– Cod procedura civila, art.497, alin.4
Prin decizia curtii a fost retinut ca adjudecatarul unui bun imobil a solicitat constatarea nulitatii absolute a vânzarii acestui bun de catre debitor dupa ce se notificase începerea procedurii de vânzare silita imobiliara.
Analizând cererea curtea a constatat ca în fapt exista doua contracte de vânzare-cumparare succesive a aceluiasi imobil: cel prin care debitorul a înstrainat bunul catre o terta persoana; si al doilea, contractul încheiat de reclamanta dupa adjudecarea imobilului prin procedura vânzarii silite la care a fost supus debitorul, care vându-se anterior bunul.
În drept, curtea a constatat ca, potrivit art.497 alin.4 Cod procedura civila, vânzarea unui bun de debitor, dupa ce se notificase la cartea funciara începerea procedurii de vânzare silita imobiliara nu este nula ci doar inopozabila adjudecatarului.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A VI-A CIVILA,
DECIZIA COMERCIALA NR. 337 din 16.06.2011)
Prin decizia nr.1236 A din 18.10.2007 a Tribunalului Bucuresti – Sectia a III-a Civila a fost admis apelul si a fost anulata sentinta nr.14723/12.10.2006 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti si trimisa cauza la Sectia Comerciala a Tribunalului Bucuresti pentru solutionare în prima instanta.
Solutionând litigiul în fond prin sentinta nr.10127 din 24.06.2009 a Tribunalului Bucuresti – Sectia a VI-a Comerciala a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor I C si P C; a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei Z E C cu privire la capetele 2, 3 si 4; a fost respinsa actiunea precizata, formulata de I C si P C în contradictoriu cu SC W R S SA si SC G C G SA, ca neîntemeiata; a fost respins capatul 1 al actiunii formulate de Z E C, ca neîntemeiat, iar celelalte capete de cerere ca fiind introduse de o persoana fara calitate procesuala activa.
Pentru a decide astfel tribunalul a constatat ca Z E C, I C si P C au solicitat anularea în parte a contractului de vânzare-cumparare nr.1720 din 30.04.2004 încheiat între pârâtele SC W R S SA si SC A M si I-A SRL, pentru suprafata de 80 mp situata la etajul 3 al imobilului din Bucuresti, B-dul Nicolae Balcescu, nr.16, et.3, sector 1, adjudecat de reclamanti conform actului de adjudecare nr.82/2002 din 06.08.2004; înscrierea pârâtei SC A M si I-A SRL si plata contravalorii lipsei de folosinta a spatiului, sub motiv ca Z E C este adjudecatarul imobilului situat în Bucuresti, B-dul Nicolae Balcescu, nr.16, et.3, sector 1, conform actului de adjudecare nr.82/2002/06.08.2004 si a încheierii de completare din 14.10.2004, bun apartinând debitoarei SC W R S SA, creditoare fiind SC N B SA de la care reclamanta adjudecatara a dobândit titlul de creanta, iar pârâtele refuza sa le recunoasca dreptul asupra imobilului ori sa permita unui specialist sa efectueze masuratori pentru identificarea imobilului.
Tribunalul a mai retinut ca la 25.02.2005 reclamantii si-au precizat capatul doi al cererii, solicitând stabilirea vecinatatilor proprietatii reclamantilor potrivit art.584 Cod civil, iar la 25.02.2005 au declarat ca nu înteleg sa formuleze actiune în revendicare.
De asemenea, tribunalul a constatat ca pârâtele au depus întâmpinare solicitând respingerea actiunii deoarece SC A M si I-A SRL a dobândit imobilul de 291,3 mp la 30.04.2004 si a intabulat dreptul sau în cartea funciara, iar executarea imobilului a fost facuta fara ca vânzatorul sa fi intrat în posesia bunului si fara ca un reprezentant al BEJ sa se fi deplasat la sediul debitoarei pentru identificarea imobilului urmarit; a mai fost invocata lipsa calitatii procesuale active a reclamantilor I C si P C, ca si inadmisibilitatea actiunii, si a fost chemata în garantie SC N B SA.
Tribunalul a mai constatat ca pârâta si-a precizat la 12.05.2005 capatul doi al cererii solicitând granituirea proprietatii lor.
La 29.05.2009 tribunalul a dispus disjungerea cererii de chemare în garantie.
