TRIBUNALUL COMERCIAL
MURES
SENTINTA COMERCIALA NR. 477
Sedinta publica din data de 13 februarie 2009
Pe rol fiind pronuntarea actiunii formulate de reclamanta S.C. T I S.R.L., în contradictoriu cu pârâta S.C. L T S.R.L., pentru pretentii.
La apelul nominal se constata lipsa partilor.
S-a facut referatul cauzei dupa care:
Se constata ca reclamanta S.C. T I S.R.L. a depus la dosar, prin registratura instantei la data de 09.02.2009, concluzii scrise pentru a fi avute în vedere la solutionarea cauzei.
La data de 11 februarie 2009 pârâta a depus la dosar note de sedinta.
Mersul dezbaterilor si sustinerile partilor în fond s-au consemnat în încheierea sedintei publice din data de 06 februarie 2009, când s-a amânat pronuntarea asupra cauzei pentru data de 13 februarie 2009, încheiere care face parte integranta din prezenta hotarâre.
I N S T A N T A,
Prin actiunea înregistrata la aceasta instanta sub numarul din antet la data de 14 august 2008, reclamanta SC T I SRL, Tg-Mures, a solicitat în contradictoriu cu pârâta SC L T SRL Tg-Mures urmatoarele :
1.Admiterea prezentei actiuni astfel cum aceasta este formulata prin prezenta cerere si pe cale de consecinta,
2.Angajarea raspunderii pârâtei pentru garantia pentru vicii ascunse ale bunului imobil situat in Tg-Mures, str. 8 Martie, nr. 34, judetul Mures, imobil a carui cedare de folosinta face obiectul contractului de locatiune, în sensul:
3.Stabilirii ca imobilul închiriat este afectat de un viciu ascuns, în sensul ca suprafata închiriata, astfel cum aceasta este stipulata în contractul de locatiune – 4.112,89 mp – este superioara suprafetei reale a imobilului închiriat, respectiv 3.377.43 mp;
4.Stabilirii suprafetei imobilului cladire a carei cedare de folosinta face obiectul contractului de locatiune raportat la suprafata reala, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiz;
5.Obligarii paratei la repararea prejudiciului cauzat, în cuantum de 32.360,24 EURO, respectiv 114.555,24 lei reprezentând cuantumul valoric al chiriei lunare platite de societate si nedatorata raportat la diferenta dintre suprafata stabilita în contractul de locatiune si suprafata reala a imobilului închiriat;
6.Obligarii pârâtei la plata sumei de 1.316,93 EURO, respectiv 4.661,93 lei, reprezentând dobânda legala BNR aplicata la suma de 32.360,24 EURO reprezentând cuantumul valoric al chiriei lunare platite de reclamanta si nedatorata raportat la diferenta dintre suprafata stabilita în contractul de locatiune si suprafata reala a imobilului închiriat.
Cu cheltuieli de judecata, în temeiul art. 274 alin. 1 din C.pr.civ.
Se arata de reclamanta ca în anul 2002 a fost perfectat contractul de locatiune între SC L T SRL, în calitate de locator si reclamanta, în calitate de locatar. Obiectul contractului consta în cedarea folosintei imobilului situat in Tg-Mures, str. 8 Martie, nr. 34, judetul Mures, suprafata totala de 4.112,89 mp. Chiria lunara a fost stabilita în cuantum de 2,366 Euro/mp. Ulterior, în data de 01.04.2007 a fost modificat cadrul contractual, în sensul ca a fost perfectat un nou contract de închiriere cu privire la acelasi imobil, modificându-se însa chiria lunara care a fost stabilita în cuantum de 2,75 Euro/mp.
Prin adresa nr. 104/31.01.2008 reclamanta a invitat societatea pârâta în data de 08.02.2007 la spatiul din Tg-Mures, str. 8 Martie, nr. 34, judetul Mures în vederea efectuarii masuratorilor la imobilul închiriat în baza contractului de locatiune încheiat în data de 01.04.2007. Aceasta deoarece, în urma masuratorilor proprii, a constatat faptul ca suprafata efectiva este inferioara suprafetei prevazute în contractul de închiriere, ceea ce determina si un cuantum total al redeventei lunare net inferior celui achitat pâna în prezent.
