La ordine fiind soluţionarea apelurilor declarate de reclamantul P I cu domiciliul în şi de pârâta S.C. D C S.R.L. Brăila prin administrator judiciar S.C. S Q S.R.L. Bacău, împotriva sentinţei civile nr. 59/10.05.2005 pronunţată de Tribunalul Brăila în dosarul nr. 3953/2004 în contradictoriu cu intimata – pârâtă S.C. E S.R.L. Brăila şi S.C. S CS.R.L. Brăila prin administrator judiciar S.C. Reconversie şi Valorificare Active S.R.L. Bucureşti – Filiala Brăila având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în şedinţă publică au răspuns pentru apelanta reclamantă avocat A în baza împuternicirii avocaţiale aflată la fila 15 dosar, pentru intimata pârâtă avocat C în baza împuternicirii avocaţiale aflată la fila 41 dosar şi apelanta pârât prin M B cu împuternicire la dosar, lipsind intimata pârâtă S.C. S C S.R.L. Brăila.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă care a învederat instanţei faptul că apelul dedus judecăţii este în faza dezbaterilor, la termenul anterior cauza s-a amânat la cererea lichidatorului S.C. D C S.R.L. Brăila pentru lipsă de apărare, după care:
Apelanta pârâtă, prin consilier juridic, depune adresa Tribunalului Brăila nr. 973/30.01.2006, precum şi încheierea nr. 20/S/26.01.2006 a aceluiaşi Tribunal.
Apărătorul apelantei reclamante depune un set de acte.
Reprezentantul apelantei pârâte arată că înţelege să susţină apelul declarat.
Apărătorul intimatei pârâte învederează instanţei faptul că nu cunoaşte actele anterioare întrucât a fost angajată în recurs şi solicită instanţei acordarea unui termen pentru a lua cunoştinţă de setul de acte primit.
Instanţa, verificând actele, constată că actele despre care se face vorbire nu s-au depus la dosar.
Apărătorul apelantei reclamante precizează că adresa nr. 725/20.12.2005 emisă de intimata pârâtă prin lichidator S.C. RVA – Filiala Brăila S.R.L. şi copia acţiunii şi a sentinţei civile nr. 1281/04.04.1991 a Judecătoriei Brăila sunt acte la care s-au referit în motivele de apel, dar nu sunt ataşate la dosar.
Instanţa apreciază că hotărârea a cărei copie s-a depus astăzi şi care se referă la cererea asociatului M M de înscriere în a societăţii comerciale în nume colectiv cu ştampilă este ilizibilă.
Apărătorul apelantei reclamante depune şi copia sentinţei civile nr. 3234/19.05.2000 pronunţată de Judecătoria Brăila în dosarul nr. 3877/2000 care constată vânzarea, cumpărarea terenului în suprafaţă totală de 11.676 m.p. situat în Brăila, Şos. Rm. Sărat nr. 90 bis încheiată între S.C. C în calitate de vânzător şi M M în calitate de cumpărător.
Instanţa arată că această hotărâre nu prezintă relevanţă în cauză şi dispune lăsarea cauzei la a doua strigare.
Apărătorul apelantului reclamant precizează că urmare acestei constatări a dreptului de proprietate s-a intabulat în registrul comerţului.
Apărătorul intimatei pârâte arată că nu ştie despre ce este vorba, nu cunoaşte acest înscris.
Instanţa – în legătură cu timbrajul, arată că a formulat apel numai S.C. D C .S.R.L. Brăila, acesta fiind intimat.
La a doua strigare, instanţe, nemaifiind alte cereri de formulat sau excepţii de invocat, constată cauza în stare de judecată şi acordă cuvântul în susţinerea şi respectiv combaterea apelurilor.
Apărătorul apelantului reclamant, având cuvântul pe apelul său, apreciază hotărârea instanţei de fond ca fiind netemeinică şi nelegală, fiind greşit aplicate disp. art. 1441 din Cod civil, Tribunalul Brăila a respins acţiunea reţinând că contractele de închiriere încheiate de fostul proprietar cu cele trei societăţi sunt opozabile şi noului proprietar întrucât au dată certă şi schimbarea proprietarului nu a fost inserată.
Potrivit dovezilor cu înscrisuri prezentate astăzi, apărarea invocată de intimată nu poate fi primită în cauză, având în vedere modalitatea vădit frauduloasă în care au fost încheiate aceste contracte.
