C. com.. art. 36 şi urm.
Ambele părţi şi-au manifestat voinţa ca, după expirarea contractului de închiriere din 10 septembrie 2001, locaţiunea să continue pentru acelaşi spaţiu, pe o nouă perioadă de 5 ani (10 septembrie 2006 – 10 septembrie 2011), însă cu o chirie majorată, reclamanta preferând încheierea unui nou contract, în timp ce pârâta a preferat prelungirea contractului anterior, dar cu chiria majorată. în final, părţile au fost de acord cu încheierea unui nou contract, cu adaptările corespunzătoare. La oferta reclamantei din 30 august 2006. de reînnoire a locaţiunii cu o chirie de 70 euro’mp, cheltuieli de întreţinere de 7 curo mp, cu prezentarea documentelor din carc rezultă cheltuieli de întreţinere, pârâta a răspuns cu contraoferta din 1 septembrie 2006. cu două variante: varianta 1 cu o chirie fixă pe perioada de 5 ani a contractului de 5.400 curo/lună. respectiv cea. 66.095 euro/mp/lună şi varianta 2 cu o chirie indexabilă anual cu procentul de 3%. Reclamanta a acceptat varianta I, l^ră condiţionare sau limitare, astfel că, potrivit art. 36 şi urm. C. com., contractul de închiriere pe o nouă perioadă de 5 ani s-a perfectat. Părţile au căzut de acord asupra obiectului închirierii, asupra duratei locaţiunii şi asupra chiriei, adică asupra clementelor esenţiale ale contractului de închiriere.
Contractul de închiriere este un contract consensual, deci ia naştere prin simplu acord de voinţă al părţilor. Iară să fie nevoie de vreo formalitate sau de vreo formă specială de manifestare a acestei voinţe. Pentru asemenea contracte, forma scrisă serveşte numai la dovada raporturilor contractuale (ad probationem). tară a constitui o condiţie de valabilitate a contractului (ad validitate/n).
în speţă, părţile nu au condiţionat punerea în aplicare a contractului de încheierea contractului în formă scrisă. Au înţeles că persoanele abilitate de părţi vor finaliza forma scrisă, în condiţiile în care nu s-au exprimat divergenţe cu privire la clauzele secundare, iar aplicarea contractului iniţial nu a ridicat probleme. Se infirmă astfel susţinerile reclamantei. potrivit cărora instanţa ar trebui să suplinească acordul părţilor cu privire la unele
aspectc. Tribunalul arbitral a constatat însă că aspectclc menţionate de reclamantă nu ridică nicio dificultate. Nu se vede ce dificultate ar ridica „modul de facturare a utilităţilor”. din moment ce s-a convenit cuantumul de 7 euro/ mp/lună. cu prezentare de documente, şi după ce lună de lună s-au facturat timp de 5 ani aceste utilităţi, fără dificultăţi.
Dacă nu s-au stabilit „modalităţile de încetare a contractului”, se aplică dreptul comun.
Cu privire la „garanţia de siguranţă”, pârâta a propus prin contraoferta din 1 septembrie 2006 ca garanţia depusă în contul vechiului contract să se reporteze în contul noului contract, propunere care se poate considera că a fost acceptată în principiu, in ceea ce priveşte cuantumul garanţiei, pentru părţile care sunt de bună-credinţă. cl va fi stabilit pe critcriul convenit de părţi în primul contract (echivalentul a 3 plăţi lunare, chirie, plus cheltuieli de întreţinere, plus TVA).
Este semnificativ faptul că părţile însele au considerat că contractul s-a perfectat, urmând numai semnarea formei scrise (schimbul de comunicări din 8. 9. 22 noiembrie 2006). Mai mult, noul contract a fost pus în executare. în sensul că reclamanta a emis facturi fiscale pentru chirie şi cheltuieli de întreţinere pc perioada I septembrie 2006 – I iulie 2007. care au fost acceptatc şi plătite de pârâtă. în urma refuzului reclamantei de a mai emite facturi, pârâta a achitat chiria şi utilităţile pe lunile următoare, până la introducerea acţiunii, prin ordine de plată transmise prin judecătoresc.
în schimbarea de poziţie a reclamantei din iulie 2007, în sensul de a nu mai recunoaşte noul contract, a invocat „întârzierile repetate şi nejustificate ale dvs. pentru încheierea unui nou contract de închiriere”. Or, această motivare este contrară probelor dosarului, din care rezultă că pârâta şi-a manifestat încă din martie 2006 voinţa de a continua locaţiunea, fie şi cu chiria sensibil majorată, răspunzând ofertei reclamantei în două zile, cu o contraofertă carc a fost acceptată de pârâtă pur şi simplu (varianta nr. 1), după mai mult de o lună.
în subsidiar, reclamanta a susţinut că, şi dacă s-ar admite prin absurd că există un contract de închiriere valabil, datorită faptului că pârâta nu a constituit garanţia de siguranţă la termenul prevăzut în contract, a operat rezilierea contractului in baza pactului comisoriu de gradul IV inserat la art. 12 din varianta de contract propusă de reclamantă. Tribunalul arbitral a constatat că acest subsidiar – opus susţinerilor principale – apare pentru prima dată acum, fără să fi fost invocat în cursul executării contractului şi fâră a fi justificat, din moment ce „garanţia de siguranţă” (depusă în contul primului contract) se află în continuare la reclamantă, iar condiţiile rezilierii pe acest motiv nu sunt convenite de părţi.
Pentru considerentele expuse. Tribunalul arbitral, constatând că pârâta ocupă spaţiul respectiv în temeiul unui titlu valabil, în fiinţă, a respins acţiunea ca neîntemeiată.
Sentinţa arbitrală nr. 7 din 24 ianuarie 2008
