– Codul civil: art. 966-968
– Legea nr. 7/1996, republicată: art. 34 pct. 3
Nulitatea celei de a doua vânzări are ca punct de plecare împrejurarea că părţile au încheiat contractul ştiind că lucrul vândut face obiectul unui contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, în care reclamanta a fost repusă în drepturi, cu intenţia vădită de a-i cauza acesteia din urmă un prejudiciu. Reaua-credinţă a pârâtelor este cu atât mai evidentă cu cât exista o hotărâre judecătorească prin care părţile au fost repuse în situaţia anterioară conferită de convenţia de leasing, pe care au nesOcotit-o pe riscul lor cu scopul de a-i frauda reclamantei intimate dreptul de opţiune cu privire la cumpărarea imobilului în litigiu, ceea ce, raportat la dispoziţiile art. 966 şi 968 C. civ. şi având în vedere adagiul latin fraus omnia corrumpit, constituie un caz de nulitate absolută.
Deşi cererea de rectificare a cărţii funciare are caracter accesoriu, fiind formulată, de regulă, ca un petit subsecvent cererii principale având ca obiect anularea sau constatarea nulităţii actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, câtă vreme reclamanta nu a cerut şi nici obţinut anularea actului de constituire a dreptului de garanţie reală imobiliară, aceasta nu poate solicita radierea înscrierii ipotecii din cartea funciară, pct. 3 al art. 34 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nefiind incident în speţă.
(Decizia civilă nr. 227 din 7 decembrie 2010, Secţia comercială, dr. C.B.N.)
Prin sentinţa civilă nr. 10 din 12 ianuarie 2010 pronunţată în dosarul nr. 104/115/2007, Tribunalul Caraş-Severin a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta SC S. SRL Reşiţa împotriva pârâtelor SC R. SA Reşiţa, SC C. SRL Reşiţa şi Banca T. SA – Sucursala Reşiţa, dispunând anularea tuturor actelor ulterioare deciziei civile nr. 5852 din 7 decembrie 2005 pronunţată de înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în dosarul nr. 1251/2005, anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtele SC R. SA şi SC C. SRL, autentificat prin încheierea nr. 5371 din 1 septembrie 2006 de Biroul Notarului Public N.P., privind imobilul înscris în CF nr. 30838 Reşiţa, nr. cadastral 2133, teren cu atelier, în suprafaţă de 2.254 mp., situat în loc. Reşiţa, precum şi radierea ipotecii înscrisă prin încheierea nr. 17341 din 22 decembrie 2006 în favoarea Băncii T. SA – Sucursala Reşiţa, în baza contractului de ipotecă autentificat sub nr. 2610 din 22 decembrie 2006 de Biroul Notarului Public B.L., şi a tuturor înscrierilor din cartea funciară privind imobilul susindividualizat, ulterioare pronunţării deciziei instanţei supreme. De asemenea, tribunalul a constatat că prin
Dntractul de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 1125 din 9 ctombrie 2000 încheiat cu pârâta SC R. SA Reşiţa, reclamanta SC S. SRL Reşiţa a obândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, obligând societatea pârâtă ă primească de la reclamantă diferenţa de preţ de 21.000 euro (TVA inclus), olicitată prin notificarea nr. 3705 din 11 octombrie 2003, respingând capătul de erere privind obligarea pârâtelor la plata penalităţilor de 1.000 lei/zi de întârziere.
împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâtele SC R. SA Reşiţa, SC C. SRL îeşiţa şi Banca T. SA – Sucursala Reşiţa.
Primele două pârâte au solicitat modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul espingerii acţiunii reclamantei, întrucât în mod greşit prima instanţă a dispus idmiterea cererii sale având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de :ontract de vânzare-cumpărare al imobilului constând în hală de construcţii metalice, ;u terenul aferent în suprafaţă de 2.254 mp, precum şi anularea tuturor actelor ncheiate ulterior pronunţării deciziei înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, radierea potecii şi obligarea pârâtei SC R. SA Reşiţa să încaseze banii.
în schimb, pârâta Banca T. SA – Sucursala Reşiţa a solicitat schimbarea în parte 3 hotărârii primei instanţe, în sensul respingerii cererii reclamantei SC S. SRL Reşiţa având ca obiect radierea ipotecii instituite prin încheierea nr. 17341/2006 în favoarea oăncii apelante.
