Obligarea administratorului judiciar la încheierea cu promitenţii cumpărători a contractelor de vânzare-cumpărare
Obligaţiile rezultând dintr-un de vânzare-cumpărare cu dată certă anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cerea promitentului-cumpărător dacă: preţul contractului a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii iar bunul se află în posesia promitentului cumpărător; preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului; bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.
Trib. Bistriţa-Năsăud, Secţia comercială şi de administrativ, sent. com. nr. 1186/27.11.2009, irevocabilă prin dec. nr. 2664/1.11.2010 a Curţii de Apel Cluj
Prin cererea formulată în dosarul de reclamanta SAI în calitate de promitentă cumpărătoare a chemat în judecată pârâţii SC „GC” SRL în calitate de vânzătoare promitentă şi BCR sucursala Bistriţa-Năsăud în calitate de creditoare a pârâtei de rangul 1 solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să îi admită cererea şi în consecinţă:
– să procedeze la vânzarea/cumpărarea către reclamantă a imobilului – apartament nr. 24, situat în mun. Bistriţa, ….., apartament compus din 1 (una) cameră de zi, 1 bucătărie, 1 hol, 1 baie, 1 debara, 1 balcon, având suprafaţa utilă de 28,17 mp, împreună cu cota indiviză de 10,86/170 părţi din terenul construit aferent blocului şi cota indiviză de 4,44/69,48 părţi din părţile comune indivize: hol comun, casa scării şi pod, 1 loc parcare, în cf. cu Antecontractul de v/c aut. sub nr. 568/08.05.2008/BNP GGS;
– să îi transmită imobilul-apartament liber de sarcini;
– să consimtă la înscrierea în CF a dreptului său de proprietate astfel dobândit asupra imobilului identificat.
În motivarea cererii se arată că în baza antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta de rang 1 şi reclamantă, în data de 20.02.2007 şi, ulterior autentificat prin Încheierea nr. 568/08.05.2008/BNP GGS, aceasta a promis să îi vândă apartamentul nr. 24, situat în mun. Bistriţa, ……….., apartament compus din 1 (una) cameră de zi, 1 bucătărie, 1 hol, 1 baie, 1 debara, 1 balcon, având suprafaţa utilă de 28,17 mp, împreună cu cota indiviză de 10,86/170 părţi din terenul construit aferent blocului şi cota indiviză de 4,44/69,48 părţi din părţile comune indivize: hol comun, casa scării şi pod, 1 loc parcare, imobil înscris în CF nr. 16635/24/Bistriţa, nr. cad. 10330/24.
Prin acelaşi antecontract, pârâta s-a obligat să îi vândă apartamentul până cel târziu în data de 05.07.2008, adică după procurarea formalităţilor necesare încheierii contractului de v/c în formă autentică notarială şi, respectiv, după radierea din CF a ipotecii instituită de pârâta de rang 1, în favoarea pârâtei de rang 2, BCR sucursala Bistriţa-Năsăud, acceptând ca după această dată să o acţioneze în judecată în cazul nerespectării clauzelor contractuale.
Reclamanta a achitat preţul convenit, respectiv suma de 28.000 euro (respectiv 60.000), conform facturii seria GER nr. 169/08.05.2008 şi a chitanţei seria GER nr. 287/08.05.2008 şi a intrat imediat în posesia/folosinţa imobilului.
Mai precizează că şi în prezent locuieşte în acest imobil şi doreşte să-şi înscrie dreptul de proprietate în cf asupra acestuia, de aceea solicită executarea obligaţiilor rezultând din antecontractul de v/c invocat, având în vedere faptul că sunt îndeplinite condiţiile impuse de art. 931 din mod.
În drept s-au invocat disp. art. 931 din Legea nr. 85/2006.
Prin cererea formulată în dosarul de insolvenţă reclamanţii OO şi soţia OS au chemat în judecată aceeaşi pârâţi solicitând la rândul lor ca instanţa prin sentinţa ce o va pronunţa să le admită cererea şi în consecinţă :
– să procedeze la v/c către reclamanţi a imobilului – apartament nr. 36, situat în mun. Bistriţa, str. ………….imobil compus din cameră de zi+bucătărie, 2 dormitoare, 1 hol, 1 baie, 1 balcon, având o suprafaţă de 55,22 mp, împreună cu cota indiviză de 18,69/309 părţi din terenul aferent blocului şi cota indiviză de 4,93/81,55 părţi din părţile comune indivize: hol comun, casa scării şi pod, imobil înscris în cf nr. 16636/36/Bistriţa, nr. cad. 10331/36;
– să consimtă la înscrierea în cf a dreptului lor de proprietate asupra apartamentului.
