TRIBUNALUL BRASOV
– Sectia Comerciala si de
Administrativ –
SENTINTA CIVILA NR. 939/C
Sedinta publica din data de 11 aprilie 2011
Pentru astazi fiind amanata pronuntarea asupra litigiului comercial intervenit intre reclamanta SC DOMO RETAIL SA si paratii SC NOVA MANAGEMENT SRL , SC NOVA HOLDING SRL, O. P. C., O. M., V. F. , V. I. V., avand ca obiect ” pretentii”.
La apelul nominal facut in sedinta publica, la pronuntare, se constata lipsa partilor.
Procedura de citare legal indeplinita.
Dezbaterile asupra cererii de fata au avut loc in sedinta publica din data de 28 martie 2011, cand s-au pus concluzii in sensul celor consemnate in incheierea de sedinta din aceea zi, care face parte integranta din prezenta, iar instanta pentru a da posibilitatea partilor sa depuna concluzii scrise , in temeiul art. 146 Cod procedura civila, a amanat pronuntarea pentru data de 4 aprilie 2011 iar apoi, din lipsa de timp pentru deliberare, in temeiul dispozitiilor art. 260 alin. 1 Cod procedura civila, pentru data de 11 aprilie 2011.
T R I B U N A L U L
Deliberand, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata la aceasta instanta la data de 27.09.2010, sub nr. 10335/62/2010, reclamanta SC DOMO RETAIL SA a solicitat, in contradictoriu cu paratele SC NOVA MANAGEMENT SRL si SC NOVA HOLDING SRL ca , in urma compararii titlurilor de proprietate , paratele sa fie obligate a-i lasa in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in Brasov, Calea Bucuresti, nr. 1 – 3, jud. Brasov, inscris in CF 32348 cu nr. top 7459/5/XXIII/II, 7459/9/33/1 si 7459/b1, compus din :
– Parter comercial in blocul 40, sc. D din Brasov, Calea Bucuresti, nr. 1 impreuna cu cota de 18/336 din partile de uz comun generale , descrie in foaia A de avere.
– Parter comercial in blocul 40, sc. E din Brasov, Calea Bucuresti, nr. 3 impreuna cu cota de 33/398 din teren si partile de uz comun generale .
– Evazare parter comercial cu 30 mp, bloc 40 din Brasov, str. Zizinului, nr. 4 si cota de ˝ parte din partile de uz comun speciale V, care sunt peretii despartitori intre spatiul IV si V.
In motivarea cererii, reclamanta a aratat ca in data de 30.11.1998 SC Domo Retail SA (avand denumirea anterioara de SC Interexpo Prodcom SRL) a incheiat cu SC Freedom Star Holding SRL precontractul de vanzare cumparare nr. 22/30.11.1998 avand ca obiect imobilul descris mai sus. Prin acest precontract SC Freedom Star Holding SRL s-a obligat sa vanda reclamantei acest imobil la pretul de 150.000 USD si sa incheie contractul de vanzare -cumparare in fata unui in termen de maxim 15 zile de la data achitarii pretului, dar nu mai tarziu de 15.02.1999.
Dupa ce reclamanta a achitat pretul integral al imobilului de 150.000 USD si avand in vedere faptul ca imobilul respectiv era grevat cu ipoteca si interdictia de instrainare instituite in favoarea Bancorex SA reclamanta a mai incheiat cu promitenta – vanzatoare SC Freedom Star Holding SRL protocolul nr. 384/06.05.1999 prin care Freedom Star Holding se angaja ca pana la data de 30.05.1999 sa obtina liberul de sarcina de la Bancorex SA, dupa care sa incheie formalitatile de vanzare – cumparare cu reclamanta.
Avand in vedere faptul ca SC Freedom Star Holding SRL a refuzat sa isi indeplineasca obligatiile asumate prin precontractul de vanzare-cumparare si nu s-a prezentat in fata unui notar pentru incheierea contractului de vanzare – cumparare, iar reclamanta a achitat intregul pret al imobilului, a formulat cerere de chemare in judecata solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare – cumparare, adica o hotarare declarativa asupra recunoasterii dreptului de proprietate.
Prin sentinta civila nr. 4526/20.03.2000 pronuntata de Judecatoria Brasov in dosarul civil nr. 1682/2000, ramasa definitiva si irevocabila instanta a admis actiunea reclamantei , hotararea instantei reprezentand dovada proprietatii acesteia asupra imobilului. Insa, in Cartea funciara a imobilului nu s-a putut insera mentiunea referitoare la noul proprietar deoarece ramasese notat dreptul de ipoteca si interdictia de instrainare asupra imobilului.
