C. civ., art. 977, art. 979, art. 982, art. 983
Reclamantele B.R.D. G.S.G. SA şi B.R.D. S.I. SA au cerut instanţei arbitrale: să interpreteze dispoziţiile art. 4.1 alin. (3) din contractul de asocicrc nr. 5522 din 8 ianuarie 1999. astfel cum a fost modificat prin actul adiţional nr. 2 din 13 aprilie 2000. în sensul că:
1) în cazul vânzării parţiale a imobilului, pârâtei P.M.B. i se cuvine o sumă egală cu 0.2% din preţul vânzării de cătrc S. pentru partea de imobil vândută, precum şi minim 4.5% din profitul net de exploatare pentru partea de imobil nevândută, tară ca această sumă cumulată să reprezinte mai puţin de 100.000 dolari SUA/an;
2) în cazul vânzării totale a imobilului, pârâtei i se cuvine numai o sumă egală cu 0.2% din preţul vânzării de către S.. dar nu mai puţin de 100.000 dolari SUA/an.
Subconsecvent, să constate că obligaţia de plată a reclamantelor constă exclusiv în suma egală cu 0.2% din preţul vânzării, dar nu mai puţin de 100.000 dolari SUA/an.
Prezentul litigiu este determinat de interpretarea diferită pe carc părţile o dau clauzei contractuale prevăzute de art. 4.1 din contractul de asociere nr. 5522 din 8 ianuarie 1999. aşa cum a fost modificat prin actul adiţional nr. 2 din 13 aprilie 2000. Pentru a interpreta această clauză contractuală, Tribunalul arbitral a constatat că divergenţele părţilor vizează conţinutul termenului „exploatarea imobilului” şi. în funcţie de acesta, determinarea cuantumului sumelor datorate P.M.B.
Astfel, prin aplicarea art. 977 şi art. 979 C. civ.. Tribunalul arbitral a reţinut că. prin contractul de asociere, părţile au decis să construiască un imobil pe care să îl închirieze („să îl exploateze în comun”). în schimbul participării sale. P.M.B. avea dreptul să primească, pe toată durata contractului de asociere (49 ani), conform alin. (I) al art. 4.1 din contractul de asocicrc. o cotă procentuală din profitul net anual realizat din închiriere, cotă calculată după formula convenită de părţi şi inclusă în acest prim alineat al art. 4.1. Dacă această cotă ar fi fost neîndestulătoare pentru P.M.B., atunci, conform voinţei reale a părţilor, exprimată în alin. (2) al art. 4.1, P.M.B. urma să primcască minim 4,5% din profitul net obţinut prin închirierea („din exploatare”) imobilului, dar nu mai puţin de
100.000 dolari SUA.
Ulterior, prin actul adiţional nr. 2 din 13 aprilie 2000. părţile au convenit să adauge la situaţia menţionată mai sus (a închirierii integrale a imobilului) cazurile speciale ale vânzării parţiale, respectiv ale vânzării totale a imobilului. Astfel, conform art. 4 din actul adiţional, devenit alin. (3) al art. 4.1 din contractul de asociere: dacă C.B.S.G.E., fosta proprietară a imobilului transmis prin vânzare-cumpărare. „vinde întregul imobil sau numai o parte a acestuia către terţe persoane (…), P.M.B. va primi anual (…) o sumă egală cu 0.2% din preţul vânzării de către C.B.S.G.E., fără ca această sumă cumulată cu cea prevăzută la alin. precedent să reprezinte mai puţin de 100.000 dolari SUA”.
Aplicând regulile de interpretare a convenţiilor prevăzute de Codul civil. Tribunalul a constatat că această clauză contractuală se referă, pe de o parte, la situaţia vânzării parţiale a imobilului {situaţie în care C.B.S.G.E. ar fi datorat P.M.B. o sumă anuală egală cu 0,2% din preţul părţii vândute, plus cota aferentă părţii rămase în „exploatarea comună” şi determinată conform alin. (I) şi (2) ale art. 4.1 prezentate mai sus pentru închiriere, ambele sume cumulate neputând să fie mai puţin de 100.000 dolari SUA) şi, pc de altă parte, la cazul vânzării integrale a imobilului (caz în carc P.M.B. trebuia să primească anual, pe durata contractului, o sumă egală cu 0,2% din preţul vânzării, dar nu mai puţin de 100.000 dolari SUA). Tribunalul a considerat că. în situaţia vânzării totale a imobilului, intenţia părţilor nu a fost să adauge la procentul de 0.2% din vânzare pc cel de minim 4.5% din închiriere („exploatare”), întrucât prin vânzarea integrală a imobilului nu se mai putea pune problema exploatării lui în comun (adică a închirierii Iui), aşa cum a recunoscut şi pârâta prin adresa nr. 22563 din 28 mai 2003 şi prin faptul că a emis anual, între 2003 şi 2007, facturi de plată cu sume stabilite prin aplicarea procentului de 0,2% din preţul vânzării, facturi achitate de reclamante.
