închirierea unui imobil se supune reglementărilor cuprinse în Legea nr. 5/1973 şi H.C.M. nr. 860/1973, iar nu dispoziţiilor Legii nr. 3/1988.
Potrivit art. 48 din Legea nr. 5/1973, chiriaşii sunt obligaţi la repararea şi înlocuirea elementelor de construcţii şi instalaţii deteriorate ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă sunt în interiorul sau exteriorul clădirii.
Faţă de convenţia părţilor, urmează să se deducă din cuantumul chiriei cheltuielile efectuate de chiriaş în scopul aducerii suprafeţei locative în starea normală de folosinţă, potrivit destinaţiei pentru care a fost închiriat imobilul.
(Secţia comercială, decizia nr. 510/21.11.1990)
Prin decizia civilă nr. 205/4.04.1990 a fost admis recursul declarat de pârâta I.E.E.L.I.F.V. împotriva sentinţei civile nr. 4.971 din 27.10.1989, pronunţată de Tribunalul Municipiului Bucureşti, prin care acţiunea reclamantei I.A.M. a fost admisă, pârâta fiind obligată să-i plătească suma de 67.112 lei, chirie, 24.697 lei, penalităţi, 48.339 lei şi 3.602 lei, cheltuieli de judecată, respingându-se cererea reconvenţională prin care s-a solicitat suma de 34.774 lei, cheltuieli efectuate cu întreţinerea imobilului în perioada 1 august 1988-8 aprilie 1989.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că expertiza tehnică a fost întocmită fără participarea reprezentanţilor legali desemnaţi de recurentă, situaţie în care concluziile acesteia nu pot fi opuse, sub sancţiunea nulităţii, părţilor din proces.
Dispunând refacerea expertizei tehnice, prin decizia de casare s-a stabilit ca obiectiv verificarea stării imobilului în momentul preluării de către recurentă, lucrările efectuate pentru aducerea acestuia în stare de folosinţă şi starea sa în momentul încetării contractului de închiriere, cu referire la partea locuită.
S-a dispus, totodată, să se revadă interiorul clădirii, stabilindu-se, faţă de înscrisul încheiat la închirierea imobilului şi, apoi, la părăsirea acestuia, devizele de cheltuieli, situaţiile de plată pentru lucrări definitive şi orice alte acte de natură să probeze efectuarea unor lucrări în perioada de referinţă.
Cu privire la cuantumul chiriei şi al penalităţilor, sub rezerva prezentării contractului de închiriere, pentru a se stabili momentul încetării locaţiunii, s-a dispus revederea sumelor calculate cu acest titlu, apreciindu-se şi dacă în speţă sunt aplicabile prevederile Decretului-lege nr. 50/1990.
Din examinarea actelor dosarului, ţinând seama de concluziile expertizelor tehnice efectuate în cauză, se reţine:
Potrivit convenţiei – necontestată de părţile în litigiu – pârâta a închiriat imobilul situat în şoseaua Bucureşti-Măgurele, începând cu data de 1 noiembrie 1984, pe o perioadă de trei ani.
înscrisul încheiat de părţi nu a fost prezentat instanţei pentru a se verifica clauzele acestuia cu privire la plata chiriei şi la încetarea locaţiunii.
Din cuprinsul acţiunii şi a lucrărilor expertizei contabile rezultă că locaţiunea s-a prelungit până la data de 1 aprilie 1988, chiriaşului revenindu-i obligaţia ca pe întreaga perioadă (1 noiembrie 1984-31 martie 1988) să-i plătească proprietarului o chirie lunară de 1.636,90 lei.
Expertiza contabilă a stabilit drept cuantum al chiriei pe perioada folosinţei imobilului închiriat, suma de 67.112,90 lei, care urmează să fie corectată, întrucât s-au luat în calcul 41 luni pentru calculul chiriei, în loc de 40 luni, pentru care suma stabilită cu acest titlu este de 65.480 lei.
în ce priveşte modalitatea de plată a chiriei, s-a convenit ca, chiriaşul să efectueze reparaţiile necesare construcţiei, costul reparaţiilor urmând să se deducă din chiria datorată până la acoperirea integrală a devizului de reparaţii.
Expertizele tehnice dispuse în cauză au avut ca obiectiv principal determinarea cuantumului reparaţiilor efectuate de chiriaş, pe baza dovezilor de lucrări şi a situaţiilor de plată, cu referire la starea imobilului la începutul şi, respectiv, la încetarea locaţiunii.
Ambele expertize consemnează împrejurarea că părţile nu au prezentat proces-verbal de predare-primire, din care să rezulte starea tehnică a imobilului în cele două momente ale locaţiunii, pornind, în analiza efectuată pe teren, de la faptul că la încheierea contractului (în luna octombrie 1984) s-a stabilit că imobilul necesită reparaţii de construcţii şi instalaţii cu folosinţă directă, lucrări de zidărie, repararea parţială a acoperişului din ţiglă şi executarea instalaţiei de energie electrică în toată clădirea.
