Carte funciară.
Plângere îndreptată împotriva încheierii de carte funciară prin care s-a radiat notaţiunea unui proces şi respectiv notarea deschiderii procedurii insolvenţei împotriva debitoarei societate comercială.
Dispoziţia din încheierea de carte funciară privind radierea notării unui proces a fost dată cu aplicarea greşită a prevederilor art. 518 alin. 3 şi 4 din Codul de procedură civilă, în condiţiile în care notarea unui proces nu se încadrează în categoria sarcinilor privind garantarea drepturilor de creanţă, apoi nu este vorba despre o notare făcută cu urmărirea silită şi nici despre o interdicţie de înstrăinare sau de grevare.
De asemenea, dispoziţia din încheierea atacată în instanţă privind radierea notării referitoare la deschiderea procedurii insolvenţei este nelegală, având în vedere dispoziţiile art. 50 din – lege specială în raport cu prevederile Codului de procedură civilă – şi ale cărei dispoziţii se aplică cu întâietate.
Sursa primară:
DECIZIA CIVILĂ NR. 888/07.05.2009 pronunţată de Curtea de Apel Oradea
(dosar nr. 3673/271/2007)
Prin sentinţa civila nr.482 din data de 21.01.2008, pronunţata de Judecătoria O., s-a admis plângerile formulate de patentele SC M. T. SA, şi C. V. A. I., în calitate de administrator judiciar al SC S. I. SA O., în contradictoriu cu intimatele SC Î. SA, SC I. T. SRL, si a respins excepţia netimbrării plângerii petentei SC M. T. SA, dar si excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intimatei SC Î. SA.
A anulat în parte încheierea nr. 18694/19.03.2007 a OCPI respectiv în ceea ce priveşte radierea notărilor de sub B 12 şi B 14 din CF 76319 nr. top. 4758/10, si a dispus menţinerea notărilor de sub B 12 şi B 14 din CF 76318 nr. top. 4758/9.
De asemenea a dispus eliberarea unui extras CF 76319 care să cuprindă în integralitate înscrierile de la foaia de proprietate B, obligând intimate să plătească petentei SC M. T. SA suma de 603,3 lei RON reprezentând cheltuieli de judecata
Pentru a pronunţa aceasta soluţie, instanţa de fond a reţinut că excepţia netimbrării plângerii de către petenta SC M. T. SA, este neîntemeiată, si a fost respinsa, întrucât petenta a achitat taxa judiciară de timbru în cuantum de 8 lei cu chitanţa seria OPGA nr. 18-1-40/18.01.2008 şi a depus timbru judiciar în cuantum de 0,3 lei, deci nu poate fi aplicată sancţiunea prev. de art. 20 alin. 3 din Lg 146/1997, în condiţiile in care taxele sunt plătite.
Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de intimata SC Î. SA, instanţa de fond a reţinut ca aceasta, figurează în prezenta cauză în calitate de intimată, raportat la plângerea formulată de M., referitoare la radierea procesului notat sub B12, iar la data notării procesului, SC Î.SA , avea calitatea de proprietar tabular al terenului înscris în CF, figurând ca pârâtă în proces, motiv pentru care a constat că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intimatei SC Î. SA, este neîntemeiată, şi a fost respinsa.
A mai reţinut că executarea silită, în baza căreia s-a emis actul de adjudecare, a avut ca obiect construcţiile înscrise în cartea funciară, aflate în proprietatea intimatei S., procesul fiind notat în CF, având ca obiect terenul de sub aceste construcţii, si faţă de disp. art. 518 c. pr. civ., actul de adjudecare, produce efecte numai faţă de înscrierile ce privesc imobilul, care a făcut obiectul executării silite, în speţă construcţiile şi în nici un caz nu poate determina radierea unor notări ce privesc terenul înscris în coală.
Referitor la plângerea formulată de petenta C. V., a constatat ca menţiunea de sub B 14, privind notarea deschiderii procedurii insolenţei, împotriva debitoarei S., s-a făcut în temeiul disp. art. 63 din Lg 85/2006, iar prin încheierea atacată, s-a intabulat dreptul de proprietate al intimatei I. T., cu titlu de cumpărare la licitaţie asupra construcţiilor, aflate anterior în proprietatea debitoarei S. , şi s-a radiat menţiunea de sub B 14.
A menţionat ca cele doua cererii, respectiv cererea de notare a deschiderii procedurii insolvenţei cât şi cererea de intabulare a actului de adjudecare, au fost făcute la aceeaşi dată, respectiv 19.03.2007, fără a se putea stabili în mod cert ordinea depunerii.