Verificând exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantilor I C si P C, tribunalul a constatat ca reclamanta Z E C SA a vândut la 15.10.2004, act autentificat sub nr.5427 din aceeasi data, imobilul în suprafata de 80 mp situat în Bucuresti, B-dul Nicolae Balcescu, nr.16, et.3, sector 1, compus din 4 camere, si cota indiviza de 41,33 mp teren, cumparatori fiind reclamantii I C si P C, cu o cota de 1/2 fiecare. În consecinta, retine tribunalul, acestia din urma au calitate procesuala activa; în schimb a fost retinuta lipsa calitatii procesuale active a reclamantei SC Z E C SA pentru capetele 2-4 din actiune deoarece aceasta nu mai este proprietara imobilului, astfel ca tribunalul a decis respingerea acestor capete de cerere formulate de reclamanta aratata.
Analizând cererea pe fond, tribunalul a constatat ca prin contractul autentificat sub nr.5162/15.10.2011 SC W R S SA a dobândit de la SC A P SA 291,3 mp (244,33 mp suprafata utila) si terenul aferent, în cota indiviza, împreuna cu dreptul de folosinta asupra partilor aflate în proprietate comuna fortata si perpetua, situata în Bucuresti, B-dul Nicolae Balcescu, nr.16, et.3, sector 1; ca prin actul de adjudecare emis la 06.08.2004 imobilul compus din 4 camere si dependinte situat în Bucuresti, B-dul Nicolae Balcescu, nr.16, et.3, sector 1, proprietatea debitoarei SC W R S SA a fost adjudecat la pretul de 1.215.000.000 lei de SC Z E C SA în contul creantei sale fata de debitoare; iar prin încheierea de completare din 14.10.2004 s-a mentionat ca imobilul adjudecat este compus din 4 camere, dependinte, si 41,33 mp teren aferent, ca si cota parte din holul de acces; ca prin contractul autentificat sub nr.5427/15.10.2004 dobânditoarea a revândut bunul reclamantilor I C si P C.
Tribunalul a mai retinut ca imobilul dobândit prin actul de adjudecare nu a fost individualizat prin mentionarea vecinatatilor si nici nu au fost indicate criteriile de identificare, motiv pentru care a fost decis ca nu poate fi declarata nulitatea absoluta solicitata de reclamanti.
De asemenea, tribunalul a decis ca în lipsa individualizarii imobilului nu poate fi admis nici capatul doi de cerere caci instanta nu poate suplini aceasta lipsa; si ca, pe cale de consecinta, si capatul de cerere privind evacuarea este nefondat, si la fel capatul de cerere privind lipsa de folosinta.
La 27.07.2009 C I a declarat apel, criticând solutia instantei de fond ca nelegala si netemeinica.
I. Gresit a fost respinsa actiunea pe motiv ca nu ar fi fost individualizat bunul în litigiu cu ocazia dobândirii lui prin actul de adjudecare.
Se arata ca prima instanta nu a observat expertiza tehnica în constructii din care rezulta ca imobilul în litigiu se identifica cu cel din expertiza tehnica efectuata de judecatoresc în cadrul executarii silite descris si mentionat în procesul-verbal de situatie încheiat la 17.06.2002.
Se mai arata ca executorul judecatoresc a mentionat toate datele de care dispunea în conditia în care pârâtele nu i-au permis sa individualizeze bunul în litigiu; pentru reaua-credinta a debitorilor nu pot fi sanctionati creditorii.
Expertiza topo-cadastrala efectuata de F L evidentiaza suprafata de 80 mp ce a constituit obiectul contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1720/30.04.2004; ca potrivit anexelor la raportul de expertiza spatiul adjudecat este individualizat sub nr.79-83 si cota parte din holul de acces marcat 71, 73, iar vecinatatile imobilului sunt marcate pe schita sub nr.78, 85, 86, pentru holul de acces vecinatatile sunt birourile 72, 74-78, ca si încaperile 85, 89, 91.
II. Gresit instanta de fond nu a observat cauza ilicita a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1720/30.04.3004.
Se arata ca potrivit art.5 si art.969 Cod civil, cauza unei conventii trebuie sa fie licita, iar în speta opereaza prezumtia de cauza falsa a contractului deoarece A E F a declarat fals ca stie ca imobilul nu face obiectul unui litigiu desi în calitatea sa de administrator al SC W R S SA cunostea ca bunul face obiectul executarii silite.
Se mai arata ca între cele doua pârâte exista puternice legaturi de actionariat si administrare deoarece ambele firme au ca actionar pe dl. A E F, iar la data încheierii contractului de vânzare-cumparare acesta era si administrator al celor doua societati.
Se mai arata ca pârâtele au solicitat instantei constatarea nulitatii actului de adjudecare pe motiv ca actul nu ar fi fost identificat însa cererea a fost respinsa prin sentinta nr.8881 din 20.09.2005 a Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, ramasa definitiva prin decizia nr.1300 A din 14.10.2008 a Tribunalului Bucuresti – Sectia a V-a Civila, si irevocabila prin nerecurare. Prin decizia din urma, sustine apelantul, a fost retinut ca imobilul a fost identificat prin expertiza tehnica în cadrul executarii silite, astfel ca a fost dezlegata problema de drept privind stabilirea vecinatatilor spatiului în litigiu.