Prin decizia civilă nr. 227 din 7 decembrie 2010, Curtea de Apel Timişoara a admis doar apelul pârâtei Banca T. SA – Sucursala Reşiţa, schimbând în parte sentinţa atacată, în sensul că a respins capătul de cerere având ca obiect radierea ipotecii înscrisă în cartea funciară prin încheierea nr. 17341 din 22 decembrie 2006 în favoarea băncii apelante în baza contractului de ipotecă autentificat sub nr. 2610 din 22 decembrie 2006 de Biroul Notarului Public B.L., menţinând-o în rest.
în considerente s-a arătat că este fără putinţă de tăgadă că prin decizia civilă nr. 5852 din 7 decembrie 2005 pronunţată în dosarul nr. 1251/2005, înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în mod irevocabil, a statuat că soluţia Tribunalului Caraş-Severin de anulare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtele SC R. SA Reşiţa şi SC C. SRL Reşiţa având ca obiect imobilul înscris în CF nr. 30838 Reşiţa, nr. cadastral 2133, căruia în natură îi corespunde teren cu atelier, în suprafaţă de 2.254 mp, situat în loc. Reşiţa, judeţul Caraş-Severin, autentificat sub nr. 6793 din 16 decembrie 2003, este una temeinică şi legală. Aceasta, după ce anterior şi convenţia de cesiune a contractului de leasing imobiliar, autentificată sub nr. 3735 din 15 octombrie 2003, a fost anulată prin sentinţa civilă nr. 397 din 18 februarie 2004 a aceluiaşi tribunal, pronunţată în dosarul nr. 6815/COM/2003, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 159/A din 17 mai 2004 a Curţii de Apel Timişoara şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 3749 din 17 iunie 2005 a înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Deşi părţile aflate în litigiu au fost repuse în situaţia anterioară, astfel că prin rămânerea în vigoare a contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. 1125 din 9 octombrie 2000 intimata a redobândit calitatea de utilizator al bunului, iar apelanta SC R. SA Reşiţa pe cea de locator-proprietar, împrejurare confirmată de către aceasta din urmă în cadrul întâmpinării depuse în dosarul nr. 817/2006 al Judecătoriei Reşiţa, reclamanta, în virtutea calităţii sale, având dreptul de a opta pentru cumpărarea imobilului în condiţiile convenite prin clauza de la art. 7 alin. (3) din contract, lucru pe care aceasta l-a şi făcut, trimiţând pârâtei SC R. SA Reşiţa notificarea nr. 33 din 16 ianuarie 2006 prin care şi-a exprimat intenţia fermă, definitivă şi irevocabilă de a cumpăra bunul ce forma obiectul contractului de leasing, solicitându-i, totodată, ca în termen de 5 zile să-i comunice suma pe care i-o datorează, precum şi contul bancar în care aceasta să-i fie depusă, prin adresa nr. 59 din 23 ianuarie 2006 societatea pârâtă i-a răspuns că, întrucât imobilul nu a fost înscris din nou în patrimoniul societăţii, nefiind pusă în sentinţa civilă nr. 397 din 18 februarie 2004 a Tribunalului Caraş-Severin şi nici cea cu nr. 1832/2004 a aceluiaşi tribunal, se află în imposibilitate de a se conforma celor două hotărâri judecătoreşti până la sosirea dosarelor de la instanţa supremă, necesare pentru învestirea acestor sentinţe cu formulă executorie.
Ulterior, prin adresa nr. 122 din 1 februarie 2006, reclamanta a convocat-o pe pârâta SC R. SA Reşiţa la conciliere prealabilă în vederea derulării pe cale amiabilă a procedurii de vânzare a activului ce formează obiectul contractului de leasing imobiliar nr. 1125 din 9 octombrie 2000, rezultatul întâlnirii fiind consemnat în procesul-verbal din 6 martie 2006, reprezentanţii celor două societăţii neajungând la nicio înţelegere.
Ca răspuns la aceste demersuri constante ale intimatei SC S. SRL Reşiţa, apelantele SC R. SA Reşiţa şi SC C. SRL Reşiţa încheie, sub nr. 5371 din 1 septembrie 2006, un nou contract de vânzare-cumpărare, prin care prima societate vinde încă o dată aceleiaşi cumpărătoare imobilul înscris în CF nr. 30838 Reşiţa, nr. cad. 2133, constând în teren cu atelier, în suprafaţă de 2.254 mp., tranzacţie care a mai făcut obiectul unui litigiu soluţionat irevocabil prin decizia civilă nr. 5852 din 7 decembrie 2005 de către înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, cu toate că cei doi cocontractranţi aveau cunoştinţă de anularea dispusă anterior pe cale judiciară.