In raport de cele reţinute, a concluzionat ca prin radierea înscrierii de sub B 14 , s-au încălcat aceste dispoziţii legale, prev de art art. 27 alin. 2 din Lg. 7/1996, art 49 alin. 4 din aceeaşi lege, întrucât registratorul avea obligaţia de a face ambele înscrieri, cu rang provizoriu egal, urmând ca părţile să se desocotească pe calea dreptului comun.
Cum încheierea registratorului de carte funciară, trebuie să cuprindă şi poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor., conform disp. art 50 alin. 2 din Lg. 7/1996, iar încheierea atacată, cu nr. 18694/19.03.2007, menţionează doar radierea înscrierilor de sub B 12 şi C 3,4 şi 5, fără a face nici o referire la înscrierea de sub B 14, a apreciat ca prin radierea acestei înscrieri, s-au încălcate astfel prevederile legale indicate mai sus.
In baza. art. 274 c.pr. civ., instanţa a obligat pe intimate la 603,3 lei cheltuieli de judecată în favoarea petentei M., reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar şi onorariu avocaţial.
Împotriva acestei sentinţe la data de 13.03.2008, pârâta SC Î. SA a declarat apel solicitând instanţei a-l admite, urmând ca printr-un memoriu separat să depună la dosar motivele de apel.
La 13.03.2008 tot împotriva sentinţei civile nr. 482/2008 pronunţată de Judecătoria O. a mai declarat apel şi SC I.T. SRL S. solicitând instanţei a-l admite precizând că motivele de apel vor fi depuse ulterior printr-un memoriu separat.
Prin decizia civilă nr. 524/A din data de 04.11.2008, pronunţată de Tribunalul B., în dosar nr. 3673/271/2007, s-a respins ca nefondat recursul civil introdus de apelanta SC I. T. SRL S. şi ca tardiv apelul declarat de SC Î. SA în contradictoriu cu intimata SC M. T. SA şi alţii, împotriva sentinţei civile împotriva sentinţei civile nr. 482 din 21.01.2008 pronunţată de Judecătoria Oradea pe care a păstrat-o în totalitate.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a avut în vedere următoarele considerente:
Criticile aduse sentinţei apelate de apelanta SC SC I.T. SRL S., au fost apreciate de instanţă ca fiind nefondate, astfel:
1. Plângerea formulata de petenta intimata SC M. T. SA in mod corect a fost admisa de instanţa de fond, deoarece, executarea silită în baza căreia s-a emis actul de adjudecare, a avut ca obiect doar construcţiile, înscrise în cartea funciară aflate în proprietatea intimatei S.
Procesul a fost notat în CF, si a avut ca obiect terenul de sub aceste construcţii, aflat la data notării procesului în proprietatea intimatei Î., care a transmis ulterior dreptul de proprietate cu titlu de cumpărate în favoarea intimatei I. T. S., care a cumpărat terenul deşi procesul era notat în CF.
Notarea de sub B.12, vizează un proces civil, si are ca obiect doar terenul aferent construcţiilor adjudecate de SC I.T. S., deci efectele adjudecării nu se pot extinde decât asupra a ceea ce s-a adjudecat, respectiv asupra construcţiilor.
Radierea unei notări din cf se poate face potrivit cu art. 47 pct. 7 din L.7/1996 care prevede că, înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute de mandatarul general a celui îndrituit dar şi de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
În prezenta speţă adjudecatarul nu este titularul dreptului notat, respectiv nu este reclamantul din dosarul civil 7876/2006 întrucât titularul acestei cereri este SC M.E.T. SA şi ca atare radierea procesului putea fi efectuată doar la cererea subscrisei societăţi ori ca efect a hotărârii judecătoreşti irevocabile ce urmează a fi pronunţată în dosarul amintit mai sus.
Aşa fiind, instanţa a constatat că faţă de disp. art. 518 c. pr. civ., actul de adjudecare poate produce efecte numai faţă de înscrierile ce privesc imobilul care a făcut obiectul executării silite, în speţă construcţiile şi în nici un caz nu poate determina radierea unor notări ce privesc terenul înscris în coală.
