intre părţile litigiului s-a încheiat, la 20 iunie 2006. un contract de vânzare-cumpărare care avea ca obiect bunurile imobile (teren şi construcţii) situate pe b-dul Chimiei nr. 2, laşi, cu preţul de 175 euro’mp. inclusiv pentru construcţii, care urma să fie achitat astfel: 2.1 a) – în termen de 7 zile de la data obţinerii aprobării de la art. 6 pct. 1 va fi garantată vânzătorului plata avansului în cuantum de 30% din preţul total şi/sau plata ultimei tranşe de preţ, după caz, la termenul şi în condiţiile contractului de către cumpărător, prin emiterea unei scrisori irevocabile de garanţie bancară pentru suma de 1.956.155,7 euro. în echivalent RON, reprezentând 30% din preţul total; 2.1 b) – suma nominalizată la pct. 2.1 a) va fi achitată de către cumpărător la aceeaşi dată la care acesta va achita. în contul curent indicat de vânzător, a doua tranşă de preţ în sumă de 2.608.207.6 curo. reprezentând 40% din preţul total; plata celei de-a doua tranşe din preţ, reprezentând 40%, este condiţionată de obţinerea în condiţiile legii, prin diligenţele comune ale părţilor, a următoarelor documente: un PUD pentru terenurile care fac obiectul contractului, atestând dreptul cumpărătorului de a realiza proiectul dorit, precum şi un aviz favorabil pentru realizarea în condiţiile legii a accesului la teren, potrivit specificaţiilor cumpărătorului. cel mai târziu la data de 15 noiembrie 2006; 2.1 c) – restul de preţ în cuantum de
1.956.155,7 euro, reprezentând 30% din preţul total, se va achita nu mai târziu de 31 decembrie 2007, prin virament bancar. în contul indicat de către vânzător, la banca agreată de către acesta, cu respectarea clauzelor contractului.
în legătură cu scrisoarea de garanţie bancară, prin actul adiţional nr. 1 din 17 august 2006. părţile au convenit că. în termen de 60 de zile de la încheierea actului, se va prelungi valabilitatea scrisorii de garanţie de la 15 noiembrie 2006 până la 30 decembrie 2007 sau. după caz. se va emite o nouă scrisoare de garanţie bancară.
Potrivit contractului, dreptul de nudă proprietate asupra imobilului se transmitea cumpărătorului fără nicio formalitate la data încasării efective de către vânzător a sumei reprezentând 70% din preţul total, conform art. 2 lit. b), iar posesia şi folosinţa (uzufructul) se transmiteau cumpărătorului, tot fără nicio formalitate. în termen de maxim 3 zile de la data încasării integrale a preţului contractual, pe baza unui proces-verbal de predare-primirc. semnat de ambele părţi. Vânzătorul se obliga să nu permită spre vânzare şi să nu greveze în niciun mod proprietatea sau părţi din aceasta către terţi până la data convenită pentru transmiterea nudei proprietăţi şi/sau a uzufructului.
în legătură cu condiţiile de încheiere, prin art. 5.2 părţile s-au obligat să cooperezc pentru obţinerea următoarelor documente: PUD-ul aprobat conform legii, carc să demonstreze că destinaţia zonei îngăduie construcţia unui hypermarket; avizul comisiei socio-cconomice. eliberat în acest sens în condiţiile legii: documentele care să arate că toate elementele necesare construirii pc proprietate a unui hypermarket, incluzând drumuri de acces asfaltate, canalizare, conducte de apă, surse de clcctricitatc, sunt disponibile în vederea construirii hypermarkct-ului; avizul favorabil privind o soluţie de acces cătrc teren, în conformitate cu proiectul dorit de cumpărător sau mulţumitor pentru acesta; autorizaţia de demolare pentru construcţiile existente pe teren.
Prin art. 6, intitulat „Pact comisoriu”, părţile au convenit: „1) neobţinerea până cel târziu la data de 15 august 2006, de cătrc cumpărătoare a aprobării managementului METROU AG Germania cu privire la realizarea unui hypermarket pe proprietate; 2) neobţinerea documentelor menţionate la art. 5 pct. 5.2 până cel mai târziu la data de 15 noiembrie 2006; 3) nepredarea posesiei conform art. 2.1. lit. c) şi art. 2.2 alin. (2) sau 4) neplata preţului contractual în condiţiile prevăzute în contract va putea conduce la rczoluţiunca de plin drept a contractului, potrivit opţiunii oricăreia dintre părţi carc ar fi îndreptăţită, considerându-se că acesta nu a avut niciodată loc, părţile vor fi repuse în situaţia anterioară prin restituirea de către vânzător, pe de o parte, a sumelor de bani primite cu titlu de preţ contractual şi restituirea de către cumpărător a nudei proprietăţi dobândite, pc de altă parte, fără nicio altă formalitate ori proccdură judiciară. Vânzătorul este obligat în această situaţie să restituie fără nicio altă condiţie scrisoarea de garanţie bancară emisă în condiţiile contractului. Această clauză are valoare de pact comisoriu de grad IV”.
