DOSAR NR 53390/3/2011
TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VI A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR.1867
Şedinţa publică de la 01.10. 2012
Completul constituit din:
Preşedinte: P E
Judecător: P C F
Judecător: M D
Grefier: M C
Pe rol se află soluţionarea recursului declarat de recurenţii–pârâţi M O L şi M C împotriva sentinţei civile nr.2285/06.05.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr.1138/94/2010 în contradictoriu cu intimata-reclamantă SC I D & C SA.
La apelul nominal făcut în şedinţă publică au răspuns recurenţii –pârâţi prin avocat C B cu împuternicirea avocaţială nr. 94/2011 la fila 12 dosar recurs şi intimata-reclamantă, prin cu delegaţia la fila 31 dosar nr. 1138/94/2010.
Procedura de citare a fost legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefiera de şedinţă , după care,
Nemaifiind cereri de solutionat sau probe de administrat, Tribunalul constată cauza in stare de judecată si acordă părţilor cuvântul în calea de atac promovată.
Recurenţii –pârâţi, prin consilier juridic, arata ca sentinţa civilă pronunţată de instanţa de fond este nelegală si netemeinică, având în vedere că, în mod greşit, instanta a respins excepţia necompetentei teritoriale invocata de parati. Solicita admiterea recursului, casarea sentintei recurate si trimiterea dosarului catre Judecatoria Sectorului 2 spre competenta solutionare. Arata ca nu exista raporturi contractuale intre reclamanta si parati Regulamentul nu poate fi calificat ca si contract pentru a produce efecte. Ca urmare, nu era aplicabil art 10 pct 4 C.pr.civ. Nu se poate vorbi de locul nasterii obligatiei sau locul platii Nu exista un pret al contractului de paza. In mod gresit instanta de fond a calificat regulamentul ca si contract. Din acest motiv s-a solicitat nulitatea contractului. Exceptia nulitatii absolute a contractului era intemeiata intrucat la incheierea acestuia nu a existat consimtamantul valabil al partilor. Solicita cheltuieli de judecata.
Intimata pârâtă, prin consilier juridic, apreciind ca sentinţa civilă pronunţată de instanţa de fond este legală si temeinică, având în vedere că, în mod corect, a respins excepţia nulităţii absolute şi a admis acţiunea, solicită instanţei respingerea recursului, fara cheltuieli de judecată.
T R I B U N A L U L ,
Prin sentinţa civilă nr.2285/06.05.2010 pronunţată în dosarul nr.1138/94/2010 Judecătoria Buftea a respins excepţia nulităţii absolute a Regulamentului de ordine interioară ca neîntemeiată, a admis acţiunea astfel cum a fost precizată de reclamanta SC I D & C SA în contradictoriu cu pârâţii M O L şi M C, a obligat pârâţii să plătească reclamantei suma de 985,49 lei reprezentând c/val facturi fiscale neachitate pentru servicii de control acces aferente perioadei aprilie 2007-noiembrie 2008, a obligat pârâţii să plătească reclamantei suma de 90 lei reprezentând cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunţa aceasta soluţie, instanţa reţinut ca intre reclamanta SC I D & C SA şi pârâţii M O L, M C s-a încheiat contractul de execuţie construcţie cu plata pe stadii de execuţie nr.352/02.11.2004 având ca obiect realizarea de către reclamantă a construcţiei edificată pe lotul AJ 41, situat în str. E R nr. 35-39, V, judeţul I, realizată si predată beneficiarilor la data de 19.12.2005 (f.8-15).
Odată cu semnarea contractului, pârâţii au semnat si anexa ce conţinea Regulamentul de ordine interioara pentru locatarii ansamblului A – versiunea iunie 2004 (f.12, 18-19) si prin care au fost stabilite regulile de convieţuire si bună vecinătate in ansamblu, drepturile si obligaţiile proprietarilor de imobile, modul de plată al utilităţilor aferente construcţiilor si părţilor comune din ansamblu.