2. Referitor la plângerea formulată de C.V.A.I., instanţa a apreciat ca si aceasta a fost corect admisa, iar motivele invocate de către apelanta SC I. SA., nu sunt întemeiate, deoarece instanţa de fond nu şi-a depăşit limitele cadrului procesual cu care a fost investită, aşa cum s-a afirmat, întrucât, conform sentinţei comerciale 890/COM/2007, pronunţată în dosarul nr. 7876/2006, SC.I SA este proprietar asupra terenului de sub construcţii, înscris în CF, iar societatea debitoare şi bunurile ei, se află sub incidenţa unei legi speciale respectiv L.85/2006.
Aceasta lege, se aplică prioritar si derogă de la dispoziţiile codului de procedură civilă cât şi ale dispoziţiilor codului de procedură fiscală, iar in atare situaţie, menţionarea deschiderii procedurii în registrele de publicitate era obligatorie, iar radierea notării deschiderii procedurii respective este nelegală.
Este cât se poate de evident că prin această încheiere, sau încălcate prev. art. 48 al.2 din L.7/1996, dar şi temeiul acestei radieri, art. 518 c.pr.civ., care nu este aplicabil atâta timp cât societatea debitoare, respectiv bunurile ei se aflau încă sub incidenţa legii speciale 85/2006.
Atât cererea de notare a deschiderii procedurii insolvenţei cât şi cererea de intabulare a actului de adjudecare, au fost făcute la aceeaşi dată, respectiv 19.03.2007, fără a se putea stabili în mod cert ordinea depunerii.
În baza art. 52 din Lg 7/1996, se poate analiza doar legalitatea şi temeinicia încheierii pronunţate de registratorul de CF, respectiv dacă au fost respectate disp. art. 49, 50 din Lg 7/1996, iar judecata la care face referire art. art 49 alin. 4 din aceeaşi lege, reprezenta un proces de fond, în care trebuie să se analizeze fondul cauzei, respectiv valabilitatea actelor care au stat la baza intabulării în CF şi în cazul anulării să se solicite rectificarea înscrierilor potrivit disp. art. 38 şi urm din lege.
Astfel, potrivit disp. art 50 alin. 2 din Lg 7/1996, încheierea registratorului de carte funciară, trebuie să cuprindă şi poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut, înscrierile, indiferent de felul lor.
In prezenta cauza, încheierea atacată, cu nr. 18694/19.03.2007, menţionează doar radierea înscrierilor de sub B 12 şi C 3,4 şi 5, fără a face nici o referire la înscrierea de sub B 14, prin radierea acestei înscrieri fiind încălcate astfel prevederile legale indicate mai sus.
Excepţia netimbrării plângerii de către petenta SC M.T. SA, a fost in mod corect respinsa, întrucât petenta, a achitat taxa judiciară de timbru în cuantum de 8 lei cu chitanţa seria OPGA nr. 18-1-40/18.01.2008 şi a depus timbru judiciar în cuantum de 0,3 lei, deci nu poate fi aplicată sancţiunea prev. de art. 20 alin. 3 din Lg 146/1997, în condiţiile in care taxele sunt plătite.
Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de intimata Î. instanţa a reţinut ca aceasta, figurează în prezenta cauză în calitate de intimată raportat la plângerea formulată de M., referitoare la radierea procesului notat sub B12, iar la data notării procesului, S C Î. SA avea calitatea de proprietar tabular al terenului înscris în CF, figurând ca pârâtă în proces, astfel ca excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a intimatei SC I. SA este neîntemeiată.
Prin încheierea de şedinţă din data de 21.11.2008 s-a îndreptat din oficiu eroarea materială din cuprinsul Deciziei civile nr. 524/A/2008 pronunţată la data de 04.11.2008 în sensul că s-a trecut „Respinge ca nefondat apelul civil şi nu respinge ca nefondat recursul, cum eronat s-a consemnat dintr-o eroare de redactare.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs SC I.T. SRL. şi SC Î. SA
I. Recurenta SC I.T. SRL a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei şi prin urmare menţinerea în întregime a încheierii de carte funciară.
