Terenuri obiect al asociaţiei revendicate de foştii proprietari. Reţinerea sumelor de către asociat până la clarificarea situaţiei proprietăţii asupra terenurilor. Consecinţe
C. civ.. art. 1066. art. 1082. art. 1084
între reclamantă şi pârâtă s-a încheiat contractul de asociere din data de 25 septembrie 1995, având ca obiect realizarea şi exploatarea în comun a unor unităţi pentru servirea consumatorilor din maşină (drive-thmugh). în conformitate cu art. 3 din contractul de asociere, durata acestuia a fost stabilită la 25 de ani începând cu data punerii în posesie a pârâtei cu terenurile pe care urmau a fi ridicate restaurantele, cu posibilitatea prelungirii la solicitarea oricăreia dintre părţile asociate. Pârâtei i s-au pus la dispoziţie şi a beneficiat de folosinţa acestor terenuri în locaţiile identificate sub denumirile B.. C., B„ P.. D. şi M.,
având dreptul să exploateze locaţiile în care a ridicat restaurante şi obligaţia de a plăti lunar, de la data deschiderii fiecăruia dintre cele 6 restaurante, un procent de 1,5% din încasările nete ale fiecărei unităţi, dar nu mai puţin de 2.000 dolari SUA/lună. Potrivit art. 4.2 din contract, s-a stabilit şi suma minimă garantată.
Prin art. 6.5 din contract a fost stipulată o clauză penală care dispune că, „în caz de întârziere în efectuarea plăţii datorate către municipalitate, asociata SC M.R. SRL datorează penalităţi, conform legii, de la data la care suma trebuia plătită şi până la data achitării”, clauză penală care a fost stipulată cu respectarea prevederilor art. 1066, art. 10X2 şi art. 1084 C. civ., sumele datorate de pârâtă făcându-se la bugetul de stat. fiind deci creanţe bugetare, iar penalităţile au fost calculate conform dispoziţiilor legale în materie (H.G nr. 1043/2001, H.G nr. 874/2002, H.G nr. 1513/2002 şi O.G nr. 26/2001).
în cauza de faţă nu a fost solicitată expertiză contabilă, dar pârâta a demonstrat cu ordinele de plată aflate în copii că a efectuat plăţile datorate reclamantului, situaţia prezentată de acesta, din care ar rezulta existenţa unor debite, nefiind confirmată de nicio altă probă.
în analiza pretenţiilor reclamantei constând în obligarea pârâtei la plata sumei minime garantate cu titlu de profit rezultat din asocierea părţilor, aferente perioadei 26 iulie 2005 – 28 februarie 2007. a majorărilor şi a penalităţilor de întârziere, Tribunalul a reţinut că situaţia juridică a locaţiilor ce au fost puse la dispoziţia pârâtei a suferit modificări în intervalul scurs de la încheierea contractului de asociere şi până la data introducerii acţiunii. împrejurare care atrage incidenţa art. 5 pct. I din contractul de asocierc. Potrivit acestui articol, „dacă la un moment dat dreptul proprietarului asupra terenurilor carc fac obiectul asocierii este legal şi irevocabil atacat de terţi, asociatul va putea reţine suma datorată până când i se furnizează dovezi legale de cătrc proprietarul dovedit asupra terenurilor şi este îndreptăţit la plata sumei datorate conform acestui contract”.
Aşadar, conform contractului şi a unor dispoziţii ale Primarului general al municipiului Bucureşti, pentru ipoteza în care asociatul reclamant este dovedit a nu fi proprietar legitim al terenului cu care a intrat în asociere, în drepturile acestui asociat se subrogă adevăratul proprietar, acesta din urmă fiind îndreptăţit la plata cotei de profit corespunzătoare, şi nu reclamanta, iar în cazurile în care situaţia juridică a terenurilor este pusă în discuţie prin acţiuni ale proprietarilor legitimi ori ale unor persoane care revendică terenurile, pârâta este îndreptăţită să reţină suma datorată asociatului reclamant.
în speţă, sunt incidente dispoziţiile art. 5 din contractul de asociere pentru cel puţin patru dintre aceste locaţii, reclamantul deţinând proprietatea numai asupra locaţiilor B. şi M., astfel încât, chiar dacă ar exista restanţe în plata cotei de profit, pârâta nu ar putea fi obligată la plata acestora, deoarece celelalte locaţii au fost supuse restituirii în natură foştilor (locaţiile B., C., D.) sau sunt în litigii nesoluţionate încă (parte din locaţia C. şi locaţia D.).
în consecinţă, Tribunalul arbitral a reţinut, pe de o parte, că restanţele reclamate nu sunt dovedite (pârâta tăcând dovada plăţii cu ordinele de plată), iar, pe de altă parte, chiar dacă ar fî existat astfel de restanţe, acţiunea nu ar putea fi admisă de Tribunal, întrucât unele suprafeţe de teren ce fac obiectul asocierii dintre părţi au fost restituite unor persoane fizice în baza legilor reparatorii, astfel că reclamantul nu este îndreptăţit la încasarea cotci-parte de profit, iar în alte cazuri suprafeţele de teren fac obiectul unor notificări ori acţiuni în revendicare. în această situaţie, pârâta este, în temeiul art. 5 din contractul de asociere, îndreptăţită să reţină sumele datorate asociatului până la clarificarea definitivă a situaţiei juridice a terenurilor.
Faţă de cele reţinute, acţiunea reclamantei a fost respinsă.
Sentinţa arbitrală nr. 145 din 3 iulie 2008
