptul de proprietate şi până în cursul lunii ianuarie 2008, reclamanta a respectat servitutea de trecere pe terenul său a autovehiculelor intervenientei şi ale clienţilor săi, în luna ianuarie 2008 edificând o platformă betonată şi un gard, fiind evident că prin aceste acţiuni reclamanta a încălcat clauzele inserate în contractul de vânzare-cumpărare la art. 7 lit. a, b şi e. Intervenienta susţine că prin asigurarea unei servituţi de trecere în favoarea sa, pe terenul reclamantei, este obligatoriu ca, respectând clauzele contractuale, pe lungimea halei proprietatea intervenientei să fie spaţiu liber, neînchis cu gard.
În drept a invocat art.50-53 C.pr. civ, art.620-643 C.civ., at.274 C.pr. civ.
Reclamanta a depus la dosar întâmpinare la cererea de intervenţie în interes propriu formulată de SC Essedue SRL, solicitând respingerea acesteia ca nefondată, cu cheltuieli de judecată, motivând faptul că imobilul-edificat al intervenientei (hala III) nu mai este limitrof imobilului-teren rămas în proprietatea reclamantei după vânzarea din anul 2005 respectiv cel înscris în CF nr. 96276/N Târgu-Mureş între cele două imobile fiind interpus fondul (imobil-teren) al SC ADIMAG COM IMPEX SRL, dobândit în anul 2005 de la societatea reclamantă. În prezent, accesul
intervenientei la edificatul (C 79/3) pe care îl deţine se realizează pe poarta
construită de pârâtă şi nu pe poarta reclamantei.
Referitor la clauzele prevăzute de art.7 lit.a din contract intervenienta nu a probat că este împiedicată în vreun fel în exercitarea acestui drept, iar pe de altă parte între dreptul intervenientei de a staţiona şi a parca în faţa propriei hale şi eventuala ridicare a unui gard ce ar delimita proprietăţile pârâtei şi reclamantei nu există nici o legătură, atâta timp cât, accesul intervenientei la propria hală se face pe poarta pârâtei, poartă edificată ulterior anului 2005.
În drept, sunt incidente disp. art. 585 Cod civil, privitoare 1a dreptul şi obligaţia corelativă propter rem a grăniţuirii, drept ce nu poate refuzat intervenientei, respectiv disp. art. 1091 Cod civil, vânzarea terenului către pârâtă (2005) fiind asimilabilă ipotezei pierderii lucrului cu privire 1 care s-au născut obligaţiile asumatele prin clauzele aduse în discuţie.
Prin precizarea depusă la dosar de către intervenienta SC Esseduce SRL, a indicat valoarea terenului la suma de 900 lei.
În cauza a fost administrată proba cu înscrisuri, fiind depuse la dosar: extras CF nr.96276/N Tg.-Mureş (f.4-5), extras Cf nr.7815/N/III Tg.-Mureş (f.6-7), certificat de înregistrare (f.19), somaţie (f.20,21), adresa nr.7424/875 din 07.02.2008 (f.22), contract de vânzare cumpărare nr.2941/204(f.29-30), plan de situaţie (f.31), decizia nr.53/A a Curţii de Apel Tg.-Mureş (f.44-47), nota e evaluare (f.54), copie chitanţă (f.58), fotografii (f.59-60), contract de vânzare cumpărare nr.3753/2001 (f.66-67), sentinţa comercială nr.1418/2009 a Tribunalului Comercial Mureş (f.69-72), tabel cuprinzând plata integrală a decontului (f.101), file CEC Bank (f.117), adeverinţă medicală (f.130).
La termenul de judecată din data de 02.09.2011(fila 143) s-a constatat admisă excepţia de conexare în dosarul nr. 10408/320/2011, conexat dosarul nr. 10408/320/2011 la dosarul de faţă, cele două dosare urmând a fi soluţionate împreună.
În cererea conexată, disjunsă din dosarul 8754/320/2010, se solicită de către intervenienta(reclamantă) S.C. Essedue SRL în contradictoriu cu pârâta S.C. ADIMAG COM IMPEX S.R.L. stabilirea unui drept de servitute de trecere, staţionare şi manevrare(încărcare/descărcare) în favoarea S.C. Essedue SRL a mijloacelor de transport proprii sau ale clienţilor săi, precum şi servitute de trecere cu piciorul pe terenul din faţa Halei industriale C 79/3 proprietatea S.C. Essedue SRL şi până la limita terenului proprietatea S.C. SERV IRTA S.A.
În motivarea cereii conexate, S.C. Essedue SRL a reiterat cele menţionate în cererea de intervenţie din dosarul nr. 3030/320/2008.
În dosarul conexat, a fost efectuată expertiza specialitatea topografie de către expert Mihalache Marian(filele 21-26 din respectivul dosar).
