R O M Â N I A
I N S T A N ? A
Prin cererea înregistrat? la instan?? cu nr. 189 din.2009, reclamantul B Ga chemat în judecat? pârâ?ii CA ?i CI, solicitând:
-s? se pronun?e o hot?râre care s? ?in? loc de act autentic de vânzare-cump?rare a imobilului situat în satul/com. D, jud. V, imobil compus din cas? de locuit, anexe gospod?re?ti ?i din suprafa?a de 2.447 m.p. teren aferent construc?iilor ?i din îngr?ditura casei de locuit, având vecin?t??ile: N- S D; S- G V ?i drum s?tesc; E ?i V- CA ?i CI;
-s? fie obliga?i pârâ?ii la plata cheltuielilor de judecat?.
În motivarea ac?iunii, reclamantul a ar?tat c? prin înscrisul sub semn?tur? privat? intitulat „Act de vânzare”, întocmit la data de 27.09.1997, pârâ?ii CA ?i CI, so?i, au promis s? vând? reclamantului, cu pre?ul de 20 milioane lei vechi, imobilul proprietatea lor, a pârâ?ilor, situat în satul/com. D, jud. V, având vecin?t??ile: N- S D; S- G V ?i drum s?tesc; E ?i V- CA ?i CI. La momentul întocmirii acestui înscris, reclamantul a pl?tit pârâ?ilor, cu titlu de pre?, suma de 12 milioane lei vechi, urmând ca diferen?a de 8 milioane lei vechi s? fie pl?tit? la data întocmirii contractului de vânzare-cump?rare în form? autentificat?. Dup? întocmirea înscrisului sub semn?tur? privat?, reclamantul a intrat în posesia imobilului, posesie pe care o are ?i în prezent, a renovat ?i a efectuat îmbun?t??iri la imobil, a pl?tit impozitele ?i taxele anuale. La data de 12.10.2009, când reclamantul a inten?ionat s? întocmeasc? contractul de vânzare-cump?rare în form? autentic?, pârâ?ii au refuzat întocmirea contractului, pretinzând un pre? mai mare decât cel convenit ini?ial de p?r?i.
În dovedirea ac?iunii, reclamantul a folosit proba cu înscrisuri, depunând, în copie, contractul de vânzare-cump?rare imobiliar? autentificat cu nr. 16.02.1995 la Notariatul de Stat B, înscrisul sub semn?tur? privat? intitulat „Act de vânzare”, întocmit la data de 27.09.1997, titlul de proprietate nr. 7.05.1999, Autoriza?ia de construire nr. 23.01.2001 emis? de Prim?ria com. V, jud. V, Notificarea nr. 14.10.2009 emis? de biroul executorului judec?toresc B G C din B, adeverin?a nr. 22.10.2009 emis? de Prim?ria com. D, jud. V, Încheierea de certificare nr. 20 nov.2009 emis? de biroul notarului public F L din B, procesul-verbal nr. 2009 întocmit de biroul executorului judec?toresc B G C; proba cu martori; proba cu interogatoriu.
La data de 17.12.2009, pârâ?ii CA ?i CI au formulat întâmpinare, prin care au ar?tat c? ei nu au nicio culp? fa?? de situa?ia c? nu a fost întocmit contractul de vânzare-cump?rare în form? autentificat?, iar suma de 800 lei, reprezentând diferen?? de pre?, se impune s? fie actualizat?.
La aceea?i dat?, pârâ?ii CA ?i CI au formulat cerere reconven?ional? (filele 42-43 dosar), prin care au solicitat ca reclamantul s? fie obligat la plata c?tre pârâ?i a sumei de 8.000 lei, reprezentând diferen?? de pre? (suma de 800 lei, actualizat?) ce urma s? fie pl?tit? de c?tre reclamant, pârâ?ilor, conform promisiunii de vânzare-cump?rare din 27.09.1997.
Pârâ?ii-reclaman?i au depus la dosar, în copie, Notificarea nr.25/19.11.2009, emis? de biroul executorului judec?toresc BCG.
Din analiza probelor administrate, se re?in urm?toarele:
Prin contractul de vânzare-cump?rare imobiliar? autentificat cu nr. 773/16.02.1995 la Notariatul de Stat B, PV ?i PE au vândut fiicei lor CI ?i so?ului acesteia, CA, un imobil situat în satul D, com. V, jud. V, imobil compus din cas? de locuit cu 2 camere, sal? ?i anexe gospod?re?ti, precum ?i suprafa?a de 2.500 m.p. teren aferent construc?iilor, imobil învecinat cu: drumul public pe dou? p?r?i, propr. S D ?i propr. I I.
