Caracterele operaţiunii de sale and lease-back. Anularea contractului de vânzare-cumpărare.
Operaţiunea comercială de sale and lease back s-a realizat prin două acte lezionare, caracteristică ce rezultă nu numai din disproporţia valorică a prestaţiilor părţilor ci şi din faptul că unul dintre cocontractanţi a profitat de starea de nevoie în care se afla celălalt, lucru facil de dovedit prin faptul că finanţatorul a impus clauze înrobitoare, cu caracter leonin, astfel încât era mai mult decât previzibil că doar o parte va realiza profit, utilizatorul urmând să piardă imobilele pentru un preţ mult inferior valorii lor reale.
(Trib. Bistriţa-Năsăud, secţ. com., de cont. adm. şi fisc., sent. nr. 529/11 mai 2010)
Prin acţiunea înregistrată sub numărul de mai sus, ulterior precizată, administratorii judiciari ai SC M SA Bistriţa, U. IPURL Bistriţa şi I. SPRL Bistriţa, au chemat în judecată pârâtele SC M SA Bistriţa şi M.K.B. Romexterra Leasing I.F.N. SA Bucureşti şi au solicitat să se dispună anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1199/30-11.2007 de Biroul notarilor publici Ion, precum şi a contractului de leasing-financiar nr.5475/30.11.2007, încheiate între SC M SA Bistriţa şi SC MKB Romexterra Leasing I.F.N. Bucureşti, să fie obligată societatea dobânditoare să restituie imobilele înstrăinate către societatea aflată în procedura insolvenţei.
Pârâta a formulat şi cerere de chemare în garanţie a insolventei vânzătoare M SA Bistriţa pentru evicţiune, în contradictoriu cu cei doi administratori judiciari, invocând disp.art.1337 şi solicitând ca în cazul în care va cădea în pretenţii, „chemata în garanţie să fie obligată a le satisface”.
Pe rolul instanţei comerciale au fost înregistrate dosarele nr. 1216/112/2009 şi nr.1218/112/2009 în care debitoarea insolventă, SC M SA Bistriţa, a chemat în judecată pârâta MKB Romexterra IFN SA Bucureşti, şi – faţă de rezilierea unilaterală a contractului de leasing nr.5475/30.11.2007 de către pârâtă – a solicitat: în dosar nr.1216/112/2009 pe calea unei ordonanţe preşedinţiale să se dispună suspendarea efectelor actului unilateral de reziliere până la soluţionarea cererii de anulare a contractului de leasing ce face obiectul cauzei înregistrată sub nr.101/112/2009; iar în dos.1218/112/2009 a solicitat să se dispună desfiinţarea ca nelegal a actului unilateral de reziliere a contractului de leasing financiar nr.5475/30.11.2007, precum şi suspendarea efectelor actului unilateral de reziliere până la soluţionarea dosarului cu nr.101/112/2009 – Anexa A.
Ambele cauze au fost trimise judecătorului sindic spre competentă soluţionare, întrunindu-se în aceeaşi şedinţă în data de 10 decembrie 2009, dată la care era fixat termen şi pentru dosarul nr.101/112/2009 Anexa A.
La acest termen, reclamanta a invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Tribunalului Bistriţa-Năsăud cu privire la soluţionarea cauzei din dosar nr.1218/112/2009 în care s-a cerut anularea actului emis de societatea de leasing pentru rezilierea contractului nr.5475/30.11.2007.
Constatând că în speţă se pune de fapt în discuţie competenţa materială exclusivă a judecătorului sindic, astfel cum este ea consemnată în art.11 lit.h din Leg.85/2006, s-a respins excepţia necompetenţei teritoriale invocată de pârâtă, cu motivarea amplă din încheierea de la acea dată. În plus, chiar pârâta a susţinut că cele două contracte nu pot fi judecate separat, iar operaţiunea la care face referire art.80 al.1 lit.b din Leg.85/2006, s-a realizat prin ambele contracte.
La termenul din 11 martie 2010 s-a pus în discuţia părţilor incidenţa disp.art.164 Cod proc.civilă în ce priveşte cauzele din cele trei dosare, părţile arătând că sunt îndeplinite condiţiile legale pentru conexare, astfel că prin încheierea de la acea dată s-a dispus conexarea cauzelor.
La termenul din 22 aprilie 2010 reclamanta a renunţat la judecarea cererii înregistrată în dosarul nr.1216/112/2009.
Analizând actele dosarului instanţa a reţinut următoarea stare de fapt:
Cronologic operaţiunea comercială s-a derulat în modalitatea următoare:
1) Evaluarea imobilelor
În data de 12.10.2007 s-a efectuat „la cererea beneficiarului” SC M SA Bistriţa evaluarea imobilelor – şi s-a întocmit de către expertul evaluator O I, raportul de evaluare pentru obiectivul „Spaţii de cazare şi protocol”, situat în Bistriţa, str. M. identificat în c.f. nr.15626, nr.10422 şi nr.10423 Bistriţa (f.69 – 102).
Expertul a stabilit că spaţiile de cazare şi protocol, construcţie în regim D+P+M1+M2 şi teren în suprafaţă totală de 7463 mp sunt cele ce trebuie evaluate, motivând că deşi suprafaţa totală este de 8.418 mp, 950 mp din c.f. 10423 sunt afectaţi servituţii, astfel că valoarea lor nu a fost avută în vedere.
În fapt, după cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare, din contractul de leasing şi din c.f. 10.423 Bistriţa, nr.top.7143/2/2/3 şi suprafaţa de 955 mp a intrat în obiectul tranzacţiei, ea fiind ulterior înscrisă ca proprietate tabulară a pârâtei.
După descrierea construcţiei, expertul a apreciat că valoarea de piaţă a acesteia este de „peste 2 milioane euro”, întrucât este o vilă de lux .
a) Calculul costurilor (cap.4. 3 efectuat „la preţuri minime, cu corecţii minime în plus”, a evidenţiat un cost estimativ al clădirii de 6.110.000 lei, adică de 1.831.205,42 Euro la cursul de 3,3366 lei/euro de la data evaluării dacă se ia în calcul suprafaţa desfăşurată (Ad sau SD = 1138 mp).
