Obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu poate izvorî dintr-un contract constatat nul, potrivit principiului „quod nullum est, nullum producit effectum”, actul nul nu creează drepturi şi obligaţii pentru părţi.
Unul din principiile efectelor nulităţii este repunerea părţilor în situaţia anterioară, ceea ce înseamnă că prestaţiile executate trebuie restituite, temeiul restituirii fiind îmbogăţirea fără justă cauză. Păstrarea de către vânzător a cotei părţi din preţ pentru partea din contract constatat nul, este fără temei juridic.
Preţul exprimat în Euro şi tot astfel solicitat nu se impune a fi indexat. Cumpărătorul a considerat greşit că preţul indexat îl constituie preţul actual al obiectului contractului pentru care s-a constatat nulitatea actului, întrucât nu cu această sumă şi-a mărit patrimoniul vânzătorul.
Cheltuielile notariale nu trebuie restituite, acestea neintrând în patrimoniul pârâtei.
SC CD SRL a chemat în judecată pe SC C SA pentru a fi obligată să restituie preţul şi cheltuielile notariale pentru partea din contractul de vânzare-cumpărare constatat nul parţial prin sentinţa nr.468/2005 a Tribunalului Dolj, cât şi plata de daune interese constând în beneficiu nerealizat, motivându-se că pârâta are obligaţia de a restitui sumele solicitate în baza obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, dar şi în baza principiului îmbogăţirii fără justă cauză.
Prin sentinţa nr.861/13 iunie 2008 a Tribunalului Dolj, s-a respins acţiunea ca neîntemeiată, reţinându-se că obligaţia de garanţie a vânzătorului în cazul evicţiunii rezultând din fapta unui terţ, cum este cazul în speţă, există doar dacă sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiţii; să fie vorba de o tulburare de drept, cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
S-a constatat că nu sunt îndeplinite cumulativ cele trei condiţii, deoarece la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta avea cunoştinţă despre situaţia juridică incertă a spaţiului din care a fost evinsă.
Împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta SC CD SRL, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
S-a invocat neexaminarea tuturor temeiurilor juridice ale acţiunii –art.992 şi 1092 C.civ. privind repetiţiunea sumelor plătite din eroare, potrivit cărora, cel ce primeşte din eroare sau cu ştiinţă ceea ce nu-i este debit, este obligat a-l restitui.
Intimata pârâtă a încasat preţul pentru spaţiu comercial ce includea suprafaţa de 35,52 m.p. care a făcut obiectul unei judecăţi anterioare, constatându-se nul parţial contractul cu privire la această suprafaţă, astfel că partea din preţ aferentă acestei părţi din contract a primit-o necuvenit.
Cu privire la reaua credinţă a părţilor la încheierea contractului, s-a susţinut că vânzătoarea pârâtă a fost de rea credinţă, cunoscând situaţia juridică a bunului vândut, ceea ce nu se poate reţine pentru apelanta reclamantă care a fost reprezentată de o persoană fără experienţă.
S-a invocat greşita interpretare a dispoziţiilor legale care reglementează răspunderea pentru evicţiune, arătându-se că, instanţa, deşi a reţinut că ambele părţi au fost de rea credinţă, a ajuns la concluzia că reclamanta şi-a asumat riscul încheierii contractului, ignorându-se dispoziţiile imperative ale art.1337 şi următoarele C.civ. ce instituie obligaţia vânzătorului de a-l informa pe cumpărător, că atitudinea acestuia constituie prin reticenţă, iar dispoziţiile art.1340 C.civ. nu au incidenţă în speţă, deoarece contractul nu conţine clauza de exonerare de răspundere pentru evicţiune.
Sub aspectul netemeiniciei, s-a invocat că prima instanţă nu a analizat toate probele din care rezultă că apelanta reclamantă nu avea cunoştinţă de cauza evicţiunii.
Prin decizia nr.16/27.01.2009, s-a admis apelul, s-a schimbat sentinţa în sensul că s-a admis în parte acţiunea, iar pârâta a fost obligată la 6598 Euro în echivalent lei la data plăţii, reprezentând preţul suprafeţei de 35,52 m.p. din spaţiul comercial ce a făcut obiectul contractului autentificat sub nr.30/27.02.2004.
S-au respins capetele de cerere privind cota parte din cheltuielile notariale şi daune interese constând în beneficiu nerealizat.
Pentru a pronunţa această hotărâre, Curtea a reţinut următoarele:
Prin sentinţa nr.468/08 iulie 2005 a Tribunalului Dolj, s-a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.30/27.02.2004 pentru suprafaţa de 35,52 m.p. spaţiu comercial, cauza nulităţii actului juridic fiind reaua credinţă a părţilor la data încheierii actului juridic, sentinţă rămasă irevocabilă prin anularea apelului ca netimbrat (decizia nr.345/12.12.2005), respectiv respingerea recursul (decizia nr.3021/18.10.2006), astfel că aspectele stabilite în această hotărâre ce îşi găsesc corespondent în dispozitiv, au intrat în puterea lucrului judecat.