S-a administrat proba cu expertiza topografică de către expert Pârvu Aurel(filele 79-91) şi completarea expertizei de către expert Pârvu Aurel (filele 125-129).
La dosarul de faţă au fost ataşate dosarele nr.10408/320/2011, nr.8754/320/2010 ale Judecătoriei Tg.-Mureş şi dosar nr.1441/2009 al Tribunalului Mureş.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3753/2001(filele 66-67), încheiat între reclamanta S.C. SERV IRTA S.A., în calitate de vânzător şi intervenienta S.C. Essedue SRL, în calitate de cumpărător, aceasta din urmă a dobândit dreptului de proprietate, în cotă de 1/1 asupra construcţiei Hala industrială cu indicativul C 79/3 şi asupra cotei de 430/2752 parte din întregul teren, situat în Tg. Mureş, str. Libertăţii, nr. 110, judeţul Mureş.
În cuprinsul art. 7 din contract părţile au convenit asupra unor clauze speciale, inclusiv instituirea unui drept de trecere în favoarea cumpărătoarei asupra curţii vânzătoarei.
Prin contractele de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2941/2004 şi sub nr. 2635/2005, încheiate între reclamanta S.C. SERV IRTA S.A., în calitate de vânzător şi pârâta S.C. ADIMAG COM IMPEX S.R.L., în calitate de cumpărător, aceasta din urmă a dobândit dreptului de proprietate, în cotă de 1/1 asupra construcţiilor reprezentând Hale industriale cu indicativul C 79/1, C79/2, C79/4, C79/5 şi asupra cotei de 2322/2752 parte din întregul teren, situat în Tg. Mureş, str. Libertăţii, nr. 110, judeţul Mureş.
Prin încheierea contractelor menţionate, intervenienta şi pârâta au devenit coproprietare asupra terenului în suprafaţă de 2752 mp., situat în Tg. Mureş, str. Libertăţii, nr. 110, judeţul Mureş, înscris în CF nr. 7815/N T. Mureş, nr. cadastral 799/2, stabilind raporturi de vecinătate cu terenul deţinut în proprietate de reclamantă, înscris în CF nr. 120169 Tg. Mureş(provenită din conversia CF 96276/N Tg. Mureş) parcelele cu nr. top. 4857/1/2/1, 4857/2/1, 4857/4/2/1, 4859/b/1/1/1, fără ca fondurile în cauză să fie delimitate prin semne exterioare.
Prin sentinţa civilă nr. 6434 din 16.08.2011 pronunţată în dosarul nr. 8754/320/2010 s-a dispus ieşirea din indiviziune a intervenientei şi a pârâtei din prezentul dosar cu privire la terenul în suprafaţă de 2752 mp înscris în CF nr. 7815/N T. Mureş, nr. cadastral 799/2, suprafaţa de teren atribuită interveninetei neînvecinându-se cu cel deţinut în proprietate de reclamantă.
I.Asupra petitului din cererea principală având ca obiect grăniţuire, instanţa are în vedere situaţia juridică a imobilelor expusă anterior precum şi prevederile art. 584 C. civ., potrivit cărora orice proprietar poate obliga pe vecinul său să procedeze la proprietatea lipită de a sa.
Faţă de cele expuse, instanţa va admite în parte cererea principală.
Va stabili linia de hotar dintre imobilul proprietatea reclamantei, situat în Tg. Mureş, str. Libertăţii nr. 110, judeţul Mureş, înscris în CF nr. 120169 Tg. Mureş(provenită din conversia CF 96276/N Tg. Mureş) şi imobilul proprietatea pârâtei, situat în Tg. Mureş str. Libertăţii, nr. 110, judeţul Mureş, înscris în CF nr. 7815/N/III între punctele Z-W-55-25 conform raportului de expertiză efectuat de expert Pârvu Aurel(planşa 1 – fila 90).
Aspra petitului din cererea principală prin care reclamanta solicită autorizarea reclamantei la ridicarea unui gard despărţitor între proprietatea sa şi cea a pârâtei, instanţa reţine că pârâta solicită respingerea acestuia invocând prevederile art. 6 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2635/12.10.2005 perfectat de părţi(fila 3), potrivit căruia reclamanta şi pârâta se obligă reciproc să nu se obstrucţioneze în asigurarea accesului mijloacelor de transport proprii sau ale beneficiarilor la imobilele proprietatea lor.
Instanţa reţine că prin decizia nr. 53/A din 22.06.2009 a Curţii de Apel Tg. Mureş pronunţată în dosarul nr. 10887/320/2007(filele 44-47) s-a stabilit că menţionatul art. 6 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2635/12.10.2005 are caracter temporar, producându-şi efectele până la momentul la care pârâta şi-a asigurat ieşirea la calea publică.
