Refuzul pârâtei de renegociere a cuantumului chiriei şi plata acesteia calculată conform clauzei din actul adiţional conduce la rezilierea contractului şi evacuarea pârâtei din spaţiul în litigiu.
Este inadmisibilă cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă, prin care solicită ca instanţa să stabilească chiria faţă de prevederile contractului, modificat prin actul adiţional, deoarece preţul locaţiunii nu poate fi stabilit decât prin acordul părţilor, conform dispoziţiilor art. 948 C. civ.
Prin acţiunea înregistrată la 11.08.1999, reclamanta S.C. “C.” – S.A. a chemat în judecată pe pârâta S.C. “A.I.C.”, solicitând rezilierea contractului de închiriere nr. 17/08.01.1996 şi evacuarea pârâtei din spaţiul situat în Bucureşti, Str. G., nr. 2, sectorul 6.
La termenul din 14.10.1999, pârâta a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat ca instanţa să stabilească chiria faţă de prevederile contractului nr. 17/08.01.1996, modificat prin actul adiţional nr. 1421/18.12.1996.
Prin sentinţa nr. 608/2000, Tribunalul Bucureşti a admis acţiunea formulată, a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 17/08.01.1996 şi evacuarea pârâtei din spaţiul menţionat. Prin aceeaşi hotărâre a fost respinsă cererea reconvenţională, ca inadmisibilă.
în motivarea sentinţei, instanţa de fond a reţinut că pârâta a refuzat renegocierea cuantumului chiriei şi plata acesteia, aşa cum a fost calculată
de reclamantă conform H.C.M.B. nr. 27/1992 şi H.C.M.B. nr. 119/1993; conform clauzei din actul adiţional, cuantumul chiriei pentru perioada 01.01.1999 – 31.12.2000, trebuia renegociat, ori părţile nu au reuşit să cadă de acord asupra sumei ce trebuia plătită cu titlu de chirie, astfel că, potrivit art. 969, 970 C. civ. şi art. 13 din contractul părţilor, instanţa a dispus rezilierea contractului şi evacuarea pârâtei din spaţiui în litigiu.
Cu privire la cererea reconvenţională, instanţa a reţinut că preţul locaţiunii, ca element principal al contractului nu poate fi stabilit decât prin acordul părţilor, conform art. 948 C. civ.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta, solicitând schimbarea în tot a hotărârii atacate, în sensul respingerii cererii principale şi admiterii cererii reconvenţionale.
Potrivit art. 4 din contractul încheiat, “chiriaşul este de acord cu recalcularea chiriei ori de câte ori intervin noi modificări legislative, majorări ale cursului leu-dolar, creştere a ratei inflaţiei şi a indicelui de evoluţie a preţului”.
Instanţa de fond comite o gravă eroare când reţine că “pârâta a refuzat renegocierea cuantumului chiriei şi plata chiriei aşa cum a fost calculată de reclamantă în conformitate cu H.C.M.B. nr. 27/1992 şi H.C.M.B. nr. 119/1993.
Ambele hotărâri sunt anterioare închirierii contractului 7/1996 şi a actului adiţional 1421/1996, astfel încât clauza din art. 4 este încălcată evident.
Al doilea considerent cirticabil este cel referitor la reţinerea de către instanţa de fond a faptului că “pârâta a refuzat renegocierea chiriei”.
în fapt, aceasta nu a fost de acord cu pretenţiile reclamantei, exagerate şi astfel negocierea nu a avut nici un rezultat.
Al treilea motiv de apel are în vedere nelegalitatea şi netemeinicia respingerii cererii reconvenţionale, în sensul că instanţei de fond îi revenea arbitrajul cu privire la interpretarea art. 4 din contract.
Astfel, în conformitate cu art. 977, 982 şi 983 C. civ., cuantumul chiriei va fi stabilit în varianta cea mai favorabilă celui ce s-a obligat.
Analizând materialul probator şi motivele de apel formulate, Curtea a respins apelul, ca nefondat, pentru următoarele considerente:
Potrivit actului adiţional nr. 1421/18.12.1996, s-a modificat conţinutul contractului de închiriere nr. 17/08.01.1996, în sensul următor: perioada de valabilitate a contractului s-a prelungit de la 01.01.1997 până la 31.12.2000, în următoarele condiţii: pentru anii 1997-1998, chiria se plăteşte anticipat, în întregime la data semnării actului adiţional, în cuantumul fixat la 1.000.000 lei lunar, pentru anii 1999 şi 2000, cuantumul se va renegocia.
în condiţiile în care părţile nu au căzut de acord cu privire la renegocierea chiriei, aceasta nefiind achitată în întregime, instanţa de fond, în mod corect, a dispus rezilierea contractului de închiriere, făcând distincţie între renegociere – clauză inserată în actul adiţional, şi recalcularea chiriei, conform art. 4 din contract.
Această recalculare putea opera doar în cazul în care, după renegocierea chiriei, interveneau modificările arătate în art. 4 din contractul de închiriere.
Cu privire la respingerea cererii reconvenţionale, în mod corect, instanţa de fond a respins-o ca inadmisibilă, aceasta neputând suplini voinţa părţilor cu privire la preţul contractului de închiriere, ca element principal al acestuia, în condiţiile art. 948 C. civ. (Judecator Minodora Condoiu)
(Secţia comercială, decizia nr. 2062/2000)
