Tribunalul arbitral a reţinut că între reclamantă şi pârâtă s-a încheiat la 3 mai 2007 contractul de prestări servicii nr. 322 cu o durată de valabilitate până la 31 decembrie 2007. Obiectul contractului constă în organizarea de către reclamantă. în calitate de prestator. a procedurii de vânzare bursieră solicitate de pârâtă. în calitate de beneficiar vânzător. cu privire la un imobil aflat în patrimoniul acesteia din urmă. la termenele şi în condiţiile fixate potrivit convenţiei părţilor. Plata contravalorii contractului este stabilită la pct. III. iar răspunderea contractuală este stabilită la pct. V. Contractul mai conţine dispoziţii cu privire la forţa majoră (pct. VI). modificarea, completarea, rezilierea şi denunţarea contractului (pct. VII), soluţionarea litigiilor (pct. VIII), precum şi o scrie de clauze speciale (pct. IX).
Astfel, potrivit art. 6 lit. k) teza I din contractul litigios, „(…) Beneficiarul se obligă să constituie o garanţie de 1 (unu)% din preţul minim de pornire al licitaţiei de vânzare a bunurilor, suma aferentă garanţiei fiind de 22.000 lei (…)”. Teza finală a aceluiaşi articol prevede următoarele: „(…) Garanţia va fi reţinută de prestator în situaţia în care beneficiarul: dacă vinde bunurile pe cont propriu în afara procedurii bursiere în perioada de valabilitate a prezentului contract (…)”.
Tribunalul arbitral a reţinut că reclamanta prestatoare a întocmit documentaţia de licitaţie, a organizat şase licitaţii deschise în scopul vânzării imobilului aflat în proprietatea pârâtei, efectuând inclusiv formalităţile de publicitate a respectivelor licitaţii.
In cauză. Tribunalul arbitral a reţinut că sunt îndeplinite condiţiile obligatorii pârâtei beneficiare la plata sumei de bani cu titlu de garanţie contractuală.
Articolul 6 lit. k) din contract nu constituie o îngrădire a atributului ins abutendi al dreptului de proprietate asupra imobilului proprietatea pârâtei. Semnarea de către pârâtă a contractului de prestări servicii este expresia libertăţii contractuale şi o manifestare a atributului dreptului de dispoziţie asupra imobilului. Susţinerea pârâtei. în sensul că prevederile contractuale menţionate sunt nule. deoarece aduc atingere dreptului sau de proprietate, nu a putut fi primită. întrucât pârâta. în perioada de valabilitate a contractului, a vândut imobilul. încălcând prevederile contractuale, iar vânzarea este valabilă. Cu alte
cuvinte, pârâta şi-a cxcrcitat plenar dreptul său de proprietate. fiirâ nicio îngrădire. Vânzarea prin intermediul bursei reprezintă o varietate de vânzare, şi nicidecum o îngrădire a exerciţiului dreptului de proprietate.
Pârâta însă a încălcat flagrant obligaţiile asumate. Astfel, prevederea contractuală care stabileşte o obligaţie de plată a unei garanţii în sarcina pârâtei în cazul încălcării de către aceasta a anumitor obligaţii contractuale. între care şi obligaţia de a nu vinde imobilul pe durata de valabilitate a contractului, este pe deplin valabilă.
Potrivit art. 969 C. civ., „Convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractuale”, iar potrivit art. 970 C. civ.. convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă”.
Nu există identitate între plata contravalorii contractului şi constituirea garanţiei contractuale. Potrivit art. 2 din contract, beneficiarul va plăti prestatorului pentru serviciile furnizate un comision fix de 1% din preţul minim de pornire al licitaţiei de vânzare a imobilului, precum şi, în cazul realizării vânzării, un comision de performanţă de 10% din diferenţa favorabilă de preţ obţinută în urma adjudecării imobilului vândut prin serviciile prestatorului. Identitatea între cuantumul comisionului fix şi garanţia contractuală (1% din preţul minim de pornire al licitaţiei de vânzare a bunurilor) nu determină şi identitatea finalităţii stabilirii acestora. Astfel, comisionul fix a fost stabilit exclusiv pentru serviciile furnizate de prestator, iar garanţia contractuală a fost stabilită în scopul conservării reciprocităţii şi interdependenţei obligaţiilor asumate de părţi potrivit contractului litigios. în niciun caz nu este vorba de o plată dublă sau de repararea unui prejudiciu inexistent. Funcţia garanţiei este tocmai de a asigura despăgubirea unei părţi în cazul în care cocontractantul încalcă obligaţia contractuală garantată. Or, în speţă, s-a dovedit şi nu a fost niciodată contestat de pârâtă că pe parcursul valabilităţii contractului pârâta a vândut imobilul, ceea ce era oprit prin prevederi contractuale exprese. De asemenea, din probele administrate şi necontestate de pârâtă a rezultat că reclamanta a desfăşurat activităţile la care s-a obligat prin contract, chiar dacă nu a reuşit să vândă imobilul, adică reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale până la momentul la care bunul a fost vândut de cătrc pârâtă, întocmind documentaţie de licitaţie, organizând şase licitaţii deschise, inclusiv formalităţile de acestora.
în speţă nu sunt îndeplinite condiţiile îmbogăţirii fară justă cauză, întrucât litigiul nu se situează în domeniul obligaţiilor izvorâte din faptele juridiec licite, ci în domeniul obligaţiilor izvorâte dintr-un contract.
în consecinţă, având în vedere că reclamanta a probat că şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale până la momentul când, intempestiv şi cu încălcarea propriilor obligaţii asumate prin contract, pârâta a vândut imobilul, în temeiul art. 969 alin. (1), art. 970 alin. (1) C. civ.. Tribunalul a reţinut că acţiunea arbitrală este întemeiată şi a dispus admiterea ei. obligând pârâta la plata sumei de bani cu titlu de garanţie contractuală.
Sentinţa arbitrală nr. 157 din 11 iulie 2008
