Dispoziţiile art. 931din prevăd că bunul trebuie să se afle în posesia promitentului-cumpărător la momentul formulării cererii de a antecontractului de vânzare-cumpărare. Nu este îndeplinită condiţia referitoare la posesia bunului dacă exercitarea efectivă a posesiei nu a fost însă dovedită, cu atât mai mult cu cât lichidatorul judiciar a dovedit faptul că bunul imobil i-a fost predat în cadrul procedurii insolvenţei, urmând a fi supus procedurii de valorificare în cadrul lichidării patrimoniului debitoarei.
Secţia a II-a civilă, de administrativ şi fiscal, Decizia nr. 10132 din 25 octombrie 2013
Prin sentinţa civilă nr. 1395/2013 a Tribunalului Specializat Cluj s-a respins, ca neîntemeiată, contestaţia formulată de contestatoarea V.M. împotriva măsurii lichidatorului judiciar D.I. SPRL desemnat să administreze procedura insolvenţei debitoarei SC D.I. SRL.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că măsura lichidatorului judiciar de a nu executa obligaţiile debitoarei rezultând din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 30.11.2010 este legală şi temeinică, cererea formulată de promitenta-cumpărătoare neîndeplinind condiţiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006 în ceea ce priveşte posesia bunului, preţul de vânzare fiind inferior valorii de circulaţie.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs creditoarea D.I., solicitând modificarea hotărârii în sensul admiterii contestaţiei, cu consecinţa obligării lichidatorul judiciar al SC D.I. SRL, la perfectarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 30.11.2010, privind imobilul înscris în CF Cluj-Napoca nr. […], nr. cadastral […].
În motivarea cererii de recurs, recurenta a relevat că prima instanţă a realizat o greşită aplicare a prevederilor legale incidente în materia analizată, întrucât la data formulării cererii de autentificare erau îndeplinite cerinţele impuse de prevederile art. 931din Legea nr. 85/2006.
Prin întâmpinarea formulată, intimata s-a opus admiterii recursului.
Deliberând Curtea reţine următoarele:
Prin încheierea civilă nr. 4010/21.06.2011 pronunţată în dosarul nr. […] s-a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenţei împotriva debitoarei SC D.I. SRL, fiind desemnat administrator judiciar D.I. SPRL. Prin sentinţa civilă nr. 4917/2011 judecătorul sindic a definitivat tabelul de creanţe împotriva averii debitoarei, iar prin sentinţa civilă nr. 1972/2012 s-a dispus intrarea debitoarei în procedura generală a falimentului ca urmare a nerealizării planului de reorganizare ce a fost confirmat. Creditoarea V.M. a formulat o cerere prin care a solicitat lichidatorului judiciar ca, în conformitate cu dispoziţiile art. 931din Legea nr. 85/2006, să încheie în formă autentică contractul de vânzare cumpărare cu privire la imobilul teren în suprafaţă de 250 mp înscris în CF […] Cluj, nr. cadastral […]. Lichidatorul judiciar a refuzat această solicitare, apreciind că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006, respectiv preţul achitat de creditoare la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare a fost mult inferior valorii de piaţă, iar creditoarea nu se află în posesia imobilului. Măsura lichidatorului judiciar a fost comunicată creditoarei V.M. prin intermediul executorului judecătoresc la data de 31.01.2013, iar măsura a fost cuprinsă în raportul de activitate depus la dosarul de la data de 24.01.2013. Conform art. 21 din Legea nr. 85/2006, administratorul judiciar va depune lunar un raport cuprinzând descrierea modului în care şi-a îndeplinit atribuţiile, precum şi o justificare a cheltuielilor efectuate. Raportul se depune la dosarul cauzei, iar un extras se publică în Buletinul procedurilor de insolvenţă. Debitorul persoană fizică, administratorul special al debitorului persoană juridică, oricare dintre creditori, precum şi orice persoană interesată pot face contestaţie împotriva măsurilor luate de administratorul judiciar. Contestaţia trebuie să fie înregistrată în termen de 3 zile de la depunerea raportului. În conformitate cu dispoziţiile art. 931din Legea nr. 85/2006, obligaţiile rezultând dintr-un de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de lichidatorul judiciar la cererea promitentului-cumpărător dacă sunt îndeplinit cumulativ următoarele condiţii: preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului cumpărător, preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului, iar planul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare. În cazul de faţă era necesară îndeplinirea primelor două condiţii impuse de legiuitor, ultima condiţie neputând fi verificată deoarece planul de reorganizare a eşuat, iar debitoarea se află în procedura generală a falimentului. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare certificat la data de 30.11.2010 de dl avocat M.M.S., debitoarea SC D.I. SRL, în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a obligat să transmită dreptul de proprietate în favoarea lui V.M., în calitate de promitentă-cumpărătoare asupra imobilului teren în suprafaţă de 250 mp înscris în CF […] Cluj, nr. cadastral […], respectiv „grădină în str. C.”, precum şi asupra construcţiei provizorii existente pe teren, respectiv un chioşc alimentar. Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 25.000 lei care a fost achitat la data încheierii actului. La art. V din contract părţile au stipulat că predarea posesiei faptice asupra bunului a avut loc la semnarea antecontractului.
