Reaua-credinţă a părţilor nu constituie motiv de nulitate absolută a unui contract decât prin raportare la cauza privită ca element esenţial al contractului şi nu in abstracto. Deşi prejudiciul cauzat beneficiarului promisiunii de vânzare-cumpărare este incontestabil şi a putut fi prevăzut de părţi, el nu a reprezentat scopul tranzacţiei, încât cauza este licită şi beneficiarul promisiunii de vânzare-cumpărare nu este îndreptăţit decât la despăgubiri în condiţiile dovedirii tuturor elementelor răspunderii civile.
Secţia comercială, administrativ şi fiscal, Decizia nr. 18 din 28 ianuarie 2008
Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 9.04.2003, reclamanta SC B.S. SRL Suceava a solicitat evacuarea pârâtelor SC E. SRL Suceava și SC A.L. SRL Suceava din spațiile pe care le ocupă din imobilul situat în municipiul Suceava, precum și obligarea acestora să ridice bunurile depozitate în acele spații.
în motivare a arătat că este proprietara spațiului în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat prin sub nr. 1630 din 26.03.2003, că la data încheierii acestuia contractul de închiriere dintre vechiul proprietar și prim-pârâtă era expirat, iar în ce privește pe secund-pârâtă, a susținut că aceasta nu a avut raporturi locative cu vechiul proprietar și cu atât mai puțin cu ea.
Cu toate acestea, a susținut reclamanta, pârâții, deși au fost somați, refuză să părăsească spațiul, motiv pentru care a promovat acțiunea de față.
în cauză a formulat cerere de intervenție în interes propriu SC S. SRL Suceava, pretinzând că ea este proprietara spațiului în discuție.
La al treilea termen de judecată, din data de 12.06.2003, prim-pârâta a depus întâmpinare și, totodată, a formulat cerere reconvențională pentru obligarea reclamantei la plata îmbunătățirilor aduse spațiului închiriat și, concomitent, a cerut și stabilirea unui drept de retenție asupra acestuia.
De asemenea, a chemat în garanție pe vechii ai spațiului, pentru obligarea acestora la plata de daune morale și materiale și, totodată, au solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 1630 din 26.03.2003, încheiat între reclamantă și vechii proprietari, precum și pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate că imobilul a fost vândut pârâtei de către vechii proprietari (chemații în garanție).
în întâmpinare, chemații în garanție G.A. și L.M., în calitate de vechi proprietari ai spațiului, au arătat următoarele:
Potrivit cap. III pct. 1 din contractul de închiriere încheiat cu prim-pârâta, durata acestuia a fost de 6 luni și a expirat la data de 10.11.2001 și că, potrivit cap. V pct. 2, acesta a fost reziliat de drept, pentru neplata chiriei la termen, prim-pârâta fiind notificată în acest sens.
Potrivit cap. VII pct. 4 din contractul citat, s-a convenit că orice îmbunătățire adusă spațiului să se facă fără pretenția rambursării contravalorii manoperei și a materialelor.
Nu au promis niciodată prim-pârâtei că îi vor vinde spațiul închiriat și că promisiunea de vânzare-cumpărare depusă la dosar nu se referă la părțile din contract și nici la spațiul în discuție.
Au mai arătat că suma achitată de SC P.I. SRL reprezintă plata chiriei restante și nu contravaloarea spațiului, iar contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanta este legal emis, dreptul de proprietate al reclamantei fiind înscris în CF.
Prin decizia nr. 1968 din 18.05.2006, înalta Curte de Casație și Justiție București a admis recursul declarat de pârâta SC E. SRL Suceava, a casat decizia nr. 83 din 29.04.2004 a Curții de Apel Suceava și sentința civilă nr. 173 din 30.01.2004 a Tribunalului Suceava și a trimis cauza spre rejudecare Tribunalului Suceava, reținând că eronat au procedat instanțele judecătorești anterioare atunci când au considerat că renunțarea la judecată a unor capete din cererea reconvențională s-a făcut cu respectarea dispozițiilor art. 246 alin. (1) C.proc.civ.
Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului Suceava sub nr. 3423/86/2006.
Pârâta SC E. SRL a formulat precizări la cererea reconvențională, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să se constate nulitatea absolută totală a contractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 1630 din 26.03.2003 de B.N.P. I.L., prin care L.M. și G.A. au vândut către SC B.S. SRL Suceava, parte din imobilul situat în Suceava, constând în spațiu comercial, compus din încăperile numerotate în planul de situație – anexă la contract cu nr. 9 și 10 parter și cu nr. 17 la subsol, pentru cauză ilicită, fiind incidente dispozițiilor art. 948 pct. 4, art. 966 și 968 C.civ.
A mai solicitat să se constate că la data de 9.05.2001 s-a încheiat între SC E. SRL Suceava, în calitate de cumpărător, și G.A. și L.M., în calitate de vânzători, un contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul spațiu comercial situat în Suceava, contra sumei de 90.000 dolari SUA, din care s-a achitat suma de 270.316.000 lei și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fiind incidente dispozițiile art. 969 și art. 1073, 1077 C.civ.
Prin sentința nr. 858 din 07.05.2007, Tribunalul Suceava a admis cererea așa cum a fost precizată și a respins cererea reconvențională și cererea de chemare în garanție, reținând în esență că în speță nu s-a făcut dovada încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, caracterul fictiv al contractului de închiriere nefiind dovedit, că la momentul încheierii contractului a cărui anulare se cere, erau îndeplinite condițiile de valabilitate ale convenției și că în speță nu sunt incidente dispozițiile art. 1073,art. 1077 C.civ., astfel încât pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare, nu este posibilă, că față de prevederile contractului de închiriere, restituirea cheltuielilor cu îmbunătățirile nu se justifică.
în fine, constatând că nu este identitate între imobilul proprietatea reclamantei și cel ce face obiectul dreptului de proprietate al intervenientei, prima instanță a respins cererea de intervenție a SC S. SRL, ca nefondată.
împotriva sentinței a declarat apel pârâta reclamantă, arătând că în mod greșit s-a respins excepția de nulitate a cererii de chemare în judecată în condițiile în care bunurile a căror ridicare se solicită nu sunt individualizate, că în speță s-a făcut atât dovada existenței antecontractului de vânzare-cumpărare, cât și cea a fraudei la lege și a ilicitului cauzei contractului de vânzare-cumpărare în discuție, că îmbunătățirile aduse spațiului comercial reprezintă cheltuieli utile și trebuie rambursate.
Apelul a fost apreciat ca neîntemeiat și respins pentru următoarele considerente:
Critica referitoare la neindicarea obiectului cererii nu a putut fi reținută în condițiile în care în cauză s-a solicitat ridicarea tuturor bunurilor aflate în incinta și subsolul spațiului în discuție, fără a se invoca existența unor bunuri proprii reclamantei ori aparținând unor alte persoane.
în aceste coordonate, Curtea a considerat că prin cerere s-a făcut o suficientă determinare a bunurilor ce trebuie ridicate, aceasta cu atât mai mult cu cât, prin procesul-verbal de inventariere întocmit înainte de pronunțarea instanței de fond și pe care această instanță le-a avut în vedere la luarea hotărârii, bunurile în discuție au fost individual determinate. Aceasta pentru că nulitatea cererii de chemare în judecată pentru neindicarea obiectului acesteia se apreciază nu raportat la momentul formulării cererii, ci la momentul pronunțării instanței, pe cale de excepție sau odată cu fondul.
Fiind evident că nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet, problema esențială a acestei spețe o reprezintă chestiunea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamantă și chemații în garanție. Aceasta pentru că existența antecontractului de vânzare-cumpărare nu are relevanță decât în măsura în care contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu o terță persoană este anulat.
Acțiunea în „realizarea” antecontractului presupune existența dreptului de proprietate în patrimoniul promitentului la momentul pronunțării hotărârii de către instanță.