În aceste conditii, s-a apreciat ca se impune efectuarea de urgenta a unei masuratori a întregii suprafete închiriate, masuratori care sa se realizeze de persoane de specialitate, si în prezenta atât a reprezentantului legal al locatorului – pârâta, cât si al reclamantei. Însa, pârâta nu a înteles sa dea curs notificarii, astfel încât masuratorile s-au realizat în absenta reprezentantilor legali ai pârâtei.
Ulterior, prin adresa nr. 148/19.02.2008 s-a comunicat pârâtei rezultatul masuratorilor la care a fost invitata sa participe si la care nu a dat curs, precizând faptul ca suprafata efectiv închiriata este de 3.377,43 mp. Prin aceeasi adresa, reclamanta a solicitat pârâtei perfectarea unui act aditional la contractul de locatiune încheiat în data de 01.04.2007 prin care sa fie modificat obiectul acestuia, în sensul diminuarii suprafetei închiriate, corespunzator suprafetei reale a imobilului. S-a apreciat ca se impune efectuarea unei compensari între sumele platite pe perioada derularii contractului, cu titlu de redeventa raportat la suprafata închiriata astfel cum era precizata în contract, suma platita în plus raportata la suprafata reala închiriata si sumele scadente în prezent. Pârâta nu a dat curs nici acestei solicitari.
Totodata, prin invitatia la conciliere directa, reclamanta a încercat solutionarea acestui diferend pe cale amiabila, sens în care în cadrul întrunirii din data de 27.05.2008 s-a propus pârâtei modificarea cadrului contractual raportat la suprafata efectiv închiriata. Însa, pârâta nu a acceptat solutia propusa, astfel încât solutionarea pe cale amiabila a litigiului a esuat.
În ceea ce priveste îndeplinirea conditiilor generale de admisibilitate a unei actiuni comerciale, reclamanta a sustinut ca cererea ei îndeplineste toate aceste cerinte, respectiv are atât capacitate procesuala, cât si calitate procesuala, justifica un interes procesual în introducerea unei actiuni în realizarea dreptului.
De asemenea, a fost îndeplinita si conditia parcurgerii procedurii concilierii directe, prev art.720 indice 1 din C.proc.civ. În acest sens, a fost înaintata pârâtei o invitatie la conciliere, fundamentata pe dispozitiile art.720 indice 1 C.proc civ , prin care s-a încercat solutionarea pe cale amiabila a diferendului juridic fiind invitata partea adversa în data de 27.05.2008 la sediul avocatului. Pârâta s-a prezentat la conciliere, însa în urma discutiilor purtate s-a conchis ca este imposibila solutionarea pe cale amiabila a litigiului.
Se sustine în continuare ca sunt îndeplinite conditiile pentru angajarea raspunderii pentru garantia pentru vicii ascunse a locatorului prevazute de art. 1.422 Codul Civil raportate si la prevederile Codului Comercial data fiind natura comerciala a raporturilor dintre cele doua parti contractante.
Dispozitiile art. 1420 pct. 3 instituie în sarcina locatorului obligatia „ de a face ca locatarul sa se poata folosi neîmpiedicat de lucrul închiriat în tot timpul locatiunii”. Din dispozitiile art. 1422-1428 Cod Civil rezulta ca obligatia locatorului de garantie pentru folosinta linistita si utila a lucrului închiriat se înfatiseaza sub un întreit aspect:
-garantia pentru tulburari provenite din fapta proprie;
-garantia pentru tulburari de drept provenite din partea tertilor;
-gatantia pentru vicii ascunse a lucrului închiriat.
Instituirea principiului raspunderii locatorului pentru stricaciunile si viciile lucrului închiriat este statuata prin dispozitiile art. 1.422 Cod Civil, potrivit carora „Locatarul trebuie sa fie garantat pentru toate stricaciunile si viciile lucrului închiriat ori arendat, ce-i împiedica întrebuintarea, chiar desi nu au fost cunoscute locatorului la timpul locatiunii.”