Criticile pârâtei SC C. SRL Reşiţa referitoare la faptul că reclamanta nu ar fi respectat un termen de 30 de zile de la data rămânerii irevocabile a hotărârii de anulare a primei vânzări sunt neîntemeiate, cum în mod judicios a arătat şi intimata, câtă vreme nicio prevedere legală ori contractuală nu reglementează un asemenea termen în care utilizatorul ar fi trebuit să-şi manifeste intenţia de cumpărare a bunului, obiect al contractului de leasing. Pentru ca raportul juridic izvorât din acest contract să fi încetat de drept la expirarea celor 30 de zile de la repunerea părţilor în situaţia anterioară era imperios necesar ca în cadrul contractului să se fi prevăzut o clauză în acest sens, ceea ce nu s-a făcut. Simpla împrejurare că a doua vânzare a avut loc la nouă luni de la data pronunţării deciziei înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nu prezintă relevanţă juridică deoarece reclamanta intimată nu a stat în pasivitate, în toată această perioadă întreprinzând mai multe acţiuni concrete cu scopul de a o determina pe pârâta SC R. SA Reşiţa să-şi respecte obligaţiile legal asumate prin semnarea contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare. Tot astfel, nici referirile apelantei SC C. SRL Reşiţa la situaţia juridică a intimatei, respectiv aceea de societate aflată în dizolvare, nu prezintă importanţă atâta timp cât, pe de o parte, prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a stabilit că faţă de aceasta nu trebuia să fie dispusă o asemenea măsură, iar pe de altă parte, pârâta SC R. SA Reşiţa, cu ocazia contactelor avute cu reclamanta, inclusiv la concilierea directă din 6 martie 2006, nu a ridicat vreo obiecţie în acest sens.
într-adevăr, cauzele de nulitate trebuie să fie contemporane încheierii actului juridic în discuţie, însă greşit consideră apelanta SC C. SRL Reşiţa că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 5371 din 1 septembrie 2006 intimata nu mai exista şi, ca atare, nu mai putea exista niciun raport juridic între aceasta şi pârâta SC R. SA Reşiţa, astfel că nu s-ar putea reţine reaua-credinţă a părţilor participante la perfectarea contractului, reclamanta nefăcând nicio dovadă că a fost eludată legea.
Cum în mod corect a reţinut şi judecătorul fondului, societatea intimată a făcut dovada complicităţii, a concertului fraudulos cu care au acţionat cele două pârâte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 5371 din 1 septembrie 2006, înstrăinând şi, respectiv, cumpărând un imobil asupra căruia pârâta SC R. SA Reşiţa nu avea dreptul de dispoziţie până la clarificarea prevederilor contractuale stipulate în convenţia de leasing sau până la o eventuală reziliere a acesteia, SC C. SRL Reşiţa cumpărând imobilul pe riscul său. O asemenea vânzare, în frauda dreptului conferit reclamantei SC S. SRL Reşiţa de prevederile contractului de leasing, cu complicitatea şi pe riscul cumpărătoarei, constituie un caz de nulitate absolută a actului juridic contestat. Mai mult decât atât, dat fiind faptul că vânzătorul ştia că înstrăinează un bun faţă de care reclamanta şi-a exprimat anterior intenţia fermă şi neechivocă de a-l cumpăra, convenţia părţilor are şi o cauză ilicită, nulitatea fiind sancţiunea prin care actul juridic este lipsit de efectele contrare legii, care interesează ordinea publică sau bunele moravuri, fraudează legea sau interesele individuale. Nulitatea absolută a celei de a doua vânzări are ca punct de plecare împrejurarea că părţile au încheiat contractul ştiind că lucrul vândut face obiectul unui contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare, în care reclamanta a fost repusă în drepturi, cu intenţia vădită de a-i cauza acesteia din urmă un prejudiciu. Reaua-credinţă a pârâtelor este cu atât mai evidentă cu cât exista o hotărâre judecătorească prin care părţile au fost repuse în situaţia anterioară conferită de convenţia de leasing, pe care pârâtele apelante au nesocotit-o pe riscul lor cu scopul de a-i frauda reclamantei intimate dreptul de opţiune cu privire la cumpărarea imobilului în litigiu, ceea ce, raportat la dispoziţiile art. 968 şi 966 C. civ. şi având în vedere adagiul latin fraus omnia corrumpit, constituie un caz de nulitate absolută. De altfel, nici preţul bunului nu a fost plătit efectiv de către societatea cumpărătoare cu ocazia semnării noului contract de vânzare-cumpărare, făcându-se menţiunea că imobilul se vinde în contul preţului nerestituit ca urmare a primei vânzări, anulată de înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.