Mai arată că este de notorietate faptul că în această perioadă de instabilitate economică, părţile înţeleg să stabilească ca şi durată o durată cât mai mică (este o realitate, există fluctuaţii ale preţului, iar părţile trebuie să verifice ca, contraprestaţia să nu sufere modificări).
Contractul încheiat pe 10 ani şi prelungit pe 20 ani urmărea ca acesta să mai deţină în proprietate acest bun. Pentru a fi aplicabilă condiţia încheierii contractului cu dată certă: titlul şi să fie opozabil erga omnes, însă acest lucru nu există.
Arată că M M a devenit proprietar al imobilului prin sentinţa civilă nr. 3234/19.05.2000 a Judecătoriei Brăila, aceasta fiind reclamantă, rămasă definitivă şi apoi irevocabilă spre sfârşitul anului 2000.
Aceste contracte de închiriere pentru care se pretinde că ar fi opozabile au fost încheiate cu un an în urma pronunţării hotărârii, însă acestea nu erau opozabile erga omnes (aspect nediscutat la instanţa de fond şi care are relevanţă în ce priveşte soluţionarea speţei).
Potrivit Capitolului I – Obiectul contractului îl constituie atribuirea în folosinţă a terenului (fapt ce trimite la situaţia constituirii unui drept de uz reglementat de disp. art. 566 în referire la art. 517 Cod civil), însă toate susţinerile pârâtei apelante care, în cererea reconvenţională, vorbeşte de un drept de superficie.
Nu s-au prezentat originalele acestor contracte, copiile lor având aspecte informale (lipsa semnăturii şi a ştampilei societăţii). Apreciază hotărârea instanţei de fond ca fiind netemeinică şi nelegală, solicită admiterea apelului şi, în rejudecare, modificarea acţiunii, aşa cum a fost formulată şi restrânsă.
Apelanta pârâtă S.C. D C S.R.L. prin lichidator judiciar S.C. S Q S.R.L, prin consilier juridic cu împuternicire la dosar, învederează faptul că, având în vedere că societatea a intrat în stare de faliment, lasă la aprecierea instanţei în ceea ce priveşte apelul formulat, lichidatorul urmând să analizeze dacă mai este necesară menţinerea contractului de închiriere.
Apărătorul apelantei pârâte S.C. E S.R.L. Brăila, având cuvântul în combaterea apelului reclamantului, arată că Tribunalul a pronunţat o hotărâre legală şi temeinică şi solicită menţinerea ei. Arată că s-a invocat o modalitate frauduloasă de obţinere (de 10 ani, 20 ani). Locatorul n-ar fi fost proprietarul suprafeţei de teren ce a făcut obiectul închirierii. Timpul, într-un obiect de închiriere, nu este obiect de fraudă; timpul este obiect al contractului de închiriere.
Arată că în anul 1992 a existat o societate C unde M era asociat (nu a fost o societate cu activitate de comerţ, ci o activitate productivă).Pentru a-şi desfăşura activitatea, prin adjudecare a primit această suprafaţă iar actul întocmit prin licitaţie a fost transcris. Procedural, această licitaţie se transcrie fiind o operaţie de publicitate (11.12.1995), vânzarea acestui teren este erga omnes.
În anul 1998 C S.N.C. se transformă în societate S.R.L. unde M M este asociat unic în cadrul unei activităţi lucrative. S-a cerut actul de proprietate al societăţii cu intabulare, la Cartea funciară s-a cerut un act autentic de proprietate. În anul 2000 apare contractul de vânzare-cumpărare, dar încheierea s-a făcut în anul 1999 când exista transcrisă proprietatea în 1995. În ce priveşte natura contractului arată că sunt în faţa unui drept de creanţă, situaţie tipică de închiriere, nu a uzului şi uzucapiunii şi că dispoziţiile art. 1444 Cod civil au fost corect aplicate de instanţa de fond. Solicită menţinerea hotărârii atacate, cu cheltuieli de judecată.
Cu privire la apelul său, consideră că instanţa a fost în eroare când a aplicat disp. din Legea nr. 146/1997 a timbrajului care se referă la cererea pentru constatarea dobândirii unui drept, iar nu la constatarea existenţei unui drept şi nu era necesară achitarea taxei de timbru decât în limita prev. de art. 111 C.proc.civ.