Raspunderea locatorului pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat opereaza chiar daca acesta nu este absolut impropriu folosintei , însa viciul trebuie sa prezinte o anumita gravitate, în sensul ca micsoreaza posibilitatea de folosinta a lucrului închiriat, astfel încât se poate presupune ca daca locatarul ar fi avut cunostinta de existenta viciului fie nu ar fi perfectat contractul de închiriere, fie ar fi platit o chirie mai mica.
Or, exact aceasta este situatia din cauza alegata prezentei judecati. Prin contractul de locatiune perfectat între SC L T SRL, în calitate de locator si reclamanta , în calitate de locatar s-a convenit cedarea folosintei imobilului situat in Tg-Mures, judetul Mures, suprafata totala de 4.112,89 mp. În baza acestei conventii locatorul a emis facturi fiscale prin care a fost facturata redeventa lunara raportat la suprafata de 4.112,89 mp. Însa, suprafata reala a imobilului închiriat este net inferioara celei stipulate de parti în contract, respectiv este o suprafata de 3.377,43 mp.
Viciul ascuns care afecteza imobilul închiriat rezida în faptul ca exista o diferenta valorica a suprafetei închiriate în cuantum de 735,46 mp. In situatia în care reclamanta avea cunostinta de acest viciu, respectiv de faptul ca suprafata imobilului închiriat este de 3.377,43 mp si nu de 4.112,89 mp, evident ca s-ar fi platit o chirie lunara mai mica, raportat la suprafata reala a imobilului.
În acelasi context, raspunderea locatorului opereaza chiar daca acesta a fost de buna credinta, în sensul ca nu a avut cunostinta despre existenta viciului la data perfectarii contractului de închiriere.
La data perfectarii contractului de închiriere locatorul a pus la dispozitia reclamantei un proiect al constructiei care urma a fi închiriata si care preciza ca suprafata imobilului este de 4.112,89 mp. Chiar si în aceasta situatie în care s-ar dovedi ca pârâta este de buna credinta în sensul ca nu a cunoscut existenta viciului, respectiv nu a stiut ca suprafata imobilului este mai mica decât cea stipulata în contract, locatorului îi incumba obligatia de garantie pentru vicii ascunse.
Aducerea la îndeplinire a obligatiei de garantie pentru vicii ascunse nu se poate realiza decât prin modificarea cadrului contractual în sensul stabilirii suprafetei închiriate raportat la suprafata reala a imobilului închiriat, astfel cum aceasta se va stabili printr-un raport de expertiza.
Potrivit dispozitiilor art. 1422 alin. 2 Cod civil. „Daca din aceste vicii si defecte deriva pentru locatar o dauna oarecare, locatorul este dator de a-l dezdauna.”
Or, prejudiciul suferit de reclamanta consta în faptul ca pe toata durata de derulare a contractului s-a platit o chirie raportat la o suprafata mai mare decât suprafata închiriata. Suma solicitata de reclamanta vizeaza perioada 30.09.2005 – 31.07.2008, încadrându-se astfel în termenul general de prescriptie de trei ani. Algoritmul de calcul a prejudiciului a vizat doua perioade distincte, în functie de valoarea chiriei lunare, astfel:
-perioada 30.09.2005 – 31.03.2007 – când chiria lunara era de 2,366 EURO/MP.
-perioada 30.04.2007 – 31.07.2008 – când chiria lunara era de 2,75 EURO/MP.
Cuantumul valoric al chiriei lunara – raportat la fiecare perioada – a fost înmultit cu 735,46 mp – diferenta de suprafata între suprafata stabilita în contract 4.112,89 mp si suprafata reala, stabilita prin raportul de expertiza anexat în probatiune 3.377,43 mp.
Prejudiciul suferit de reclamanta consta tocmai în rezultatul acestei înmultiri – 32.360,24 EURO si reprezinta suma de bani platita de reclamanta cu titlu de chirie si care este o suma nedatorata deoarece suprafata reala închiriata nu corespunde cu cea stabilita în contract.
Prejudiciul suferit de reclamanta a fost cuantificat în EURO deoarece partile au stabilit chiria lunara în euro, însa aceasta a fost convertita in lei, la cursul BNR leu/euro de la data promovarii prezentei actiuni, respectiv 3,54 Lei/1 euro.
