La data de 22.05.2009, prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Constanta sub nr. 5409/118/2009, creditoarea B.C.R. SA a investit judecatorul sindic desemnat în dosar 2542/118/2008 cu solutionarea contestatiei formulata împotriva masurii dispuse de G.I. IPURL, în calitate de administrator judiciar, privind înstrainarea unui imobil din patrimoniul debitoarei SC M.E. SRL, în insolventa.
În motivarea contestatiei s-a aratat ca prin cererea formulata la data de 25.08.2008, în cadrul dosarului nr. 2542/118/2008 al Tribunalului Constanta, a solicitat înscrierea la masa credala a debitoarei SC M.E. SRL cu o creanta în cuantum de 139.801,18 euro, la categoria creantelor garantate cu ipoteca.
Temeiul creantei îl constituie contractul de credit nr. 6002/26.10.2007 si contractul de ipoteca nr. 6002/26.10.2007.
La data de 27.01.2009 SC M.E. SRL prin administrator judiciar desemnat G.I.I. a semnat cu M.S. un contract de vânzare cumparare autentificat sub nr. 178/27.01.2009 la BNP A.O., având ca obiect imobilul situat în Navodari, str. P. nr.6, compus din 3 camere si dependinte în suprafata de 61 mp.
Prin acest contract, administratorul judiciar a înstrainat din patrimoniul debitoarei aflata în insolventa un bun adus în garantia BCR SA, cauzându-i un grav prejudiciu întrucât:
– nu a avut aprobarea judecatorului sindic, a comitetului creditorilor sau adunarii creditorilor,
– nu a tinut cont de clauzele exprese ale contractului de ipoteca inserate la art. 7,
– nu a respectat principiul specialitatii capacitatii de folosinta a administratorului judiciar ca reprezentant al debitoarei,
– contractul a fost încheiat cu scopul de a frauda interesele BCR SA, astfel încât cauza este ilicita, prezentându-se o situatie juridica eronata a imobilului în litigiu.
În opinia contestatoarei, prevederile antecontractului de vânzare cumparare încheiat în data de 10.03.2008 nu-i sunt opozabile, ca de altfel nici un act încheiat de debitoare dupa data de 26.10.2007, întrucât nu i se poate îngradi în nici un fel ipoteca de rang 1 instituita asupra imobilului.
În drept, contestatoarea a invocat dispozitiile art. 20 din Legea 85/2006 si 966 Cod Civil.
În sustinerea contestatiei, a depus la dosarul cauzei înscrisuri.
Prin întâmpinarea formulata, G.I. IPURL, în calitate de administrator judiciar al debitoarei SC M.E. SRL, a solicitat respingerea contestatiei ca nefondata, aratând ca la preluarea atributiilor, urmare pronuntarii Sentintei civile nr.1842/COM/2008 a analizat documentele debitoarei, printre care si antecontractele încheiate cu diverse persoane fizice sau juridice, în care aceasta avea calitatea de promitent vânzator, iar promitentii cumparatori achitasera aproape în întregime pretul imobilelor.
Potrivit atributiilor conferite de Legea 85/2006, a procedat la mentinerea acestora, încasarea diferentei de pret si transformarea antecontractelor în contracte de vânzare cumparare.
Este si cazul intimatului M.S., care la data de 14.01.2009 i-a adus la cunostinta ca detine un de vânzare cumparare încheiat cu debitoarea la data de 10.03.2008, pentru care a achitat suma de 43.000 euro, iar diferenta de pret de 2000 euro trebuia achitata la data perfectarii contractului, respectiv 30.09.2008.
Cum la data împlinirii scadentei obligatiei SC M.E. SRL era deschisa procedura insolventei, imobilul era edificat si putea fi predat promitentului cumparator, pretul fiind achitat în proportie de 95% în executarea atributiilor prevazute de art. 20 lit.j din Legea 85/2006 administratorul judiciar a procedat la mentinerea contactului , încasând diferenta de pret de 2000 euro motiv pentru care a perfectat actul de vânzare cumparare.
Afirmatia contestatoarei conform careia actul juridic criticat a fost încheiat cu scopul de a frauda interesele sale de creditor garantat, cauza fiind ilicita nu se confirma, iar prejudiciul nu este dovedit.
Arata intimatul ca garantia a fost instituita pentru garantarea unui credit acordat de BCR SA unei persoane fizice, C.D.
Contestatoarea nu a facut dovada ca debitorul principal C.D. nu si-a achitat ratele scadente si nici demersurilor efectuate pentru recuperarea eventualelor debite înregistrate de titularul contractului de credit.