În legătură cu faptul predării posesiei, judecătorul sindic a reţinut că prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a făcut dovada că la momentul încheierii actului posesia a fost predată promitentei-cumpărătoare, însă acest act nu face şi dovada faptului că posesia a fost exercitată în mod efectiv de către promitenta-cumpărătoare inclusiv la momentul formulării cererii de valorificare a antecontractului de vânzare-cumpărare. Dispoziţiile art. 931din Legea nr. 85/2006 prevăd că bunul trebuie să se afle în posesia promitentului-cumpărător la momentul formulării cererii de executare a antecontractului de vânzare-cumpărare. În condiţiile în care la data de 16.08.2012 a fost încheiat un proces-verbal prin care imobilul casă, teren şi construcţia provizorie în care a funcţionat un magazin alimentar aflate în proprietatea debitoarei au fost predate de către administratorul statutar către lichidatorul judiciar, înseamnă că la acel moment posesia imobilului ce a format obiectul antecontractului nu se afla în posesia contestatoarei. Posesia reprezintă o stare de fapt care constă în stăpânirea materială a unui bun cu intenţia şi voinţa celui care exercită posesia de a se comporta, faţă de toţi ceilalţi, ca proprietar sau titular al unui drept real. Contestatoarea nu a înţeles să probeze în cauză faptul că la momentul formulării cererii de executare a antecontractului se afla în posesia efectivă a bunului. Proba testimonială solicitată de creditoare avea ca teză probatorie dovedirea faptului că a fost predată posesia, însă acest fapt rezultă din chiar antecontractul de vânzare-cumpărare, proba fiind respinsă ca nefiind utilă soluţionării cauzei. Exercitarea efectivă a posesiei nu a fost însă dovedită, cu atât mai mult cu cât lichidatorul judiciar a dovedit faptul că bunul imobil i-a fost predat în cadrul procedurii insolvenţei, urmând a fi supus procedurii de valorificare în cadrul lichidării patrimoniului debitoarei.
În ceea ce priveşte preţul vânzării cu privire la care legiuitorul a stabilit că nu trebuie să fie inferior valorii de piaţă a bunului, în cauză s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice, iar din concluziile acesteia rezultă că la data la care a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv noiembrie 2010, valoarea de piaţă a bunului, teren şi construcţie provizorie, era de 68.412,50 lei pentru teren şi 15.100 lei pentru construcţie. Astfel, preţul pentru care s-a realizat vânzarea, respectiv 25.000 lei, este cu mult inferior valorii de piaţă a bunului, respectiv 75.512,5 lei, astfel încât cererea contestatoarei nu îndeplineşte nici condiţia referitoare la preţul de vânzare.
În raport de aceste considerente în mod corect a reţinut prima instanţă că măsura lichidatorului judiciar de a nu executa obligaţiile debitoarei rezultând din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 30.11.2010 este legală şi temeinică, cererea formulată de promitenta-cumpărătoare neîndeplinind condiţiile prevăzute de art. 931din Legea nr. 85/2006 în ceea ce priveşte posesia bunului şi preţul de vânzare.
(Judecător Liviu Ungur)