In ceea ce priveste temeiul juridic si modul efectiv de calcul al penalitatilor de întârziere datorate de catre pârâta, au fost invocate dispozitiile cuprinse in OG nr.9/2000 privind nivelul dobânzii legale pentru obligatiile banesti, coroborate cu dispozitiile din Legea nr.469/2002 privind întarirea disciplinei contractuale, coroborate cu dispozitiile cuprinse în art. 43 din C. Com – (potrivit acestui text de lege , datoriile comerciale lichide si platibile în bani produc dobânda de drept din ziua când devin exigibile).
La actiunea de mai sus, reclamanta a atasat înscrisurile consemnate la fila 10-32, constând în desfasuratorul de calcul al diferentei valorice privind chiria suplimentara achitata în opinia reclamantei pentru suprafata de spatiu lipsa în raport de contractul partilor, invitatia la conciliere directa, adresele nr. 162, 148, 104 privind corespondenta dintre parti purtata dupa identificarea suprafetei exacte a imobilului închiriat, contractul de locatie litigios si schitele desfasurate a activului închiriat.
Pentru termenul din 05 septembrie 2008, reclamanta a depus precizarea de actiune consemnata la fila 38, 39 prin care a solicitat ca, în cadrul capetelor de cerere 5 si 6 mentionate mai sus, pârâta sa fie obligata la suma de 65.422, 11 euro, respectiv 231.594, 26 lei, respectiv 6.838, 06 euro ( 24.206, 73 lei) cu titlu de dobânda legala B.N.R. aplicata la suma de 65.422, 11 euro. Asadar, prin aceasta precizare de actiune reclamanta si-a modificat doar câtimea pretentiilor mentionate la capetele 5 si 6 din actiunea principala, celelalte solicitari fiind mentinute întocmai.
Prin întâmpinarea consemnata la fila 65-66, pârâta a invocat exceptia inadmisibilitatii cererii reclamantei, sustinându-se de catre pârâta ca nu Tribunalul Comercial Mures ar fi competent material sa solutioneze litigiul, ci Curtea de Arbitraj Comercial din cadrul Camerei de Comert, astfel cum partile au înteles sa stabileasca aceasta chestiune prin art. 27 capitolul XVI din contractul de locatiune. Asadar, prin întâmpinare pârâta a invocat atât exceptia necompetentei materiale a instantei sesizate, cât si cea a inadmisibilitatii, aceasta din urma pe considerentul ca nefiind în acest moment constituit Tribunalul Arbitral, cauza nu poate fi declinata, solutia ce se impune fiind cea a respingerii ei ca inadmisibila.
Reclamanta a reactionat la întâmpinarea de mai sus prin raspunsul la întâmpinare consemnat la fila 71- 76 dosar, aratându-se ca nici una din cele doua exceptii nu pot fi primite. Este adevarat ca în contextul disp.art. 340, 341 Cod procedura civila introducerea într-un contract a unei clauze compromisorii este o abordare legala si acceptata de legiuitor, însa analizând cu atentie dispozitiile art. 27 din contractul de locatiune, reclamanta considera ca acele dispozitii sunt inoperante si prin urmare, competenta solutionarii cauzei revine instantei judecatoresti. Clauza compromisorie ar fi nula.
Instanta a respins atât exceptia necompetentei materiale, cât si exceptia inadmisibilitatii, pronuntându-se în acest sens prin încheierea din 07 noiembrie 2008 ( fila 77, 78).