În motivarea cererii se arată că în conformitate cu antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat prin Încheierea nr. 171/01.02.2008/BNP GGS şi a contractului de v/c cu data certă nr. 23/26.08.2008/av. DMC, acte încheiate între debitoare şi reclamanţi au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilul-apartament nr. 36, situat în mun. Bistriţa str. ………….imobil compus din cameră de zi+bucătărie, 2 dormitoare, 1 hol, 1 baie, 1 balcon, având o suprafaţă de 55,22 mp, împreună cu cota indiviză de 18,69/309 părţi din terenul aferent blocului şi cota indiviză de 4,93/81,55 părţi din părţile comune indivize: hol comun, casa scării şi pod, imobil înscris în cf nr. 16636/36/Bistriţa, nr. cad. 10331/36.
Prin acelaşi antecontract – art. 1, debitoarea s-a obligat ca, „după procurarea formalităţilor necesare încheierii contractului de v/c în formă autentică notarială” să le vândă apartamentul, dar nu mai târziu de 01.09.2008 şi, tot până la această dată să radieze ipoteca instituită asupra imobilului în favoarea creditoarei BCR, suc Bistriţa-Năsăud (art. 3), acceptând ca după această dată, dacă actul de v/c nu se va putea încheia din vina pârâtei de rang 1, să le restituie dublul avansului acordat, adică suma de 80.000 euro (art. 6).
Se face precizarea de esenţă că reclamanţii au achitat integral preţul convenit, respectiv suma de 50.000 euro, conform facturii seria GRM nr. 180/26.08.2008/GC SRL Bistriţa şi chitanţa seria GRM, nr. 296/26.08.2008/GC SRL Bistriţa şi contractului de v/c cu dată certă nr. 23/26.08.2008/av. DMC, încheiat în 26.08.2008 (art.2) şi că a intrat imediat în posesia/folosinţa imobilului în care locuiesc în prezent.
Prin cererea depusă în acelaşi dosar de insolvenţă, reclamanţii BG şi MV au solicitat instanţei să dispună în sarcina administratorului judiciar al debitoarei SC „GC” SRL să încheie cu reclamanţii contractele de vânzare/cumpărare în formă autentică şi totodată să le indice şi contul colectiv în care să vireze restul de preţ ce rezultă din antecontractul de vânzare/cumpărare autentificat sub nr. 445/31.03.2008, respectiv sub nr. 1386/12.11.2008 de BNP Groza Gabriel Sorin.
În motivarea acţiunii reclamanţii în calitate de cumpărători promitenţi au încheiat în anul 2008 cu societatea debitoare SC Gerinfra-Construc SRL, în calitate de vânzătoare promitentă, antecontractul de vânzare/cumpărare autentificat de BNP GGS şi înregistrate sub nr. 445/31.03.2008, şi respectiv sub nr. 1386/12.11.2008, contracte prin care vânzătoarea-promitentă se obliga să le vândă imobilul apartament nr. 35, înscris în cf. …..Bistriţa, compus din cameră de zi+bucătărie, 2 dormitoare, baie, hol, şi balcon, având o suprafaţă utilă de 55,22 mp, împreună cu cota indiviză de 18,69/309 parte din terenul construit aferent blocului de locuinţe şi cota indiviză de 4,93/81,55 parte din părţile indivize comune, formate din hol comun, casa scării şi pod, la preţul de 40.000 euro, şi respectiv imobilul apartament nr. 18, înscris în cf …..Bistriţa, compus din cameră de zi+bucătărie, baie, hol, şi debara, având o suprafaţă utilă de 25,64 mp, împreună cu cota indiviză de 9,92/170 parte din terenul construit aferent blocului de locuinţe şi cota indiviză de 4,05/69,48 parte din părţile indivize comune, formate din hol comun, casa scării şi pod, la preţul de 16.000 euro.
Astfel, reclamanţii au achitat în faţa notarului la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, echivalentul în lei a sumei de 30.000 euro, rămânând de achitat un rest de plată în sumă de 10.000 euro, respectiv echivalentul în lei a sumei de 7.000 euro, rămânând de achitat un rest de preţ în sumă de 9.000 euro.
De asemenea, reclamanţii au contactat în nenumărate rânduri debitoarea să le transfere în mod autentic dreptul de proprietate asupra apartamentelor ce fac obiectul antecontractelor de mai sus, şi să achite diferenţa de preţ, însă aceasta a fost în imposibilitate de a ridica sarcinile de care sunt grevate aceste imobile.
După deschiderea procedurii de insolvenţă şi desemnarea administratorului judiciar, reclamanţii au notificat prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire administratorului judiciar, respectiv Cabinetului Individual de Insolvenţă NL să procedeze la executarea antecontractului de vânzare-cumpărare, însă acesta nu a binevoit să răspundă solicitărilor reclamanţilor.