Semnarea regulamentului de ordine interioară s-a făcut odată cu semnarea contractului nr.352/10.11.2004, ca anexă a acestuia, aspect ce exclude apărarea potrivit căreia consimţământul pârâţilor nu a fost acordat cu intenţia de a produce efecte juridice, întrucât nu poţi prezenta un consimţământ valabil parţial, doar pentru anumite clauze, dar nu si pentru celelalte, in condiţiile in care actul principal si anexele acestuia formează un tot unitar.
In articolele 1 si 2 din Regulament se prevede că accesul in zona ansamblului se va face pe poarta instalată in str. E R, poartă ce va fi păzită iar societatea de paza va răspunde numai cu privire la controlul accesului in ansamblu nu şi cu privire la eventualele furturi din locuinţele ansamblului; totodată, se stipula că zona va fi păzită de către o firmă specializată ale cărei obligaţii urmau a fi stabilite prin caietul de sarcini iar c/val serviciilor de pază va fi achitata de toţi locatarii zonei, proporţional cu numărul imobilelor(f.l8).
Din modul de redactare reiese că este vorba de două servicii distincte -respectiv cel de pază si control acces pe poartă -art.l, iar cel de-al doilea, de pază efectivă a ansamblului -art.2 din regulament.
Raportat si la definiţia dată de art.2 lit.l din Legea nr. 114/1996, ansamblul A 1 in cadrul căruia pârâţii deţin in proprietate lotul AJ 41, se află in administrarea reclamantei, ce are ca domeniu de activitate si administrarea imobilelor pe baza de comision sau contract (f.204), iar angajarea de către aceasta a societăţilor ce au asigurat serviciul de control acces se subscrie obligaţiilor ce revin administratorului de clădiri potrivit art.34 al. 1 din Legea nr.l 14/1996, obligaţie prevăzută in art. 18 din regulamentul de ordine interioară.
Sunt neîntemeiate susţinerile paraţilor privind lipsa obiectului si preţului serviciului de pază, întrucât aceste elemente urmau să fie incluse in contractul încheiat intre administratorului ansamblului- reclamanta si firma specializată-prestator, in baza mandatului dat de fiecare proprietar de imobil din ansamblul rezidenţial, mandat acordat prin semnarea regulamentului si care asigura proprietarului dreptul de a beneficia de respectivele servicii cu obligaţia corelativă de a achita costul acestora.
Instanta nu a primit susţinerile pârâţilor in sensul că cele două articole din regulament ar reprezenta clauze abuzive raportat la prevederile Legii nr.l93/2000 (lit b si c din anexa la lege) întrucât regulamentul îi obligă la plata unui preţ si respectarea unor condiţii de care nu au avut cunoştinţa la data semnării actului,, respectiv permite reclamantei să stabilească si să modifice unilateral, fără acordul pârâţilor, caracteristicile si preţul serviciilor de paza.
Preţul serviciilor de control acces si de paza a fost convenit de reclamantă cu prestatorii de servicii cu care a încheiat contractele respective; a fot achitat lunar de reclamantă, global, pentru toate ansamblurile rezidenţiale pe care le administrează, iar după aceea a refacturat, proporţional cu numărul imobilelor, pe fiecare proprietar din ansamblu.
Astfel, suma de 985,49 lei solicitată la plata de reclamantă reprezintă contravaloarea serviciilor de control acces prestate in perioada aprilie 2007-noiembrie 2008.
Pentru acest interval reclamanta a dovedit că a încheiat contracte de prestări servicii cu SC B, P si P SRL până la 15 iulie 2008, iar ulterior, începând cu 16 iulie 2008 cu SC U SRL, societăţi ce au asigurat serviciul de control acces in ansamblul A 1 cu 3, respectiv 2 posturi de pază (f.80-123).
Costul lunar al respectivul serviciu (doar control acces) a fost inclus in lista cheltuielilor comune ale ansamblului pentru perioada martie 2007-octombrie 2008(f. 148-164).
Totodată, se retine că A.N.P.C, prin procesul verbal de control nr.72/911/29.03.2007 a constatat că facturarea si repartizarea costurilor utilităţilor, inclusiv pentru serviciul control acces) se face cu respectarea dispoziţiilor legale (f.206-207).