Prin înscrisul sub semn?tur? privat? intitulat „Act de vânzare”, întocmit la data de 27.09.1997, pârâ?ii CA ?i CI au promis s? vând? reclamantului B G un imobil compus din cas? de locuit ?i din suprafa?a de 20 ari teren, având ca vecini la nord S D, la sud I I. În „Actul de vânzare” s-a consemnat c? pârâ?ii promiten?i au primit de la reclamant suma de 12.000.000 lei (vechi), urmând ca diferen?a de 8.000.000 lei (vechi) s? fie pl?tit? la întocmirea actelor „definitivate”.
Ulterior, prin titlul de proprietate nr. 7.05.1999 s-a reconstituit titularului PV dreptul de proprietate pentru suprafa?a de 7 ha 700 m.p. teren, situat? pe raza satului D, com. Vii?oara, jud. V, din care face parte ?i suprafa?a de 2.400 m.p. teren situat? în intravilanul satului D, având vecin?t??ile: N- S D; E- DS; S- I J; V- DS.
PV, titular înscris în titlul de proprietate nr. 7.05.1999, este tat?l pârâtei CI.
Conform adeverin?ei nr. 22.10.2009 emis? de Prim?ria com. D, jud. V, începând din anul 1997 reclamantul a intrat în posesia imobilului din satul D, ce a f?cut obiectul promisiunii vânz?rii-cump?r?rii ?i a pl?tit anual taxele ?i impozitele aferente acestui imobil.
Prin Autoriza?ia de construire nr. 23.01.2001 emis? de Prim?ria com. V, jud. V, reclamantul a fost autorizat s? construiasc? o anex? gospod?reasc? în satul D.
Prin Notific?rile nr. 23/14.10.2009 ?i nr. 24/26.10.2009, emise de biroul executorului judec?toresc BCG din B, reclamantul B Ga invitat pârâ?ii CA ?i CI s? se prezinte la biroul notarului public B D din B, la data de 26.10.2009, respectiv la biroul notarului public F L din B, la data de 20 nov.2009, în scopul încheierii contractului de vânzare-cump?rare a imobilului din satul/com. D, ce a f?cut obiectul promisiunii vânz?rii-cump?r?rii.
Din Încheierea de certificare nr. 20 nov.2009 emis? de biroul notarului public F L din B, rezult? c? la data de 20 nov.2009 la acest birou notarial s-a prezentat numai so?ia reclamantului, în timp ce pârâ?ii nu s-au prezentat.
Prin Notificarea nr. 19.11.2009, emis? de biroul executorului judec?toresc BCG, CA ?i CI au comunicat reclamantului c? se impune ca p?r?ile s? stabileasc? un alt pre? de vânzare-cump?rare pentru imobil, deoarece au trecut 12 ani de la data întocmirii antecontractului de vânzare-cump?rare.
Din procesul-verbal nr. 2009 din data de 16.12.2009, întocmit de biroul executorului judec?toresc BCG, rezult? c? reclamantul a achitat suma de 800 lei, reprezentând diferen?a de pre? pe care acesta o datora pârâ?ilor CA ?i CI în baza conven?iei intitulat? „Act de vânzare” din data de 27.09.1997. Suma de 800 lei a fost consemnat? la CEC Bank B, cu recipisa nr. 396937/1 din 16.12.2009, recipis? depus? la biroul executorului judec?toresc BCG.
Potrivit declara?iilor martorilor S E ?i M T, audia?i la propunerea reclamantului, imobilul ce a f?cut obiectul promisiunii vânz?rii-cump?r?rii este situat în satul/com. D, jud. V. La data întocmirii înscrisului sub semn?tur? privat?, pârâ?ii au promis s? vând? reclamantului casa de locuit, precum ?i terenul aferent construc?iilor ?i din îngr?ditura casei, cu pre?ul de 20 milioane lei vechi. La data întocmirii înscrisului reclamantul a pl?tit suma de 12 milioane lei vechi, urmând ca diferen?a de 8 milioane lei vechi s? fie pl?tit? la data întocmirii contractului în form? autentic?. La data promisiunii vânz?rii-cump?r?rii, pârâ?ii nu aveau titlu de proprietate pentru terenul aferent construc?iilor ?i nu aveau întocmit? nici documenta?ia cadastral? a imobilului.