Apărătorul apelantului reclamant, având cuvântul în replică, arată că, cu privire la imobilul din 1995, proprietara era S.C. C S.R.L. Brăila, cea care închiriază (contractul de închiriere între M M şi cele trei societăţi). Cu privire la al doilea apel, apreciază că acţiunea are un caracter patrimonial (potrivit disp. art. 146) şi trebuie timbrată cum a apreciat instanţa.
Examinând actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria Brăila sub nr. 2823/2004, reclamantul P I a chemat în judecată pe pârâţii S.C. Ea C S.R.L. Brăila, S.C. D C S.R.L. Brăila şi S.C. S C S.R.L. Brăila pentru a se dispune evacuarea acestora din imobilul proprietatea sa situat în Brăila, Şos. Rm. Sărat nr. 90 bis.
În motivarea cererii, reclamantul arată că a cumpărat la licitaţie publică imobilul situat în Brăila, Şos. Rm. Sărat nr. 90 bis, conform actului de adjudecare nr. 2345/13.01.2004 emis de către Bancar C M I la preţul de 1.700.000.000 lei pe care l-a plătit integral, act ce este titlu executoriu în ceea ce priveşte folosinţa imobilului.
Reclamantul arată că dreptul său de proprietate a fost intabulat în Cartea funciară prin Încheierea nr. 617/27.01.2001 a Biroului de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Brăila.
Cu ocazia punerii în a actului de adjudecare a constatat că în acest imobil există trei care, neavând titlu de proprietate sau alt drept real precum şi nici un drept locativ opozabil, continuă să-l ocupe formal, fără să-i permită utilizarea spaţiului conform destinaţiei sale.
Astfel, arată reclamantul, S.C. E C S.R.L. Brăila la care asociaţi sunt debitorii giranţi au încheiat sub semnătură privată fără dată certă intitulat act adiţional la contractul de închiriere din 03.03.1999 pe o durată de 20 ani, cu ei înşişi, folosind persoane interpuse.
Deci, arată reclamantul că a achiziţionat acest imobil liber de orice sarcini.
La termenul din data de 21.04.2004, pârâtele S.C. D C S.R.L. Brăila, S.C. S Com S.R.L. Brăila şi S.C. E S.R.L. Brăila au formulat întâmpinări şi cereri reconvenţionale.
Prin întâmpinările depuse, pârâtele au recunoscut că îşi au sediile şi punctele de lucru la adresa din acţiune, Şos. Rm. Sărat nr. 90 bis, dar că au titluri valabile, contract şi contracte de închiriere.
Pârâtele S.C. D C S.R.L. Brăila şi S.C. S C S.R.L. Brăila (fila 19 dosar fond) arată că evacuarea lor nu este posibilă întrucât au şi calitatea de constructori de bună credinţă pe bază de autorizaţie de construcţie şi cu acordul proprietarului terenului, toate avizele şi autorizaţiile necesare, dar şi că respectivele contracte de închiriere au dată certă prin înregistrarea lor la D.G.F.P. Brăila.
Prin cererea reconvenţională, S.C. D C S.R.L. Brăila precizează că în anul 2001 cu autorizaţia nr. 897/11.04.2001 a construit o fabrică de turnat fontă pe terenul proprietar atunci M M care a dat acordul în forma autentică, investiţie ce a costat 6 miliarde lei.
S.C. S C S.R.L. Brăila cu acordul proprietarului, a construit în anul 1999 amenajări exterioare şi interioare la construcţiile vechi şi pe care le evaluează la 800.000.000 lei.
În drept, părţile şi-au întemeiat cererea reconvenţională pe disp. art. 119 şi art. 120 Cod procedură civilă, art. 111 C.pr.civ. şi art. 494 Cod civil.
Au solicitat admiterea cererii reconvenţionale, să se constate dreptul lor de proprietate asupra construcţiilor executate ca fiind constructori de bună credinţă şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe durata construcţiei, adică dreptul de superficie şi să fie obligat reclamantul să le respecte dreptul de locaţiune potrivit disp. art. 1441 şi art. 498 alin. 2 C.pr.civ.
Au arătat că formulează cerere în despăgubire numai în condiţiile admiterii cererii de evacuare.