În fine a fost solicitata admiterea si a capatului de cerere privind evacuarea ca si a lipsei de folosinta evaluata la 14.000 euro, calculata pâna la data efectuarii expertizei.
Prin decizia nr.93/2010 a Curtii de Apel Bucuresti a fost respins apelul ca nefondat.
S-a retinut ca omisiunea cumparatorului de a cerceta registrele de publicitate imobiliara si cumpararea unui bun litigios nu este motiv de nulitate absoluta, ci de nulitate relativa, ce puteau fi invocate doar de cumparatorul SC A M si I-A SRL; ca astfel în prezent exista doua contracte de vânzare-cumparare, cel autentificat sub nr.1720 din 30.04.2004 si contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.5427 din 15.10.2004 încheiat între adjudecatara SC Z E C SA si reclamantii I C si P C.
S-a mai retinut ca nu poate fi individualizat pe calea actiunii judecatoresti un bun care în evidentele cadastrale nu exista, apartamentul cumparat de reclamantii persoane fizice nu exista practic pentru ca este constituit dintr-o suprafata în cadrul unui apartament unic cu o suprafata indiviza.
Prin decizia nr.847 din 24.02.2001 a Înaltei Curti de Casatie si Justitie a fost admis recursul declarat de C I împotriva deciziei nr.93/2010 a Curtii de Apel Bucuresti, pe care a casat-o cu trimitere spre rejudecare, la aceeasi instanta.
Pentru a decide astfel Înalta Curte a retinut ca C I a declarat recurs criticând solutia instantei de fond ca nelegala deoarece au fost încalcate regulile art.5, art.968 si art.497 alin.4 Cod procedura civila, în cauza operând prezumtia de cauza falsa a contractului de vânzare-cumparare a carui anulare a fost solicitata la data încheierii lui; administratorul vânzatoarei si al cumparatoarei era aceeasi persoana: A E F.
Analizând aceasta critica Înalta Curte de Casatie si Justitie a retinut ca instanta de apel nu a observat decizia civila nr.1300 A din 14.10.2008 a Tribunalului Bucuresti prin care au fost identificate spatiile adjudecate si ca are putere de lucru judecat si ca astfel poate fi individualizat apartamentul, eventual printr-o expertiza tehnica.
Solutionând cauza în apel dupa casarea cu trimitere spre rejudecare, curtea constata ca apelul este fondat în parte.
Mai întâi curtea observa ca dintre cei trei reclamanti a formulat apel doar subdobânditorul C I si ca în consecinta acesta nu poate invoca decât motive care tin de contractul sau de vânzare-cumparare, si nu ar putea sa le invoce pe cele care puteau fi invocate de autorul sau.
1. Nu este fondata a doua critica.
Curtea observa ca actul de vânzare-cumparare al unui bun litigios nu este nul absolut. În fond nu exista nici o interdictie a proprietarului de a-si înstraina bunul aflat în patrimoniul sau, chiar daca se declansase o procedura de vânzare silita a acelui bun si aceasta fusese notificata la cartea funciara. Doar daca s-ar fi luat o masura de indisponibilizare, cum ar fi un sechestru judiciar înstrainarea car fi interzisa. Aceasta este ratiunea pentru care textul art.497 alin.4 Cod procedura civila prevede ca efectul înstrainarii unui bun a carei procedura de înstrainare a fost notificata la cartea funciara este doar inopozabilitatea actului fata de adjudecatar.
Cum în speta a fost invocata nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.1720/30.04.3004, apelantul C I fiind tert fata de acest contract, mai exact subdobânditorul bunului adjudecat de SC Z E C SA, poate invoca în instanta nulitatea acestui contract. Cererea sa nu este însa fondata si deci solutia instantei de fond este legala caci vânzarea bunului de catre proprietar, chiar daca a fost notificata procedura de vânzare silita a acestui bun, nu poate fi considerata a avea o cauza falsa ori ilicita sau imorala.
Declaratia data de vânzator cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumparare, nu antreneaza nulitatea absoluta a contractului.
În concluzie, singura consecinta a încheierii contractului de vânzare-cumparare în litigiu este inopozabilitatea acestuia fata de adjudecatar ca si fata de avanzii – cauza ai acestuia, si nu nulitatea contractului.