Martora M T, prezent? la întocmirea înscrisului sub semn?tur? privat?, a declarat c? ea a în?eles c? p?r?ile au convenit s? întocmeasc? contractul de vânzare-cump?rare în form? autentic? dup? ce pârâ?ii ob?ineau titlul de proprietate pentru teren ?i dup? ce întocmeau documenta?ia cadastral? a imobilului. Aceea?i martor? a declarat c? titlul de proprietate nr. 1870/48291/7.05.1999 a fost ridicat în anul 1999, de la Prim?ria comunei V (din care s-a constituit actuala comun? D) de c?tre reclamantul B G, acesta semnând pentru primire într-un registru. Ulterior, documenta?ia cadastral? a imobilului fost îns? întocmit? de c?tre reclamant, pe cheltuiala sa. Martora a mai declarat c?, la data întocmirii înscrisului sub semn?tur? privat?, reclamantul avea toat? suma de 20 milioane lei vechi, necesar? pl??ii pre?ului, îns? nu a pl?tit-o integral deoarece actele de proprietate pe care le aveau pârâ?ii nu erau deplin valabile.
Martorul S E, prezent la întocmirea înscrisului sub semn?tur? privat? încheiat de p?r?i, a declarat c? p?r?ile au convenit s? încheie contractul de vânzare-cump?rare în form? autentic? dup? întocmirea titlului de proprietate pentru terenul aferent construc?iilor ?i c? documenta?ia cadastral? trebuia s? fie întocmit? pe cheltuiala pârâ?ilor.
Ambii martori au declarat c? p?r?ile nu au stabilit care dintre ei urma s? aib? ini?iativa încheierii contractului în form? autentic?.
Prin r?spunsurile date la interogatoriul propus de reclamant, pârâ?ii CI ?i CA au ar?tat c?:
-la data promisiunii vânz?rii-cump?r?rii imobilului, ei, pârâ?ii, nu aveau titlu de proprietate pentru terenul aferent construc?iilor ?i nici nu aveau întocmit? documenta?ia cadastral?;
-p?r?ile nu au convenit cu privire la data la care urma s? fie încheiat contractul în form? autentic?;
-reclamantul are posesia imobilului începând din anul 1997;
-la imobilul în cauz? reclamantul a efectuat unele lucr?ri, constând în construirea unei magazii ?i a unui gard în fa?a casei.
Pârâtul CA a sus?inut c? dup? o perioad? de aproximativ 2 ani de la încheierea antecontractului de vânzare-cump?rare el a solicitat reclamantului s?-i pl?teasc? diferen?a de pre?, scop în care pârâtul a expediat scrisori reclamantului ?i s-a deplasat la locuin?a acestuia. Aceste sus?ineri ale pârâtului nu au fost dovedite.
În cauz? sunt aplicabile prev. art.5 alin.2 din Titlul X privind circula?ia juridic? a terenurilor din Legea nr. 2005, conform c?rora:
„În situa?ia în care, dup? încheierea unui cu privire la teren, cu sau f?r? construc?ii, una din p?r?i refuz? ulterior s? încheie contractul, partea care ?i-a îndeplinit obliga?iile poate sesiza instan?a competent? care poate pronun?a o hot?râre care s? ?in? loc de contract”.
În cauz?, pârâ?ii refuz? s? încheie cu reclamantul un contract de vânzare-cump?rare pentru imobilul men?ionat în antecontractul pe care ei l-au întocmit la data 27.09.1997, motivând c? diferen?a de pre? de 800 lei noi, pe care reclamantul o mai avea de pl?tit, este o sum? prea mic?.
Aceast? ap?rare a pârâtului este apreciat? ca lipsit? de relevan??, în condi?iile în care p?r?ile nu au stabilit o dat? pân? la care ele s? încheie contractul de vânzare-cump?rare imobiliar? în form? autentificat? ?i nici nu au stabilit care dintre p?r?i s? aib? ini?iativa încheierii contractului.
De observat c?, la data încheierii antecontractului, pârâ?ii aveau act de proprietate pentru terenul aferent construc?iilor ?i din îngr?ditura casei de locuit ce a f?cut obiectul promisiunii vânz?rii-cump?r?rii, suprafa?a de teren (2.500 m.p.) fiind men?ionat? în chiar contractul de vânzare-cump?rare imobiliar? autentificat cu nr. 16.02.1995 la Notariatul de Stat B.
În realitate, conform „Planului de amplasament ?i delimitare imobil” întocmit de ing. C V M, depus de reclamant la filele 7-8 ale dosarului instan?ei, suprafa?a de teren aferent? construc?iilor ?i din îngr?ditura casei de locuit, ce a f?cut obiectul antecontractului încheiat de p?r?i, este de 2.447 m.p.