Prin cererea reconvenţională, fila 40 dosar fond, pârâta S.C. E C S.R.L. Brăila a solicitat să se constate dreptul său de locaţiune în baza contractului de închiriere din 01.03.1999 cu data certă prin înregistrarea la D.G.F.P. Brăila; să se constate calitatea sa de constructor de bună credinţă în condiţiile art. 494 alin. 3 teza II-a Cod civil şi, prin aceasta, dreptul său de proprietate asupra construcţiei şi a dreptului de folosinţă asupra terenului, adică a dreptului de superficie privitor platformelor de beton; să fie obligat reclamantul locator să-şi asigure folosinţa imobilului pe tot timpul locaţiunii.
A precizat că în situaţia în care s-ar admite acţiunea în evacuare, solicită obligarea reclamantului la plata de despăgubiri în valoare de 2 miliarde lei şi, totodată, acordarea dreptului de retenţie până la completa dezdăunare. Arată pârâta că a efectuat cu acordul proprietarului tencuieli amenajare platformă betonată de 50 m.p., amenajare platformă betonală 158 m.p. şi confecţionat uşi metalice duble.
Prin sentinţa civilă nr. 3595/23.08.2004 a Judecătoriei Brăila s-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Brăila, considerându-se acţiune în anulare act neevaluabil în bani şi deci competenţa aparţine potrivit disp. art. 2 pct. 1 Cod procedură civilă Tribunalului.
Pe parcursul soluţionării dosarului la prima instanţă, pârâtelor reclamante le-a fost pus în vedere să achite taxa de timbru aferent capătului de cerere reconvenţională, însă aceasta a fost contestată, fiind obiectul cererii de reexaminare care de altfel a fost şi respinsă.
Urmare a investirii tribunalului cu judecarea acţiunii principale şi a cererilor incidentale, pârâţilor le-a fost solicitat să-şi precizeze cu claritate obiectul cererilor reconvenţionale pentru a fi satisfăcute cerinţele Legii nr. 146/1997 modificată.
Prin cererea intitulată „Concluzii scrise” – fila 70 dosar tribunal, pârâta S.C. E C S.R.L. Brăila şi-a precizat obiectul cererii sale reconvenţionale, şi anume: să se constate dreptul său de locaţiune în baza contractului de închiriere din 01.03.1999 cu dată certă înregistrată la D.G.F.P. Brăila; să se constate calitatea sa de constructor de bună credinţă în condiţiile art. 493 alin. 3 teza a II-a şi prin aceasta dreptul său de proprietate asupra construcţiei şi a dreptului de folosinţă asupra terenului, adică a dreptului de superficie privitor la platformele de beton; să fie obligat reclamantul locatar să-I asigure folosinţa imobilului pe timpul locaţiunii conform art. 1420 alin. 3 Cod civil.
A precizat pârâta să lit. b din cuprinsul cererii reconvenţionale este condiţionat de admiterea cererii de evacuare (adică este un capăt de cerere accesoriu) şi ca atare nu este supus timbrării. Nu se timbrează la valoare şi pentru faptul că solicită constatarea „existenţei unui drept dobândit a priori – perfect valabil, dar nerecunoscute de reclamantul P I.
În ceea ce priveşte pe S.C. D C S.R.L. Brăila, obiectul cererii reconvenţionale îl constituie constatarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor şi utilajelor şi echipamentelor Fabricii de turnat fontă şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe durata construcţiei, ca fiind constructor de bună credinţă în temeiul art. 111 C.pr.civ. şi să fie obligat adjudecatarul locatar să-i respecte dreptul de locaţiune în temeiul art. 1441 Cod civil. Pentru aceste capete de cerere, pârâta arată că a satisfăcut taxa de timbru.
Prin încheiere – fila 70, S.C. Sarina Com S.R.L. Brăila prin administrator judiciar S.C. Reconversie şi Valorificare Active S.R.L. Bucureşti arată că are un drept de creanţă în valoare de 692.887.220 lei pentru care va tiumbra cu suma ce va fi stabilită de către reclamantă.
Ulterior, pârâtele S.C. E C S.R.L. Brăila şi S.C. D C S.R.L. Brăila şi-au precizat valoarea estimativă a capetelor de cerere din cererea reconvenţională şi care privesc dobândirea unui drept real la 207.723.354 lei respectiv 2.333.748.949 lei, obligându-se ca până la termenele ce le-au fost acordate să fie satisfăcută această cerinţă.