Stabilirea relei credinţe a părţilor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr.30/27.02.2004 cu privire la suprafaţa de 35,52 m.p. nu mai poate face obiectul prezentei judecăţi, aşa încât considerentele instanţei, ca şi criticile referitoare la netemeinicia sentinţei constând în necercetarea unor probe, (înscrisuri, declaraţii de martori) şi neînlăturarea altora, cât şi apărările cu privire la reaua credinţă a uneia sau alteia din părţi, exced cadrului procesual prezent.
Apelanta reclamantă a solicitat admiterea acţiunii în parte numai cu privire la pct.1 şi 3 din cerere, reprezentând câtimea din preţ actualizat la momentul evicţiunii – octombrie 2006 (380.800 lei) şi cota parte din taxele plătite notarului public (560 lei).
Formularea prezentei cereri de chemare în judecată a fost determinată de constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare şi pentru această parte din contract s-a solicitat restituirea preţului şi cheltuielile notariale, cât şi plata de daune interese, constând în beneficiul nerealizat, însă aceasta din urmă cerere nu a mai fost susţinută în apel, aşa încât acest petit nu se va mai analiza.
Apelanta reclamantă a arătat în acţiune că intimata pârâtă are obligaţia restituirii sumelor solicitate reprezentând câtimea din preţ actualizată, cât şi taxele notariale aferente părţii din contract constatat nul în baza obligaţiei de garanţie pentru evicţiune dar şi în baza principiului îmbogăţirii fără justă cauză, aşa încât este nefondată apărarea intimatei pârâte că s-au solicitat sumele numai în temeiul obligaţiei de garanţie contra evicţiunii.
În speţă nu există obligaţia de garanţie pentru evicţiune referitor la partea din contract constatat nul absolut şi pentru care se solicită preţul actualizat, însă nu pentru considerentele reţinute de tribunal, care a analizat din nou reaua credinţă a reclamantei şi condiţiile ce trebuie întrunite pentru ca vânzătoarea să fie obligată să răspundă pentru evicţiune, ignorând ceea ce era esenţial şi anume că partea din contract pentru care se solicită executarea obligaţiei legale de garanţie, a fost constatat nul. Aceasta înseamnă că acea parte din act nu produce nici un efect, potrivit principiului „quod nullum est, nullum producit effectum,” deci nu creează drepturi şi obligaţii pentru părţi, astfel că obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu poate izvorî dintr-un contract nul.
Nulitatea unui act juridic are ca efect desfiinţarea retroactivă a raportului juridic generat de actul respectiv şi restabilirea legalităţii, iar unul dintre principiile efectelor nulităţii este repunerea părţilor în situaţia anterioară, ceea ce înseamnă că tot ce s-a executat trebuie restituit.
Temeiul restituirii prestaţiilor efectuate de părţile unui act juridic nul îl constituie îmbogăţirea fără justă cauză, aşa încât păstrarea de către vânzătoarea pârâtă a preţului pentru spaţiul comercial de 35,52 m.p., este injustă, fără temei legitim.
Ambele părţi au fost de rea credinţă la încheierea actului constatat nul pentru suprafaţa sus-menţionată, iar vânzătoarea şi-a mărit patrimoniul cu o cotă din preţ aferentă suprafeţei respective, sumă cu care în mod corespunzător şi-a diminuat patrimoniul cumpărătoarei reclamante.
Aşadar, este întemeiată cererea apelantei reclamante de restituire a prestaţiei executate, iar preţul pentru partea din contract constatat nul este de 6598 Euro şi reprezintă 20,20% din preţul total.
Cum preţul a fost exprimat în contract în Euro şi tot astfel s-a solicitat, este fără fundament legal, cererea apelantei reclamante de restituire a preţului indexat. Din calculul apelantei reclamante, reiese că aceasta consideră că preţul indexat îl constituie valoarea unui spaţiu de 35,52 m.p. în zona respectivă la momentul evicţiunii, însă nu cu această sumă s-a îmbogăţit intimata pârâtă, astfel că în baza principiului îmbogăţirii fără justă cauză, ce constituie temei pentru restituirea prestaţiilor primite, aceasta va fi obligată numai la plata sumei cu care şi-a mărit injust patrimoniul, respectiv 6598 Euro, care vor fi plătiţi în lei la cursul de la data plăţii.
Taxele plătite la notariat nu se cuvin a fi restituite de către pârâtă, având în vedere că nu au intrat în patrimoniul acesteia.
??
??
??
??
1
