C. civ.. art. 1441
La data de 16 mai 1997 a fost încheiat contractul de locaţiune nr. 778, modificat ulterior prin patru acte adiţionale, contract încheiat între SC E.G SRL şi SC S.R. SRL.
Durata contractului era de 20 de ani. iar chiria avea două componente, respectiv chirie fixă şi chirie variabilă în valoare de 6 dolari SUA/mc de carburant vândut pentru volumul care depăşeşte 5600 mc.
La data de 3 iunie 2005. reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului care a constituit obiectul locaţiunii, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2833 din 3 iunie 2005, fiind obligată să respecte contractul de locaţiune încheiat de autorii săi. în temeiul art. 1441 C. civ., în integralitatea sa.
Contractul de locaţiune nr. 778 din 16 mai 1997 a fost reziliat prin sentinţa arbitrală nr. 220 din 29 octombrie 2006. pronunţată de Curtea de Arbitraj Comercial Internaţional de pe lângă Camera de Comerţ şi Industrie a României, sentinţă carc a rămas definitivă şi irevocabilă prin sentinţa comercială nr. 122 din II iunie 2007, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a Vl-a comercială. în dosarul nr. 297/2/2007, şi prin respingerea recursului de cătrc înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.
Totodată. Tribunalul arbitral a reţinut că pârâta – SC M.P.P.D. SRL este succesoare cu titlu universal a SC M.R.O.C. SRL. calitate în care a dobândit toate drepturile şi obligaţiile SC S.R. SRL decurgând din contractul de locaţiune nr. 778 din 16 mai 1997.
Deoarece pârâta nu şi-a executat obligaţia de plată a chiriei variabile pentru cele două perioade ale anului 2006 (I ianuarie – 30 iunie 2006 şi I iulie 2006 – 27 octombrie 2007) conform facturii nr. 00017 din 6 iunie 2007, în valoare de 83.300 lei, plus penalităţi de întârziere, reclamanta a solicitat-o prin prezenta acţiune.
Sumele de bani stabilite potrivit raportului de expertiză ca fiind sume datorate cu titlu de chirie variabilă pentru perioadele semestrul I şi II al anului 2006 nu au fost contestate de pârâtă. Mai mult decât atât, aceasta a fost de acord cu plata sumei de 117.281,57 lei stabilite pe baza expertizei efectuate, sumă care este superioară celei menţionate de reclamantă în cererea introductivă. Astfel, potrivit raportului de expertiză, din suma totală de 117.281,57 lei, 69.396 lei reprezintă contravaloarea chiriei datorate pe semestrul I al anului 2006, iar 47.885 Iei contravaloarea chiriei pe semestrul II al anului 2006.
Singura problemă în discuţie este legată de plata în avans a unor sume de bani către fostul locator (SC F..G SRL), atât cu titlu de chirie fixă, cât şi reprezentând chirie variabilă, chirii care, evident, s-au plătit anterior dobândirii de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra staţiei de benzină din localitatea B.
Susţinerile pârâtei, potrivit cu care s-au plătit diferite sume de bani, nu au fost contestate de reclamantă, însă, pe de o parte, nu s-a dovedit cu acte, documente contabile primare efectuarea plăţii, iar, pe de altă parte, aşa cum s-a reţinut în completarea raportului de expertiză, înscrisurile depuse de pârâtă ulterior efectuării expertizei iniţiale nu sunt relevante în cauză.
Din punct de vedere juridic, reclamanta este totuşi un terţ dobânditor al lucrului închiriat, care în temeiul art. 1441 C. civ. este obligată să respecte numai conţinutul contractului de locaţiune încheiat anterior dobândirii proprietăţii. în privinţa plăţilor efectuate fostului proprietar, fiind un drept de creanţă, produc efecte numai faţă de acesta. Nu se poate confunda obligaţia terţului dobânditor în conformitate cu art. 1441 C. civ. cu obligaţiile care rezultă dintr-o cesiune a contractului de locaţiune. Or, în cauză nu a existat o cesiune a locaţiunii faţă de reclamantă.
Nici din punct de vedere formal plăţile anticipate, pretins a fi fost făcute de pârâtă, nu sunt opozabile reclamantei, pentru că nu au fost respectate condiţiile de publicitate imobiliară prevăzute de art. 1394 C. civ. şi art. 21 lit. c) din Legea nr. 7/1996 (în forma existentă la data efectuării plăţilor).
în aceste condiţii, pretinsele plăţi efectuate anticipat de autorul pârâtei către fostul locator nu reprezintă motiv de înlăturare a culpei. De altfel, în subsidiar, pârâta a fost de
acord să fie obligată la plata sumei de 117.281,57 lei cu titlu de chirie variabilă pentru semestrul I şi II al anului 2006, fără penalităţi.
in privinţa penalităţilor stabilite potrivit expertizei la suma totală de 347.062,56 lei. din care 215.474.58 lei pentru neplata chiriei aferente semestrului I al anului 2006 şi 131.587,98 lei pentru semestrul II al aceluiaşi an. Tribunalul arbitral a reţinut că cererea este întemeiată şi a dispus admiterea ei.
Pârâta avea obligaţia contractuală de a efectua plata chiriei variabile potrivit clauzelor şi condiţiilor contractuale. în caz contrar urmând să plătească penalităţi de 0.3% pentru fiecare zi de întârziere (art. 4.3 din contract). Cupla pârâtei care antrenează răspunderea contractuală este prezumată prin faptul nccxecutării obligaţiei de plată a chiriei, fapt recunoscut de aceasta prin acceptarea. în final, a plăţii sumei de 117.281.57 lei. Totodată. Tribunalul arbitral a constatat că pârâta nu a făcut obiecţiuni la raportul de expertiză privind calculul penalităţilor. Astfel, făcând aplicarea prevederilor contractuale şi ale art. 1066 şi urm. C. civ.. Tribunalul arbitral a dispus obligarea pârâtei să plătească reclamantei şi penalităţile de întârziere aferente sumei de 117.281.57 Ici. penalităţi în sumă de 347.062.56 Ici.
în concluzie. Tribunalul arbitral. în conformitate cu dispoziţiile art. 969. art. 970. art. 1066 şi urm. C. civ.. a admis acţiunea şi a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 464.342.56 Ici. din care 117.281,57 Ici cu titlu de chirie variabilă şi 347.062,56 Ici cu titlu de penalităţi de întârziere.
Sentinţa arbitrală nr. 225 din 13 octombrie 2009
