C. civ., art. 969, art. 970 alin. (2), art. 1020
Contractul de închiriere este un contract sinalagmatic, cuprinzând drepturi şi obligaţii reciproce. în acest caz, condiţia rezolu-torie este întotdeauna subînţeleasă în cazul neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale, potrivit dispoziţiilor art. 1020 C. civ., nefiind necesară inserarea ei în contract.
în acelaşi sens sunt şi prevederile art. 970 alin. (2) C. civ., potrivit căruia convenţiile „obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa”, „legea” aplicabilă fiind, aşa cum
s-a retinut, art. 1020 C. civ.
C.A. Bucureşti, Secţia a V-a comercială, decizia nr. 1226 din 11 septembrie 2003, în P.J.C. 2003-2004, p. 177
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a Vl-a comercială, sub nr. 19313 din 5 noiembrie 2002, reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar l-a chemat în judecată pe pârâtul M.S., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună rezilierea contractului de închiriere nr. 42 din 3 mai 2000, pentru nerespectarea clauzelor, respectiv art. 9 lit. e); evacuarea pârâtului din spaţiul situat în Bucureşti, ce face obiectul contractului; obligarea
pârâtului la plata sumei de 13.323.574 lei, reprezentând 1.200.992 lei chirie, 218.188 lei restanţă TVA, 10.402.747 lei majorări de întârziere chirie şi 1.491.647 lei majorări de întârziere TVA, calculate pe perioada decembrie 2000 – august 2002, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa civilă nr. 1876 din 13 februarie 2003, Tribunalul Bucureşti, Secţia comercială, a admis în parte cererea reclamantei, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 645.485 lei chirie, 5.036.925 lei penalităţi de întârziere, 122.642 lei TVA şi 1.116.839 lei penalităţi de întârziere TVA pe perioada mai 2000 – ianuarie 2003.
A fost respins capătul de cerere privind rezilierea contractului şi evacuarea pârâtului, ca neîntemeiate.
Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut că pârâtul datorează sumele la care a fost obligat ca urmare a unor plăţi parţiale.
Cât priveşte capătul de cerere privind rezilierea şi respectiv evacuarea pârâtului, acestea au fost apreciate ca fiind neîntemeiate, întrucât pârâtul a efectuat plăţi parţiale în contul chiriei datorate, iar în contract nu s-a prevăzut o clauză privind rezilierea acestuia.
împotriva acestei sentinţe a declarat recurs, în termen şi motivat, Administraţia Fondului Imobiliar (AFI), criticile vizând nelegalitatea şi netemeinicia sentinţei atacate. Recursul a fost întemeiat, în drept, pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
In esenţă, recurenta a arătat că instanţa, respingând capătul de cerere privind rezilierea contractului şi evacuarea pârâtului, nu a avut în vedere Cap. IV art. 7, Cap. V art. 9 şi Cap. IX art. 12 din contract, privind termenul de plată a chiriei, obligaţia chiriaşului de a plăti chiria la termenele scadente şi dreptul creditorului obligaţiei (AFI) de a cere rezilierea contractului cu evacuarea chiriaşului. Recurenta a susţinut şi că instanţa, în mod netemeinic, nu a acordat cheltuielile de judecată.
Prin registratura Curţii de Apel Bucureşti, reclamanta a depus la data de 9 septembrie 2003 o cerere precizatoare, prin care a învederat instanţei că intimatul M.S. a achitat întreaga sumă restantă pentru care a fost chemat în judecată, potrivit cererii precizatoare, şi a anexat dovada plăţilor efectuate, solicitând admiterea recursului şi obligarea intimatului-pârât la plata cheltuielilor de judecată.
Analizând actele şi lucrările cauzei în raport de motivele invocate de recurentă şi înscrisurile depuse, Curtea a constatat că recursul este fondat, pentru considerentele ce vor fi arătate.
Faţă de convenţia părţilor, respectiv contractul de închiriere nr. 42 din 3 mai 2000, prin care s-a stipulat dreptul creditorului obligaţiei de a cere rezilierea contractului pentru neexecutarea, executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligaţiilor contractuale (art. 12 din contract), cât şi dreptul de a cere evacuarea chiriaşului, chiar şi în
situaţia achitării chiriei restante şi a majorărilor de întârziere [art. 12 alin. (4)], Curtea apreciază ca întemeiate capetele de cerere privind rezilierea contractului de evacuare a chiriaşului, având în vedere dispoziţiile art. 969 C. civ., în raport de executarea necorespunzătoare şi cu întârziere a obligaţiilor de către pârâtul-intimat, faţă de clauza prevăzută în art. 7 şi art. 9 lit. e) din contract şi situaţia de fapt consemnată în înscrisul de la dosar (chirie restantă decembrie 2000 -august 2002 şi proces-verbal de conciliere).
Aşadar, instanţa de fond, eronat, a apreciat ca neîntemeiate aceste capete de cerere, pe considerentul efectuării unor plăţi parţiale şi, mai mult, constatând că în contract nu s-a prevăzut o clauză privind rezilierea.
Având în vedere cererea recurentei şi înscrisurile din care rezultă că intimatul, după pronunţarea sentinţei nr. 1876 din 13 februarie 2003, a achitat întregul debit, Curtea urmează a respinge capătul de cerere privind debitele restante, ca rămas fară obiect. Faţă de dispoziţiile art. 274 C. proc. civ., intimatul-pârât a fost obligat la plata către recurenta-reclamantă a cheltuielilor de judecată fond şi recurs, în sumă de 188.000 lei.