Pe de altă parte, s-a stabilit că, chiriaşul nu a folosit corespunzător clădirea, determinând valoarea lucrărilor pentru repararea construcţiei şi a instalaţiilor.
Din dovezile de lucrări, expertiza tehnică a stabilit că pârâta a executat lucrări de construcţii şi instalaţii în valoare de 82.709 lei, la dosar fiind anexate situaţiile de plată pentru fiecare categorie de lucrări, pe care prima expertiză (completată după casarea cu reţinere) nu le-a luat în calcul, considerând că acestea s-au degradat în timp şi că proprietarul nu le poate utiliza.
Acest punct de vedere urmează să fie înlăturat, întrucât de la data eliberării imobilului (1 an şi 5 luni) nu s-au luat măsuri de conservare a lui.
Pe de altă parte, starea fizică avansată de uzură a elementelor structurale de construcţie, aspect reţinut de ambele expertize, determinat de vechimea clădirii şi de neefectuarea reparaţiilor capitale (care erau atributul proprietarului) sunt elemente de natură să ducă la concluzia că eventuala degradare a acestor lucrări, care nu se contestă că au fost efectuate, nu poate fi pusă în sarcina chiriaşului.
în ce-l priveşte pe chiriaş, ambele expertize tehnice au stabilit că s-au produs degradări la imobil, valoarea acestora fiind estimată la 48.339 lei şi, respectiv, 33.011 lei.
întrucât diferenţa dintre cele două sume provine din neluarea în calcul sau aprecierea diferită a unor suprafeţe degradate (lipsă faianţă, confecţionat uşi, planşee din lemn, lipsa corpurilor de iluminat), urmează a se reţine suma justificată prin devizul anexat de cea de-a doua expertiză.
Rezultă, faţă de expunerea de mai sus, că reclamantei i se cuvine chirie în sumă de 65.480 lei, precum şi suma de 33.011 lei, reprezentând despăgubiri datorate de chiriaş pentru acoperirea degradărilor rezultate din folosinţa necorespunzătoare a imobilului, în conformitate cu dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 5/1973, potrivit cărora, chiriaşii sunt obligaţi la repararea şi înlocuirea elementelor de construcţii necorespunzătoare, indiferent dacă sunt în interiorul sau exteriorul clădirii.
Cum, în speţă, chiriaşul a fost evacuat, nu se mai pune problema efectuării acestor reparaţii prin grija proprie, ci urmează să-1 despăgubească pe proprietar cu suma de 33.011 lei.
Revenind asupra clauzei contractului de locaţiune privind modalitatea de decontare a cheltuielilor pentru lucrările care s-au efectuat de chiriaş pe seama proprietarului, cu deducerea corespunzătoare a cheltuielilor din cuantumul chiriei stabilite pe perioada locaţiunii, după cum s-a arătat mai sus, cuantumul chiriei este de 65.480 lei, iar al lucrărilor efectuate de pârâtă de 82.709 lei, în scopul aducerii suprafeţei locative în stare normală de folosinţă, potrivit destinaţiei pentru care a fost închiriat imobilul, în limitele dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 5/1973, aşa încât, apreciind că, chiria se acoperă cu aceste cheltuieli, pentru diferenţa de 17.229 lei, urmează să fie admisă cererea reconvenţională.
Faţă de convenţia părţilor, prin care s-a convenit ca, cheltuielile despre care s-a făcut vorbire mai sus, să se deducă din cuantumul chiriei, situaţie în care părţile nu au stabilit o dată certă Ia care să fie raportată exigibilitatea obligaţiei de plată, pretenţiile reclamantei cu privire la plata majorărilor legale de 0,5% asupra chiriei datorată urmează să fie respinse, cu precizarea că este greşită trimiterea la Legea nr. 3/1988, în ce priveşte modalitatea de calcul, contractul de locaţiune supunându-se reglementărilor din Legea nr. 5/1973 şi Hotărârea nr. 860/1973 (art. 11).
Notă: Potrivit art. 73 pct. 1 şi 2 din Legea locuinţei nr. 114/1996, publicată în Monitorul Oficial nr. 254/21.10.1996: „- La data intrării în vigoare a prezentei legi abrogă:
– Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre şi chiriaşi, cu excepţia cap. 4 şi a art. 63 cu referire la cap. 4 din aceeaşi lege, exclusiv dispoziţiile referitoare la suprafeţele locative proprietate personală;
– H.C.M. nr. 860/1973 pentru stabilirea măsurilor de a Legii nr. 5/ 1973, în ceea ce priveşte închirierea de locuinţe.”
Decretul-lege nr. 50/1990 privind măsuri pentru anularea unor penalităţi, trecerea în conservare şi scoaterea din funcţiune a unor fonduri fixe, casarea şi declasarea mijloacelor fixe şi altor bunuri materiale fără mişcare (publicat în Monitorul Oficial nr. 19 din 5 februarie 1990), a fost abrogat prin Legea nr. 15/1994 (publicată în Monitorul Oficial nr. 80 din 29 martie 1994).
Cu privire la Legea nr. 3/1988, a se vedea nota de la speţa nr. 24.