Prin completarea întâmpinarii depusa pentru termenul din 03 octombrie 2008 ( fila 97- 100), pârâta a invocat si exceptia prescriptiei extinctive, având în vedere obiectul cererii de chemare în judecata, si anume angajarea raspunderii contractuale ale pârâtei pentru vicii ascunse ale imobilului. Exceptia este motivata prin aceea ca partile au procedat la predarea/ primirea imobilului, înca în cursul anului 2002, mai exact luna octombrie a anului respectiv. Art.11 din Decretul nr. 167/1958 stabileste ca prescriptia dreptului la actiune privind viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrari începe sa curga de la data descoperirii viciilor, „ însa cel mai târziu de la împlinirea unui an de la predarea lucrului sau a lucrarii”. Art. 5 al aceluiasi act normativ prevede la rându-i ca „ dreptul la actiunea privitoare la viciile ascunse ale unui lucru transmis sau ale unei lucrari executate se prescrie prin împlinirea unui termen de 6 luni în cazul în care viciile nu au fost ascunse cu viclenie”. Ca atare, termenul maxim ce putea fi luat în discutie si anume de un an, s-a împlinit în luna noiembrie 2003. Desigur ca si cele 6 luni amintite au fost depasite cu mult daca s-ar pune problema calcularii lor chiar si din ultima zi a termenului de un an amintit. În acest context pârâta explica si împrejurarea în care s-au încheiat cele doua contracte, precizându-se ca cel de-al doilea contract încheiat în cursul anului 2003 nu a avut nimic deosebit în afara faptului ca prin al doilea contract nu s-a mai închiriat etajul al doilea, corpul administrativ A parter si depozitul de zidarie. Însa chiar daca s-ar calcula termenul de un an plus 6 luni de la data unei noi presupuse predari a imobilului ( 1 aprilie 2007), actiunea este vadit prescrisa si fata de contractul al doilea.
Cât priveste fondul actiunii, pârâta a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiata. Se sustine ca fiind eronata pretentia potrivit careia în cursul anului 2002 între parti s-ar fi încheiat contractul de închiriere având ca obiect suprafata de 4.112, 89 mp. Acest prim contract a avut în realitate suprafata de 6.447, 65 mp constructii si 3.218, 50 mp teren. Pretul chiriei a fost stabilit în mod global la suma de 40.000 euro + TVA. Ulterior, partile au convenit modificarea chiriei de la 40.000 euro începând cu 01 septembrie 2005 la suma de 181.950, 60 euro + TVA anual. La data de 31 martie 2007 a intervenit rezilierea contractului, partile convenind la data de 01 aprilie 2007 încheierea unui nou contract de închiriere pentru o suprafata mai restrânsa, mai exact suprafata de 4.112, 89 mp, chiria a fost stabilita diferentiat pentru anumite perioade de timp, însa cert e ca partile au urmarit clar ca obiectul acestui contract de închiriere sa fie cel specificat într-o plansa anexa, certificata de ambele parti pentru suprafata construita de 4.112, 89 mp.
Pârâta mai precizeaza ca, desi reclamanta contesta suprafata reala închiriata, aceasta foloseste si un alt spatiu în suprafata totala de 360 mp pentru care nu plateste nici o chirie, decât cea mentionata în contractul litigios. Fata de cele aratate, pârâta concluzioneaza ca nu se poate vorbi de un viciu ascuns fiindca reclamanta avea posibilitatea fireasca sa masoare exact suprafata pe care a înteles sa o închirieze, aceste masuratori nepresupunând calificari speciale, fiind cu usurinta la îndemâna reclamantei.
Prin raspunsul la aceasta din urma întâmpinare, reclamanta a solicitat respingerea exceptiei prescriptiei, pozitie argumentata prin memoriul depus la fila 107- 111. Reclamanta pretinde ca exceptia prescriptiei nu poate fi primita, fiindca disp.art. 111 din Decretul 167/1958 se refera doar la actele juridice translative de proprietate, la care se adauga si contractele de antepriza, nu si cele privind cedarea folosintei unui bun. În cauza de fata, ne aflam în fata unui contract de locatiune, drepturile si obligatiile partilor fiind cele ce rezulta din prevederile art. 1351, 1420 si respectiv art. 1422 Cod civil.
Reclamanta concluzioneaza ca în cauza se pune problema unei neexecutari integrale a obligatiilor pârâtei care nu i-a pus la dispozitie întreaga suprafata construita la care s-a angajat prin contract. Nu este vorba de raspunderea pentru vicii ascunse aferente transmiterii unui bun, ci este în discutie o actiune pentru viciu bunului în raport de fapta ilicita comisa de locator. Prin urmare, textul ce trebuie avut în vedere în privinta calcularii termenului de prescriptie este art. 8 din Decretul Lege nr. 167/1958. Conform acestuia, „ angajarea raspunderii contractuale se prescrie în termen de 3 ani de la data la care pagubitul a cunoscut sau trebuia sa cunoasca atât paguba, cât si pe cel care raspunde de ea”.