Părţile vor putea conveni de comun acord pentru prelungirea termenelor menţionate la pct. 1, 2 şi 3.
Deoarece documentele menţionate la art. 5.2 din contract nu au fost eliberate până la data de 15 noiembrie 2006, vânzătoarca a comunicat cumpărătoarei, prin adresa nr. 3372 din 15 noiembrie 2006, transmisă prin fax, făptui că a fost desfiinţat de plin drept contractul potrivit art. 6.2 şi că plata tăcută de cumpărătoare în aceeaşi zi este nedatorată şi a fost restituită imediat, invitând-o să ridice originalul scrisorii de garanţie bancară. Prin notificarea nr. 3390 din 16 noiembrie 2006, comunicată prin judecătoresc, s-a reiterat poziţia vânzătoarei şi s-a transmis originalul scrisorii de garanţie, astfel cum rezultă din procesul-verbal al executorului judecătoresc.
Cumpărătoarea, prin notificarea comunicată la data de 27 noiembrie 2006 de cătrc judecătoresc, a contestat desfiinţarea de plin drept a contractului, menţionând că. din moment ce s-a efectuat plata primelor două tranşe din preţ. i s-a transmis nuda proprietate şi că restituirea a 40% din preţ şi a scrisorii de garanţie bancară nu au nicio
relevanţă juridică. Totodată, cumpărătoarea a pus în vedere vânzătoarei să nu încheie niciun act juridic cu privire la imobil şi să nu dispună direct sau indirect de acest bun, precizând că notificarea are valoare de conciliere prearbitrală.
în aceste condiţii, vânzătoarea a sesizat instanţa arbitrală, solicitând constatarea desfiinţării de plin drept a contractului de vânzare-cumpărare şi a actului adiţional nr. 1, în temeiul art. 5.2 şi 6.2 din contract, şi constatarea că a avut loc repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.
în cauză este de necontestat că. în legătură cu condiţiile de încheiere a contractului prevăzute de art. 5 din contract, la art. 5.2 părţile au convenit să coopereze pentru obţinerea documentelor la care se referă textul, dar această cooperare nu era suficientă, deoarece, chiar dacă părţile nu au prevăzut expres acest lucru în contract, este fără îndoială că eliberarea sau nceliberarca documentelor depindea de voinţa autorităţilor competente, deci de un eveniment viitor şi nesigur. Pe de altă parte, în art. 6 pct. 2 au stabilit că neobţinerea acestor documente până cel târziu la data de 15 noiembrie 2006 arc ca efect rezoluţiunea de plin drept a contractului. în legătură cu acest aspect, este de observat că în art. 2.1 lit. b) din contract se prevede în mod expres şi neîndoielnic că plata celei de-a doua tranşe din preţ. reprezentând 40%, este condiţionată de obţinerea. în condiţiile legii, prin diligenţele comune ale părţilor, a următoarelor documente: un PUD pentru terenurile carc fac obiectul contractului, atestând dreptul cumpărătorului de a realiza proiectul dorit, precum şi un aviz favorabil privind realizarea în condiţiile legii a accesului la teren, potrivit specificaţiilor cumpărătorului, cel mai târziu la data de 15 noiembrie 2006. Deci faptul că neobţinerea documentelor în termen reprezintă o condiţie rczolutoric care duce la rezoluţiunea de drept a contractului este întărită de făptui că obţinerea documentelor era, potrivit art. 2.1 lit. b), o condiţie suspensivă pentru principalele efecte ale contractului, respectiv obligaţia cumpărătorului de a plăti preţul şi transferul nudei proprietăţi. Dacă nu se obţineau aceste documente până la 15 noiembrie 2006, nu se năşteau obligaţia de plată a tranşei a doua din preţ şi nici transferul dreptului de nudă proprietate, iar în consecinţă, potrivit art. 6.2, la 15 noiembrie 2006 intervenea rezoluţiunea de drept a contractului.