Expertul a calculat costurile şi pentru suprafaţa utilă (An sau Su = 929,7 mp), estimând în acest caz valoarea de 4.661.000 lei, adică 1.396.931 euro, concluzionând că se impune a se avea în vedere aceasta din urmă valoare ca preţ de cost pentru a răspunde principiului prudenţei în evaluare.
S-a mai stabilit că amenajarea curţii interioare, a piscinei, a pavajelor cu piatră spartă delimitată de borduri de granit, gazon cu iarbă, drenaje, fosă septică, împrejmuirea este de 1.252.000 lei , echivalentul a 375.232,27 euro.
Terenul în suprafaţă de 7463 mp (în realitate 8418 mp) a fost estimat la 30 euro/mp, valoarea lui fiind de 747.031 lei, adică 223.890 euro. Finalmente, raportându-se la valorile minime şi neincluzând în calcul terenul în suprafaţă de 955 mp (c.f. 10423), valoarea de cost a clădirii, amenajărilor şi terenurilor stabilită de expert a fost de 1.936.100 euro.
Valoarea costurilor de mai sus este stabilită subiectiv de expert, în afara regulilor consacrate în normativele de specialitate, întrucât a avut în vedere suprafaţa utilă a construcţiei, suprafaţă ce se are în vedere de obicei la calculul chiriilor nu la stabilirea costurilor ocazionate de ridicarea şi finisarea construcţiilor.
Suprafaţa desfăşurată este aceea care defineşte cu adevărat costurile, pentru că aceasta cuprinde efectiv toată construcţia inclusiv pereţii exteriori, suprafaţa utilă fiind cuprinsă numai în limitele interioare. Conform acestei abordări, în mod real, costurile totale ale clădirii sunt de 6.110.000 lei, adică 1.831.205 euro la care se adaugă 375.232 euro amenajarea curţii şi piscina plus 252.540 euro pentru suprafaţa de 8.418 mp teren (toate valorile fiind stabilite de expert), totalul fiind de 2.458.977 Euro.
b) Evaluatorul a stabilit valoarea imobilelor şi prin metoda de randament (1.737.100 euro) pentru ca în final să aprecieze că aceasta este inadecvată pentru stabilirea valorii de piaţă (obiectivul expertizei) şi că metoda costului se apropie mai mult de valoarea de piaţă în condiţiile date.
Cu toate că a opinat că metoda costurilor este cea adecvată, evaluatorul a apreciat că faţă de scopul evaluării (acela de garantare a unui împrumut) se impune a se avea în vedere valoarea cea mai mică, adică 1.737.100 euro, adică valoarea obţinută prin metoda de randament, modalitate care a diminuat pentru a doua oară valoarea reală a imobilelor.
Niciuna din valori nu a inclus T.V.A.
2. Hotărârea nr.4/29.11.2007 a adunării generale a acţionarilor pentru încheierea tranzacţiei de sale lease back.
După ce în data de 12 octombrie 2007 s-a întocmit Raportul de evaluare prezentat mai sus, Adunarea generală a acţionarilor din cadrul SC M SA Bistriţa s-a întrunit în data de 25.11.2006 (probabil, consemnare greşită a anului) şi a hotărât în 29.11.2007 (f.60) încheierea unei tranzacţii de sale lease back cu MKB Romexterra Leasing IFN care să cuprindă un contract de vânzare cumpărare şi un contract da leasing pentru imobilele: Spaţii de cazare şi protocol în regim de înălţime D+P+M1+M2 şi teren aferent în suprafaţă de 5493 mp înscris în c.f. 15626 Bistriţa, nr.cadastral 3568; teren în suprafaţă de 1970 mp înscris în c.f. 10422 Bistriţa, nr.top. 7143/2/2/2; teren în suprafaţă de 955 mp înscris în c.f. 10423 Bistriţa, nr.top.7143/2/2/3. S-a hotărât ca preţul minim pentru vânzare să nu fie mai mic de 1.000.000 Euro şi a fost desemnat H S pentru semnarea celor două contracte.
3. Tranzacţia de sale lease back a fost definitivată în data de 30 noiembrie 2007 când prin contractul autentificat sub nr.1199/30.11.2007 (la o zi după hotărârea AGA), de către notarul public IVI, SC M SA Bistriţa a vândut cumpărătoarei MKB Romexterra Leasing IFN SA Bucureşti, bunurile identificate mai sus, cu preţul de 1.200.000 Euro, după care cumpărătoarea – în calitate de finanţator – a transmis utilizatorului (fostul proprietar) dreptul de folosinţă asupra imobilelor, în sistem de leasing financiar pentru preţul de 1.853.693,89 lei, contract nr.5475/30.11.2007.
Dreptul de proprietate dobândit de pârâta cumpărătoare a fost întabulat pe numele acesteia în cărţile funciare menţionate după plata preţului în cont Escrow înscriindu-se în foaia C, ca sarcină, contractul de leasing.
Utilizatorul a achitat către finanţator un număr de 15 rate a câte 13.247,45 Euro, respectiv suma totală de 198.711.750 Euro.
Prin adresele nr. 91911/19 mai 2009 şi nr. 92837/2.08.2009), pârâta a notificat pe reclamantă prin administratorii judiciari, că în baza art.12 rap.la art.11 cu referire la art.4 paragraful 4.3 din Condiţiile generale ale contractului de leasing, contractul nr.5473/31.11.2007 este reziliat fără vreo altă formalitate, textul art.12 având valoarea unui pact comisoriu de grad IV.
Motivele rezilierii, indicate de pârâtă au fost: deschiderea procedurii insolvenţei faţă de utilizator (art.11 alin.3 din contract); neachitarea sumei de 136.334,39 lei cu titlu de rate şi penalităţi (art.11 alin.2); iniţierea acţiunii ce face obiectul dos.nr.101/112/2009 – prezenta cauză (art.4 combinat cu art.11 alin.ultim din contract); aprecierea că utilizatorul nu are capacitatea de a plăti ratele (art.11 alin.6).