Până la soluţionarea închiderilor dezbaterilor, cele două pârâte nu au satisfăcut taxa de timbru.
La data de 23.02.2005, reclamantul P I – fila 48, a solicitat evacuarea pârâtelor S.C. E C S.R.L. Brăila şi S.C. D C S.R.L. Brăila din imobilul situat în Brăila, mai puţin corpul de clădire intitulat topitorie în suprafaţă de 774 m.p. teren, deci suprafaţa de teren de pe care solicită evacuarea este de 10.902 m.p.
Au fost administrate probe cu înscrisuri şi interogatorii.
Prin sentinţa civilă nr. 59/COM/2005 a Tribunalului Brăila s-a respins acţiunea reclamantului P I, astfel cum a fost restrânsă prin cererea formulată la fila 48 dosar fond. De asemenea, s-au anulat ca fiind insuficient timbrate cererile reconvenţionale formulate de pârâtele S.C. D C S.R.L. şi S.C. E C S.R.L. Brăila şi ca netimbrată cererea reconvenţională formulată de S.C. S C S.R.L. Brăila, prin administrator judiciar S.C. R S.R.L.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut următoarele:
Reclamantul a devenit proprietarul imobilului situat în Brăila, compus din suprafaţa reală măsurată de 12.319 m.p. şi construcţiile C1 – C8 edificate din cărămidă, acoperite cu plăci azbociment cu destinaţia de birouri şi depozite.
Pârâtele S.C. E C S.R.L. şi S.C. D C S.R.L. au dobândit folosinţa unor suprafeţe de teren prin încheierea unui contract de închiriere pe o durată de 10 ani, ulterior 20 ani. Din actul adiţional rezultă că S.C. D C S.R.L. Brăila are în folosinţă suprafaţa de 4.850 m.p. teren, S.C. S C S.R.L. Brăila 600 m.p. teren iar S.C. E C S.R.L. Brăila 11.676 m.p. teren. Se menţionează că toate contractele de închiriere şi subînchiriere au fost înregistrate la D.G.F.P. Brăila anterior dobândirii de către reclamant a proprietăţii imobilului.
Au fost înlăturate susţinerile reclamantului referitoare la faptul că nu a cunoscut la data adjudecării bunului imobil faptul că societăţile pârâte au contracte de închiriere pentru spaţiul respectiv şi că acestea nu-i sunt opozabile şi că nu sunt valabile deoarece au fost încheiate de foştii debitori cu societăţile la care sunt asociaţi.
Instanţa de fond atunci când a înlăturat aceste apărări ale reclamantului a avut în vedere dispoziţiile art. 1441 C.civil conform cărora „dacă locatorul vinde bunul deja închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare întrucât a fost făcută prin act autentic sau sub semnătură privată cu dată certă – cu excepţia cazului în care desfiinţarea ei din cauza vânzării s-ar fi precizat în contractul de locaţiune.
S-a mai reţinut că în cauza de faţă, o astfel de clauză nu a fost prevăzută aşa încât reclamantul Ploscă Irinel trebuie să respecte locaţiunea astfel cum a fost prevăzută şi în limitele perioadei de 3 ani, avându-se în vedere şi faptul că respectivele contracte de închiriere au dată certă, fiind înregistrate la D.G.F.P. Brăila.
În ceea ce priveşte cererile reconvenţionale formulate de către pârâtele S.C. D C S.R.L. şi S.C. E C S.R.L., s-a dispus anularea acestora ca insuficient timbrate iar cererea reconvenţională formulată de .S.C. S C S.R.L. a fost anulată ca netimbrată reţinându-se incidenţa prev. de art. 6 lit. a, art. 10 şi art. 35 pct. 5 din Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997 modificată şi republicată.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, au formulat apel reclamantul pârât Ploscă Irinel şi pârâta – reclamantă S.C. D C S.R.L. Brăila, înregistrat sub nr. 2331/2005 la Curtea de Apel Galaţi.
Apelantul – reclamant P I a criticat hotărârea instanţei de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie arătând în dezvoltarea motivelor de apel următoarele:
Instanţa de fond a examinat formal şi în mod necritic contractele de închiriere a căror valabilitate a fost opusă reclamantului.