În motivarea cererii de recurs, sunt învederate următoarele:
-interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, instanţa a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia, astfel, potrivit notării de sub B.12 litigiul priveşte doar terenul, iar nu şi construcţiile înscrise în cartea funciară şi adjudecate de recurentă, iar din considerentele hotărârii recurate rezultă că nu s-a făcut distincţie după cum procesul notat sub B.12 ( dosar nr. 7876/111/2006) poartă asupra construcţiei sau doar asupra terenului, pornindu-se de la premisa că respectiva notare ar privi ambele entităţi înscrise sub acelaşi nr. cadastra;
-din actele depuse la dosar, rezultă că imobilul este compus din teren şi construcţie, deci două entităţi distincte care din punct de vedere juridic pot avea diferiţi;
-motivarea instanţei se află în contradictoriu cu soluţia pronunţată, astfel se admite că, raportat la actul de adjudecare, se justifică radierea notării cât priveşte construcţiile executate silit, însă nu cât priveşte terenul;
-notarea unui litigiu în care recurenta nu este parte şi nici nu priveşte imobilul executat este nelegală şi vătămătoare pentru recurentă, notarea generând confuzii de natură să restrângă sever libera dispoziţie asupra imobilului adjudecat la licitaţie publică;
-instanţa a încălcat şi aplicat greşit prevederile art. 518 Cod procedură civilă şi dispoziţiile Legii nr. 7/1996 şi art. 76 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de şi publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006, instanţa neţinând seama de specificul procedurii de adjudecare, astfel între înscrierile privitoare la un drept sau o sarcină reală şi notările aferente trebuie să existe o legătură de interdependenţă, de aceea prin încheierea nr. 18694/19.03.2007 odată cu radierea dreptului de proprietate al SC S. SA O. şi înscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor s-a radiat corespunzător şi notarea privitoare la starea proprietarului anterior, iar prin efectul art. 518 Cod procedură civilă s-a dispus radierea notării cu privire la litigiu, care de altfel nici nu poartă asupra construcţiilor;
-menţinerea soluţiei de admitere în întregime a plângerii petentei încalcă dispoziţiile privitoare la efectuarea unei înscrieri în CF şi principiul publicităţii integrale de vreme ce litigiul nici nu poartă asupra construcţiei;
-prin menţinerea soluţiei de admitere a cererii cu privire la anularea înscrierii privitoare la radierea notării efectuate sub B.14, instanţa
-nesocotit dispoziţiile privind regimul juridic al nulităţii, al îndreptărilor materiale şi a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 7/1996;
În drept sunt invocate dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 cod procedură civilă.
II. Recurenta SC Î. SA B. a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleaşi instanţe, invocând următoarele critici:
-ultima zi în care putea recurenta depune apel este 08.03.2008, care a fost într-o sâmbătă, ca atare, termenul de depunere a apelului a fost prorogat până la sfârşitul primei zile de lucru următoare, şi anume luni, 10.03.2008 raportat la dispoziţiile art. 101 alin. 5 cod procedură civilă;
– instanţa, încălcând şi aplicând greşit art. 101 şi urm. Cod procedură civilă, a respins apelul ca tardiv introdus.
În drept sunt invocate dispoziţiile art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 pct. 5 Cod procedură civilă.
Intimata SC M.T. SA a solicitat prin concluziile formulate, respingerea ambelor recursuri ca fiind neîntemeiate, ele neîncadrându-se în niciunul dintre motivele de recurs prevăzute de art. 304 Cod procedură civilă.
Examinând decizia recurată prin prisma motivelor de recurs, precum şi din oficiu, instanţa reţine următoarele:
Prin încheierea nr. 18694 din 19.03.2007, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a dispus admiterea cererii cu privire la imobilul înscris în CF nr. 76319 Oradea cu nr. top. 4758/10, proprietatea lui SC S.I. SA înscrisă sub B 11, şi în consecinţă întabularea dreptului de proprietate cu titlu de cumpărare la licitaţie, în favoarea SC I.T. SRL S. după care, în conformitate cu prevederile art. 518 Cod procedură civilă, s-a dispus radierea procesului notat sub B.12 pornit de SC M. T. SA B. şi a dreptului de ipotecă întabulat sub C 2 în favoarea BRD SA şi respectiv a dreptului de ipotecă întabulat sub C 4 în favoarea A.F.P..
