C. civ., art. 1411. art. 1441 teza I, art. 1471
Reclamanta a solicitat nulitatea contractului de închiriere nr. 385 din 15 iunie 2001, deoarece clauzele sale cu privire la obiect, preţ şi termen contravin normelor de drept, motivând faptul că obiectul nu este determinat şi suprafaţa deţinută de pârâtă este mai mare. preţul este modic şi nu se corclcază nici cu suprafaţa deţinută şi nici cu „sumele solicitate cu acelaşi titlu de societăţile de specialitate”, iar tennenul contractului, carc prevede reînnoirea automată din 3 în 3 ani. precum şi prelungirea acestuia numai la cererea chiriaşului, ar transforma contractul într-unul cu termen perpetuu.
în speţă, la data de 15 iunie 2001 s-a încheiat contractul de închiriere nr. 385 între SC U. SA. în calitatc de proprietar locator, şi SC J.I. SRL. în calitate de chiriaş locatar, pentru folosinţa pe o perioadă de 3 ani a spaţiului denumit „incintă” în schimbul sumei de 3.500 euro/lună.
La articolul 3 din contract, intitulat „închirierea şi chiria”, la lit. d), s-a prevăzut că termenul închirierii „este reînnoit automat după 3 ani, respectiv perioada stabilită contractual dacă chiriaşul nu renunţă la acest contract”. Potrivit aceluiaşi alineat, „în situaţia în care. după expirarea termenului contractual de închiriere, respectiv 3 (trei) ani. contractul nu se mai reînnoieşte, închirierea nu se mai reînnoieşte automat sau dacă în intervalul primei reînnoiri automate a contractului acesta se anulează la cererea proprietarului, el are
obligaţia de a despăgubi pc chiriaş cu valoarea investiţiei iniţiale făcute de acesta, adică 14.770 curo”.
în conformitate cu art. 4.12 din contract, la articolul intitulat ..Restituirea incintei proprietarului”, la lit. a), s-a stipulat obligaţia chiriaşului „să predea proprietarului incinta şi componentele sale la expirarea termenului”, cu obligaţia notificării acestuia cu 3 luni înainte de sfârşitul termenului pentru vânzarea incintei sau închirierea acesteia (art. 4.13).
Deci părţile au convenit, cu privire la încetarea contractului, două situaţii: una raportată la varianta anulării contractului la cererea proprietarului în intervalul primei reînnoiri automate de 3 ani. caz în care acesta are obligaţia de a restitui chiriaşului investiţia făcută cu amenajarea incintei în valoare de 14.770 curo [art. 3 lit. d)]; a doua situaţie reglementată prin contract se referă la încctarca raporturilor contractuale la cererea proprietarului, oricând, printr-o notificare expediată cu 3 luni înainte de sfârşitul termenului de închiriere de 3 ani (art. 4.13).
deci susţinerea reclamantei, potrivit cu carc termenul închirierii ar fi perpetuu, veşnic, rămas la latitudinea chiriaşului, nu a putut fi reţinută de Tribunalul arbitral ca motiv de anulare a contractului.
Potrivit art. 1411 C. civ., „Locaţiunea lucrurilor este un contract prin care una dintre părţile contractante se îndatoreşte a asigura celeilalte folosinţa unui lucru pentru un timp determinat, drept un preţ determinat”. Rezultă că în speţă există un contract în baza căruia SC U. SA a asigurat pârâtei folosinţa incintei, respectiv locatio conductio rei, pentru o perioadă de 3 ani, deci pe o durată limitată, temporară [art. 3 lit. a)], şi nu perpetuă.
Contractul de locaţiune este oneros, chiria fiind de asemenea determinată prin acordul părţilor [art. 1 alin. (3) parag. 2 din contract]. Preţul reprezintă o condiţie de validitate a contractului de locaţiune şi poate fi modificat în plus sau minus în timpul locaţiunii, după circumstanţe şi voinţa părţilor. Fiind un contract, locaţiunea este supusă aceloraşi condiţii de validitate ca orice act juridic şi în prezenta cauză reclamanta nu a făcut dovada existenţei vreunui motiv de nulitate a contractului de închiriere nr. 385 din 15 iunie 2001.
Nulitatea absolută a unui contract de locaţiune intervine numai în cazurile în carc obiectul este ilicit, preţul nu este determinat şi nici determinabil, iar termenul de închiriere este perpetuu.
Potrivit art. 1471 C. civ., nimeni nu poate să îşi pună serviciile sale în folosul altuia pc un timp nelimitat. închirierile perpetue nu sunt permise, locaţiunea fiind temporară, contractul de locaţiune fiind cscnţialmentc oneros.
Reclamanta poate proceda la renegocierca condiţiilor în care fostul proprietar locator a închiriat spaţiul său chiriaşului locatar, pârâtul din prezenta cauză, şi chiar invoca nulitatea sa, dar numai în condiţiile în care s-au încălcat norme imperative care reglementează contractul de locaţiune.
Tribunalul arbitral a constatat că în speţă nu sunt motive de natură a duce la nulitatea contractului.
Prin acţiune, reclamanta a invocat şi inopozabilitatea contractului de locaţiune, pentru că nu a fost fâcut printr-un act autentic sau printr-un act privat, dar cu dată certă, fâră însă a solicita aplicabilitatea dispoziţiilor art. 1441 C. civ.
Astfel reclamanta arată prin acţiune că „în principiu, noi nu ne-am opus menţinerii locaţiunii pârâtei. însă. având în vedere clauzele cxcesivc privitoare la cuantumul chiriei şi termen, precum şi celc cu privire la obiectul acestui locaţii, am invitat pârâta la sediul societăţii noastre pentru a putea clarifica aceste clauze”.
într-adevăr. din actele şi lucrările dosarului rezultă că reclamanta a respectat ..locaţiunea făcută înainte de vânzare”, încasând chiria şi începând negocierile cu pârâta cu
privire la clauzele considerate de ea excesive, obligaţie rezultată din drepturile transmise de plin drept de către vânzător noului proprietar.
Dar prin art. 1441 C. civ. legiuitorul a înţeles ca, pe de o parte, să acorde cumpărătorului drepturile vânzătorului în întregime, iar. pe de altă parte, să îi impună şi obligaţiunile rezultate din contractul de locaţiune.
în concluzie, pentru motivele arătate mai sus, în raport cu dispoziţiile art. 969. art. 1410, art. 1411, art. 1412 şi art. 1441 teza I C. civ., Tribunalul arbitral a respins acţiunea ca nefondată.
Sentinţa arbitrată nr. 259 din 29 noiembrie 2007