Faţă de împrejurarea că reclamanţii au încheiat cu debitoarea antecontracte de vânzare-cumpărare autentic, sunt în posesia de fapt a imobilelor, sunt gata să achite restul de preţ, preţul de vânzare-cumpărare nu este inferior valorii de piaţă a imobilelor, iar aceste imobile nu au o importanţă determinată pentru reuşita unui plan de reorganizare, au notificat administratorul judiciar să execute antecontractele de vânzare cumpărare încheiate cu debitoarea, apreciază că sunt îndreptăţiţi să formuleze prezenta cerere.
Faţă de cele mai sus reclamanţii, apreciază pe deplin justificată cererea lor, fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile legale în materia de insolvenţă, astfel cum au fost introduse prin modificarea Legii nr. 85/2006.
În drept s-au invocat disp. art. 931 din Legea nr. 85/2006, modificată.
Prin cererea depusă în acelaşi dosar de insolvenţă reclamanta PC a solicitat instanţei în contradictoriu cu debitoarea SC „GC” SRL să dispună ca administratorul judiciar al debitoarei să procedeze la executarea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 458/22.05.2009 încheiat de BNP GGS respectiv prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fiind îndeplinite condiţiile impuse de lege.
În motivarea cererii arată că debitoarea a încheiat cu reclamanta antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 458/22.05.2009 de către BNP GGS, prin care debitoarea s-a angajat că îi va transfera dreptul de proprietate al imobilului înscris în cf ….. Bistriţa de sub A+1 cu nr. cadastral 10329/13 constând din apartamentul nr. 13 compus din camera de zi+bucătărie, 3 dormitoare, baie, hol, şi 2 balcoane având o suprafaţă de 65,05 mp împreună cu cota indiviză de 22,01/309 părţi din părţile comune indivize: hol comun, casa scării şi pod şi cota indiviză de 22,01/309 părţi din terenul construit aferent blocului de locuinţe înscris în cf colectivă nr. … Bistriţa de sub A+1 cu nr. cadastral 10329 situat în Bistriţa, str. …., în schimbul sumei de 60.000 euro inclusiv TVA echivalentul a 250.344 lei.
Preţul a fost achitat în întregime aşa cum reiese din antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 458/22.05.2009 de către BNP Groza Gabriel Sorin anexat.
Apartamentul i-a fost predat în folosinţă.
Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 458/22.05.2009 de către BNP GGS a fost notat în cf ….. Bistriţa sub nr. cad. 10329/13 aşa cum reiese şi din Încheierea nr. 14723/2009 cf anexată.
Debitoarea avea obligaţia de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică până în data de 31.122009.
Deoarece, faţă de debitoare s-a deschis procedura insolvenţei, se solicită să se constate ca sunt incidente prevederile art. 931 din Legea nr. 277/2009 de modificare şi completare a Legii 85/2006, fiind îndeplinite condiţiile impuse de lege:
– preţul contractual a fost achitat integral şi bunul se află în posesia promitentului-cumpărător;
– preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului (din contră este mai mare).
În susţinerea cererilor formulate reclamanţii au depus la dosarul cauzei copii după antecontractele de vânzare-cumpărare, facturi emise, chitanţele privind dovada preţului, procesele-verbale de predare-primire a apartamentelor, notificările emise, extrase de cf.
Prin sentinţa comercială nr. 568/23.06.2009 pronunţată de Tribunalul Bistriţa-Năsăud, devenită irevocabilă, s-a dispus deschiderea procedurii de insolvenţă împotriva debitoarei.
După deschiderea procedurii insolvenţei, reclamanţii din prezenta cauză, cumpărătorii promitenţi în antecontractele de vânzare cumpărare menţionate, au solicitat executarea obligaţiilor ce îi revin debitoarei în calitate de vânzător promitent şi anume vânzarea liberă de sarcini a imobilelor achiziţionate respectiv cu radierea dreptului de ipotecă şi a interdicţiilor de înstrăinare şi grevare de sarcini.
Lichidatorul judiciar a apreciat că nu poate proceda la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în modalitatea solicitată de reclamanţi.
În această situaţie reclamanţii au intentat prezentele cereri în temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006.
Potrivit acestui text de lege „Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cerea promitentului-cumpărător dacă:
– preţul contractului a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii iar bunul se află în posesia promitentului cumpărător;
– preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului;
– bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare”.
Or, în urma examinării actelor depuse la dosar, instanţa constată că reclamanţii din prezenta cauză întrunesc condiţiile prevăzute cumulativ de articolul mai sus menţionat pentru a putea solicita lichidatorului judiciar îndeplinirea obligaţiilor prevăzute în antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate.