Nu în ultimul rând, nici afirmaţiile apelantei SC C. SRL Reşiţa din cuprinsul concluziilor scrise, în sensul că la data semnării contractului de vânzare-cumpărare nr. 5371 din 1 septembrie 2006 convenţia de leasing încheiată cu societatea intimată nu mai era în fiinţă, aspect care rezultă din cuprinsul deciziei penale nr. 1821 din 23 mai 2008 pronunţată de înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în dosarul nr. 2947/290/2007, în care s-a stabilit fără dubiu că după data de 14 decembrie 2005 societatea reclamantă nu a făcut dovada achitării ratelor de leasing restante, perioada de 3 ani şi 9 luni în care se putea cumpăra acest bun expirând la 11 noiembrie 2003 sau la 7 iulie 2006, în funcţie de modalitatea de calcul al termenului pentru manifestarea dreptului de opţiune, dar în mod cert anterior datei de 1 septembrie 2006, când s-a semnat actul de înstrăinare, nu pot fi primite din cel puţin două considerente: a) statuările instanţei supreme au fost făcute în cadrul considerentelor unei decizii penale prin care s-a respins recursul declarat de petiţionarul R.P. împotriva sentinţei penale a Curţii de Apel Timişoara prin care a fost respinsă plângerea sa împotriva rezoluţiei de neîncepere a urmăririi penale dată în dosarul nr. 2504/P/2006 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Reşiţa privind pe făptuitorii N.C., L.A., D.T. şi C.G.; b) art. 22 C. pr. pen. arată fără echivoc că hotărârea definitivă a instanţei penale are autoritate de lucru judecat în faţa instanţei civile care judecă acţiunea civilă, cu privire la existenţa faptei, a persoanei care a săvârşit-o şi a vinovăţiei acesteia.
Cu toate acestea, apelul pârâtei Banca T. SA – Sucursala Reşiţa apare ca fiind întemeiat, întrucât prima instanţă în mod greşit a reţinut incidenţa art. 34 pct. 3 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare, potrivit cărora orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, atâta timp cât contractul prin care s-a constituit dreptul de ipotecă în favoarea băncii, autentificat sub nr. 2610 din 22 decembrie
2006 de Biroul Notarului Public B.L., nu a fost desfiinţat în vreun fel. în alte cuvinte, deşi cererea de rectificare a cărţii funciare are caracter accesoriu, fiind formulată, de regulă, ca un petit subsecvent cererii principale având ca obiect anularea sau constatarea nulităţii actului în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea, câtă vreme reclamanta nu a cerut şi nici obţinut anularea actului de constituire a dreptului de garanţie reală imobiliară aceasta nu poate solicita radierea înscrierii ipotecii din cartea funciară, pct. 3 al art. 34 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nefiind incident în speţă, el reglementând o cu totul altă situaţie (spre exemplu, rectificarea cărţii funciare prin radierea înscrierii dreptului de garanţie reală imobiliară ca urmare a încetării efectelor contractului de ipotecă în temeiul căruia s-a făcut respectiva înscriere, fie ca urmare a restituirii creditului acordat de bancă, fie prin constatarea nulităţii acestei convenţii printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă). De aceea, sunt lipsite de relevanţă juridică apărările intimatei potrivit cărora banca apelantă ar fi fost de rea-credinţă, atât din conţinutul cărţii funciare, cât şi din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare reieşind clar situaţia litigioasă a bunului, iar neverificarea în teren sau acordarea unei sume mult prea mari cu titlu de credit, raportat la preţul de cumpărare, ţin exclusiv de politica comercială a respectivei bănci, excedând controlului Curţii. Nu în ultimul rând, pretinsa înţelegere dintre cele trei pârâte nu poate rezulta din aceea că, în conformitate cu dispoziţiile art. 1790 C. civ., creditorii care au privilegiu sau ipotecă înscrisă asupra unui imobil îl urmăresc în orice mână ar trece, art. 1746 din acelaşi cod statuând că ipoteca, fiind un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligaţii, este din natura ei nedivizibilă şi subzistă în întregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecărui şi asupra fiecărei porţiuni din acele imobile, dreptul de ipotecă se conservă asupra imobilelor în orice mână va trece.
C. Procedura insolvenţei