Faţă de aceste aspecte se constată că nu sunt întrunite cerinţele art.4 al.l si 2 din Legea nr. 193/2000 iar prevederile art.l si 2 din Regulamentul de ordine interioara nu constituie clauze abuzive cât timp paraţii – ai ansamblului au posibilitatea să se constituie intr-o asociaţie de proprietari care să dea instrucţiuni administratorului ansamblului cu privire la modul de angajare a terţilor, de repartizare a costurilor -art. 18 teza finală din regulament. Deci, nu poate fi reţinută existenţa unui dezechilibru semnificativ intre drepturile si obligaţiile părţilor.
Din răspunsurile date la interogatorii de pârâţi, aceşti recunosc că serviciul de control acces pentru ansamblul A a fost asigurat încă din anul 2006, dar că era defectuos realizat in sensul că barierele erau mai mereu ridicate iar in cartier intrau si persoane străine, paznicii erau in stare de ebrietate, dormeau, au fost furate mai multe obiecte din gradină(f. 140-141). Cu toate acestea, paraţii nu au considerat necesar să sesizeze reclamanta cu privire Ia neregulile constatate in activitatea agenţilor de paza – răspunsurile la întrebarea 6 din interogatorii.
Susţinerile paraţilor relativ la neprezentarea de către reclamanta a planul de paza impus de Legea nr.333/2003, a licenţierii societăţilor de paza angajate de reclamanta, a existentei atestatului profesional pentru persoanele care executa activitatea de paza si protecţie, exced obiectului litigiului.
Raportat la aspectele reţinute instanta a respins ca neîntemeiata excepţia nulităţii absolute a Regulamentului de ordine interioară, invocata de paraţi si unita cu fondul pricinii.
S-a apreciat că in speţă sunt întrunite cerinţele răspunderii civile contractuale, creditoarea dovedind prin înscrisurile depuse existenţa obligaţiei de plată a sumei de 985,49 lei, datorată de pârâţi in temeiul raportului juridic încheiat intre părţi, generat de regulamentul de ordine interioara al Ansamblului rezidenţial A, anexa la contractul de execuţie nr. nr.352/02.11.2004.
Împotriva acestei soluţii au formulat recurs paratii M C şi M O L recursul fiind inregistrat pe rolul Sectiei a III a Civila, solicitand admiterea recursului, casarea Sentinţei ca fiind pronunţată de o instanţă necompetentă şi trimiterea spre rejudecare la Judecătoria Sectorului 2 ca primă instanţă competentă teritorial; în subsidiar admiterea recursului pe fond şi modificarea în tot a sentinţei în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată; Obligarea intimatei reclamante la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea recursului se arata ca prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 08.02.2010 pe rolul Judecătoriei Buftea, reclamanta a solicitat obligarea pârâţilor la plata sumei de 3.307.67 lei şi a dobânzii legale.
Ulterior, intimata-reclamanta a renunţat la solicitarea privind dobânda legală, precizând totodată că obiectul cererii introductive reprezintă suma de 985,49 lei solicitată pentru aşa zisa prestare a unui serviciu de pază în perioada martie 2007 – noiembrie 2008.
La termenul de judecată din 18.03.2010, instanţa a respins excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Buftea, calificând totodată Regulamentul ca fiind contract comercial.
Având în vedere că prima instanţă a calificat Regulamentul de ordine interioară ca fiind un contract comercial, s-a invocat la acelaşi termen excepţia nulităţii absolute a acestuia, excepţie argumentată in extenso prin concluziile scrise depuse prin fax la dosarul cauzei la data de – 26.03.2010.
Prin Sentinţa recurată, Judecătoria Buftea a respins excepţia nulităţii absolute a Regulamentului, a admis acţiunea astfel cum a fost precizată şi a obligat M O L şi M Cla plata sumei de 985,49 lei reprezentând facturi neachitate şi 90 lei cheltuieli de judecată.
Astfel cum s-a arătat şi în faţa primei instanţe, intimata reclamantă Impact a înregistrat în mod eronat acţiunea pe rolul Judecătoriei Buftea. Instanţa competentă să soluţioneze prezenta cauză în fond era potrivit art. 5 Cod procedură civilă, instanţa domiciliului pârâţilor, adică Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti.