Revenind la problema nulității contractului, s-a observat că temeiul de drept indicat pentru această cerere îl constituie dispozițiile art. 948 pct. 4, art. 966 și art. 968 C.civ., așadar ilicitul cauzei, astfel încât o discuție asupra cauzei actului juridic civil este inevitabilă.
Teoria de specialitate definește cauza ca fiind obiectivul urmărit de părți la încheierea contractului (scopul contractului), subliniind constant distincția din structura acestei condiții de validitate, între scopul imediat (causa proxima) și scopul mediat (causa remota).
Scopul imediat, caracterizat prin aceea că în cadrul unei anumite categorii de acte este un element abstract și invariabil, este constituit în contractele sinalagmatice de reprezentarea mentală, de către fiecare parte, a contraprestației, în cazul contractului de vânzare-cumpărare acesta fiind predarea bunului, respectiv încasarea prețului.
Scopul mediat, constând în motivul determinant al încheierii actului juridic, este un element concret și variabil, referindu-se în cadrul contractelor sinalagmatice la însușirile prestației.
Fiind evident că, în cadrul contractului de vânzare-cumpărare care este contract numit, numai scopul mediat poate fi ilicit (scopul imediat fiind prevăzut de lege), discuția despre nulitatea contractului pentru cauză ilicită în prezenta speță se circumscrie licitului sau ilicitului scopului mediat.
Care a fost așadar scopul mediat al contractului în discuție? Dacă în ce privește vânzătorii nu putem ști ce a dorit să facă cu banii, în ce privește cumpărătorul, fără îndoială că acesta a dorit să-și procure imobilul pentru desfășurarea activității în vederea căruia s-a constituit societatea comercială. Nimic ilicit așadar, în ce privește cumpărătorul. în plus, cum art. 967 C.civ. instituie o prezumție de existență a cauzei și de valabilitate a ei, nimic nu poate conduce în speță la concluzia că motivul determinat ce le-a făcut pe părți să contracteze ar fi fost ilicit.
Iar pentru că prin cererea reconvențională pârâta a invocat ca motiv de nulitate absolută și faptul că în literatura de specialitate vânzarea încheiată cu o altă persoană, în dauna beneficiarului cumpărător al unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare constituie o fraudă cu ocazia transferului dreptului de proprietate, urmărindu-se sustragerea de la obligația asumată prin antecontract, Curtea a considerat necesar să facă câteva clarificări cu privire la efectele înstrăinării bunului promis către o altă persoană chiar dacă, față de concluzia la care a ajuns cu privire la cauza contractului de vânzare-cumpărare, această discuție ar putea să apară neimportantă.
Teoria de specialitate face distincție în raport de buna sau reaua-credință a terțului dobânditor, afirmând fără rezerve că, indiferent de poziția promitentului vânzător, dacă terțul a fost de bună-credință, înstrăinarea făcută cu titlul oneros rămâne valabilă, rămânând celui prejudiciat o acțiune în răspundere contractuală sub forma obligării la daune interese a promitentului vânzător. Dacă însă terțul a fost de rea-credință, poate fi obligat și el la plata de daune interese, de această dată extracontractual (delictual) față de același beneficiar al promisiunii, în temeiul art. 998-999 C.civ., fără a se aduce atingere contractului, aceasta deoarece reaua-credință a părților nu constituie motiv de nulitate absolută a unui contract decât prin raportare la cauză, privită ca element esențial al contractului și nu in abstracto. Ori, deși prejudiciul cauzat beneficiarului promisiunii de vânzare, acceptând – pentru nevoile demonstrației – că în cauză, între părți, s-a încheiat un de vânzare-cumpărare, este incontestabil și a putut fi prevăzut de părți, el nu a constituit chiar scopul tranzacției, astfel încât cauza contractului este licită, iar beneficiarul promisiunii de vânzare-cumpărare nu este îndreptățit decât la despăgubiri, evident în condițiile dovedirii tuturor elementelor necesare pentru angajarea răspunderii contractuale sau delictuale, după distincțiile mai sus operate.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 296 C.proc.civ., Curtea a respins apelul în sensul celor arătate anterior.
