C. civ., art. 992, 1092, 1337 şi urm.
Nulitatea unui act juridic are ca efect desfiinţarea retroactivă, potrivit principiului quod nullum est, nullum producit effectum, deci nu creează drepturi şi obligaţii pentru părţi. în condiţiile în care contractul pentru care se solicită executarea obligaţiei legale de garanţie a fost constat nul, nu sunt întrunite condiţiile răspunderii pentru evicţiune, obligaţia de garanţie pentru evicţiune neputând izvorî dintr-un contract nul.
I.C.C.J., Secţia comercială, decizia nr. 16 din 27 ianuarie 2009,
www.scj.ro
SC C.D. SRL a chemat în judecată pe SC C. SA pentru a fi obligată să restituie preţul şi cheltuielile notariale pentru partea din contractul de vânzare-cumpărare constatat nul parţial prin sentinţa nr. 468/2005 a Tribunalului Dolj, cât şi plata de daune-interese constând în beneficiu nerealizat, motivându-se că pârâta are obligaţia de a restitui sumele solicitate în baza obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, dar şi în baza principiului îmbogăţirii fară justă cauză.
Prin sentinţa nr. 861 din 13 iunie 2008 a Tribunalului Dolj, s-a respins acţiunea ca neîntemeiată, reţinându-se că obligaţia de garanţie a vânzătorului în cazul evicţiunii rezultând din fapta unui terţ, cum este cazul în speţă, există doar dacă sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiţii: să fie vorba de o tulburare de drept, cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
S-a constatat că nu sunt îndeplinite cumulativ cele trei condiţii, deoarece la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare reclamanta avea cunoştinţă despre situaţia juridică incertă a spaţiului din care a fost evinsă.
împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta SC C.D. SRL, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie. Prin decizia nr. 16 din 27 ianuarie 2009, s-a admis apelul, s-a schimbat sentinţa în sensul că s-a admis în parte acţiunea, iar pârâta a fost obligată la 6.598 de Euro în echivalent lei la data plăţii, reprezentând preţul suprafeţei de
35,52 mp din spaţiul comercial ce a făcut obiectul contractului autentificat sub nr. 30 din 27 februarie 2004.
S-au respins capetele de cerere privind cota-parte din cheltuielile notariale şi daune-interese constând în beneficiu nerealizat.
Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea a reţinut următoarele:
Prin sentinţa nr. 468 din 8 iulie 2005 a Tribunalului Dolj, s-a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 30 din 27 februarie 2004 pentru suprafaţa de
35,52 mp spaţiu comercial, cauza nulităţii actului juridic fiind reaua-credinţă a părţilor la data încheierii actului juridic, sentinţă rămasă irevocabilă prin anularea apelului ca netimbrat (decizia nr. 345 din 12 decembrie 2005), respectiv respingerea recursului (decizia nr. 3021 din 18 octombrie 2006), astfel că aspectele stabilite în această hotărâre ce îşi găsesc corespondent în dispozitiv au intrat în puterea lucrului judecat.
Stabilirea relei-credinţe a părţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 30 din 27 februarie 2004 cu privire la suprafaţa de 35,52 mp nu mai poate face obiectul prezentei judecăţi, aşa încât considerentele instanţei, ca şi criticile referitoare la netemeinicia sentinţei constând în necercetarea unor probe (înscrisuri, declaraţii de martori) şi neînlăturarea altora, cât şi apărările cu privire la reaua-credinţă a uneia sau alteia din părţi exced cadrului procesual prezent.
Apelanta reclamantă a solicitat admiterea acţiunii în parte numai cu privire la pct. 1 şi 3 din cerere, reprezentând câtimea din preţ actualizat la momentul evicţiunii – octombrie 2006 (380.800 lei) – şi cota-parte din taxele plătite notarului public (560 lei).
Formularea prezentei cereri de chemare în judecată a fost determinată de constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare şi pentru această parte din contract s-a solicitat restituirea preţului şi cheltuielile notariale, cât şi plata de daune-interese, constând în beneficiul nerealizat, însă această din urmă cerere nu a mai fost susţinută în apel, aşa încât acest petit nu se va mai analiza.
Apelanta reclamantă a arătat în acţiune că intimata pârâtă are obligaţia restituirii sumelor solicitate reprezentând câtimea din preţ actualizată, cât şi taxele notariale aferente părţii din contract constatat nul în baza obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, dar şi în baza principiului îmbogăţirii fară justă cauză, aşa încât este nefondată apărarea intimatei pârâte că s-au solicitat sumele numai în temeiul obligaţiei de garanţie contra evicţiunii.
In speţă, nu există obligaţia de garanţie pentru evicţiune referitor la partea din contract constatat nul absolut şi pentru care se solicită preţul actualizat, însă nu pentru considerentele reţinute de Tribunal, care a analizat din nou reaua-credinţă a reclamantei şi condiţiile ce trebuie întrunite pentru ca vânzătoarea să fie obligată să răspundă pentru
evicţiune, ignorând ccea ce era esenţial, şi anume că partea din contract pentru care se solicită executarea obligaţiei legale de garanţie a fost constatat nul. Aceasta înseamnă că acea parte din act nu produce niciun efect, potrivit principiului quod nullum est, nullum producit effectum, deci nu creează drepturi şi obligaţii pentru părţi, astfel că obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu poate izvorî dintr-un contract nul.
Nulitatea unui act juridic are ca efect desfiinţarea retroactivă a raportului juridic generat de actul respectiv şi restabilirea legalităţii, iar unul dintre principiile efectelor nulităţii este repunerea părţilor în situaţia anterioară, ceea ce înseamnă că tot ce s-a executat trebuie restituit.
Temeiul restituirii prestaţiilor efectuate de părţile unui act juridic nul îl constituie îmbogăţirea fară justă cauză, aşa încât păstrarea de către vânzătoarea pârâtă a preţului pentru spaţiul comercial de
35,52 mp este injustă, fară temei legitim.
Ambele părţi au fost de rea-credinţă la încheierea actului constatat nul pentru suprafaţa sus-menţionată, iar vânzătoarea şi-a mărit patrimoniul cu o cotă din preţ aferentă suprafeţei respective, sumă cu care în mod corespunzător şi-a diminuat patrimoniul cumpărătoarei reclamante.
Aşadar, este întemeiată cererea apelantei reclamante de restituire a prestaţiei executate, iar preţul pentru partea din contract constatat nul este de 6.598 de Euro şi reprezintă 20,20% din preţul total.
Cum preţul a fost exprimat în contract în euro şi tot astfel s-a solicitat, este fară fundament legal cererea apelantei reclamante de restituire a preţului indexat. Din calculul apelantei reclamante, reiese că aceasta consideră că preţul indexat îl constituie valoarea unui spaţiu de 35,52 mp în zona respectivă la momentul evicţiunii, însă nu cu această sumă s-a îmbogăţit intimata pârâtă, astfel că în baza principiului îmbogăţirii fară justă cauză, ce constituie temei pentru restituirea prestaţiilor primite, aceasta va fi obligată numai la plata sumei cu care şi-a mărit injust patrimoniul, respectiv 6.598 de Euro, care vor fi plătiţi în lei la cursul de la data plăţii.
Taxele plătite la notariat nu se cuvin a fi restituite de către pârâtă, având în vedere că nu au intrat în patrimoniul acesteia.