Faţă de starea de fapt reţinută mai sus şi având în vedere precizările părţilor, judecătorul sindic constată că au rămas de judecat acţiunea în anulare a contractului de vânzare-cumpărare şi a celui de leasing cu petitul de restituire a bunurilor, cererea de chemare în garanţie a SC M SA Bistriţa pentru evicţiune formulată de MKB Romexterra Leasing IFN SA (dosar nr.101/112/2009), precum şi cererea de desfiinţare a actului unilateral de reziliere a contractului de leasing şi cererea de suspendare a efectelor actului unilateral de reziliere a contractului de leasing nr.5475/30.11.2007 până la soluţionarea dosarului nr.101/112/2009 Anexa A (dosar nr.1218/112/2009 – conexat).
VIII. Natura tranzacţiei dinte părţi
Astfel cum a susţinut constant pârâta, tranzacţia dintre părţi are caracteristicile varietăţii de leasing financiar denumită sale and lease-back, prin care M SA Bistriţa a vândut pârâtei imobilele în discuţie în scopul obţinerii unei finanţări, după care pârâta a închiriat aceleaşi bunuri reclamantei în sistem leasing, urmând ca aceasta să plătească rate lunare, cu opţiunea ca la momentul expirării contractului de leasing să poată cumpăra bunul. Deşi caracteristica principală a tranzacţiei este aceea de finanţare, datoria contractată restituindu-se sub forma achitării ratelor de leasing, nu se poate nega existenţa individuală celor două contracte ce se încheie simultan: unul de vânzare-cumpărare imobile şi celălalt de finanţare în leasing. În aceste condiţii este mai mult decât evident că raporturile dintre părţi la data încheierii convenţiilor nu puteau fi separate, părţile condiţionându-se reciproc din cauza intereselor proprii ale fiecăreia, pentru că: vânzătorul înstrăinează bunul numai dacă i se asigură finanţarea şi apoi închirierea lui pentru a-l putea redobândi, după cum finanţatorul doreşte ca pentru suma acordată ca finanţare să aibă o garanţie sigură ce se constituie din bunul cumpărat şi apoi închiriat.
Teoretic, părţile se află în raporturi egale din punct de vedere al şanselor economice şi juridice, una obţinând finanţare, iar cealaltă profit din finanţare (peste 600.000 euro), cu garanţii contractuale pentru ambele.
În speţă însă, operaţiunea s-a efectuat prin prestaţii care dezavantajează vădit debitoarea.
Deşi operaţiunea generează între cele două contracte o legătură determinată de scopul urmărit de fiecare din părţi şi de garanţiile contractuale pe care şi le oferă reciproc, aşa cum am arătat, nu se poate nega existenţa şi individualitatea convenţiilor, reieşită din: obiectul diferit, scopul, finalitatea diferită, executarea şi efectele diferite ale celor două contracte. În plus, contractul de vânzare-cumpărare este cu imediată şi produce efecte depline între părţi conform disp.art.1295 Cod civil, iar contractul de leasing este cu executare succesivă şi generează dreptul de a solicita plata, respectiv obligaţia de a plăti la scadenţă, care se naşte lunar, chiar dacă preţul stabilit poate fi socotit ca prestaţie unică.
Aşa fiind, deşi operaţiunea în ansamblul său prin modul cum este iniţiată are un caracter unitar, conexiunea între contracte nu este atât de intimă încât convenţiile să nu poată exista independent, iar rezilierea contractului de leasing de către pârâtă demonstrează odată în plus această teză, cu sublinierea că încetarea acestui contract nu a determinat în mod automat desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare.
Faţă de concluziile de mai sus, judecătorul sindic stabileşte că este greşită absolutizarea tezei susţinută de pârâtă conform căreia „contractele vor fi apreciate împreună ele neputând fi separate”, mai ales că pârâta însăşi a negat această teză prin faptul rezilierii unuia din contracte.
Concluzionând cu privire la caracterul operaţiunii de sale and lease-back, judecătorul sindic stabileşte că aceasta are un caracter unitar în ansamblul său, că punerea ei în practică s-a făcut prin două contracte individuale, a căror caracteristici le definesc ca fiind operaţiuni juridice diferite, de sine stătătoare, astfel că valabilitatea şi legalitatea lor se poate analiza atât în conexiune reciprocă cât şi pentru fiecare contract în parte.
Oricum, analiza legalităţii şi temeiniciei cererilor reclamanţilor sau a apărărilor pârâtei, trebuie să se circumscrie dispoziţiile invocate ca temei legal al acţiunii de anulare a operaţiunii, respectiv textului de la art.80 alin.1 lit.b din Leg.85/2006 care prevede anularea actelor privind constituirea ori transferul de drepturi patrimoniale către terţi, pentru cazul special al operaţiunii comerciale în care prestaţia debitorului insolvent depăşeşte vădit pe cea primită.
Faţă de această prevedere legală este indiferent că operaţiunea s-a realizat printr-unul sau două acte juridice, esenţial fiind ca raportarea să se facă la prestaţia celor două părţi pentru a stabili dacă între cele două prestaţii există o disproporţie vădită.
Pentru coerenţa analizei cu privire la cauzele conexate deduse judecăţii, judecătorul sindic se va pronunţa mai întâi asupra petitelor formulate de reclamanta SC M SA Bistriţa în dosar nr.1218/112/2009, prin administrator judiciar.
A.Contractul de leasing financiar nr.5475/30.11.2007
Reclamanţi au solicitat desfiinţarea ca nelegal a actului unilateral de reziliere a contractului de leasing, cu motivarea că finanţatorul nu a respectat disp.art.12 din contract pentru că nu a sesizat utilizatorul să remedieze de urgenţă situaţia creată, numai apoi fiind îndreptăţit la rezilierea unilaterală.
Prin alt petit al acţiunii, reclamanţii au solicitat să se dispună suspendarea efectelor actului unilateral de reziliere până la soluţionarea dosarului nr.101/112/2009 Anexa A aflat pe rolul instanţei. Această cerere a fost motivată pe necesitatea protejării şi conservării averii debitoarei aflată în procedura insolvenţei.