Potrivit art. 5 Cod procedură civilă, „cererea se face la instanţa domiciliului pârâtului. Dacă pârâtul are domiciliul în străinătate sau nu are domiciliul cunoscut, cererea se face la instanţa reşedinţei sale din ţară, iar dacă nu are nici reşedinţa cunoscută, la instanţa domiciliului sau reşedinţei reclamantului. “
Or, astfel cum a arătat şi intimata reclamanta Impact, domiciliul M O L şi M C se află în Bucureşti, sector 2, motiv pentru care singura instanţă competentă să soluţioneze prezenta cauză este Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti.
Atât timp cât Regulamentul nu are natura juridică a unui contract comercial, nu se poate vorbi despre existenţa unei obligaţii de pază, astfel cum nu se poate vorbi nici de locul în care trebuia efectuată plata unei aşa zise obligaţii corelative.
Atât timp cât în cauză nu există şi nu a existat vreodată un contract comercial pentru servicii de pază, nu puteau fi incidente dispoziţiile art.5 Cod procedură civilă.
Arata ca la data de 10.11.2004, între Impact şi recurenti a intervenit un contract de execuţie a unei construcţii, prin care Impact s-a obligat să realizeze pe cheltuiala M O L şi M C un imobil P-E-M în ansamblul rezidenţial A.
Odată cu semnarea contractului, M O L şi M C au luat la cunoştinţă de existenţa unui „Regulament de ordine interioară pentru viitorii locatari ai ansamblului rezidenţial A”.
Regulamentul avea ca scop stabilirea unor standarde de trai în ansamblul rezidenţial, facându-se referire inclusiv la încheierea în viitor a unui contract de pază între proprietarii imobilelor situate în ansamblul A şi o firmă specializată de pază.
Astfel, conform pct. 1 din Regulament,
„(.,.) Poarta va fi păzită de către un paznic, post permanent, care va supraveghea traficul de persoane şi maşini în zonă. (…) Contravaloarea serviciilor de pază va fi achitată de toţi locatarii zonei, fiind repartizată pe număr de imobile. “
Conform pct. 2 din Regulament, „ Zona va fi păzită iar paza va fi asigurată cu personal de către o firmă specializată. Prin caietul de sarcini întocmit la semnarea contractului cu firma de pază, se vor stabili toate elementele importante cum ar fi ţinută, limbaj, traseu de patrulare, modalitate de comunicare între posturi. Contravaloarea serviciilor de pază va fi achitată de toţi locatarii zonei, fiind repartizată pe număr de imobile.”
Potrivit pct. 18 din regulament, toate contractele ce vizau îngrijirea părţilor comune, urmau a fi încheiate prin grija unui Administrator: „ (…) Modul de angajare al terţilor precum si modul de repartizare a costurilor va fi făcut de către administrator conform instrucţiunilor primite la momentul angajării de la Asociaţia Proprietarilor din ansamblu. “
Pornind de la ipoteza în care Regulamentul este un act juridic (astfel cum ll-a calificat prima instanţă), acesta nu era valabil încheiat întrucât nu îndeplineşte în mod cumulativ următoarele condiţiile prevăzute de art. 948 Cod civil.
Potrivit art. 948 Cod civil, ,, Condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt: capacitatea de a contracta;consimţământul valabil al părţii ce se obligă; un obiect determinat; o cauză licită. “
Potrivit art. 964 Cod civil, ,, Obligaţia trebuie să aibă de obiect un lucru determinat, cel puţin în specia sa. “
Cu privire la consimţământ, prima instanţă a reţinut în mod total eronat că ..nu poţi prezenta un consimţământ valabil parţial, doar pentru anumite clauze, dar nu şi pentru celelalte. în condiţiile în care actul principal şi anexele acestuia formează un tot unitar. “
Regulamentul de ordine interioară nu formează un tot unitar cu contractul de construcţie de locuinţe. Deşi sub aspectul formei {instrumentum) acestea formau un singur act, în realitate (negotium juris) contractul de construcţie este un cu lotul alt act juridic decât aşa zisul contract Regulament, condiţiile de valabilitate ale celor două acte urmând a fi analizate separat;
Motivarea instanţei exclude în totalitate instituţia nulităţii parţiale a actului juridic civil. In realitate, atât în doctrină cât şi în jurisprudenţă s-a reţinut că, exempli gratia, viciile de consimţământ pot afecta numai anumite clauze ale unui act juridic civil, urmând ca în funcţie de caracterul determinant al acestora să se aprecieze dacă se impune anularea totală sau parţiala a actului juridic”.
