C. civ., art. 1144 C. proc. civ., art. 119 şi urm.
Compensaţia de drept prevăzută de art. 1144 C. civ. şi invocată în întâmpinare nu poate avea loc, întrucât valoarea îmbunătăţirilor făcute de chiriaş nu este certă şi nu se poate compensa de drept cu datoriile sale faţă de proprietar, iar o cerere reconvenţională nu s-a făcut de către chiriaş, neputând opera astfel nici compensaţia judecătorească.
C.S.J., Secţia comercială, decizia nr. 4055 din 11 iunie 2002, în R.R.D.A. nr. 9/2003, p. 82
Prin sentinţa civilă nr. 176/V din 2 februarie 2000, Tribunalul Mehedinţi a admis, în parte, acţiunea reclamantei RA L. Turnu Severin şi a obligat pe pârâta SC T.C. SRL Turnu Severin să-i plătească 8.305.187 lei, reprezentând chirie restantă, plus 93.051 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că, pentru perioada decembrie 1997 – aprilie 1999, pârâta are faţă de reclamantă o restanţă de chirie în sumă de 35.913.296 lei, la care se adaugă şi penalităţi de întârziere în sumă de 12.366.981 lei, însă datoria respectivă se compensează în parte cu 39.975.000 lei, ce reprezintă valoarea îmbunătăţirilor aduse de pârâtă spaţiului comercial închiriat.
Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentinţe a fost admis prin decizia civilă nr. 1559 din 22 noiembrie 2000 a Curţii de Apel Craiova, secţia comercială şi, ca urmare, sentinţa de fond a fost schimbată în sensul că obligaţiile pârâtei au fost majorate la 35.913.296 lei chirie restantă, 12.366.981 lei penalităţi şi 3.141.811 lei cheltuieli de judecată la fond, iar separat la 1.551.752 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a ajunge la această soluţie, care înseamnă admiterea acţiunii reclamantei aşa cum a fost formulată, instanţa de apel a înlăturat compensarea datoriei pârâtei cu contravaloarea îmbunătăţirilor, reţinând că instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut de pârâtă, deoarece compensarea de drept prevăzută de art. 1144 C. civ. şi invocată în întâm
pinare nu poate avea loc în speţă, întrucât valoarea îmbunătăţirilor făcute de chiriaş nu este certă şi nu se poate compensa de drept cu datoriile sale faţă de proprietar, iar o cerere reconvenţională nu s-a făcut în cauză şi deci nu poate opera nici compensarea judecătorească.
în recursul declarat împotriva deciziei mai sus menţionate, pârâta SC T.C. SRL a invocat motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 şi 11 C. proc. civ. şi a cerut casarea ei şi menţinerea hotărârii pronunţate de prima instanţă.
în primul motiv de recurs, pârâta a susţinut că în mod greşit instanţa de apel a considerat că nu există în cauză o cerere reconvenţională, deşi întâmpinarea avea acest caracter, a fost timbrată şi pentru dovedirea ei s-au administrat probe.
Motivul de recurs astfel formulat este neîntemeiat. Din examinarea actelor dosarului instanţei de fond se constată că la termenul de judecată de la 24 noiembrie 1999 pârâta a depus la dosar o întâmpinare însoţită de o serie de acte, prin care a solicitat respingerea acţiunii pentru că a intervenit compensarea de drept, conform art. 1144 C. civ., a chiriei cu suma de peste 50 milioane lei pe care a cheltuit-o, cu autorizarea reclamantei, pentru aducerea spaţiului comercial închiriat într-o stare corespunzătoare desfăşurării activităţii comerciale. Instanţa de apel, în mod corect, a reţinut că aceasta nu constituie o cerere reconvenţională, nu numai pentru că nu a fost depusă cel mai târziu la prima zi de înfăţişare (2 noiembrie 1999), ci şi pentru că pârâtul niciun moment nu a susţinut că ar constitui o cerere reconvenţională în sensul art. 119 şi urm. C. proc. civ., nu i-a precizat obiectul, nu a cerut să fie comunicată părţii adverse, nu a timbrat-o etc.
In al doilea motiv de recurs, pârâta a susţinut că instanţa de apel, în mod greşit, a considerat că nu a avut loc compensarea de drept a datoriilor reciproce, pentru că valoarea îmbunătăţirilor şi reparaţiilor nu este certă, deşi a dovedit că le-a executat cu aprobarea reclamantei, iar cuantumul lor l-a dovedit cu acte şi cu devizul de şi nu au fost contestate de reclamantă.
Nici acest motiv de recurs nu este întemeiat.
Actele de la dosar infirmă afirmaţia pârâtei din întâmpinare că a trebuit să efectueze reparaţii şi îmbunătăţiri în valoare de peste 50 milioane lei pentru a aduce spaţiul închiriat în stare corespunzătoare de folosinţă, deoarece prin semnarea contractului de închiriere nr. 247 din 26 octombrie 1995, cu anexa 1 şi a procesului-verbal de predare-primire a spaţiului comercial închiriat, întocmit în aceeaşi zi cu contractul, pârâta a confirmat că a primit spaţiul (pereţi, duşumele, tavane, uşi, ferestre, instalaţiile electrice şi sanitare) în stare bună şi cu inventarul complet.
Contrar celor confirmate cum s-a arătat mai sus, la 27 octombrie 1995 pârâta a formulat o cerere prin care a solicitat directorului RA L. autorizarea să facă ea reparaţiile necesare datorită degradării avansate a imobilului. Pe această cerere se află o rezoluţie „OCVL analizaţi şi propuneţi”, dar nu rezultă că a fost finalizată prin emiterea unei autorizaţii de efectuare a lucrărilor în contul chiriei.
Trecând totuşi la examinarea chitanţelor şi facturilor pentru cumpărarea de materiale, depuse de pârâta-recurentă ca anexe la întâmpinare, această instanţă de recurs constată că s-au depus două chitanţe din noiembrie 1995 (pentru vopsea, diluant şi ciment), în valoare totală de 70.000 lei şi o chitanţă din 4 ianuarie 1996 pentru un apometru în valoare de 32.000 lei, care în orice caz nu pot justifica lucrările pretinse de pârâtă pentru aducerea spaţiului comercial în stare de folosinţă. De asemenea, pârâta a depus la dosar două chitanţe din 17 mai şi 30 august 1996, 12 chitanţe din anul 1997 şi 27 de chitanţe din 1998, care dovedesc cheltuieli de întreţinere şi reparaţii care sunt însă în sarcina chiriaşului, conform art. 9 lit. b) din contractul de închiriere.
Aşadar, în mod corect instanţa de apel nu a dat curs apărării pârâtei privind compensarea datoriilor pe care le are faţă de reclamantă şi criticile formulate în acest sens sunt neîntemeiate.