Prin întâmpinare, pârâta a solicitat respingerea ambelor capete de cerere, folosindu-se de teza caracterului unic al operaţiunii sale and lease-back susţinând şi că anularea „contractului de vânzare-cumpărare ar reprezenta un caz clasic de îmbogăţire fără justă cauză a utilizatorului. Finalmente, fără să susţină explicit rezilierea contractului de leasing (omisiune complinită prin concluziile scrise şi cuvântul la dezbaterea în fond), pârâta a făcut trimitere la disp.art.12 combinat cu art.11 din contractul de leasing, texte care reglementează rezilierea contractului şi temeiurile pentru aplicarea acestei instituţii.
De altfel, prin adresele nr.91911/19.05.2009 şi nr.92837/2.08.2009 (f.3 şi filele 81-84, dosar 1218/112/2009) pârâta a notificat reclamanta asupra rezilierii convenţiei şi a motivelor pentru care aceasta încetează.
Verificând clauza contractuală de la art.12 din „Condiţiile generale leasing imobiliar”, condiţii ce fac parte integrantă din convenţia părţilor, judecătorul sindic constată că textul conţine un pact comisoriu de grad IV declarat ca atare de acest articol şi care dă dreptul finanţatorului să rezilieze unilateral contractul, fără termen de graţie şi fără intervenţia instanţei. Notificarea se referă la anunţarea utilizatorului despre intervenirea rezilierii (art.12, 2).
Faţă de caracterul pactului comisoriu judecătorul este limitat să verifice existenţa pactului şi a temeiului de încetare constatând că rezilierea s-a produs de plin drept.
Art.11 din convenţie prevede motivele de reziliere, consemnate drept „cazuri de neîndeplinire a obligaţiilor”, iar judecătorul sindic, constată că numai temeiul de la art.11 al.1 (neplata integrală a sumelor datorate) constituie cu adevărat motiv pentru a da eficienţă pactului comisoriu de gr.IV. Este de discutat dacă deschiderea procedurii falimentului care nu este o neexecutare culpabilă a contractului sinalagmatic dintre părţi, ori aprecierile subiective ale finanţatorului referitoare la situaţia financiară a utilizatorului, sau celelalte cazuri prevăzute de art.11 pot fi apreciate ca motive de reziliere unilaterală a contractului de leasing, dacă este să avem în vedere caracteristica definitorie a rezilierii – sancţiune contractuală pentru neexecutare culpabilă a clauzelor de către una din părţi.
Oricum, fie dat şi un motiv convenţional valabil pentru rezilierea contractului, judecătorul sindic stabileşte că pactul comisoriu de gr.IV are eficienţă şi va constata încetarea contractului prin reziliere.
Pe cale de consecinţă, cererea reclamantei formulată în dos.nr.1218/112/2009 conexat, se va respinge sub ambele petite, ca neîntemeiată.
B. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1199/30 nov.2007 de notarul public IVI face parte din categoria actelor anulabile prev.de art.80 din Leg.85/2006.
Contrar susţinerilor pârâtei, pentru considerente ce decurg din principiul general al promovării şi protejării intereselor a creditorilor, pentru a nu goli de conţinut Secţiunea a 4-a a Legii nr.85/2006, pentru a nu nega atribuţiunile legale ale administratorilor şi lichidatorilor judiciari, precum şi din considerentele expuse anterior, instanţa apreciază că este neîntemeiată aserţiunea pârâtei conform căreia caracterele operaţiunii de sale and lease-back determină inadmisibilitatea acţiunii în anularea contractului de vânzare-cumpărare. Argumentul pârâtei conform căruia operaţiunea de finanţare şi contractul de leasing exclud din sfera actelor anulabile contractul de vânzare-cumpărare este eronat, pentru că reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea pe disp.art.80 alin.1 lit.b din Legea nr.85/2006, ori acest text impune tocmai anularea unor operaţiuni ale debitorului dacă prestaţia acestuia (în cazul de speţă vânzarea imobilelor) depăşeşte vădit pe cea primită (finanţarea sub forma plăţii preţului de vânzare-cumpărare).
Categoria unor astfel de operaţiuni comerciale cuprinde orice acte care au caracter patrimonial şi comutativ, încheiate în cei trei ani anteriori deschiderii procedurii insolvenţei, ori contractul de vânzare-cumpărare în discuţie nu este în afara acestor criterii.
Susţinerea pârâtei cu privire la inadmisibilitatea cererii în anularea contractului de vânzare-cumpărare în discuţie este neavenită şi prin prisma analizei scopului legii insolvenţei, al procedurilor instituite de aceasta. Conf.art.2 din Leg.nr.85/2006, scopul legii este acoperirea pasivului debitorului aflat în , care constă în plata creanţelor creditorilor. Aşa fiind, rezultă că este corect şi legal, enunţul că procedura insolvenţei urmăreşte satisfacerea intereselor creditorilor prin plata datoriilor.
Este evident că din necesitatea realizării scopului legal al procedurii, rezultă consecinţa că toate măsurile, acţiunile trebuie să corespundă şi chiar să fie subordonate acestui scop – plata creditorilor. De aceea, legiuitorul a conferit creditorilor drepturi şi căi procedurale pentru realizarea creanţelor, iar pentru administratorii şi lichidatorii judiciari căi şi obligaţii, între care şi acţiunile în anularea actelor frauduloase ori a operaţiunilor prev.de art.80 alin.1 lit.b.
În contextul celor de mai sus, art.20 lit.h şi art.25 lit.c din Legea nr.85/2006 fixează ca atribute ale administratorilor judiciari, respectiv ale lichidatorilor judiciari, introducerea de acţiuni pentru anularea actelor frauduloase sau a unor operaţiuni comerciale încheiate de debitor în dauna creditorilor, definite ca acţiuni în anulare (art.81) şi concretizate în art.79 şi 80 din legea insolvenţei, acordând în mod expres legitimare procesuală activă, inclusiv prin art.85 alin.4 din Legea insolvenţei.