In prezenta cauză, consimţământul nu a fost acordat cu intenţia de a produce efecte juridice, în sensul obligării subsemnaţilor la plata unor servicii de pază prestate de către intimata reclamantă Impact prin interpuşi.
Conform punctului 2 al Regulamentului, ,, Zona va fi păzită iar paza va fi asigurată cu personal de către o firmă specializată. Prin caietul de sarcini întocmit la semnarea contractului cu firma de pază, se vor stabili toate elementele importante (…) “. Aşadar, M O L şi M C nu si-au acordat niciodată consimţământul în sensul plăţii către Impact a unor servicii de pază. înţelegerea şi reprezentarea la acel moment, a fost că la o dată ulterioară, fie individual fie prin asociaţia de proprietari, urma să contracteze în beneficiul intimatilor serviciile unei societăţi de pază specializate.
A considera că această clauză a Regulamentului obligă pe intimati să achite anumite servicii către Impact, excede în mod vădit reprezentarea avută (consimţământul) la momentul semnării Regulamentului.
Nu s-a dorit niciodată să se apeleze la serviciile de pază ale Impact sau intermediate de Impact, întrucât au fost considerate a fi neprofesioniste şi de o calitate îndoielnică.
Arata că Regulamentul nu conţine niciun fel de criterii de determinare a preţului unor eventuale servicii de pază, rezumându-se la a statua că elementele esenţiale ale viitorului contract de pază urmau a fi stabilite prin intermediul viitorului caiet de sarcini.
Toate argumentele prezentate au fost înlăturate de către prima instanţă considerându-se că ansamblul A 1 se află în administrarea reclamantei, angajarea unei firme de pază de către aceasta subscriindu-se obligaţiilor administratorului de clădiri potrivit art. 34 alin. 1 din Legea nr. 114/1996; prin semnarea regulamentului s-a acordat un mandat reclamantei Impact, mandat în baza căruia aceasta a contractat serviciile de pază
Intimata reclamanta nu este şi nu a fost vreodată administratorul ansamblului rezidenţial Azur; de altfel, chiar pct. 18 al Regulamentului, invocat de instanţă, face trimitere la o viitoare numire a Administratorului de către Asociaţia de Proprietari.
Regulamentul nu întruneşte condiţia unui consimţământ valabil exprimat şi a unui obiect (inclusiv preţ) determinat sau determinabil şi solicită admiterea excepţiei nulităţii absolute astfel cum a fost invocată.
Recurenţi au arătat în faţa primei instanţe că punctele 1şi 2 din Regulament, constituie clauze abuzive şi că, pe cale de consecinţă nu produc efecte juridice.
Instanţa a înlăturat şi aceste argumente, considerând că preţul serviciilor de pază a fost stabilit de intimata reclamantă eu prestatorii de servicii (şi nu eu noi consumatorii); ANPC, prin procesul verbal de control nr. 72/911/29.03.2007 a constatat că facturarea şi repartizarea costurilor utilităţilor, inclusiv pentru serviciul control acces se face cu respectarea dispoziţiilor legale.
Prima instanţă a interpretat dispoziţiile Legii nr. 193/2000 în mod complet eronat, astfel, preţul aşa ziselor servicii de pază trebuia negociat şi stabilit prin contractul încheiat între comerciant şi consumatori (şi nu prin contractul încheiat de intimata reclamantă cu un terţ, prestatorul de servicii ).
În cauza sunt incidente dispoziţiile art. 6 din Legea nr. 193/2000. În conformitate cu care clauzele abuzive nu produc efecte juridice între părţi:
Caracterul abuziv al unor clauze contractuale poate fi constatat direct de către instanţă, potrivit art. 14 din lege
Prima instanţă trebuia să observe că punctele 1 şi 2 din Regulament constituie clauze abuzive şi să constate nulitatea absolută a acestora potrivit dispoziţiilor legale menţionate.