Privitor la cererea reconven?ional?, prin care pârâ?ii-reclaman?i CA ?i CI au solicitat ca reclamantul s? fie obligat la plata c?tre pârâ?i a sumei de 8.000 lei, reprezentând diferen?? de pre? (suma de 800 lei, actualizat?) ce urma s? fie pl?tit? de c?tre reclamant, pârâ?ilor, conform promisiunii de vânzare-cump?rare din 27.09.1997, se re?ine c? pârâ?ii-reclaman?i nu au pl?tit nicio sum? de bani cu titlu de tax? judiciar? de timbru ?i nu au depus timbru judiciar pentru judecata acestei cereri.
Conform art. 1 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, ac?iunile ?i cererile introduse la instan?ele judec?tore?ti, se taxeaz? în mod diferen?iat, dup? cum obiectul acestora este sau nu evaluabil în bani, cu excep?iile prev?zute de lege.
Pe acest temei, la termenul de judecat? din 14.01.2010, instan?a a pus în vedere pârâ?ilor-reclaman?i obliga?ia de a pl?ti suma de 591 lei, tax? judiciar? de timbru ?i de a depune timbru judiciar în sum? de 8 lei – încheierea de ?edin?? din data de 14.01.2010, fila 77 dosar; aceast? obliga?ie nu a fost îns? îndeplinit? de c?tre pârâ?ii-reclaman?i.
Constatând neplata taxei judiciare de timbru ?i nici a timbrului judiciar, în temeiul art. 35 alin.5 din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 1997 se va dispune anularea, ca netimbrat?, a cererii reconven?ionale prin care pârâ?ii-reclaman?i CA ?i CI au solicitat ca reclamantul s? le pl?teasc? suma de 8.000 lei, reprezentând diferen?? de pre? (suma de 800 lei, actualizat?).
Privitor la ac?iunea formulat? de reclamant, aceasta este apreciat? ca întemeiat?, urmând s? fie admis?.
În consecin??, potrivit art. 111 Cod. pr. civ., art. 969-970, art.1073 Cod. civ., se va constata c?, prin înscrisul sub semn?tur? privat? intitulat „Act de vânzare”, întocmit la data de 27.09.1997, pârâ?ii CA ?i CI au promis s? vând? reclamantului B G, cu pre?ul de 20.000.000 lei vechi, integral pl?tit, un imobil compus din cas? de locuit, anexe gospod?re?ti ?i din suprafa?a de teren real m?surat? de 2.447 m.p. aferent? construc?iilor ?i din îngr?ditura casei de locuit, imobil situat în satul/com. D, jud. V, având vecin?t??ile: N- S D; S- G V ?i drum s?tesc; E ?i V- CA ?i CI, individualizat prin „Planul de amplasament ?i delimitare imobil” întocmit de ing. C V M, ce face parte din prezenta sentin??.
Se va dispune transferul din patrimoniul pârâ?ilor CA ?i CI, în patrimoniul reclamantului B G, a dreptului de proprietate asupra imobilului (cas? de locuit, anexe gospod?re?ti ?i suprafa?a de 2.447 m.p. teren aferent) situat în satul/com. D, jud. V, având vecin?t??ile: N- S D; S- G V ?i drum s?tesc; E ?i V- CA ?i CI, individualizat prin „Planul de amplasament ?i delimitare imobil” întocmit de ing. C V Ml, ce face parte din sentin??.
Prezenta sentin?? va ?ine loc de act autentic de vânzare-cump?rare imobiliar?.
Potrivit art. 274 alin.1, art.277 Cod.proc.civ, pârâ?ii vor fi obliga?i, în solidar, s? pl?teasc? reclamantului cheltuielile de judecat? efectuate în proces (711 lei tax? judiciar? de timbru; 5 lei timbru judiciar; 59,5 lei tax? de notificare; 238 lei onorariu pt. notarul public; 150 lei cheltuieli de notificare; 450 lei onorariu avocat).
În cheltuielile de judecat? vor fi incluse ?i sumele de bani pe care reclamantul le-a efectuat pentru întocmirea documenta?iei cadastrale, deoarece, conform art. 1305 din Codul civil, „spezele vânz?rii sunt în sarcina cump?r?torului, în lips? de stipula?ie contrarie”. Or, din declara?iile martorilor audia?i în cauz? a rezultat c? documenta?ia cadastral? pentru imobil trebuia întocmit? de c?tre pârâ?i, iar nu de c?tre reclamant. Ca urmare vor fi incluse în cheltuielile de judecat? ?i sumele de 60 lei, reprezentând tax? pl?tit? la Oficiul de ?i Publicitate Imobiliar? V, ?i de 1010 lei, reprezentând c/valoarea documenta?iei cadastrale.
5