Cerinţa legală a textului invocat de reclamantă (art.80 al.1 lit.b) este aceea ca prestaţia debitorului să depăşească vădit pe cea primită, pentru că numai astfel se poate aprecia că interesele creditorilor au fost lezate, operaţiunea ducând la micşorarea semnificativă a patrimoniului debitorului şi prin aceasta la diminuarea posibilităţilor de recuperare a creanţelor creditorilor.
Pentru a stabili dacă prevederea legală este aplicabilă, se impune compararea preţului operaţiunii consemnat în contractul autentic (1.200.000 Euro) cu valoarea prestaţiei debitoarei, adică valoarea de care a fost lipsită din momentul vânzării, astfel cum este ea evaluată în expertiza depusă şi invocată în apărare de pârâtă.
Esenţial pentru judecarea cererii nu este de a stabili dacă între preţul imobilelor stabilit de expert, preţul pieţei şi preţul afacerii există o corespondenţă perfectă, pentru că nu acesta este criteriul prevăzut de textul legal. Comparaţia menţionată nu reprezintă pentru judecătorul sindic singura modalitate de apreciere, nu este axiomatică, ci este doar un mijloc de a verifica dacă depăşirea prestaţiei debitoarei în cazul operaţiunii, este vădit superioară faţă de cea primită.
Aşa fiind, în afara valorii reale a imobilelor, judecătorul sindic va analiza, riscurile operaţiunii şi profitul real pentru fiecare din părţi aşa cum se prezentau ele la data întocmirii tranzacţiilor.
1. Criteriul preţului
Se impune observaţia că valoarea terenurilor (8418 mp x 30 euro/mp) stabilită de expert la 252.540 Euro, valoare amenajărilor din curte, a piscinei, a împrejmuirilor ( 1.252.215 lei : 3,3366 lei/euro = 375.296,71 euro) rămân constante, astfel cum „la costuri minime” le-a evaluat expertul, total 627.836,71 euro.
Variabilă este valoarea clădirii în funcţie de metoda de evaluare abordată de expert. Astfel:
a) după preţul de cost înregistrat în contabilitatea debitoarei în sumă de 8.887.795,23 lei : 3,3366 lei/euro, rezultă 2.663.728,1154 euro, faţă de acest preţ de cost, valoarea totală a imobilelor este de 3.291.564,82 euro (2.663.728, 11 euro + 627.836,71 euro);
b) preţul de cost stabilit de expert pentru suprafaţa desfăşurată a construcţiei = 1.831.205,42 euro (6.110.000 lei : 3,3366 lei/euro, f.80,82); valoarea imobilelor în această variantă este de = 2.459.042,13 euro (1.831.205,42 + 627.836,71);
c) preţul de cost stabilit de expert pentru suprafaţa utilă este de 1.396.931 euro, (f.80,82) + 627.836,71 euro restul imobilelor = 2.024.767,71 euro;
d) valoarea de randament stabilită de expert a fost de 1.737.100 euro, recomandată de expert pentru a fi luată în calcul;
e) valoarea de piaţă a imobilului în aprecierea expertului raportată la cererea existentă la data evaluării este de peste 2 milioane euro.
Faţă de cele de mai sus, judecătorul sindic apreciază că prestaţia debitoarei în raport de criteriul preţului depăşeşte vădit pe cea primită în oricare din variantele de preţ menţionate mai sus, indiferent după cum transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor este raportat numai la contractul de vânzare-cumpărare sau la întreaga operaţiune efectuată de părţi.
Constatarea de mai sus se impune prin compararea cifrelor ce reprezintă valorile stabilite de expert pentru imobilele în cauză pe baza unor metode diferite de determinare (şi care sunt în ordine crescătoare de: 1.737.100 euro, peste 2.000.000 euro, 2.064.767 euro, 2.459.042 euro) şi preţul de valoarea de cost înregistrată în contabilitatea debitoarei (3.291.564 euro) pe de o parte, cu cifra ce reprezintă valoarea negociată de părţi la încheierea operaţiunii comerciale, respectiv 1.200.000 euro.
În oricare din variantele de determinarea, prestaţia debitoarei depăşeşte vădit pe cea primită, diferenţa valorică situându-se între 537.000 (cea mai mică) şi 2.091.564 euro, iar acesta diferenţe valorice (fie ea şi cea de 537.000 euro) nu sunt diferenţe discutabile şi nici nesemnificative.
Faţă de situaţia financiară în care se afla societatea la data efectuării operaţiunii (prin sentinţa nr. 681/13.09.2006 pronunţată de Tribunalul Bistriţa-Năsăud în dosar nr. 2203/112006 s-a mai deschis procedura insolvenţei, iar în 2007 datoriile societăţii au crescut semnificativ după cum rezultă din actele existente la dosarul de administrare a procedurii, chiar şi suma ce reprezintă diferenţa cea mai mică de 537.000 euro, este o valoare mare, aşa încât operaţiunea în cauză constituie o pagubă materială însemnată pentru societatea debitoare.
Apreciată în ansamblul său, operaţiunea realizată prin cele două contracte oferă argumente în plus pentru a concluziona că între prestaţia debitoarei şi cea a cumpărătorului-finanţator există o disproporţie evidentă în momentul perfectării contractului pentru că pentru suma de 1.200.000 euro ce a încasat-o ca preţ al imobilelor vândute, debitoarea urma să plătească finanţatorului – conform valorii contractului de leasing – în rate de câte 13.247,45 euro, suma totală de 1.853.693,89 euro. Diferenţa de 653.693,89 euro ce reprezintă pentru finanţator câştigul normal şi legal al finanţării, pentru utilizatorul SC M SA Bistriţa, reprezenta o pagubă certă în condiţiile economico-financiare date, când redresarea societăţii era – evident – imposibilă sau, în cel mai bun caz, puţin probabilă.
În fapt, este evident, în cazul unei analize obiective şi bazată pe bună credinţă, că paguba directă ce o suportă debitoarea prin încheierea operaţiunii este cuprinsă, conform celor de mai sus, între 1.190.693 euro şi 2.145.257,89 euro
2. Criteriul riscului operaţiunii
Practic, la data încheierii celor două contracte, riscul finanţatorului era inexistent din moment ce el a devenit proprietarul unor imobile a căror valoare reală (reieşită din expertiza ce şi-a însuşit-o) este superioară finanţării cu o sumă între 537.000 euro şi 2.091.564 euro. În plus, ratele achitate de debitoare constituie un câştig clar în cazul rezilierii contractului de leasing, reziliere ce era „la îndemâna” sa dacă este să apreciem după cazurile de culpă prev.la art.11 din convenţia de leasing, cele mai multe dintre ele trimiţând la aprecieri subiective, unilaterale ale finanţatorului.