Se motivează că aceste contracte au fost încheiate în mod vădit cu intenţia proprietarului M M de a frauda pe oricine ar fi dobândit proprietatea imobilului în suprafaţă de 11.676 m.p. teren situat în Brăila, ceea ce s-a şi concretizat iniţial prin contractarea unui împrumut bancar care nu a mai fost restituit şi apoi prin lipsirea celui care va dobândi proprietatea de folosinţă efectivă a acestui teren.
S-a menţionat faptul că M M a devenit proprietara imobilului situat în Brăila, după pronunţarea sentinţei civile nr. 3234/2000 a Judecătoriei Brăila iar contractele de închiriere au fost încheiate de către M M la data de 01.03.1999 când aceasta nu-şi intabulase dreptul de proprietate şi, prin urmare, nu era opozabil erga omnes.
S-a mai arătat faptul că nu s-a observat că prin actele adiţionale încheiate atât la contractul iniţial cât şi la contractele prin care S.C. E C S.R.L. a subînchiriat suprafaţa de teren către S.C. S C S.R.L. Brăila şi S.C. D C S.R.L. Brăila părţile au modificat chiar natura actului judiciar încheiat.
În acest sens se precizează că în Cap. I s-a stipulat „atribuirea în folosinţă a terenului” ceea ce înseamnă că ne aflăm în situaţia constituirii unui drept de uz a cărui reglementare este dată de dispoziţiile art. 566 C.civ. în referire la cele ale art. 517 C.civ.
S-a motivat că dreptul de uz este un dezmembrământ al dreptului de proprietate şi are caracteristicile şi natura juridică a unui drept real iar recunoaşterea şi opozabilitatea lui se fac în cu totul alte condiţii decât cele la care se referă art. 1441 Cod civil.
Apelantul – reclamant a mai arătat că a devenit proprietar al imobilului prin scoaterea acestuia în vânzare silită, situaţie în care drepturile adjudecatarului trebuie mai bine proteguite decât cele ale unui cumpărător obişnuit deoarece acesta a primit toate informaţiile legate de sarcinile imobilului dobândit de la care a organizat licitaţia, iar acestei vânzări trebuie să constituie o garanţie în plus a dreptului astfel dobândit.
Prin evacuarea pârâtelor nu se urmăreşte a se dobândi mai multe drepturi decât acelea care au fost transmise adjudecatarului cu privire la suprafaţa de 11.676 m.p. teren, pârâtele având posibilitatea de a dobândi recunoaşterea dreptului de constructor de bună – credinţă asupra a tot ce există edificat pe teren.
Se concluzionează că nu ar fi echitabil ca pârâtele, după ce au beneficiat prin persoane interpuse de un credit bancar pe care nu l-au achitat şi au întocmit acte juridice „pro causa” cu intenţia de a lipsi pe adjudecatar de folosinţa bunului adjudecat să beneficieze, prin menţinerea hotărârii instanţei de fond şi de dreptul de superficie asupra terenului şi de recunoaşterea implicită a dreptului de proprietate asupra construcţiei.
Pârâtele S.C. D C S.R.L. şi S.C. E C S.R.L. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat.
S-a susţinut în întâmpinare că Tribunalul Brăila a examinat în mod formal contractul de locaţiune pe care l-au opus reclamantului intimat şi că, în cauză, închirierea făcută înainte de vânzare trebuie respectată în temeiul art. 1441 Cod civil întrucât contractul de locaţiune este făcut prin înscris sub semnătură privată, dar cu dată certă – prin înregistrarea acestuia la D.G.F.P. – Administraţia Finanţelor Publice.
În motivarea apelului declarat de apelanta pârâtă s-a criticat hotărârea instanţei de fond sub aspectul greşitei anulări, ca insuficient timbrată, a cererii reconvenţionale având ca obiect constatare drept de superficie în condiţiile art. 111 C.pr.civ.
În fapt, a motivat că în baza autorizaţiei de construcţii nr. 897/2001 a construit fabrica de turnat fontă pe un teren proprietatea numitei M M. În aceste condiţii, pârâta S.C. D C S.R.L. arată că este proprietar al imobilului construit şi are un drept de folosinţă asupra terenului, adică un drept de superficie.
Instanţa de fond a confundat constatarea existenţei unui drept cu constatarea dobândirii unui drept şi a considerat greşit că cererea se timbrează la valoare, invocându-se incidenţa prev. de art. 3 lit. a din legea nr. 146/1997, conform căruia taxa judiciară de timbru datorată este în sumă de 171.000 lei şi nu la valoare conform art. 6 lit. a din Ordinul nr. 760/C/1999 modificat privind Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997.