Singura diferenţă existentă între reclamanţi este aceea că reclamanţii SAI, OO, OS, PC au achitat integral preţul în timp ce reclamanţii BG, MV nu l-au achitat integral dar sunt gata să achite restul de preţ, dar această deosebire dintre reclamanţi nu are drept efect o diferenţă de tratament juridic, aspect de rezultă din conţinutul articolului redat mai sus.
Se mai reţine contrar susţinerilor pârâtei BCR SA că reclamanţii au făcut dovada sumelor achitate precum şi a faptului că antecontractele au dată certă anterioară deschiderii procedurii.
Instanţa apreciază că radierea ipotecii şi a interdicţiei de înstrăinare, grevare şi închiriere înainte de transferul dreptului de proprietate prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare constituie o obligaţie pe care vânzătoarea promitentă şi-a asumat-o alături de obligaţia de a vinde, dar pe care trebuia să o îndeplinească înainte de această obligaţie şi nu o condiţie suspensivă de care să depindă transferul dreptului de proprietate către cumpărătorul promitent.
Cu atât mai mult îndeplinirea acestei obligaţii de către debitoare nu poate constitui o condiţie pur potestativă care să ducă la nulitatea vânzării în condiţiile art. 1010 astfel cum se susţine în punctul de vedere al lichidatorului judiciar.
Ar fi fost o astfel de condiţie dacă în cuprinsul antecontractelor de vânzare cumpărare s-ar fi stipulat că contractele de vânzare cumpărare se vor încheia „dacă se va achita creanţa către BCR SA şi nu se vor încheia dacă nu se va achita această datorie de către debitoare creditoarei BCR SA”.
Referitor la susţinerile ambilor pârâţi este de menţionat că nerambursarea creditului reprezintă culpa exclusivă a debitoarei, reclamanţii neavând sume de rambursat creditoarei.
De asemenea, aceştia nu şi-au asumat prin antecontractele de vânzare-cumpărare nici alte obligaţii de diligenţă faţă de creditoarea BCR SA, cum ar fi urmărirea rambursării creditului de către debitoare şi cu atât mai puţin obligaţia de a consemna preţul apartamentului în contul creditului garantat cu ipoteca în litigiu.
Împrejurarea că reclamanţii aveau cunoştinţă la momentul încheierii antecontractelor de vânzare-cumpărare că apartamentele sunt grevate de sarcini nu înseamnă că aceştia se substituie în obligaţia debitoarei de a rambursa creditul şi nici că sunt de acord să primească în proprietate imobile grevate de sarcini.
În aceeaşi ordine de idei este de observat faptul că în speţă Legea nr. 85/2006 are caracterul de lege specială faţă de Legea nr. 190/1999 ce are caracterul de lege generală în materia creditului ipotecar, şi în consecinţă aplicarea prevederilor Legii nr. 85/2006 are prioritate faţă de aplicarea prevederilor Legii nr. 190/1999.
De asemenea, astfel cum rezultă din titlul său, Legea nr. 85/2006 este o lege de procedură şi în consecinţă de aplicabilitate imediată, inclusiv situaţiilor născute anterior intrării în vigoare a modificărilor legislative survenite în cuprinsul ei, modificări de care părţile contractante nu aveau cunoştinţă la momentul încheierii convenţiilor.
În acest context rezultă că în speţă au aplicabilitate prev. art. 931 din Legea nr. 85/2006 faţă de prevederile Legii nr. 190/1999, text de lege căruia nu i se poate adăuga alte condiţii decât condiţiile cumulative şi exclusive menţionate în cuprinsul său şi în consecinţă nici condiţia menţinerii ipotecii şi a interdicţiei de înstrăinare şi închiriere.
În acest sens este de menţionat faptul că ocrotirea intereselor promitenţilor cumpărători vizaţi de dispoziţiile acestui articol, este la fel de importantă pentru stabilitatea circuitului civil ca şi interesele băncii implicate în sistemul de creditare ipotecar.
Prin declaraţia de creanţă formulată în cauză banca are posibilitatea să îşi recupereze creditul acordat prin lichidarea pasivului debitoarei.
Pentru considerentele menţionate, instanţa urmează să admită cererile reclamanţilor conform petitelor formulate în fiecare cerere.
Prezenta sentinţă se întemeiază în drept pe disp. art. 931 din Legea nr. 85/2006.
Instanţa nu va acorda reclamanţilor SAI, OO, OS cheltuielile de judecată la care fac referire în cererile lor, deoarece nu şi-au depus documente justificative la dosarul cauzei până la data pronunţării prezentei sentinţe.
Sentinţa se va comunica reclamanţilor precum şi lichidatorului judiciar şi creditoarei SC BCR SA.