Faţă de cele expuse, va autoriza reclamanta la ridicarea unui gard despărţitor între fondul reclamantei şi cel al pârâtei, cu excepţia suprafeţei cuprinse între punctele E şi F conform completării la raportul de expertiză efectuate de expert Pârvu Aurel(fila 128).
În ceea ce priveşte capătul de cerere privind obligarea pârâtei la jumătate din cheltuielile grăniţuirii, instanţa reţine astfel de cheltuieli urmează a se face, astfel că va respinge acest capăt de cerere ca prematur.
Având în vedere prevederile art. 274 C. civ., faptul că pârâta a căzut în pretenţii iar reclamanta a solicitat plata cheltuielilor de judecată, instanţa va obliga pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1149,5 lei reprezentând ½ din cheltuielile de judecată efectuate de reclamantă în prezenta cauză (onorariu expert 2280-fila 54, taxă de timbru şi timbru judiciar 19,15 lei – fila 2).
II. Asupra cererii de intervenţie, petitul de stabilire a liniei de hotar, întrucât ulterior formulării cererii de intervenţie în prezentul dosar, ca urmare a sentinţei civile nr. 6434 din 16.08.2011 pronunţată în dosarul nr. 8754/320/2010 prin care s-a dispus ieşirea din indiviziune a intervenientei şi a pârâtei din prezentul dosar cu privire la terenul în suprafaţă de 2752 mp înscris în CF nr. 7815/N T. Mureş, nr. cadastral 799/2, fondul interveninetei nu se mai învecinează cu fondul reclamantei, instanţa, în temeiul art. 584 C. civ., va respinge ca rămas fără obiect petitul din cererea de intervenţie privind grăniţuirea proprietăţilor inetrevenientei şi reclamantei.
Cu privire la petitele privind instituirea în favoarea fondului intervenientei a unui drept de servitute de trecere pe terenurile proprietatea reclamantei şi pârâtei, instanţa reţine că intervenienta este proprietara unui loc înfundat ce nu are ieşire la calea publică în sensul art. 616 C. civ., învecinându-se cu terenul proprietatea pârâtei şi aflându-se în proximitatea terenului reclamantei.
Servitutea de trecere urmează să fie stabilită prin locul ce ar pricinui cea mai mică pagubă proprietarilor fondurilor aservite, ţinându-se cont şi de art. 7 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3753/2001(filele 66-67), încheiat între reclamantă şi intervenientă, ce prevede instituirea unui drept de trecere în favoarea cumpărătoarei asupra curţii vânzătoarei.
Faţă de cele expuse, va admite în parte cererea de intervenţie şi cererea conexată, şi în consecinţă:
Va stabili stabili un drept de servitute de trecere în favoarea fondului dominant proprietatea intervenientei S.C. Essedue SRL şi în sarcina fondului aservit proprietatea reclamantei S.C. SERV IRTA S.A în zona dreptunghiulară cu lungimea de 33 m. şi lăţimea de 3,5 m., determinată de punctele F, A şi D conform completării la raportul de expertiză efectuate de expert Pârvu Aurel(plan de situaţie-fila128), iar cel de-al patrulea punct X aflat la o distanţă faţă de 33 m. faţă de punctul D şi la o distanţă de 3,5 m. faţă de punctul F .
Va stabili un drept de servitute de trecere cu piciorul şi cu autoturismul şi de manevrare(încărcare-descărcare) a mijloacelor de transport proprii şi ale clienţilor, în favoarea fondului dominant proprietatea intervenientei S.C. Essedue SRL şi în sarcina fondului aservit proprietatea pârâtei S.C. ADIMAG COM IMPEX S.R.L. în zona delimitată de punctele 15-16-A-B, conform raportului de expertiză efectuată de expert Mihalache Marian în dosarul nr.10408/320/2011, conexat(filele 21-26 din respectivul dosar).
În privinţa solicitării intervenientei de a staţiona cu mijloace de transport proprii sau ale clienţilor săi pe terenul pârâtei, instanţa va respinge ca nefondată cererea având în vedere că potrivit art. 7 lit. b din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3753/2001(filele 66-67), încheiat între reclamantă şi intervenientă se prevede un astfel de drept în favoarea intervenientei grevând terenul proprietatea reclamantei, potrivit clauzei detaliate în respectivul contract.
Va dispune notarea în CF a servituţii de trecere atât în privinţa fondurilor aservite cât şi în privinţa fondului dominant.
Cu privire la notarea cererii de intervenţie în CF, instanţa va respinge această cerere ca neîtemeiată, întrucât nu s-a făcut dovada respingerii unei astfel de cereri de către OCPI astfel încât să fie necesar concursul instanţei pentru soluţionarea sa.
Având în vedere că cererea de intervenţie şi cererea conexată au fost admise în parte, iar servitutea de trecere instituită profită exclusiv intervenientei, instanţa va respingere cererea intervenientei de obligare a reclamantei şi pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