În drept, a invocat disp. art. 282 şi art. 298 C.pr.civ.
Apelul formulat de către reclamantul – pârât este întemeiat pentru cele ce se vor arăta în continuare:
Prin actul de adjudecare nr. 2345/13.01.2004 emis de B.C.R. S.A. Bucureşti, Direcţia juridică şi fiscalitate, corpul executorilor bancari ai B.C.R., bunul imobil urmărit situat în Brăila, compus din teren în suprafaţă de 12.319 m.p. (în acte 11.676) şi construcţii C1, C2, C3, C4, C5, C6, C7, C8 – cu o cuprafaţă construită totală de 2223 m.p. având nr. cadastral provizoriu 1635, înscris în Cartea funciară nr. 9042/N, judeţul Brăila, proprietatea giranţilor M E şi M a fost adjudecat de către adjudecatarul P I la preţul de 1.700.000.000 ROL.
Actul de adjudecare mai sus arătat conţine menţiunea, în penultimul aliniat, potrivit căreia acesta constituie titlu de proprietate şi poate fi înscris în Cartea Funciară.
Prin încheierea nr. 617/27.01.2004 pronunţată de Judecătoria Brăila, Biroul de Carte Funciară s-a dispus radierea dreptului de ipotecă şi interdicţie de înstrăinare şi somaţie înscrise în favoarea B.C.R. S.A., Sucursala Brăila şi s-a intabulat dreptul de proprietate în favoarea lui P I.
Reclamantului îi sunt opuse de către pârâtele S.C. E C S.R.L., S.C. D C S.R.L. Brăila şi S.C. S C S.R.L. Brăila contracte de închiriere având ca obiect imobilul ce a fost adjudecat prin actul de adjudecare.
Se susţine de către pârâte că aceste contracte îi sunt opozabile reclamantului în baza art. 1441 Cod civil întrucât au fost înregistrate la Administraţia Financiară a Municipiului Brăila.
Aceste apărări ale intimatelor pârâte nu pot fi primite întrucât aşa cum s-a invocat de către apelantul – reclamant în motivele de apel, acesta din urmă, la data adjudecării imobilului a primit toate informaţiile legate de sarcinile imobilului şi nu a cunoscut despre existenţa acestor contracte de închiriere.
Instanţa reţine că aceste contracte de închiriere încheiate pe o durată de 10 ani şi respectiv 20 ani nu sunt opozabile reclamantului – adjudecatar pentru următoarele considerente:
Până la apariţia Legii nr. 7/1996 a fost în vigoare art. 711 alin. 1 pct. 9 C.pr.civ. potrivit căruia „se vor transcrie în registrul de transcriere al judecătoriei unde este aşezat bunul imobil extras de pe contractele de închiriere pe un timp mai lung de trei ani”. Potrivit art. 712 alin. 1 „până la transcriere drepturile rezultând din actele menţionate în articolul de mai sus (art. 711 C.pr.civ.) nu se vor opune celor de –al treilea, care au drepturi asupra bunului imobil …”.
Potrivit ediţiei oficiale a Codului de procedură civilă elaborată de M.J. în octombrie 2000, art. 711, 712 C.pr.civ. au fost considerate ca fiind abrogate prin legea nr. 7/1996 şi Legea nr. 99/1999, fără nici o altă precizare.
Conţinutul disp. art. 711 – 712 – 720 C.pr.civ. se regăsesc în prevederile Legii nr. 7/1996 astfel cum a fost modificată succesiv.
În acest sens sunt prev. art. 21 alin. 1 lit. C-a) potrivit cărora în partea a III-a a Cărţii funciare, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini se va cuprinde „dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţa abitaţie, servitute în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani”.
Potrivit art. 27 din aceeaşi lege „înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor”.
Or, în cauză, contractele de închiriere încheiate pe o perioadă mai mare de 3 ani, având ca obiect potrivit art. 1 folosinţa terenului şi a construcţiilor aferente pentru a fi opozabile terţilor trebuiau a fi înscrise în partea a III-a a Cărţii funciare a imobilului în litigiu.