2. Este fondata a doua critica si a treia critica.
Având în vedere ca aceste critici se fundamenteaza pe aceeasi idee esentiala, gresita respingere a cererii de chemare în judecata pe motiv ca nu ar fi fost individualizat bunul vândut, urmeaza ca aceasta sa fie analizate împreuna.
Curtea observa ca în adevar, cu ocazia identificarii bunului în cadrul procedurii de vânzare silita imobiliara, executorul judecatoresc a întocmit procesul-verbal de situatie imobiliara din 17.06.2002, descriind, în masura în care a putut, pentru ca nu i-a fost permis accesul în interiorul camerelor, imobilul vizat.
De asemenea, în cadrul dosarului de nr.82/2002 a fost întocmit raportul de expertiza tehnica ce a avut ca obiect evaluarea imobilului în litigiu (spatiul de 80 mp format din 4 camere din Bucuresti, B-dul Nicolae Balcescu, nr.16, et.3, sector 1, – filele 120-123 dosar judecatorie). Toate aceste acte au fost avute în vedere de Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti prin sentinta nr.8881 din 20.09.2005, si de Tribunalul Bucuresti prin decizia nr.1300/2008 ce au avut ca obiect nulitatea actului de adjudecare din cadrul procedurii executarii silite a vânzarii imobilului în litigiu în dosarul de executare nr.82/2002. Tribunalul a statuat ca nu se poate retine motivul invocat de contestatoare, cum ca imobilul nu ar fi fost identificat, individualizarea lui facându-se prin expertiza tehnica în cadrul executarii silite (filele 41-42 dosar tribunal).
În consecinta, curtea constata ca asupra identificarii bunului exista deja o hotarâre judecatoreasca ce a stabilit, cu autoritate de lucru judecat, ca actul de adjudecare a avut ca obiect un imobil identificat, aceasta fiind de altfel o problema dezlegata deja, caci Înalta Curte de Casatie si Justitie a retinut ca prin decizia nr.1300A/2003 a Tribunalului Bucuresti a fost identificat imobilul în litigiu.
Având în vedere ca în cauza a fost efectuata deja o expertiza de identificare a imobilului si ridicarea lui în plan, si ca judecatorul acestei instante a întocmit un procesul-verbal cu ocazia cercetarii la fata locului, curtea va valorifica aceste probe.
Apelantul-reclamant, prin avocat, a fost de acord sa nu se mai efectueze un alt raport de expertiza si va fi valorificat cel existent.
Potrivit raportului de expertiza (filele 345-353) imobilul în litigiu este alcatuit din cinci camere (79-83), o baie (84) si un balcon (94). Total suprafata utila 84,53 mp + 3,86 (baie si balcon). Aceasta suprafata este proprietatea exclusiva a dobânditorului. La aceasta se adauga suprafata comuna acces de 40,40 mp reprezentând hol (71), în suprafata utila de 9,84 mp si coridor (73), în suprafata utila de 30,56 mp.
Acest spatiu este delimitat de vecinatatile: la nord – curtea; la est – curtea; la sud – imobilul nr.5 de pe str. Batistei; la vest – apartamentul pârâtilor. Reclamantii, prin precizarea cererii din 12.05.2005 nu au mai solicitat indicarea vecinatatilor în granituirea imobilului, enumerarea vecinatatilor a fost facuta totusi pentru a înlatura eventuale motive de lamurire a hotarârii.
În concluzie, s-a admis prima si a treia critica si a fost schimbata în parte sentinta în sensul ca s-a constatat ca imobilul achizitionat de apelant este alcatuit din cinci camere (79-83) în suprafata de 84,53 mp detinuta în exclusivitate, baie în suprafata de 1,82 mp – camera (84) si balcon în suprafata de 2,04 mp – camera (94), si suprafata comuna de acces de 40,40 mp alcatuita din hol (71) în suprafata de 9,84 mp si coridor (73), în suprafata de 30,56 mp, vecinatatile acesteia fiind cele enumerate mai sus, imobil situat în Bucuresti, B-dul Nicolae Balcescu, nr.16, et.3, sector 1.
2. Nu pot fi primite celelalte doua critici.
Curtea a constatat ca fiind respinsa cererea de constatare a nulitatii contractului de vânzare-cumparare nu poate fi dispusa evacuarea pârâtelor din imobilul achizitionat, aratat mai sus, si, în consecinta, nu pot fi obligate la plata lipsei de folosinta.
Vazând si dispozitiile art.274 Cod procedura civila au fost obligate pârâtele în solidar la plata sumei de 40 lei taxa de timbru si 5 lei timbru judiciar pentru capatul doi de cerere, 750 lei onorariu expert (filele 329-330), 2.000 lei onorariu avocat, reprezentând 1/3 din întregul onorariu de 5.977 lei (filele 99-100 dosar tribunal).