În prezenta cauză este incidenţă litera b) a Anexei la Lege, fiind evident caracterul abuziv al Regulamentului în condiţiile în care prin acesta, recurenţii, în calitate de consumatori, ar fi obligaţi la plata unui preţ şi respectarea unor condiţii de care nu au luat cunoştinţă la data semnării acestuia.
In drept recurentii au invocat dis part 304/1 C.pr.civ.
La data de 23.05.2011, intimata-reclamanta a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat necompetenţa funcţională a secţiei civile.
In ceea ce priveste exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Buftea arata ca art. 10 c.proc.civ., pct. 4 prevede ca în materia obligaţiilor comerciale, pe lângă instanţa domiciliului paratului este in egala măsura competenta instanţa locului in care obligaţia a luat naştere, sau instanţa locului plaţii.
In ceea ce priveşte obligaţia a cărei se solicită in cadrul prezentei cereri, este una comerciala.
Caracterul comercial este pe de-o parte justificat de faptul ca actul juridic din care izvorăşte aceasta obligaţie este încheiat între doi comercianţi si pe de alta parte de dispoziţiile art. 56 C.Com, conform căruia in situaţia in care un act juridic are caracter comercial numai pentru una dintre părţi, legea comerciala se aplica întregului raport juridic, inclusiv celui pentru care actul nu are caracter comercial. In cazul de fata, toate actele juridice din care rezulta obligaţiile de plata ale paratei (contractul de execuţie, contractul de vânzare-cumpărare, regulamentul de ordine interioara) au pentru societate caracter comercial, in executarea obiectului sau de activitate „Dezvoltare (promovare) imobiliara”.
Prin urmare, in speţa de fata sunt deopotrivă competente atât instanţa domiciliului paratului, cat si instanţa locului unde obligaţia a cărei executare se solicita a luat naştere.
Având in vedere faptul ca serviciile a căror contravaloare se solicita s-au prestat in V, Str. E R, 35-37-39, Ansamblul rezidenţial A, lot AJ61, Jud. I, obligaţia corelativa de plata a acestor servicii a luat naştere in acelaşi loc.
Conform art. 12 C.proc.civ., alegerea dintre mai multe instanţe competente aparţine reclamantului, iar subscrisa societate a optat pentru Judecătoria Buftea, in circumscripţia căreia se găseşte locul naşterii obligaţiei a cărei executare se solicită.
În condiţiile în care legiuitorul îi conferă dreptul reclamantului să aleagă instanţa competentă, rezultă că art. 5 c.proc.civ. nu conţine dispoziţii legale care să oblige instanţa să aibă în vedere „proximitatea instanţei fată de domiciliul pârâtului”
Judecătoria Buftea a fost competentă să soluţioneze prezenta cauză.
La termenul de judecata din data de 18.03.2010, pârâţii au invocat excepţia nulităţii absolute a ROI. Instanţa a respins excepţia nulităţii absolute a ROI, apreciind că acesta poarta forma impusă de legiuitor pentru valabilitatea şi validitatea unui act juridic bilateral.
ROI este anexă a contractului de execuţie construcţie cu plata pe stadii de execuţie nr. 352/10.11.2004 însuşit sub semnătură de recurenţii-pârâţi
Au fost respectate condiţiile impuse de dispoziţiile art. 942 si art. 948 C.civ: (i) Capacitatea şi consimţământul părţilor cocontractante au fost valabile la momentul încheierii actului juridic conform art. 949 si art. 953 C.civ.
Obiectul ROI a fost determinat în scop general- de a asigura norme de conduita şi comportament în ansamblul rezidenţial A şi în scop particular-de a asigura prestarea serviciilor de utilităţi la imobilul contractat de recurenţii-pârâţi.
Obligaţia asumata de cocontractanţi este fondata pe o cauza licita şi nu contravine dispoziţiilor art. 966 C.civ..
Nu s-a asigurat serviciu de pază, ci de control acces în condiţiile art.1 din ROI.