În lipsa înscrierii contractelor de închiriere ce constituie o sarcină asupra imobilului în sensul art. 21 alin. 1 lit. C-a, acestea nu pot fi opuse terţilor. Nefiind cunoscute de terţi imobilul a fost adjudecat liber de sarcini. În cauză nu poate fi vorba de o vânzare în sensul art. 1441 Cod civil şi în orice caz respectarea locaţiunii de către terţi necesită înscrierea acesteia în Cartea funciară.
Mai mult decât atât, se poate constata că proprietarii anteriori ai imobilului în litigiu, debitori giranţi conform actului de adjudecare în persoana numiţilor M E şi M au şi calitatea de asociaţi ai societăţilor intimate – pârâte aşa cum rezultă din adresa nr. 316/2005 privind furnizare informaţii emisă de O.R.C. de pe lângă Tribunalul Brăila – fila 50 dosar.
De asemenea, fostul proprietar M E are şi calitatea de administrator al S.C. E C S.R.L., S.C. D C S.R.L.
Prin urmare, contractele de închiriere au fost încheiate între persoane reprezentând acelaşi grup de interese, neputând fi exclusă ideea că s-a urmărit protejarea bunurilor ce au constituit obiectul închirierii de situaţiile dificile care au generat declanşarea executării silite asupra acestora.
În considerarea celor ce preced, în temeiul art. 296 C.pr.civ., va admite apelul declarat de reclamantul P I cu consecinţa schimbării sentinţei apelate în sensul că va admite acţiunea în evacuare astfel cum a fost restrânsă de către reclamant în faţa instanţei de fond prin cererea din 23.02.2005, în sensul că se va dispune evacuarea pârâtelor din imobilul din Brăila, mai puţin corpul de clădire intitulat topitorie şi suprafaţa de 774 m.p.
În ceea ce priveşte apelul declarat de pârâta .S.C. D C S.R.L., acesta urmează a fi respins ca nefondat pentru cele ce se vor arăta în continuare:
Prin cererea reconvenţională pârâta a arătat că a construit pe terenul aparţinând fostului proprietar M M fabrica de turnat fontă pe care o evaluează la suma de 6.000.000.000 lei ROL şi de asemenea a realizat amenajări exterioare şi interioare la construcţiile vechi în valoare de aproximativ 800.000.000 lei ROL la nivelul anului 1999.
S-a solicitat să se constate că este constructor de bună – credinţă şi că este proprietarul construcţiilor respective.
În drept, a invocat art. 494 alin. 3 Cod civil.
Raportându-ne la temeiul de drept invocat şi la situaţia de fapt expusă, apelanta – pârâtă s-ar afla în situaţia constructorului care edifică o construcţie, cu materialele sale pe terenul altuia.
O atare acţiune, are caracter constitutiv de drepturi, iar potrivit art. 6 lit. a din Ordinul nr. 760/C/1999 privind normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 146/1997, este evaluabilă în bani.
În atare situaţie în cauză cererea reconvenţională promovată este supusă taxei judiciare de timbru la valoarea sumelor stabilite aşa cum au fost precizate în urma dezbaterilor din faţa instanţei de fond prin încheierea din 23.03.2005.
Pentru aceste considerente, apelul promovat de pârâta S.C. D C S.R.L., va fi respins, în temeiul art. 296 C.pr.civ.
Admite apelul declarat de apelantul reclamant P I, împotriva sentinţei civile nr. 59/COM/2005, pronunţată de Tribunalul Brăila în dosarul nr. 3953/2005.
Schimbă în parte sentinţa civilă apelată în sensul că:
Admite acţiunea formulată de reclamantul P I, aşa cum a fost restrânsă prin cererea din 23.02.2005 în contradictoriu cu pârâtele S.C. E C S.R.L. S.C. D C S.R.L., prin lichidator judiciar S.C. S Q S.R.L. şi S.C. S COM S.R.L. Brăila prin administrator judiciar S.C. R şi valorificare active S.R.L. Bucureşti – Filiala Brăila.
Dispune evacuarea pârâtelor din imobilul situat în Brăila, strada Rm. Sărat nr. 90 bis în suprafaţă de 10902 mp.
Respinge apelul declarat de pârâta S.C. D C S.R.L. împotriva aceleiaşi hotărâri, ca fiind nefondat.
Obligă pârâtele să plătească reclamantului câte 333,3 lei RON fiecare, cu titlu de cheltuieli de judecată.
