Faţă de împrejurarea că prin Legea nr.5/1973 s-a stabilit, diferenţiat, chiria lunară pentru suprafeţele cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, Hotărârea Guvernului nr.85/1991, prin care au fost autorizate prefecturile judeţene şi Primăria Municipiului Bucureşti să stabilească prin decizii alte tarife de bază pentru calculul chiriei, nu-şi poate găsi aplicare, neconstituind temei legal pentru majorarea chiriei.
(Secţia comercială, decizia nr. 599/23.12.1991)
Prin acţiunea formulată reclamanta S.C. “M” – S.A. B. a pretins obligarea pârâtei S.C. “V” – S.A. la plata sumei de 70.564 lei, reprezentând diferenţă chirie, cu cheltuieli de judecată.
Reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâta, pentru o perioadă de 10 ani -1.10.1984 -1.10.1994, contractul de închiriere nr. 22.096, privind spaţiul comercial, proprietatea sa, situat în Bucureşti.
Prin contract s-a stabilit o chirie de 1.227,20 lei/lună, calculată la tariful de 8 lei/m.p., potrivit dispoziţiilor legale în vigoare la acea dată.
Prin Hotărârea Guvernului nr. 85 din 4.02.1991 au fost autorizate prefecturile judeţene şi Primăria Municipiului Bucureşti să stabilească, prin decizii, tarife de bază lunare pe m.p. pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, inclusiv spaţiile comerciale, tarifele respective urmând a fi diferenţiate pe zone de atracţie comercială.
Potrivit art. 2 din H.G. nr.85/1991, la data intrării acesteia în vigoare, s-au abrogat o serie de alte dispoziţii contrare.
în baza acestei hotărâri a Guvernului, Primăria Municipiului Bucureşti, prin deciziile 141/02/1991 şi 366/30.04.1991 a stabilit zonele de atracţie comercială şi tarifele pe m.p., în funcţie de aceste zone.
în conformitate cu prevederile legale menţionate a calculat, începând cu 1.03.1991, chiria datorată de pârâtă, la tariful de 100 lei/ m.p. lunar. Pârâta, refuzând plata, a formulat acţiunea de faţă. Prin sentinţa civilă nr. 5.532/1991 s-a respins acţiunea, cu motivarea că fiind vorba de un contract consensual, modificarea acestuia se poate face doar cu acordul ambelor părţi contractante. Ca urmare, apariţia Hotărârii Guvernului nr.85/1991, concretizată prin deciziile Primăriei Municipiului Bucureşti, nu poate modifica clauzele contractuale la care părţile au consimţit, cu atât mai mult cu cât legea nu retroactivează.
S-a mai menţionat că reclamanta, închiriind imobilul pe o perioadă mai mare de timp, şi-a asumat riscul majorării taxelor şi tarifelor.
împotriva sentinţei reclamanta a formulat recurs, prin care a susţinut că sentinţa pronunţată este nelegală, deoarece:
Contractul de închiriere, în sistemul de drept din România, este reglementat de o legislaţie specială, care se aplică cu prioritate faţă de dispoziţiile Codului civil, care devin inaplicabile în măsura în care există norme speciale. Or, potrivit acestei legislaţii speciale, părţile contractante nu pot conveni, ci sunt obligate să respecte prevederile acesteia şi să calculeze chiria potrivit tarifului legal obligatoriu prevăzut prin legea specială. Din moment ce fixarea cuantumului chiriei se face potrivit legii speciale, printr-o normă juridică, modificarea ei nu poate avea loc decât pe aceeaşi cale. Prin măsurile prevăzute în H.G. nr.85/1991, Guvernul a asigurat aplicarea legilor în condiţiile tranziţiei spre economia de piaţă, a liberalizării preţurilor, nu încălcând legea, ci aplicând-o în spiritul ei. Contractul de închiriere este un contract oneros, astfel încât chiria nu poate fi o sumă modică.
Recurenta a precizat că diferenţa de chirie nu s-a pretins retroactiv, ci numai de la data intrării în vigoare a deciziilor Primăriei. în ceea ce priveşte riscul, acesta este suportat de debitorul obligaţiei imposibil de executat, în speţă neputându-se invoca vreun risc. în materie de închiriere – potrivit art. 1423 Cod civil, prin „risc” se înţelege pieirea, în totalitate sau parţial, a lucrului închiriat, în nici un caz plata chiriei.
Prin întâmpinarea la recurs, intimata a cerut respingerea recursului, sentinţa pronunţată fiind întemeiată şi legală. Intimata a arătat că o hotărâre a Guvernului, ca şi deciziile Primăriei, nu pot modifica o lege în vigoare, şi anume Legea nr.5/1973, în conformitate cu care s-a convenit chiria datorată şi s-a plătit de către unitatea sa. Intimata a susţinut că Hotărârea nr.85/1991 a fost emisă de Guvern cu depăşirea atribuţiilor sale, astfel încât este inaplicabilă.
Instanţa, examinând recursul în raport de prevederile legale aplicabile, constată că este nefondat.
Prin contractul de închiriere încheiat de cele două părţi în litigiu s-a prevăzut plata chiriei în cuantumul stabilit prin Legea nr.5/1973, republicată în 1980, privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre şi chiriaşi. Legea nr.5/1973 este în vigoare.
Potrivit art. 41 din lege, tariful de bază al chiriei lunare pentru suprafeţele locative cu altă destinaţie decât aceea de este unic pe întreg cuprinsul ţării, indiferent de proprietar.
