Decizia nr.201/CA/09.10.2006
Prin sentinţa civilă nr. 1171/E din 3 mai 2006, Tribunalul Iaşi a admis excepţia de nelegalitate a H.C.L. nr. 245/2002, emisă de Consiliul Local al Municipiului Iaşi şi a anulat în parte această hotărâre, respectiv menţiunea cuprinsă în art. 2 lin. 2 fraza a II-a, potrivit căreia chiria maximă este de 30% din venitul net pe familie sau persoană.
Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a reţinut că, prin H.C.L. nr. 245 din 24.06.2002 s-a aprobat scoaterea la licitaţie a unui număr de 42 de apartamente, situate în imobilul din Iaşi, şos. Nicolina nr. 107, bloc 1004, în vederea închirierii şi că, la alineatul 2 al art. 2 din hotărârea menţionată s-a stabilit că suma maximă până la care participanţii pot licita este de 30% din venitul net pe familie sau persoană, obţinut din activităţi salarizate pe baza unor contracte de muncă.
Prima instanţă a constatat că dispoziţia cuprinsă în H.C.L. nr. 245/2002 stabilirea chiriilor pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, care, la art. 26 stabileşte că, în cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se situează între venitul mediu net lunar pe economie şi dublul acestuia, nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie, cuantumul de 30% din venitul net pe familie sau persoană, prevăzut de HCL nr. 245/2002, fiind mai mare decât cuantumul legal maxim admis de 25% din venit.
S-a înlăturat apărarea pârâţilor, potrivit cărora chiria nu poate fi micşorată întrucât aceasta a fost stabilită în urma unei licitaţii, pe motiv că, pe de o parte, chiriaşul este obligat să anunţe orice modificare a venitului net pe familie ce ar influenţa cuantumul chiriei, în sensul majorării sau micşorării acesteia, iar pe de altă parte pentru că însăşi pârâţii au procedat la majorarea chiriei stabilită iniţial, motivat de nivelul ridicat al veniturilor realizate de către chiriaş.
Apreciind că este nelegal a se interpreta că chiria stabilită prin licitaţie poate fi numai majorată odată cu majorarea veniturilor, dar nu poate fi micşorată în situaţia reducerii acestora, prima instanţă a admis excepţia de nelegalitatea invocată, dispunând anularea în parte a H.C.L. nr. 245/2002, în ceea ce priveşte menţiunea cuprinsă în art. 2 alin. 2 fraza a II-a. Curtea a admis recursul pârâtului ca întemeiat pentru următoarele motive.
Astfel, este necontestat faptul că imobilul (apartament) ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 993 din 3 noiembrie 2004, încheiat de părţile în litigiu, face parte din patrimoniul Municipiului Iaşi şi că, în considerarea acestui drept de proprietate publică, consacrat de art. 480 şi Legea nr. 213/1998, titularul lui – Consiliul Local Iaşi – are un drept de dispoziţie, materializat în speţă în scoaterea la licitaţie publică, în vederea închirierii.
Exercitarea dreptului de dispoziţie este însă subordonată în cazul închirierii locuinţelor care aparţin domeniului public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale ale acestuia, principiilor şi regulilor consacrate prin O.U.G. nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe.
Conform art. 26 din actul normativ citat, astfel precum a reţinut şi prima instanţă, chiriile se calculează pornindu-se de la un tarif de bază lunar, care, potrivit art. 31 din acelaşi act normativ în cazul în care venitul net lunar pe membru de familie se estimează între venit mediu lunar pe economie ş dublul acestuia, la nivelul maxim al chiriei lunare nu poate depăşi 25% din venitul net lunar pe familie.
Nu se poate pune în discuţie legalitatea măsurii de scoatere la licitaţie publică deschisă, în vederea închirierii, a celor 42 de apartamente situate în blocul 1004, care se înscrie în limita dreptului de dispoziţie consacrat de Legea nr. 213/1998 şi Legea nr. 215/2001, ci doar dispoziţia referitoare la stabilirea sumei maxime până la care se pute alicita, respectiv de 30% din venitul net pe familie sau persoană care, sub aspectul cuantumului, contravine în mod flagrant dispoziţiilor OUG nr. 40/1999, care este general obligatorie.
Nimic nu împiedica pe recurentă ca prin caietul de sarcini să stabilească criterii de departajare a participanţilor la licitaţie, altele decât cuantumul maxim al chiriei, întrucât, atâta timp cât obiectul acesteia viza locuinţe aflate în domeniul public şi cât raportul dintre deţinătorul apartamentelor şi ofertanţii declaraţi câştigători s-a materializat într-un contract de închiriere, ea era ţinută a se înscrie în limita stabilită de legiuitor în ceea ce priveşte nivelul maxim al chiriei lunare, normă de la care nu se putea deroga, dat fiind caracterul de protecţie specială al acesteia.
Faptul că reclamantul a acceptat să plătească o chirie de 30% din venitul realizat nu poate reprezenta o validare, din partea chiriaşului a încălcării unei norme imperative statornicite de legiuitor, acordul convenţional neputând înfrânge voinţa legiuitorului.
Chiar dacă astăzi chiriaşul se dezice de obligaţia ce şi-a asumat şi profită de eroarea proprietarului, fără de care poate nu ar fi fost declarat câştigător la licitaţia publică organizată, acest fapt nu poate constitui temei pentru încălcarea unei norme obligatorii, aplicabilă tuturor unităţilor administrativ-teritoriale ce închiriază locuinţe aflate în patrimoniul lor.
În mod justificat a reţinut prima instanţă că prin actul administrativ contestat recurenta nu putea stabili o chirie mai mare de 25% din venitul net lunar pe familie, maxim stabilit în mod obligatori şi inderogabil, indiferent de modalitatea aleasă pentru perfectarea închirierii, excepţia de nelegalitate fiind sub acest aspect pe deplin întemeiată.
Prima instanţă nu a sesizat însă că, în procedura consacrată de art. 4 din Legea nr. 554/2004, nu este nici investită şi nici nu are dreptul de a dispune anularea actului stabilit a fi nelegal, întrucât, soluţionând excepţia de nelegalitatea, legiuitorul a prevăzut în mod expres că „în cazul în care instanţa de contencios-administrativ a constatat nelegalitatea actului, instanţa în faţa căreia s-a ridicat excepţia va soluţiona cauza, fără a ţine seama de actul a cărui nelegalitatea a fost constată”.
Raportat la această dispoziţie, măsura anulării HCL nr. 245/2002 apare ca fiind nelegală, drept pentru care, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, recursul pârâtului a fost admis, în sensul modificării în parte a hotărârii atacate, a înlăturării măsurii anulării menţiunii de la art. 2 alin. 2 fraza a II-a şi a păstrării hotărârii în partea referitoare la nelegalitatea acestor prevederi, raportat la dispoziţiile art. 26 şi art. 31 din OUG nr. 40/1999.
