Ca urmare a încetării valabilităţii contractului de închiriere, pretenţiile pe chirie pentru perioada ulterioară încetării, sunt nejustificate.
în ce priveşte penalităţile de întârziere, în virtutea principiului “accesorium sequitur principalem”, câtă vreme chiria nu se datorează, şi penalităţile de întârziere la plata chiriei urmează aceeaşi soartă.
(Secţia comercială, sentinţa nr. 4.151/11.11.1997).
Prin acţiunea înregistrată la 12.06.1997, reclamanta S.C. „M. S. C.” – S. A Satu Mare a chemat în judecată pârâta S.C. “E. C.” – S.R.L. Bucureşti, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, pârâta să fie obligată să-i plătească suma de 20.717.705 lei, reprezentând contravaloarea facturilor nr. 358.760/ 10.04.1996; nr. 358.817/10.05.1996; nr. 35.872/11.06.1996, nr. 358.913/ 09.07.1996 şi nr. 212.876/12.08.1996, în valoare totală de 14.188.945 lei şi 6.528.760 lei, penalităţi, cu cheltuieli de judecată.
în motivarea pretenţiilor sale, reclamanta arată că, conform contractului nr. 1.082/18.07.1994, unitatea sa a închiriat pârâtei spaţiul de 400 m. p., situat în Satu Mare, str. Brânduşa, parter, în scopul comercializării en-gros şi cu amănuntul de mărfuri industriale şi agricole. Conform aceluiaşi contract, la art. 7 se prevede că plata chiriei se va face până la data de 10 a fiecărei luni şi că orice întârziere se va penaliza cu 0,15 %, iar neachitarea chiriei după 30 zile, poate atrage rezilierea contractului, conform art. 9 lit. a. Cum pârâta nu şi-a respectat obligaţiile asumate, a fost nevoită după mai multe somaţii şi notificarea nr.476/2.05.1997, prin care o consideră pe aceasta în incapacitate de plată, să introducă prezenta acţiune.
Prin întâmpinare, pârâta se apăra arătând că, în fapt, contractul de închiriere nr. 1.082/18.07.1994, care stă la baza acţiunii, a fost încheiat pentru un an, respectiv până la 17.07.1995, or, reclamanta cere obligarea unităţii sale pentru plata unor facturi emise pentru anul 1996, când între cele două părţi nu mai exista nici un raport contractual. Pe de altă parte, la art. 7 din contract se precizează anularea sa în cazul în care locatarul (pârâta) întârzie plata chiriei cu mai mult de 30 zile, aspect probat de însăşi reclamantă cu adresele nr. 1.591/10.10.1994 şi nr. 1846/18.11.1994. De altfel, din însuşi conţinutul cererii reclamantei ar rezulta că unitatea sa nu a achitat chiria în timpul perioadei valabilităţii contractului – 18.07.1994 – 17.07.1995, şi nici nu face dovada prelungirii duratei acestui contract. în atare situaţie, şi cum din adresa reclamantei nr. 1.089/20.08.1996, rezultă că, contractul era deja reziliat, considerând astfel că nu este în culpă pentru sumele pretinse nelegal de reclamantă, cere respingerea acţiunii.
Faţă de cele de mai sus, şi având în vedere actele depuse la dosarul cauzei, tribunalul constată că, contractul de închiriere nr. 1.082/18.07.1994 a fost încheiat între părţi pe durata de un an, aşa cum se prevede în mod expres la art. 4. Cum reclamanta nu face dovada că ar fi intervenit o prelungire, acesta şi-a încetat valabilitatea la data de 18.07.1995. în atare situaţie, pretenţiile pentru chirie ce s-ar fi datorat pentru lunile aprilie, mai, iunie, iulie şi august 1996 (conform facturilor menţionate în acţiune) apar nejustificate.
De altfel, acelaşi lucru îl recunoaşte însăşi reclamanta prin adresa nr. 1089/20.08.1996.
în consecinţă, pretenţiile privind chiria urmează a fi respinse, ca neîntemeiate.
în ce priveşte penalităţile, se reţine că ele decurg din întârzierea la plata chiriei şi potrivit principiului “accesorium sequitur principalem”, atâta timp cât chiria nu se datorează, pârâta nu datorează nici penalităţi, acestea urmând a fi respinse, ca neîntemeiate.
în consecinţă, faţă de cele de mai sus, acţiunea reclamantei apare neîntemeiată, urmând a fi respinsă.
Notă: în speţă, fostul locatar, continuând să folosească spaţiul, poate fi obligat la plata contravalorii lipsei de folosinţă.
Referitor la modalitatea în care a încetat contractul, socotim că în mod impropriu a fost folosit termenul “anulare” (care presupune că actul, la epoca întocmirii sale, încălca o prevedere legală), în realitate operând o reziliere convenţională (pact comisoriu), ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor de către locatar.