Debitoarea, în condiţiile economico-financiare date (lipsă comenzi şi datorii totale de 32.309.914 lei) risca în mod decisiv să piardă imobilele, pentru imposibilitatea plăţii ratelor la scadenţă, sau pentru oricare din celelalte cauze de culpă (uşor de previzionat) riscul său realizându-se de altfel la iniţiativa finanţatorului.
Contractul de leasing nu conţine clauze sancţionatorii pentru situaţiile în care finanţatorul nu respectă obligaţiile ce rezultă din convenţie, dar pentru utilizator sunt prevăzute obligaţii extrem de împovărătoare dacă se reziliază contractul (a se vedea alineatul final al condiţiilor contractuale speciale).
Toate cele de mai sus probează o dată în plus că prestaţia la care s-a angajat debitoarea depăşeşte vădit pe cea primită de la pârâtă.
3. Criteriul actelor lezionare
Este evident că operaţiunea comercială de sale and lease back s-a realizat prin două acte lezionare, caracteristică ce rezultă nu numai din disproporţia valorică a prestaţiilor părţilor, ci şi din faptul că unul dintre cocontractanţi a profitat de starea de nevoie în care se afla celălalt, lucru facil de dovedit prin faptul că finanţatorul a impus clauze înrobitoare, cu caracter leonin, astfel încât era mai mult decât previzibil că doar o parte va realiza profit, utilizatorul urmând să piardă imobilele pentru un preţ mult inferior valorii lor reale.
Faţă de aceste premize, reclamanţii au susţinut că operaţiunea s-ar fi încheiat în condiţiile art.80 alin.1 lit.c din Legea nr.85/2006, hotărârea acţionarilor de a vinde la un preţ extrem de mic, fiind un argument că părţile au fost de conivenţă mai ales că pârâta nu a achitat T.V.A. nici până la această dată. Judecătorul sindic nu va avea în vedere la pronunţarea sentinţei analiza acestei ipoteze, chiar dacă reclamanţii au susţinut-o, întrucât textul legal invocat ca temei de drept al acţiunii face trimitere la elementele determinabile, obiective, nu la elementele subiective ale actului lezionar.
Fiind în cauză două persoane juridice, este exclusă aplicaţia leziunii ca viciu de consimţământ, dar prezenţa elementului obiectiv, a diferenţei vădite între prestaţii, îndreptăţesc concluzia că cele două acte încheiate între părţi, privite ca o operaţiune comercială unitară, sunt acte lezionare, adică păgubitoare pentru debitoare insolventa, în condiţiile în care patrimoniul acesteia a fost diminuat cu peste 2 milioane euro.
4. Criteriul beneficiului realizat din tranzacţii
Din cele expuse anterior se desprinde cu uşurinţă că pentru debitoarea insolventă nu a rezultat vreun beneficiu concret în urma operaţiunii comerciale, doar pierderea fiind cuantificabilă. Tot atât de evident este şi că profitul previzibil, de altfel şi realizat, al finanţatorului este unul cert şi determinabil.
Concluzionând asupra operaţiunii comerciale în discuţie, instanţa stabileşte că sunt îndeplinite cerinţele legale prev.de art.80 alin.1 lit.b din Legea nr.85/2006, astfel încât se impune anularea operaţiunii, admiţând acţiunea şi anulând contractul de vânzare-cumpărare încheiat între debitoarea insolventă M SA Bistriţa în calitate de vânzător şi pârâta MKB Romexterra Leasing I.F.N. SA Bucureşti, în calitate de cumpărător, contract autentificat sub nr.1199/30.XI.2007 de notarul public IVI, cu precizarea că din operaţiunea încheiată este în fiinţă numai acest act, contractul de leasing fiind reziliat.
Pe cale de consecinţă, părţile urmează să fie repuse în situaţia anterioară, făcând aplicaţiunea art.83 al.1 şi alin.2 din Legea nr.85/2006, astfel că imobilele care au făcut obiectul tranzacţiei de mai sus, aşa cum sunt ele identificate în contractul anulat, vor reveni în proprietatea debitoare insolvente, iar pârâta dobândeşte împotriva averii debitoarei o creanţă de valoarea plătită ca preţ pentru imobile, respectiv 1.200.000 euro.
5. Prezumţia relativă de fraudă
Deoarece s-a demonstrat pe deplin că sunt îndeplinite condiţiile prev.de art.80 alin.1 lit.b din Leg.85/2006, judecătorul sindic a avut în vedere în soluţia adoptată mai sus şi prezumţia legală relativă de fraudă în dauna creditorilor instituită de art.85 alin.3 din aceeaşi lege, prezumţiile care nu a fost răsturnată de debitor.
Faţă de situaţia economică a societăţii, lipsa de comenzi pentru desfăşurarea procesului productiv, trecerea debitoarei printr-un alt litigiu cu obiect deschiderea procedurii insolvenţei, existenţa unor datorii de 32.309.914 lei la data tranzacţionării, precum şi o lichiditate generală subunitară (0,66) ce demonstrează existenţa stării de încetare de plăţi, judecătorul sindic este îndreptăţit să aprecieze că prezumţia legală instituită de art.85 alin.3 Legea insolvenţei, constituie alături de celelalte considerente, o probă a intenţiei debitoarei de fraudare a creditorilor.
Hotărârea celor cinci acţionari – care cunoşteau nu numai starea de încetare de plăţi ci şi valoarea imobilelor – de a vinde la un preţ care nu se ridică la nici jumătate din valoarea reală, constituie o probă în plus a intenţiei reale a organului colectiv de conducere a debitoarei. Faptul că forma s-a îndeplinit (a avut loc adunarea acţionarilor şi s-a luat o hotărâre), nu înlătură prezumţia legală de fraudă, cât timp toate elementele susţin această prezumţie şi nu o neagă.