În aceste conditii, contestatoarea nu poate pretinde cauzarea unui prejudiciu prin valorificarea, în conditiile speciale ale Legii 86/2008, a imobilului ipotecat pentru garantarea îndeplinirii obligatiei principale asumata de persoana fizica C.D.
Pe cale de exceptie, intimatul a invocat tardivitatea formularii contestatiei, solicitând respingerea acesteia ca nefiind promovata în termen de 5 zile calculat de la data 20.02.2009 când a depus raportul de activitate, întocmit conform art.21 din lege si în care a prezentat masura de mentinere a antecontractului de vânzare cumparare în litigiu.
Prin Sentinta civila nr. 491/17.06.2010 pronuntata de Tribunalul Constanta s-a respins exceptia tardivitatii formularii contestatiei invocata de administrator judiciar G.I. SRL.
S-a respins ca nefondata contestatia formulata de contestatoarea BCR S.A. împotriva masurii administratorului judiciar de a încheia contractul de vânzare-cumparare având ca obiect imobilul situat în Navodari, str. P. nr. 6.
Pentru a pronunta aceasta hotarâre judecatorul sindic a analizat cu prioritate, în conditiile art. 137 Cod Procedura Civila, exceptia tardivitatii formularii contestatiei, retinând ca cererea a fost promovata în intervalul de 5 zile, prevazut expres de art. 21 al.3 din Legea 85/2006, calculat de la data depunerii în instanta a raportului de activitate întocmit de administratorul judiciar conform art. 21 al.1 din lege si în care acesta a descris activitatea desfasurata în perioada 26.06.2008- 6.05.2009.
Pe fondul contestatiei judecatorul sindic a retinut ca în îndeplinirea atributiilor prevazute de lege în sarcina sa, respectiv art. 20 al.1, lit. j din Legea 85/2006, administratorul judiciar a luat masura mentinerii si executarii antecontractului de vânzare cumparare încheiat la data de 10.03.2008 între SC M.E. SRL, în calitate de promitent vânzator si M.S., în calitate de promitent cumparator, având ca obiect imobilul situat în Navodari, str. P. nr.6, compus din 3 camere si dependinte în suprafata de 61 mp. pentru suma de 45.000 EURO.
La data încheierii conventiei promitentul cumparator a achitat suma de 43000 EURO cu titlu de avans, urmând ca finalizarea apartamentului, perfectarea actului de vânzare cumparare si plata diferentei de 2000 euro sa se realizeze pâna la data de 30.09.2008.
La data împlinirii termenului scadent, fata de debitoare se deschisese procedura insolventei prevazuta de Legea 85/2006, astfel încât promitentul cumparator s-a adresat administratorului judiciar cu o notificare, solicitând fie încheierea contractului de vânzare cumparare, fie restituirea sumei achitate cu titlu de pret.
În aplicarea dispozitiilor art.86 coroborate cu art. 53 din Legea 85/2006, la data de 27.01.2009 administratorul judiciar a încheiat contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 178/27.01.2009 la BNP A.O., masura fiind justificata de împrejurarea ca pretul fusese achitat în proportie de peste 95%, iar imobilul construit, putea fi predat promitentului cumparator.
Analizând legalitatea masurii contestate, de încheiere a contractului de vânzare cumparare, judecatorul sindic a retinut ca aceasta a fost adoptata cu respectarea dispozitiilor art. 20 alin.1 lit. j si art. 93 1 din Legea 85/2006.
Împotriva acestei hotarâri a declarat recurs contestatoarea BCR SA, care a criticat-o ca fiind nelegala si netemeinica.
Arata recurenta ca la data de 27.01.2009 SC M.E. SRL prin administrator judiciar G.I. SPRL a semnat cu M.S. un contract de vânzare cumparare care a fost autentificat sub nr. 178/27.01.2009 la BNP A.O., administratorul judiciar înstrainând astfel din patrimoniul debitorului aflat in procedura insolventei un bun adus in garantia BCR SA fara a tine cont de actele existente în legatura cu acest imobil si fara a avea aprobarea judecatorului sindic, a comitetului creditorilor sau adunarii creditorilor, fara a înstiinta cu privire la operatiunea pe care doreste sa o execute, fara a evalua imobilul, prejudiciind interesele bancii.
Învedereaza ca BCR SA a fost grav prejudiciata prin încheierea contractului de vânzare cumparare nr. 178/27.01.2009.