Instanta a administrat în cauza proba cu interogatoriile consemnate la fila 85- 88 si respectiv 94-96. De asemenea, la fila 112, 113 s-au consemnat obiectivele pentru expertiza tehnica în constructii, proba ceruta de reclamanta în dovedirea temeiniciei actiunii sale precizate. Si pârâta si-a exprimat pozitia în subsidiar fata de aceasta proba pusa în discutie. Spunem în subsidiar, întrucât la termenul din 06 februarie 2009 instanta a amânat pronuntarea asupra exceptiei prescriptiei pentru a permite partilor sa depuna concluzii scrise. Administrarea probei cu expertiza nu se va mai impune, deoarece deliberând asupra exceptiei prescriptiei, aceasta va fi primita, urmând sa fie respinsa actiunea ca prescrisa.
Aceasta solutie asupra exceptiei prescriptiei se impune din urmatoarele considerente:
S-a lamurit în cauza ca reclamanta a declansat o actiune patrimoniala în raspundere contractuala pentru vicii ascunse ale bunului ce i-a fost predat prin contractul de locatiune, depus ca proba scrisa la fila 20-26, contract care a avut anterior un raport juridic întemeiat pe contractul încheiat la data de 31 octombrie 2002, depus la rândul sau la fila 45-51. Astfel cum lamureste si reclamanta, bunul închiriat i-a fost predat înca din anul 2002, convenindu-se suprafata totala de 4.112, 89 mp, cu chiria de 2,366 euro/ mp. Interventia în modificarea raportului juridic ce a avut loc la data de 01 aprilie 2007 nu a reprezentat decât o modificare a cadrului contractual existent pâna atunci. Reclamanta precizeaza în acest sens ca acest act aditional a fost „ cu privire la acelasi imobil, modificându-se însa chiria lunara care a fost stabilita în cuantum de 2,75 euro/mp”. S-a probat totusi ca cel de-al doilea contract a avut un obiect restrâns, privind suprafata închiriata, însa pretentiile reclamantei, vizeaza si raportul juridic intial.
Din perspectiva îndeplinirii obligatiei pârâtei în calitate de locator, indiferent care moment ar fi luat în discutie si de la care se calculeaza termenul reglementat de art. 11 corelat cu art. 5 din Decretul nr. 167/1958, actiunea este prescrisa. Daca ne referim la primul contract, acest moment este cel prin care s-a pus în executare contractul initial si anume când a fost predat imobilul. Partile si-au restrâns ulterior doar obiectul închirierii si au modificat cuantumul chiriei. Or, acest termen, ( chiar daca s-ar calcula ca fiind de un an + 6 luni ), este vadit depasit fata de data predarii imobilului ( 31 octombrie 2002) si data introducerii cererii de chemare în judecata 14 august 2008.
Daca ne referim exclusiv la cel de-al doilea contract din data de 1 aprilie 2007 ( fila 20 – 26 ) si interpretam ca a avut loc ( sau trebuia sa aiba loc ), o noua predare a imobilului, vom observa ca termenul maxim de prescriptie nu se mai întinde pe perioada maxima de un an + 6 luni. Mai precis, nu se mai pune problema prorogarii momentului de debut al curgerii termenului de 6 luni “ pâna la expirarea unui an de la predarea bunului “, în varianta ultimei teze a art. 11 al. 1 din Decretul 167/1958. Asta deoarece, viciile ascunse pretinse de reclamanta au fost descoperite de catre aceasta înainte de trecerea unui an de la predarea bunului în aplicarea contractului din data de 1 aprilie 2007. Dovada în acest sens este adresa reclamantei nr. 104/31.01.2008 depusa la dosar la fila 18, 19, prin care aceasta comunica pârâtei ca “ în urma masuratorilor proprii “, a “ constatat faptul ca suprafata efectiva este inferioara suprafetei prevazute în contractul de închiriere “ A convocat din acest motiv pârâta la negocieri, însa nu rezulta din nici o proba interventia vre-unei cauze de întrerupere a cursului prescriptiei. Prin urmare, termenul de prescriptie de 6 luni prevazut de art. 5 din decretul mentionat a început sa curga la data de 31.01.2008 si s-a împlinit la 31 iulie 2008. Or asa cum am aratat mai sus, data introducerii cererii de chemare în judecata a fost 14 august 2008.