Cu alte cuvinte. Tribunalul arbitral a stabilit că, prin alin. (3) introdus la art. 4.1 din contractul de asociere, părţile au convenit ca, în situaţia specială a vânzării imobilului, obligaţia de plată a C.B.S.G.E. către P.M.B. pentru folosinţa terenului acesteia din urmă să fie diferenţiată după felul vânzării şi în raport cu menţinerea posibilităţii închirierii lui, căci închirierea imobilului construit prin asocierea C.B.S.G.E. şi P.M.B. reprezintă esenţa (natura) contractului de asociere. Astfel: dacă ne aflam în situaţia unei vânzări parţiale, atunci procentul fix de 0,2% din preţul vânzării calculat pentru partea din imobil vândută se cumula cu procentul de minim 4,5% din profitul net obţinut prin închirierea părţii din imobil nevândute, fără ca aceste sume cumulate să fie mai puţin de 100.000 dolari SUA. Dacă însă era vorba de o vânzare totală a imobilului, atunci C.B.S.G.E. datora doar 0.2% din preţul vânzării, dacă vânzarea nu era urmată de închiriere, sau se putea cumula şi cu procentul de minim 4,5% calculat la profitul net obţinut prin închirierea imobilului sau doar a unor părţi din acesta, in consecinţă, susţinerile pârâtei, potrivit cărora reclamantele datorează în „situaţia în care imobilul nu se exploatează prin închiriere şi procentul de 4.5% din profitul net care ar fi putut fi obţinut dacă imobilul ar fi fost închiriat”, precum şi că „niciunde în contractul de asociere şi actul adiţional nu este exclus procentul de 4.5% pentru cazul vânzării totale a imobilului, ci este adăugat procentului de 0,2% din preţul vânzării”, fără ca aceste sume cumulate să reprezinte mai puţin de 100.000 dolari SUA. nu au putut fi primite şi au fost respinse, deoarece Tribunalul a reţinut că procentul de minim 4.5% din profitul net obţinut prin exploatare (prevăzut de art. 4.1 alin. (1) şi (2) din contractul de asocicrcl s-a referit, conform voinţei reale a părţilor, doar la situaţia specială a închirierii imobilului, iar nu şi la folosirea lui în interesul personal al viitorului/viitorilor posibili dobânditori. O altfel de interpretare a acestui text ar însemna o încălcare a prevederilor art. 963 coroborat cu art. 983 C. civ. şi deci o modificare abuzivă, cu rea intenţie şi unilaterală a cuantumului obligaţiei asumate de C.B.S.G.E., modificare carc nu corespunde voinţei reale a părţii.
în sfârşit, aplicând art. 982 C. civ. la prevederile art. 4.1 alin. (3) din contractul de asociere. Tribunalul arbitral a apreciat că toate clauzele contractului trebuie interpretate în mod sistematic, unele prin altele, dându-se fiecăreia înţelesul ce rezultă din întregul act şi astfel consideră că fiecare alineat al art. 4.1 din contractul de asociere vizează ipoteze distincte, diferite, asupra cărora părţile au convenit, şi anume: alin. (1) stabileşte formula în funcţie de care urma să se calculeze cota din profitul net obţinut prin închirierea („exploatarea”) imobilului datorată alin. (2) se referă la cuantumul minim din
profitul net (minim 4,5%) obţinut prin închirierea („exploatarea în comun”) imobilului şi datorat P.M.B.; iar alin. (3) are în vedere ipotezele vânzării parţiale a imobilului, rcspectiv a vânzării lui totale. Toate acestc ipoteze nu se suprapun, ci se completează reciproc. dând laolaltă întreaga măsură a obligaţiilor părţilor.
In consecinţă, acţiunea a fost admisă, dispunându-se interpretarea dispoziţiei art. 4.1 alin. (3) din contractul de asocicrc în sensul arătat.
Sentinţa arbitrată nr. 6 din 23 ianuarie 2008