Prin art.43 din Legea nr.5/1973 s-a stabilit tariful de bază al chiriei lunare pentru suprafaţa locativă folosită în alte scopuri decât pentru birouri -diferenţiat, după cum suprafaţa locativă se închiriază pentru activităţi social-culturale, ateliere, pentru activităţi comerciale, industriale şi prestări de servicii, pentru garaje, şi în raport de dotarea acestor suprafeţe locative.
Prin contractul de închiriere în litigiu, intimata s-a obligat să plătească, în conformitate cu art.43 lit.c din Legea nr.5/1973, o chirie calculată la un tarif de bază de 8 lei/m.p.
Prin Hotărârea Guvernului nr.85/1991 privind stabilirea tarifelor de bază lunare pe m.p. la chiriile pentru spaţiile cu altă destinaţie din fondul locativ de stat, precum şi la spaţiile comerciale, spaţiile administrative, sedii de organisme şi organizaţii, au fost autorizate prefecturile judeţene şi Primăria Municipiului Bucureşti să stabilească, prin decizii, tarife de bază lunare, pe m.p., în lei sau în valută, la chiriile pentru spaţiile cu altă destinaţie decât locuinţe, diferenţiate pe zone de atracţie comercială.
în baza hotărârii menţionate, Primăria Municipiului Bucureşti a emis decizia nr. 366/30.04.1991, prin care a stabilit tarife de bază lunare pe m.p., majorate faţă de cele prevăzute prin Legea nr.5/1973 la chiriile pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.
Urmare noilor tarife de calcul al chiriilor, stabilite prin decizia nr.366/ 30.04.1991 a Primăriei Municipiului Bucureşti, recurenta-reclamantă a pretins intimatei pârâte plata chiriei majorate.
Pretenţiile recurentei nu au însă un temei legal, deoarece cuantumul chiriei lunare pentru suprafeţele cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă – sunt stabilite diferenţiat, prin Legea nr.5/1973. Legea nr.5/1973 nu este abrogată, ci este în vigoare. O altă lege prin care să se fi prevăzut un alt tarif de calcul al chiriei, majorat, şi care, implicit, să fi abrogat tariful de calcul din Legea nr. 5/1973, nu a fost promulgată. Hotărârile Guvernului se emit pe baza şi în vederea executării legilor. Ca urmare, printr-o hotărâre a Guvernului nu poate fi modificată o prevedere din lege, şi nu poate fi nici abrogată o dispoziţie contrară din lege. Nu se poate susţine nici că prin lege Guvernul ar fi fost abilitat să aprobe tarife noi de calcul al chiriilor, altele decât cele stabilite prin Legea nr.5/1973.
Prin Decretul-lege nr.104 din 30.03.1990 privind activităţile pentru care Guvernul adoptă hotărâri, la art.l pct.a s-a prevăzut că, în aplicarea şi executarea legii, Guvernul României emite hotărâri, printre altele, şi pentru adoptarea preţurilor şi tarifelor în concordanţă cu cerinţele pieţii.
Dar acest Decret-lege a fost abrogat prin art.23 al. II din Legea nr.37 din 7.12.1990 pentru organizarea şi funcţionarea Guvernului României.
Art.7 din Legea nr.37/1990 precizează că Guvernul adoptă hotărâri în exercitarea atribuţiilor proprii şi reglementate de aplicarea legilor, când prin lege s-a prevăzut aceasta. Prin art. 14 din Legea nr.37/1990 s-au stabilit atribuţiile principale ale Guvernului. La art. 14 pct. i se arată că Guvernul aprobă regimul preţurilor şi tarifelor la produsele şi serviciile pentru care preşul sau tariful se stabileşte, potrivit legii, de către Guvern. Nu s-a stabilit însă prin lege competenţa Guvernului de a aproba tariful de bază al chiriei pentru suprafeţele locative la care face referire Hotărârea Guvernului nr. 85/1991. Cum acest tarif era stabilit prin lege, Hotărârea Guvernului nr.85/ 1991, prin care au fost autorizate prefecturile judeţene şi Primăria Municipiului Bucureşti să stabilească prin decizii alte tarife de bază pentru calculul chiriei, decât cele prevăzute prin Legea nr.5/1973, ca şi deciziile prefecturilor judeţene şi Primăriei Municipiului Bucureşti date în baza H.G. nr.85/1991, nu-şi pot găsi aplicare, neconstituind temei legal pentru majorarea chiriei.
Se observă că însăşi recurenta a precizat că „din moment ce fixarea cuantumului chiriei se face potrivit legii speciale, printr-o normă juridică, modificarea ei nu poate avea loc decât pe aceeaşi cale”.
Reţinând că tariful de calcul al chiriei în litigiu (la care intimata a achitat chiria) este fixat prin lege şi că legea respectivă este în vigoare, instanţa constată că întemeiat şi legal s-a respins acţiunea. Astfel fiind, recursul urmează a se respinge.
Notă: Hotărârea Guvernului nr. 85/1991 privind stabilirea tarifelor de bază, lunare, pe m.p., la chiriile pentru spaţiile cu altă destinaţie din fondul locativ de stat, precum şi la spaţiile comerciale, spaţiile administrative, sedii de organisme şi organizaţii, a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 36 din 20 februarie 1991.
Cu privire la Legea nr. 5/1973, a se vedea nota de la speţa nr. 39.
Decretul-lege nr. 104/1990 privind activităţile pentru care Guvernul adoptă hotărâri (publicat în Monitorul Oficial nr. 47 din 1 aprilie 1990), a fost abrogat prin Legea nr. 37/1990 (publicată în Monitorul Oficial nr. 137 din 8 decembrie 1990).