Pe de altă parte, încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică ( obligaţie legală în cazul imobilelor) nu înlătură tranzacţia de la controlul administratorului sau lichidatorului judiciar, exercitat prin judecătorul sindic, cât timp instituţii legale speciale admit sau chiar impun acest control.
Existând prezumţia de culpă instituită de legiuitor la art.85 alin.3 Cod pr.civ., în modalitatea expres prevăzută de lege a „prezumţiei relative de fraudă în dauna creditorilor, ca urmare a demonstrării aplicabilităţii art.80 alin.1 lit.b din Legea nr. 85/2006, judecătorul sindic a concluzionat asupra anulării operaţiunii, luând în considerarea faptul că prezumţia legală de culpă nu a fost răsturnată şi că elemente concrete demonstrează existenţa intenţiei de fraudă în dauna creditorilor.
Argumentele pârâtei conform cărora prezumţiei de culpă este răsturnată nu pot fi primite fiind fără suport legal.
IX.Cererea de chemare în garanţie pentru evicţiune
Pârâta MKB Romexterra Leasing IFN SA a formulat cerere de chemare în garanţie a debitoarei insolvente M SA Bistriţa, cu motivarea că prin cererea de chemare în judecată formulată de administratorii judiciari ai insolvenţei „îi este ameninţat dreptul de proprietate asupra imobilelor legal dobândite”.
La dezbaterea în fond pârâta a declarat prin mandatarul său că lasă la aprecierea instanţei soluţia ce o va pronunţa faţă de cererea de chemare în garanţie pentru evicţiune.
Judecătorul sindic stabileşte că potrivit art. 1337 Cod civil, vânzătorul este obligat să garanteze pe cumpărător atât pentru pierderea dreptului de proprietate asupra lucrului cumpărat cât şi pentru tulburarea acestuia în exercitarea prerogativelor de proprietar asupra acelui lucru.
Evicţiunea poate fi şi consecinţa unei acţiuni în justiţie promovată chiar de cumpărător, în principiu o cerere de chemare în garanţie pentru o astfel de tulburare a proprietarului fiind admisibilă în cadrul unui proces civil.
În speţă însă, în cadrul procedurii insolvenţei cu referire specială la acţiunile în anulare prev.de art.79 şi 80 din Legea nr.85/2006, legiuitorul a prevăzut o modalitate legală de protejare a dobânditorului bunurilor ori a celui ce beneficiază de o prestaţie vădit superioară celei acordate debitorului insolvent în cadrul unei operaţiuni comerciale ce este susceptibilă de anulare.
Astfel, aşa cum am menţionat anterior, potrivit art.83 din actul normativ menţionat, ca efect al anulării operaţiunii ori a transferului, se procedează la restituirea prestaţiilor reciproce, restituire obligatorie care rezultă din dispoziţia legală.
Aşa fiind, deoarece ne aflăm în cadrul unei proceduri speciale faţă de cea de drept comun şi a unei modalităţi de garanţie prevăzută în legea de specific, judecătorul sindic a făcut aplicaţiunea art.83 din lege şi în urma pierderii dreptului de proprietate al cumpărătorului-finanţator, a constatat că acesta din urmă are un drept de creanţă de 1.200.000 euro împotriva averii debitorului, drept ce rezultă din lege.
Faţă de cele de mai sus cererea de chemare în garanţie pentru evicţiune formulată de pârâta în temeiul art.137 va fi respinsă, neputându-se da curs aplicării unui text de drept comun în condiţiile existenţei unei reglementări speciale care prevede în mod expres efectele anulării operaţiunii comerciale în discuţie. Oricum, prin aplicaţiunea art.83 din Leg.85/2006, cererea de garanţie pentru evicţiune, neprecizată în vreo modalitate de pârâtă, rămâne fără obiect.
X. Alte susţineri şi apărări ale pârâtei au fost constatate ca neîntemeiate pentru motivele ce urmează să fie expuse.
a) Teza îmbogăţirii fără just temei a insolventei nu poate fi primită de instanţă, deoarece în cazul anulării contractului, legiuitorul a prevăzut modalitatea specială a repunerii părţilor în starea anterioară, astfel cum este expres reglementat la art.83 din lege.
Singură, pârâta rămâne cu beneficiul ratelor de leasing încasate de la utilizator, putând – eventual – formula şi alte pretenţii, insolventa nedobândind nimic în plus faţă de ce a înstrăinat.
b) Susţinerile pârâtei din întâmpinare (pct.b – f) sunt luări de poziţii faţă de unele afirmaţii ale reclamanţilor, dar ele nu au caracterul unor apărări propriu-zise, ci constituie simple puneri la punct.
Numai afirmaţia că valoarea de edificare a construcţiilor nu are şi nu trebuie să aibă vreo legătură cu valoarea contractului de vânzare-cumpărare şi cu cea a contractului de leasing, are caracteristicile unei poziţii în apărare faţă de susţinerile reclamanţilor. Instanţa a răspuns pe larg de ce trebuie comparate valorile, în cazul renunţării la o astfel de comparaţie fiind imposibil să se răspundă imperativului legal al stabilirii caracterului anulabil sau neanulabil al operaţiunii. Este imposibil de determinat dacă între prestaţia debitorului şi cea primită există o vădită diferenţă, refuzul aprioric al unei astfel de analize înseamnă golirea totală de conţinut a textului.
Logic şi legal nu poate exista o pronunţare pe fond dacă se refuză verificarea îndeplinirii sau neîndeplinirii cerinţelor legale prin eliminarea mijlocului de probaţiune care permite determinarea prestaţiilor.
O abordarea identică se impune şi pentru susţinerea pârâtei că „nici preţul de piaţă al imobilelor nu se impune a fi comparat cu cel de vânzare”, cu observaţia că instanţa a analizat întreaga operaţiune – aşa cum insistent a solicitat chiar pârâta – şi a concluzionat în baza mai multor criterii de evaluare a prestaţiilor părţilor.
c) Susţinerile pârâtei referitoare la operaţiunea de sale and lease-back sunt numai în parte conforme cu dispoziţiile legale, fiind real că: operaţiunea de sale and lease-back constă în încheierea a două acte juridice simultane (vânzare-cumpărare de imobile şi contract leasing); operaţiunea are un suport legal, art.1 lit.e, art.22 OG 51/1997, republicată.
