Obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu poate izvorî dintr-un contract constatat nul, potrivit principiului quod nullum est, nullum producit effectum, actul nul nu creează drepturi şi obligaţii pentru părţi.
Unul din principiile efectelor nulităţii este repunerea părţilor în situaţia anterioară, ceea ce înseamnă că prestaţiile executate trebuie restituite, temeiul restituirii fiind îmbogăţirea fără justă cauză. Păstrarea de către vânzător a cotei-părţi din preţ pentru partea din contract constatat nul este fără temei juridic.
Preţul exprimat în euro şi tot astfel solicitat nu se impune a fi indexat. Cumpărătorul a considerat greşit că preţul indexat îl constituie preţul actual al obiectului contractului pentru care s-a constatat nulitatea actului, întrucât nu cu această sumă şi-a mărit patrimoniul vânzătorul.
Cheltuielile notariale nu trebuie restituite, acestea neintrând în patrimoniul pârâtei.
Secţia comercială, Decizia nr. 16 din 27 ianuarie 2009
SC C.D. SRL a chemat în judecată pe SC C. SA pentru a fi obligată să restituie prețul și cheltuielile notariale pentru partea din contractul de vânzare-cumpărare constatat nul parțial prin sentința nr. 468/2005 a Tribunalului Dolj, cât și plata de daune-interese constând în beneficiu nerealizat, motivându-se că pârâta are obligația de a restitui sumele solicitate în baza obligației de garanție pentru evicțiune, dar și în baza principiului îmbogățirii fără justă cauză.
Prin sentința nr. 861/13.06.2008 a Tribunalului Dolj, s-a respins acțiunea ca neîntemeiată, reținându-se că obligația de garanție a vânzătorului în cazul evicțiunii rezultând din fapta unui terț, cum este cazul în speță, există doar dacă sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiții: să fie vorba de o tulburare de drept, cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării și să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
S-a constatat că nu sunt îndeplinite cumulativ cele trei condiții, deoarece la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare reclamanta avea cunoștință despre situația juridică incertă a spațiului din care a fost evinsă.
împotriva sentinței a declarat apel reclamanta SC C.D. SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Prin decizia nr. 16/27.01.2009, s-a admis apelul, s-a schimbat sentința în sensul că s-a admis în parte acțiunea, iar pârâta a fost obligată la 6.598 euro în echivalent lei la data plății, reprezentând prețul suprafeței de 35,52 mp din spațiul comercial ce a făcut obiectul contractului autentificat sub nr. 30/27.02.2004.
S-au respins capetele de cerere privind cota-parte din cheltuielile notariale și daune-interese constând în beneficiu nerealizat.
Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea a reținut următoarele:
Prin sentința nr. 468/08.07.2005 a Tribunalului Dolj, s-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 30/27.02.2004 pentru suprafața de 35,52 mp spațiu comercial, cauza nulității actului juridic fiind reaua-credință a părților la data încheierii actului juridic, sentință rămasă irevocabilă prin anularea apelului ca netimbrat (decizia nr. 345/12.12.2005), respectiv respingerea recursului (decizia nr. 3021/18.10.2006), astfel că aspectele stabilite în această hotărâre ce își găsesc corespondent în dispozitiv au intrat în puterea lucrului judecat.
Stabilirea relei-credințe a părților la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 30/27.02.2004 cu privire la suprafața de 35,52 mp nu mai poate face obiectul prezentei judecăți, așa încât considerentele instanței, ca și criticile referitoare la netemeinicia sentinței constând în necercetarea unor probe (înscrisuri, declarații de martori) și neînlăturarea altora, cât și apărările cu privire la reaua-credință a uneia sau alteia din părți exced cadrului procesual prezent.
Apelanta reclamantă a solicitat admiterea acțiunii în parte numai cu privire la pct. 1 și 3 din cerere, reprezentând câtimea din preț actualizat la momentul evicțiunii – octombrie 2006 (380.800 lei) – și cota-parte din taxele plătite notarului public (560 lei).
Formularea prezentei cereri de chemare în judecată a fost determinată de constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare și pentru această parte din contract s-a solicitat restituirea prețului și cheltuielile notariale, cât și plata de daune-interese, constând în beneficiul nerealizat, însă aceasta din urmă cerere nu a mai fost susținută în apel, așa încât acest petit nu se va mai analiza.
Apelanta reclamantă a arătat în acțiune că intimata pârâtă are obligația restituirii sumelor solicitate reprezentând câtimea din preț actualizată, cât și taxele notariale aferente părții din contract constatat nul în baza obligației de garanție pentru evicțiune, dar și în baza principiului îmbogățirii fără justă cauză, așa încât este nefondată apărarea intimatei pârâte că s-au solicitat sumele numai în temeiul obligației de garanție contra evicțiunii.
în speță, nu există obligația de garanție pentru evicțiune referitor la partea din contract constatat nul absolut și pentru care se solicită prețul actualizat, însă nu pentru considerentele reținute de Tribunal, care a analizat din nou reaua-credință a reclamantei și condițiile ce trebuie întrunite pentru ca vânzătoarea să fie obligată să răspundă pentru evicțiune, ignorând ceea ce era esențial, și anume că partea din contract pentru care se solicită executarea obligației legale de garanție a fost constatat nul. Aceasta înseamnă că acea parte din act nu produce nici un efect, potrivit principiului quod nullum est, nullum producit effectum, deci nu creează drepturi și obligații pentru părți, astfel că obligația de garanție pentru evicțiune nu poate izvorî dintr-un contract nul.
Nulitatea unui act juridic are ca efect desființarea retroactivă a raportului juridic generat de actul respectiv și restabilirea legalității, iar unul dintre principiile efectelor nulității este repunerea părților în situația anterioară, ceea ce înseamnă că tot ce s-a executat trebuie restituit.
Temeiul restituirii prestațiilor efectuate de părțile unui act juridic nul îl constituie îmbogățirea fără justă cauză, așa încât păstrarea de către vânzătoarea pârâtă a prețului pentru spațiul comercial de 35,52 mp este injustă, fără temei legitim.
Ambele părți au fost de rea-credință la încheierea actului constatat nul pentru suprafața sus-menționată, iar vânzătoarea și-a mărit patrimoniul cu o cotă din preț aferentă suprafeței respective, sumă cu care în mod corespunzător și-a diminuat patrimoniul cumpărătoarei reclamante.
Așadar, este întemeiată cererea apelantei reclamante de restituire a prestației executate, iar prețul pentru partea din contract constatat nul este de 6.598 euro și reprezintă 20,20% din prețul total.
Cum prețul a fost exprimat în contract în euro și tot astfel s-a solicitat, este fără fundament legal cererea apelantei reclamante de restituire a prețului indexat. Din calculul apelantei reclamante, reiese că aceasta consideră că prețul indexat îl constituie valoarea unui spațiu de 35,52 mp în zona respectivă la momentul evicțiunii, însă nu cu această sumă s-a îmbogățit intimata pârâtă, astfel că în baza principiului îmbogățirii fără justă cauză, ce constituie temei pentru restituirea prestațiilor primite, aceasta va fi obligată numai la plata sumei cu care și-a mărit injust patrimoniul, respectiv 6.598 euro, care vor fi plătiți în lei la cursul de la data plății.
Taxele plătite la notariat nu se cuvin a fi restituite de către pârâtă, având în vedere că nu au intrat în patrimoniul acesteia.