Prin urmare, este firesc şi logic mecanismul condiţiei rezolutorii negative mixte conceput in contract, chiar dacă redactorul actului a intitulat art. 6 „Pact comisoriu”, deoarece în acest fel fiecare dintre părţi şi-a protejat interesele: cumpărătorul să nu plătească cea mai mare parte din preţ în condiţiile în care nu ştia că poate construi: vânzătorul să nu fie afectat de faptul că între încheierea contractului şi plata preţului, respectiv transferul proprietăţii ar trece un interval prea lung. care l-ar afecta în condiţiile în carc piaţa imobiliară cunoaşte modificări. De altfel, reclamanta a propus, la 9 octombrie 2006, cu aproximativ o lună înainte de termenul stabilit în contract pentru obţinerea documentelor, renegocierea contractului, dar pârâta nu a răspuns.
Pentru aceste motive, au fost înlăturate susţinerile pârâtei în sensul că nu poate fi vorba de o condiţie rezolutorie. din moment ce părţile au calificat expres conţinutul art. 6 ca fiind un pact comisoriu de gradul IV. calificare la care se referă şi reclamanta în notificările transmise la 15 noiembrie 2006 şi 16 noiembrie 2006. în speţă. art. 6 trebuie coroborat cu art. 5 şi cu art. 2.1 lit. b). Pe de altă parte, chiar analiza în ansamblu a art. 6. astfel cum pretinde pârâta, dezvăluie că părţile au avut în realitate două situaţii diferite.
Apărarea pârâtei, potrivit cu care introducerea unei clauze care dispune că simpla neexecutare de către părţi ar reprezenta o condiţie rezolutorie nulă, deoarece executarea contractului este un efect esenţial al contractului, iar nu o modalitate a obligaţiilor, clauza având valoarea unei obligaţii pur potestative din partea celui care se obligă, nu a putut fi primită. Obţinerea documentelor prevăzute de art. 5.2 nu depindea numai de voinţa
părţilor ori de atitudinea de cooperare, ci şi de voinţa autorităţilor competente. Aşa fiind, în cauză nu este vorba despre o condiţie potestativă pură, ci de o condiţie potestativă simplă, carc. potrivit doctrinei, este deopotrivă valabilă, fie că este suspensivă sau rezo-lutorie. Neobţinerea documentelor prevăzute la art. 5.2 în termenul prevăzut de art. 6.2. fiind o situaţie obiectivă pentru a opera condiţia rezolutorie. exclude de la analiză susţinerile părţilor în sensul că reclamanta este cea carc şi-a dat concursul pentru obţinerea documentelor, respectiv că. dimpotrivă, pârâta şi-a îndeplinit această obligaţie.
Capătul de cererc privind constatarea repunerii părţilor în situaţia anterioară este întemeiat. Articolul 2.2 lit. b) teza a ll-a stabileşte fără echivoc că plata celei de-a doua tranşe din preţ. reprezentând 40%. este condiţionată de obţinerea în condiţiile legii, prin diligcnţclc comune ale părţilor, a documentelor până cel mai târziu la data de 15 noiembrie 2006. iar art. 3.1 prevede, de asemenea fară niciun cchivoc. că dreptul de nudă proprietate se transmite cumpărătorului fară nicio formalitate la data încasării efectivc de cătrc vânzător a sumei reprezentând 70% din preţul total conform art. 2 pct. 2.1 lit. b). După cum rezultă cu claritate, obligaţia de plată a tranşei de 40% nu se năştea decât sub condiţia obţinerii documentelor prevăzute de art. 2.1 lit. b). dcoarecc condiţia, spre deosebire de termen, nu amână numai executarea, ci chiar naşterea obligaţiei. Corelând art. 2.1 lit. b) cu art. 3.1, rezultă fără dubiu că. dacă nu se obţineau documentele, nici obligaţia de plată a tranşei a doua din preţ şi nici transferul dreptului de nudă proprietate nu se năşteau. Cum condiţia afecta atât obligaţia de a plăti preţul, cât şi transferul nudei proprietăţi, profita ambelor părţi şi nu era susceptibilă de renunţare la discreţia uneia dintre ele. Ca atare, din cauza neîndeplinirii condiţiei suspensive, plata făcută de pârâtă la data de 15 noiembrie 2006 nu a avut semnificaţia plăţii cotei de 40% din preţul total, ci a fost o plată nedatorată restituită de către reclamantă în aceeaşi zi, iar nuda proprietate nu s-a transmis către pârâtă.
Faţă de cele arătate, conform dispoziţiilor art. 977, art. 9X2 şi art. 1007 C. civ.. Tribunalul arbitral a admis cererea reclamantei fundamentată pe temeiul principal rezultând din art. 5.2 şi art. 6.2 referitor la condiţia rezolutorie.
Sentinţa arbitrată nr. 24 din 15 februarie 2007