Administratorul judiciar a ignorat cu desavârsire prevederile contractului de ipoteca semnat între BCR SA si SC M.E. SRL autentificat sub nr. 1310/26.10.2007 prin care debitoarea a garantat creditul, dobânzile, dobânzile majorate, comisioanele aferente rezultate din Contractul de credit nr. 6002/26.10.2007 încheiat cu numita C.D., cu modificarile si completarile ulterioare, cu ipoteca de rang I constituita în favoarea bancii asupra imobilului situat la adresa: apartament 3 camere si dependinte in suprafata de 61 mp, situat in Navodari, str. P. nr. 6, proprietatea SC M.E. SRL.
Extrasul de carte funciara pentru informare nr. 75980/30.10.2007 dovedeste înscrierea ipotecii BCR SA în Cartea funciara a imobilului situat în Navodari, cat si a notarii interdictiei de înstrainare, grevare si închiriere.
Prezentând declaratiile si garantiile de la pct.7 de mai sus ale SC M.E. SRL fata de BCR SA la data semnarii contractului de ipoteca din 26.10.2007, nu poate accepta ca fiind opozabile prevederile antecontractului de vânzare-primire din data de 10.03.2008, orice act încheiat de catre debitoare dupa data de 26.10.2007 neputând sa îngradeasca în vreun fel ipoteca de rang I instituita pe imobilul in discutie.
Arata ca administratorul judiciar nu a primit nici o confirmare expresa pentru încheierea de tranzactii din partea judecatorului sindic, adunarii creditorilor sau a comitetului creditorilor, asadar nu era mandatat sa semneze un asemenea înscris.
Dupa depunerea cererii de admitere a creantei BCR in dosarul de insolventa, administratorul judiciar nu a contestat valoarea creantei si garantiile prezentate.
Apreciaza ca, fata de documentele existente si prezentate mai sus, administratorul judiciar nu era îndreptatit legal sa semneze un contract de vanzare-cumparare cu M.S., ci trebuia sa îi solicite acestuia înscrierea la masa credala a debitorului si executarea cu respectarea prevederilor legale in cadrul procedurii a imobilului ipotecat si distribuirea integrala a sumei obtinute BCR in calitate de creditor privilegiat.
Considera recurenta ca contractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. 178/27.01.2009 la BNP A.O. este lovit de nulitate absoluta, întrucât, încalca grav prevederile stabilite prin privind valorificarea bunurilor debitoarei in faza de administrare judiciara, acord valorificare din partea judecatorului sindic (art.20 alin.l lit.m), a comitetului creditorilor (art.17 alin 1 lit.a) si c), a adunarii creditorilor (art. 13 si urm.), întocmirea raportului de evaluare a imobilului (art. 117 alin.l). Contractul a fost încheiat cu scopul de a frauda interesele BCR SA astfel încât cauza este ilicita, iar ilicitatea cauzei este motiv de nulitate absoluta; prin încheierea contractului de vanzare-cumparare au fost afectate grav interesele BCR SA prin prezentarea eronata a situatiei juridice a imobilului in cauza.
La semnarea contractului de vânzare cumparare vânzatorul, cumparatorul cat si notarul public nu au tinut cont de faptul ca imobilul supus vânzarii este ipotecat in favoarea BCR SA, aceasta nefiind înstiintata cu privire la aceasta vânzare. Nu s-a respectat principiului specialitatii capacitatii de folosinta a administratorului judiciar ca reprezentant al debitoarei, stabilita prin art.20 din Legea nr. 85/2006. Conform acestor prevederi legale, administratorul judiciar nu are calitatea de a vinde bunurile debitoarei in perioada de administrare judiciara fara îndeplinirea prealabila a unor conditii esentiale (acord judecator sindic, comitet creditori, adunare creditori).
În drept a invocat dispozitiile art. 304 pct.8 si 9 Cod pr. civila si urmatoarele, dispozitiile Codului Civil, Legea nr. 85/2006.
Intimata debitoare prin administratorul judiciar a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea recursului declarat de contestatoare ca nefondat si mentinerea sentintei pronuntata de instanta de fond ca fiind legala si temeinica.
Examinând recursul prin prisma criticilor aduse hotarârii si care au fost încadrate în dispozitiile art.304 pct.9 dar si potrivit art.3041 din Codul de procedura civila Curtea constata ca este nefondat pentru urmatoarele considerente:
În conformitate cu dispozitiile art.304 pct.8 si 9 din Codul de procedura civila „modificarea sau casarea unor hotarâri se poate cere în urmatoarele situatii, numai pentru motive de nelegalitate:
8. când instanta, interpretând gresit actul juridic dedus judecatii, a schimbat natura ori întelesul lamurit si vadit neîndoielnic al acestuia;
9. când hotarârea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu încalcarea sau aplicarea gresita a legii;
Desi recurenta si-a întemeiat recursul pe dispozitiile art.304 pct.8 si 9 din Codul de procedura civila Curtea constata ca motivul prevazut la pct.8 nu este incident în cauza, nefiind adusa nici o critica de natura sa atraga examinarea hotarârii din aceasta perspectiva.