Instanta nu-si poate însusi pozitia exprimata de reclamanta fata de exceptia prescriptiei, în sensul ca dispozitiile art. 11 din Decretul nr. 167/1958 s-ar aplica doar la actele juridice translative de proprietate, cât si la contractele de antepriza. Nu rezulta de nicaieri o asemenea restrângere a aplicarii textului legal sus citat. Dimpotriva, în opinia instantei, reglementarea acopera si situatiile din actele juridice în materie locativa câta vreme legiuitorul se refera la „ lucrul transmis….”. Se stie ca actele translative de proprietate vizeaza în esenta transmiterea dreptului, iar predarea obiectului nu este de esenta actului. Aceasta din urma presupune o prestatie cu un obiect material, ca stare de fapt. În actele translative de proprietate, spre exemplu în contractul de vânzare cumparare, de regula, dreptul de proprietate se transmite din momentul întâlnirii cererii cu oferta conform principiului consensualismului. Însa termenul de prescriptie în angajarea raspunderii pentru vicii ascunse curge de la predarea lucrului si nu de la transmiterea dreptului. Iata deci ca ratiunile pentru aplicarea generala a regulii stabilite de art. 11 din decretul mentionat, adica inclusiv în materie de locatiune sunt general aplicabile ori de câte ori printr-un act, partile se obliga sa predea un lucru. Fiindca si la contractul de locatiune, la fel ca si la vânzare cumparare, de pilda, predarea lucrului este o prestatie cu executie instantanee. Locatorul nu preda apoi , zilnic, sau la o alta perioada de timp, din nou, bunul închiriat, astfel ca ar curge numeroase termene de prescriptie, potrivit art. 12 din Decretul nr. 176/1958. Asa cum este de pilda în cazul chiriilor, însa din perspectiva obligatiei respective ce revine chiriasului, prestatia locatarului este cu executare succesiva în timp, la scadentele stabilite. Din momentul predarii lucrului, adica dupa îndeplinirea obligatiei prevazute de art. 1420, pct 1, locatorul nu mai are decât obligatiile mentionate de pct. 2 si 3 din acelasi text si anume de a mentine în starea necesara scopului închirierii si obligatia de garantie.
De altfel, în acest sens se identifica si o practica unitara, comentata astfel si în literatura de specialitate ( de pilda, Contracte civile si comerciale, Francisc Deac, editia LUMINA LEX 1993, pg. 97, 98). Concluzia este ca în materie de vicii ascunse, “ se aplica regulile generale aplicabile contractelor sinalagmatice “.
Se impune asadar admiterea exceptiei prescriptiei si respingerea, în consecinta, a actiunii precizate promovate de reclamanta.
Instanta mai constata ca, desi pârâta a solicitat cheltuieli de judecata, nu s-a justificat prin probe suportarea unor asemenea cheltuieli din perspectiva aplicarii dispozitiilor art. 274 Cod procedura civila.
Pentru aceste motive
ÎN NUMELE LEGII
H O T A R A S T E:
Admite exceptia prescriptiei extinctive invocata de pârâta SC “ L T “ SRL Tg. Mures, cu sediul în Tg. Mures, jud. Mures.
Respinge în consecinta actiunea formulata si precizata de catre reclamanta SC “ T I ” SRL Tg. Mures, cu sediul în Tg. Mures, jud. Mures, împotriva pârâtei susmentionate.
Constata ca pârâta nu a justificat cheltuieli de judecata.
Cu drept de apel în 15 zile de la comunicare.
Pronuntata în sedinta publica din data de 13 februarie 2009.