Este neadevărată afirmaţia recurenţilor în sensul că nu şi-au exprimat acordul cu privire la aceste servicii în condiţiile în care Art. 18 din ROI prevede că încheierea contractelor cu terţii precum şi cuantificarea şi repartizarea costurilor aferente părţilor comune se va face prin grija administratorului, care va întocmi situaţii de plată lunare pentru fiecare locatar, pe baza totalului facturilor achitate”.
Recurenţii-pârâţi au recunoscut valabilitatea ROI prin plăţile efectuate cu titlu de utilităţi administratorului IMPACT în perioada 2006-2010.
Pârâţii invocă nulitatea absoluta a ROI şi prin raportarea la dispoziţiile Legii nr.193/2000 privind clauzele abuzive între comercianţi şi consumatori.
Art. 4 alin. (1) şi (2) din acest act normativ prevede că: „(1) O clauză contractuală care nu a fost negociată direct cu consumatorul va fi considerată abuzivă dacă, prin ea însăşi sau împreună cu alte prevederi din contract, creează, în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor bunei-credinţe, un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor.
O clauză contractuală va fi considerată ca nefiind negociată direct cu consumatorul dacă aceasta a fost stabilită fără a da posibilitate consumatorului să influenţeze natura ei, cum ar fi contractele standard preformulate sau condiţiile generale de vânzare practicate de comercianţi pe piaţa produsului sau serviciului respectiv.” Anexa 1 a actului normativ exemplifică clauzele considerate a fi abuzive.
Nu a fost indicat in mod concret care a fost prejudiciul si dezechilibrul semnificativ care s-a creat in patrimoniul paraţilor.
Prin ROI au fost asigurate prin intermediul reclamantei, servicii de control acces la intrarea in ansamblul rezidenţial.
Din contractele încheiate cu furnizorii principali rezulta ca, se asigurau un nr. 2-3 posturi de paza care efectuau cotrolul la accesul in ansamblul rezidenţial A.Este
Sumele determinate cu titlu de contravaloare control acces au fost negociate si stabilite cu furnizorii principali în mod rezonabil, raportat la valoarea practicata pe piaţa comercială.
Recurenţii – pârâţii nu indică în mod concret care sunt clauzele din cuprinsul Regulamentului a fi considerate a fi abuzive, ci solicita anularea integrală a acestui act juridic încheiat între părţi, act juridic in temeiul căruia au acceptat furnizarea celorlalte tipuri de utilităţi.
Intimata-reclamanta a mai aratat ca a respectat cerinţele proprietarilor din ansamblul A, în sensul că, după constituirea proprietarilor in asociaţie, serviciul de control acces a fost asigurat prin intermediul acesteia (a fost încheiat un contract de paza prin intermediul asociaţiei in numele locatarilor
De asemenea, s-a dovedit ca organele de control ale statului ( ANPC si Garda Financiara) nu au reţinut nicio sancţiune în sarcina reclamantei privind modul de calcul si administrare a cheltuielilor de utilităţi stabilite in sarcina proprietarilor – NU s-a obţinut un profit în urma refacturării acestor servicii.
Pozele administrate de către pârâţi în cauză, nu constituie dovezi pertinente cauzei cu privire la prestarea necorespunzătoare a serviciului de control acces.
Pozele nu pot certifica situaţia reala configurata la momentul respectiv.
Invocarea inexistenţei unui contract de prestări servicii a serviciului de control acces ii negociat de recurenţii – pârâţi sau a incidenţei reglementării privind clauzele abuzive este făcută procausa, pentru ca pârâţii să nu îşi execute obligaţiile de plată a utilităţilor deja furnizate de subscrisa, data fiind situaţia de conflict notorie, existenta in speţa.
În drept a invocat dispoziţiile art.15 C.pr.civ.
Prin incheierea din data de 23.05.2011 Sectia a III a Civila a dispus inaintarea dosarului catre Sectia a VI a Comerciala.
Dosarul a fost inregistrat pe rolul Sectiei a VII a Civila la data de 13.07.2011.
