După expirarea duratei convenită de părţi, locaţiunea a fost prelungită tacit ca urmare a faptului că, chiriaşul a fost lăsat în posesie şi a plătit lunar chiria convenită.
Tacita relocaţiune nu constituie însă un impediment în denunţarea contractului – prezumat a fi încheiat pe durată nedeterminată – aşa încât, de îndată ce locatorul a solicitat locatarului să elibereze spaţiul, acordul tacit de voinţă, care a stat la baza prelungirii, a încetat să mai existe.
(Secţia comercială, decizia nr.138/15.05.1991)
I.R.C. a chemat în judecată pe pârâta I.C.S.R.B. pentru a fi obligată să evacueze spaţiul pe care îl deţine la parterul imobilului din Bucureşti, str. Ştirbei Vodă, cu motivarea că durata pentru care a fost încheiat contractul de închiriere a expirat şi că, în calitate de proprietar, nu înţelege să închirieze spaţiul şi după data la care chiriaşul a fost somat să părăsească imobilul.
Tribunalul Municipiului Bucureşti, prin sentinţa civilă nr.4/1991, a admis acţiunea şi a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul deţinut fără titlu, acordând şi un termen de graţie de 3 luni.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că reclamantul are calitate procesuală activă, că locaţiunea a fost prelungită tacit până la data când reclamanta i-a cerut pârâtei să elibereze spaţiul, prin faptul că, chiriaşul a fost în posesie, iar reclamanta a încasat chiria.
Prin denunţarea unilaterală a contractului, pârâta nu mai deţine un titlu, aşa încât cererea de evacuare a fost considerată întemeiată şi admisă ca atare.
împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâta, prin care a formulat critici pentru netemeinicie şi nelegalitate, constând, în esenţă, în greşita apreciere asupra calităţii procesuale active şi greşita stabilire a cadrului litigiului.
Cât priveşte fondul litigiului, recurenta a arătat că denunţarea unilaterală a contractului nu a avut loc la data de 5.07.1990 (data concilierii), de vreme ce după această dată reclamanta a încasat chiria, fapt ce duce la concluzia că a înţeles să prelungească în mod tacit contractul.
Recurenta a depus la dosar Hotărârea Guvernului, hotărâre prin care s-a transformat în societate pe acţiuni.
La rândul său, intimata a depus la dosar Hotărârea Guvernului prin care s-a înfiinţat ca regie autonomă şi întâmpinare la cererea de recurs, prin care a solicitat respingerea recursului.
Intimata a arătat că în calitate de titulară a dreptului de administrare poate să utilizeze bunul în propriul său interes, cum bine a reţinut instanţa de fond.
Recursul este nefondat.
Din examinarea înscrisurilor aflate Ia dosar, raportat la perioada anterioară reorganizării, conform Legii nr. 15/1990, rezultă că reclamanta, ca titulară a dreptului de administrare, în exercitarea prerogativelor dreptului real menţionat, a încheiat cu recurenta contract de închiriere pe durată determinată pentru spaţiul din str. Ştirbei Vodă.
După expirarea duratei convenită de părţi, locaţiunea a fost prelungită tacit ca urmare a faptului că, chiriaşul a fost lăsat în posesie şi a plătit lunar chiria convenită prin contract.
Tacita relocaţiune nu constituie însă un impediment în denunţarea contractului de închiriere prezumat a se fi încheiat pe durată nedeterminată, încât de îndată ce locatorul a solicitat locatarului să elibereze spaţiul, acordul tacit de voinţă, care a stat la baza prelungirii locaţiunii, a încetat să mai existe.
Simplul fapt material al posesiei şi al plăţii chiriei, chiar şi după data concilierii (când i s-a cerut chiriaşului să elibereze spaţiul), nu duce la concluzia că relocaţiunea subzistă peste voinţa locatorului de a înceta locaţiunea, exprimată expres, şi că noul contract (prezumat a se fi încheiat) nu poate fi denunţat în mod unilateral, de vreme ce locaţiunea prelungită pe durată nedeterminată subzistă numai cât subzistă acordul tacit al părţilor.
Din recunoaşterea contractului de închiriere pe întreaga perioadă cât a subzistat şi prin simplul fapt al plăţii chiriei către intimată rezultă că recurenta însăşi a recunoscut calitatea de locatar al I.C.B., cu toate drepturile care decurg din această calitate, deci şi de a-şi valorifica în instanţă eventualele pretenţii faţă de locator.
Raporturile juridice existente între I.A.C. şi intimat nu impuneau extinderea litigiului, întrucât părţile în contractul de închiriere sunt cele din proces, şi nici un act sau fapt juridic al I.A.C. Bucureşti nu a adus atingere raporturilor dintre ele.
în fine, motivele invocate de recurentă pentru menţinerea locaţiunii nu pot să ducă Ia recunoaşterea unui titlu care nu mai există, nefiind de esenţa relocaţiunii tacite constrângerea locatorului în vederea exprimării unui acord de voinţă favorabil chiriaşului.
Completând considerentele în sensul arătat mai sus, sentinţa pronunţată de instanţa de fond urmează să fie menţinută.
Conform art.312 pct.l Cod proc. civilă, recursul se va respinge.
Notă: în legătură cu Legea nr. 15/1990, a se vedea nota de la speţa nr. 5.