În baza încheierii nr. 18694/2007, în coala de carte funciară au fost efectuate următoarele operaţiuni: sub B15 a fost întabulat dreptul de proprietate asupra construcţiilor cu titlu de cumpărare la licitaţie, s-au radiat înscrierile de sub C2, respectiv C.4 şi s-a radiat procesul notat sub B.12 pornit de M. T. SA B. împotriva SC S.I. SA , SC Î. SA, din dosarul nr. 7876/2006. totodată, în baza aceleaşi încheieri, s-a procedat la radierea înscrierii efectuate sub B.14 privind notarea în baza sentinţei comerciale nr. 99/F/2007 a Tribunalului B., a deschiderii procedurii insolvenţei împotriva debitorului SC S.I. SA
În primul rând, referitor la operaţiunea de radiere a procesului notat sub B.12 contestată în cauză de petenta SC M.T. SA este de reţinut că procesul viza construcţiile, însă şi terenul aferent construcţiilor, astfel cum rezultă din acţiunea înregistrată sub dosar nr. 7876/111/2006 introdusă de SC M.T. SA împotriva pârâtelor SC Î. SA şi SC S. I. SA.soluţionată în primă instanţă de Tribunalul B. prin sentinţa comercială nr. 890/COM2007 din 03.05.2007 ( fila 49 din dosarul de fond), prin care s-a şi dispus obligarea pârâtei SC Î. SA să întabuleze terenul de sub construcţii în favoarea pârâtei SC S I. SA cu titlu de aport în natură sau în caz de refuz a fost autorizată reclamanta să facă formele de întabulare pe cheltuiala pârâtei SC Î. SA
Pe de altă parte, conform prevederilor art. 518 alineatele 3 şi 4 din Codul de procedură civilă, de la data întabulării adjudecatarului, imobilul rămâne liber de orice ipotecă „ sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă”, ipotecile şi „ celelalte sarcini reale urmând a fi radiate din oficiu, de asemenea, tot din oficiu sunt radiate „ toate notările făcute cu urmărirea silită, precum şi interdicţia de înstrăinare sau de grevare, dacă există”. Din conţinutul textului de lege anterior enunţat, rezultă în mod evident că dispoziţia din încheierea de carte funciară privind radierea notării efectuate sub B.12 privind procesul înregistrat sub dosar nr. 7876/2006, este nelegală, în condiţiile în care notarea unui proces nu se încadrează în categoria sarcinilor privind garantarea drepturilor de creanţă, apoi nu este vorba despre o notare făcută cu urmărirea silită şi nici despre o interdicţie de înstrăinare sau de grevare. Prin urmare, notaţiunea de sub B.12 se impune a fi menţinută, astfel cum în mod corect au apreciat instanţele anterioare.
Cât priveşte operaţiunea de radiere a notaţiunii efectuate sub B.14, contestată de petenta SC C.V.A. aceasta este nelegală având în vedere dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 85/2006 – lege specială în raport cu prevederile Codului de procedură civilă -, şi ale cărei dispoziţii se aplică cu întâietate. Or, potrivit textului de lege anterior evocat, dacă la data deschiderii procedurii, un act juridic nu devenise opozabil terţilor, înscrierile, transcrierile, întabulările, efectuate după data deschiderii procedurii, sunt fără efect faţă de masa creditorilor. În speţă, deschiderea procedurii s-a dispus prin sentinţa comercială nr. 99/F/2007 din 28 februarie 2007, iar procesul verbal de adjudecare poartă data de 06.03.2007, dreptul dobândit în temeiul acestuia fiind înscris în CF în ziua de 19.03.2007. În acelaşi context, este de adăugat că înscrierea de sub B.14 având nr. 18694/2007 este posterioară celei prin care în aceeaşi zi însă sub un număr anterior, respectiv 18624/2007, a fost notată deschiderea procedurii insolvenţei.
Pe de altă parte, încheierea menţionată în cartea funciară că ar sta la baza radierii notării de sub B.14 nu cuprinde o atare dispoziţie.
Oricum şi în situaţia ipotetică în care şi-ar găsi aplicabilitatea prevederile art. 518 din Codul de procedură civilă, notarea efectuată sub B.14 privind deschiderea procedurii insolvenţei nu se include în categoria înscrierilor ce sunt supuse radierii în condiţiile textului de lege anterior menţionat.
De asemenea, nici recursul declarat în cauză de către SC Î. SA O. nu este fondat, având în vedere că, în mod legal, tribunalul a respins ca tardiv introdus apelul acestei părţi, nefiind depus înăuntrul termenului prevăzut de art. 284 din Codul de procedură civilă, astfel comunicarea hotărârii instanţei de fond s-a făcut în ziua de 20.02.2008 (fila 121 din dosarul judecătoriei), nu în 21 februarie cum susţine recurenta, iar apelul a fost expediat prin poştă la data de 10 martie 2008 ( fila 4 din dosarul tribunalului).
Faţă de considerentele ce preced, instanţa în baza art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, a respins ca nefondate ambele recursuri, decizia recurată fiind păstrată în totul.
Cheltuielile de judecată solicitate de intimată nu au fost acordate având în vedere că delegaţia avocaţială nu poartă menţiunea privind cuantumul onorariului avocaţial, iar un alt act justificativ nu a fost depus la dosar.