În ceea ce priveste motivul de recurs întemeiat pe dispozitiile art.304 pct.9 din Codul de procedura civila Curtea constata urmatoarele:
Asa cum rezulta din precizarile din dosarul de fond, recurenta a investit judecatorul sindic cu o contestatie împotriva masurii luate de administratorul judiciar de a eficienta promisiunii de vânzare – cumparare din antecontractul de vânzare cumparare încheiat la data de 10.03.2008 între debitoare si M.S., solicitând anularea acestei masuri, mentionând în mod expres ca nu întelege sa solicite anularea contractului de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 178/27.01.2009 la BNP A.O.
Ori, fata de limitele investirii instantei de catre contestatoare Curtea constata ca în cauza criticile formulate de recurenta se refera în cea mai mare parte la legalitatea încheierii contractului de vânzare – cumparare autentificat sub nr. 178/27.01.2009 la BNP A.O., astfel ca ele nu pot fi examinate omisso medio direct de catre instanta de recurs, câta vreme nu au facut obiectul investirii instantei de fond, nefiind puse în discutia contradictorie a partilor.
Daca s-ar trece la examinarea legalitatii încheierii contractului de vânzare cumparare s-ar ajunge la situatia ca aceste aparari, sustineri ale recurentei sa fie analizate pentru prima oara de instanta investita cu calea extraordinara de atac, ceea ce nu este admisibil.
Prin Sentinta civila nr. 1842/COM/26.06.2008 pronuntata în dosar nr. 2542/118/2008 s-a dispus deschiderea procedurii insolventei fata de debitoarea SC M.E. SRL, fiind desemnat G.I.I. în calitate de administrator judiciar.
Art. 53 din Legea 85/2006, conform carora Bunurile înstrainate de administratorul judiciar sau de lichidator, în exercitiul atributiilor sale prevazute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garantii reale mobiliare sau drepturi de retentie, de orice fel, ori masuri asiguratorii
Potrivit art.11 al. 1 si 2 din Legea 85/2006 „Principalele atributii ale judecatorului-sindic, în cadrul prezentei legi, sunt:
i) judecarea contestatiilor debitorului, ale comitetului creditorilor ori ale oricarei persoane interesate împotriva masurilor luate de administratorul judiciar sau de lichidator;
Atributiile judecatorului-sindic sunt limitate la controlul judecatoresc al activitatii administratorului judiciar si/sau al lichidatorului si la procesele si cererile de natura judiciara aferente procedurii insolventei. Atributiile manageriale apartin administratorului judiciar ori lichidatorului sau, în mod exceptional, debitorului, daca acestuia nu i s-a ridicat dreptul de a-si administra averea. Deciziile manageriale pot fi controlate sub aspectul oportunitatii de catre creditori, prin organele acestora.
Textul de lege mai sus mentionat reglementeaza limitele controlului jurisdictional, de legalitate exercitat de judecatorul sindic asupra masurilor adoptate de administratorul judiciar cu ocazia instrumentarii procedurii insolventei.
Potrivit art.86 din Legea 85/2006 „Contractele în derulare se considera mentinute la data deschiderii procedurii. Orice clauze contractuale de desfiintare a contractelor în derulare pentru motivul deschiderii procedurii sunt nule.”
Dispozitiile art. 93 1 din Legea 85/2006 stabilesc ca „Obligatiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzator intra în procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca:
– pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla în posesia promitentului-cumparator;
– pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
– bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.”
În speta, în raport de limitele investirii instantei dar si de limitele controlului jurisdictional, de legalitate, exercitat de judecatorul sindic asupra masurilor adoptate de administratorul judiciar cu ocazia instrumentarii procedurii insolventei, Curtea constata ca aceste conditii au fost îndeplinite la data adoptarii masurii de mentinere si a antecontractului de vânzare cumparare nr. 53/10.03.2008, administratorul judiciar facând dovada îndeplinirii atributiilor prevazute de Legea 85/2006 în sarcina sa, motiv pentru care contestatia a fost în mod corect respinsa ca nefondata.
Concluzionând, Curtea retine ca hotarârea tribunalului este legala, criticile aduse de recurenta nefiind de natura a atrage modificarea acesteia motiv pentru care în temeiul art.312 din Codul de procedura civila recursul va fi respins ca nefondat.