Analizând hotărârea atacată în raport de actele dosarului şi de motivele invocate de recurenta-reclamantă, Tribunalul apreciază recursul ca fiind fondat, pentru următoarele considerente:
Prin incheierea de sedinta din data de 18.03.2010 Judecatoria Buftea a respins exceptia necompetentei teritoriale invocata de parati cu motivarea ca intre parti s-a incheiat contractul de executie pentru constructia situata in Voluntari, avand drept anexa Regulamentul de ordine interioara iar serviciile prestate de reclamanta au vizat acest imobil, astfel incat sunt incidente dis part 10 pct 4 si art 13 C.pr.civ ce instituie o competenta alternativa.
Tribunalul retine ca potrivit art 13 cererile privitoare la bunuri imobile se fac numai la instanta in circumscriptia careia se afla imobilele.
Aart 13 instituie astfel o competenta teritoriala exclusiva insa numai in ceea ce priveste actiunile reale imobiliare, nefiind aplicabil si actiunilor personale ex contractu, cum este cazul in speta.
In speta reclamanta a solicitat obligarea paratilor la plata sumei de 3.307,67 lei reprezentand contravaloare utilitati si servicii de intretinere si a invocat contractul incheiat intre parti si anexa la contract reprezentata de Regulamentul de ordine interioara pentru viitorii locatari ai ansamblului rezidential A.
Este adevarat ca potivit art 10 pct 4 C.pr.civ, ( în vigoare la data introducerii acţiunii pe rolul primei instanţe, (08.02.2010), in afara de instanta de la domiciliul paratului, in cererile privitoare la obligatii comerciale este competenta si instanta locului unde obligatia a luat nastere sau a locului platii.
In ceea ce priveste locul nasterii obligatiei Tribunalul constata ca acesta nu este mentionat in Regulamentul de Ordine Interioara pentru viitorii locatari ai ansamblului rezidential A, nefiind mentionat locul incheierii si nici locul platii.
Potrivit art 59 C.com obligatiile comerciale, indiferent de obiectul lor trebuie sa fie executate la locul aratat in contract. Daca locul executarii nu este aratat in contract legea prevede ca obligatiile comerciale trebuie executate la locul unde debitorul isi avea sediul sau comercial sau domiciliul sau resedinta la data incheierii contractului. Legiuitorul a consacrat astfel principiul cherabilitatii executarii obligatiilor.
In speta partile nu au prevazut locul executarii obligatiei de plata a utilitatilor si a serviciilor de paza, astfel ca devin aplicabile regulile generale din materia executarii de obligatii prevazute de art 59 C.com.
Fata de considerentele expuse, vazand ca domiciliul recurentilor-parati se afla in Sectorul 2, Sectorul 2 fiind si locul executarii obligatiei de plata si retinand ca paratii au invocat exceptia in fata primei instante in limine littis, apreciaza ca exceptia necompetentei teritoriale invocate de parati este intemeiata, competenta de solutionare a cauzei in prima instanta revenind Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti.
Faţă de cele reţinute anterior, tribunalul, în baza dispoziţiilor art.304 pct.9 şi art.312 alin.1 şi 3 C.pr.civ., va admite recursul, va casa sentinta recurata, va admite exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Buftea si va trimite cauza spre competenta solutionare Judecatoriei Sectorului 2 Bucuresti
In temeiul art 247 C.pr.civ va obliga inimata-reclamanta sa plateasca recurentilor-parati suma de 150,15 lei cheltuieli de judecata din recurs reprezentand taxa de timbru si timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul formulat de recurenţii–pârâţi M O L şi M C ambii cu domiciliul procesual ales in Bucuresti, împotriva sentinţei civile nr.2285/06.05.2010 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr.1138/94/2010 în contradictoriu cu intimata-reclamantă SC I D & C SA cu sediul in Voluntari.
Casează sentinţa recurată.
Admite excepţia necompetentei teritoriale a judecătoriei Buftea şi trimite cauza spre competenta soluţionare Judecătoriei Sectorului 2 Bucuresti.
Obliga intimata-reclamanta sa plătească recurentilor-parati suma de 150,15 lei cheltuieli de judecata din recurs.
Pronunţată în şedinţa de la 01 Octombrie 2012
Preşedinte Judecător Judecător
Grefier
Red.E.P
Dact.AM/2 ex/18.10.2012
Judecătoria Buftea ds.nr.1138/94/2010
Judecător fond Alina Dumitrescu