Modalitatea prin care s-a dispus prin Ordin M.F. înregistrarea în a unor operaţiuni, nu constituie un argument pentru definirea acestora decât în măsura în care regula de înregistrare contabilă corespunde, se pliază pe actul normativ de bază care reglementează instituţia juridică. În speţă, ordinul M.F. nr.2374/2007 trebuie să conţină reguli de înregistrare contabilă care să nu fie în contradicţie cu caracteristicile operaţiunii de sale and lease-back definită în O.G.51/1997. Pe cale de consecinţă, definirea operaţiunii în discuţie se face pornind de la actul de bază şi nu de la unul care pune în aplicare pe primul, o astfel de abordare nefiind recomandabilă, mai ales dacă luăm în considerare ierarhia actelor normative.
Din acest punct de vedere – aşa cum instanţa a mai menţionat – operaţiunea comercială nu este numai una de finanţare, fiind greşită susţinerea pârâtei că scopul tranzacţiei este doar obţinerea unei finanţări şi că, drept urmare, contratul de vânzare-cumpărare este un accesoriu al contractului de leasing.
Atât textul care defineşte leasingul financiar (art.1/1 lit.e din OG 51/1997 republ.), cât şi art. 22 din acelaşi act normativ conţin reglementări din care rezultă cu claritate că: există două contracte, ca atare există câte două scopuri (finalităţi urmărite) în fiecare din cele două convenţii, conform cu intenţia fiecărei părţi.
De aceea, instanţa apreciază că este în afara logicii juridice şi constituie o exagerare evidentă aserţiunea pârâtei că „preţul este stabilit de utilizator”, precum şi cea referitoare la caracterul accesoriu al contractului de vânzare-cumpărare faţă de cel de leasing, cât timp este mai mult decât evident că cel de al doilea nu se putea încheia dacă nu există vânzare-cumpărare, finanţatorul neavând ca să transmită utilizatorului.
d) Invocarea art.82 din Legea nr.85/2006 ca argument care înlătură sancţiunea nulităţii în speţa dedusă judecăţii este neavenită, textul în cauză nefiind aplicabil cauzei pentru motivele care rezultă din chiar conţinutul acestuia şi al art.3 pct.14 din lege, invocate de pârâtă.
Ab initio, este de observat că subtitlul ce însoţeşte art.82 din Legea nr.85/2006 este „Excepţii de la sancţiunea nulităţii”, ceea ce – evident – înseamnă că deşi condiţiile de anulare prev.la art.79 şi 80 se regăsesc în situaţia dedusă judecăţii, dacă transferul cu caracter patrimonial obiect al litigiului s-a făcut în cursul desfăşurării normale a activităţii sale curente, sancţiunea nu este aplicabilă.
Art.3 pct.14 din Legea insolvenţei defineşte ca fiind activităţi curente, acele „fapte de comerţ şi operaţiuni financiare propuse a fi efectuate de debitor în perioada de observaţie, în cursul normal al comerţului său”, iar pct.15 fixează limitele temporale ale perioadei de observaţie ca fiind „perioada cuprinsă între data deschiderii procedurii şi data confirmării planului sau, după caz, data intrării în faliment”.
Fiind vorba de o excepţie prevăzută de lege şi excepţiile fiind de strictă interpretare, rezultă că sunt exceptate de la sancţiunea nulităţii numai faptele de comerţ şi operaţiunile ce se circumscriu perioadei cuprinse între data deschiderii procedurii şi data confirmării planului sau data intrării în faliment, pentru raţiuni ce ţin de domeniul evidenţei şi nu se impune a le enumera aici. Indiferent de activităţile curente ce se desfăşoară, de operaţiunea financiară realizată, dacă acestea nu se află între limitele temporale fixate de lege, nu sunt excluse de la „sancţiunea nulităţii”.
Cum operaţiunea s-a stabilit prin acte „propuse a fi efectuate” în 30 noiembrie 2007 şi procedura insolvenţei s-a deschis în aprilie 2009, rezultă că tranzacţia nu „scapă” sancţiunii legale.
e) În ce priveşte operaţiunea de sale and lease-back, caracterul ei, preţul practicat de părţi, precum şi locul acestuia în aprecierea tranzacţiei în ansamblu sau a contractului de vânzare-cumpărare rămas în fiinţă, instanţa a făcut referiri ample din care rezultă că nu a identificat numita operaţiune cu un contract de vânzare-cumpărare, aşa încât nu este cazul să reluăm acele statuări.
Concluzionând asupra tuturor celor de mai sus, văzând dips.art.80 alin.1 lit.b din Legea nr.85/2006, în baza art.11 lit.h cu referire la art.81 din aceeaşi lege, tribunalul va admite în parte acţiunea şi în consecinţă: va dispune anularea operaţiunii comerciale realizată prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public IVI sub nr.1199/30 nov.2007, act prin care debitoarea insolventă SC M SA Bistriţa a vândut pârâtei imobilele menţionate în contract; va obliga pârâta să restituie debitoarei insolvente imobilele pentru care s-a transferat proprietatea prin operaţiunea comercială anulată şi constată că în baza legii pârâta a dobândit contra averii debitoarei o creanţă de 1.200.000 euro, repunând astfel părţile în situaţia anterioară; va respinge ca fiind rămasă fără obiect cererea administratorilor judiciari privind anularea contractului de leasing nr.5475/30.11.2007, ca urmare a constatării rezilierii de plin drept a acestuia; cererea formulată de administratorii judiciari pentru anularea actului unilateral de reziliere a contractului de leasing nr.5475/30.11.2007, precum şi cererea de suspendare a efectelor aceluiaşi act şi cererea formulată de pârâta MKB Romexterra Leasing IFN SA Bucureşti de chemare în garanţie pentru evicţiune a debitoarei SC M.