Dupa aproximativ 6 ani de la transmiterea dreptului de proprietate de la Freedom Star Holding SRL in patrimoniul reclamantei, perioada in care a avut proprietatea, posesia si folosinta deplina si continua asupra imobilului, in data de 03.06.2006 vanzatoarea Freedom Star Holding SRL intra in procedura reorganizarii judiciare, iar in data de 08.06.2006 lichidatorul acesteia, Curutz Corina, ignorand actul reclamantei de proprietate, respectiv dispozitiile sentintei civile nr. 4526/20.03.2000 despre care avea cunostinta, a notificat reclamanta sa elibereze imobilul in cauza.
Reclamanta a reinformat fosta vanzatoare Freedom Star Holding SRL prin lichidator ca imobilul nu se mai afla in patrimoniul societatii pe care o reprezinta, transmitandu-i si toate actele justificative. Fara a tine cont de aceste acte, a inclus imobilul mai sus – mentionat in inventarierea activelor si 1-a vandut catre SC Nova Management SRL conform contractului de vanzare cumparare 4118/19.10.2006 pe care l-a instrainat la randul ei in aproximativ 2 luni catre SC Nova Holding SRL prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 5159/28.12.2006.
Se arata ca paratele au acelasi asociat, pe Oprea Petrica Constantin, care a semnat contractul de vanzare – cumparare in dubla calitate, de reprezentant al vanzatoarei si de reprezentant al cumparatoarei. Domo Retail SA figura, la momentul celor 2 tranzactii frauduloase din 2006, ca singurul platitor al taxelor si impozitelor aferente imobilului si era inregistrata la Directia de Impozite si taxe locale. Acest fapt a fost cunoscut atat de vanzatoarea SC Freedom Star Holding SRL cat si de reprezentantul cumparatoarelor succesive SC Nova Management SRL si SC Nova Holding SRL inclusiv prin consultarea certificatului de atestare fiscala cuprins in documentatia ce a fost anexata contractului de vanzare – cumparare incheiat de SC Freedom Star Holding SRL si SC Nova Management SRL, autentificat sub nr. 4118/19.10.2006 de BNP Florin Visan.
Este de notorietate faptul ca reclamanta a avut posesia si folosinta imobilului inca de la incheierea precontractului de vanzare-cumparare din 30.11.1998 si pana in momentul in care lichidatoarea Freedom Star Holding SRL a notificat –o sa paraseasca spatiul in anul 2006 si l-a vandut catre SC Nova Management SRL, in ciuda faptului ca in acest contract reprezentantul SC Nova Management SRL neaga evidenta si afirma: “am cunostinta de situatia de fapt si de drept a imobilului, stiu ca vanzatoarea l-a stapanit in mod continuu. “
In data de 15.03.2010 Tribunalul Constanta ( in dosarul nr. 31/118/2001 (2565/COM/2001)) a dispus inchiderea procedurii insolventei SC Freedom Star Holding SRL in temeiul art. 132 alin din Legea 85/2006 si prin urmare aceasta societate a fost radiata, nemaiavand personalitate juridica.
Atat SC Nova Management SRL cat si SC Nova Holding SRL sunt succesoare cu titlu particular ai SC Freedom Star Holding SRL, titlul de proprietate al societatii reclamante, hotararea 4526/20.03.2000 pronuntata de Judecatoria Brasov, definitiva si irevocabila, fiindu-le opozabila.
Se solicita, asadar sa se procedeze la compararea titlului reclamantei , sa se constatate ca titlul reclamantei este mai caracterizat si sa fie obligata parata SC Nova Holding SRL sa lase reclamantei in deplina proprietate si linistita posesie imobilul situat in Brasov, Calea Bucuresti nr. 1-3.
Titlul de proprietate al reclamantei il reprezinta: precontractul de vanzare cumparare nr. 22/30.11.1998 incheiat intre subscrisa SC Domo Retail SA (fosta SC Interexpo Prodcom SRL) si SC Freedom Star Holding SRL; sentinta civila nr. 4526/20.03.2000 pronuntata de Judecatoria Brasov in dosarul civil nr. 1682/2000, ramasa definitiva si irevocabila;
Titlul paratei SC Nova Holding SRL este contractul de vanzare cumparare nr. 5159/28.12.2006 incheiat cu neproprietara SC Nova Management SRL care 1-a randul ei a cumparat imobilul de la neproprietara SC Freedom Star Holding SRL prin contractul nr. 4118/19.10.2066. Ambele contracte de vanzare-cumparare sunt lovite de nulitate absoluta, avand in vedere ca reprezinta vanzarea lucrului altuia facuta in~cunostinta de cauza cu privire la lipsa calitatii de proprietar.
Titlul paratelor nu este valabil, fiind dobandit fraudulos de la SC Freedom Star Holding SRL, prin incalcarea dispozitiilor legale in vigoare.
Se solicita sa se compare titlurile de proprietate respectiv titlul reclamantei si pe cel al paratei SC Nova Holding SA si sa se dea prioritate titlului reclamantei deoarece este adevaratul proprietar pe cand titlul paratei provine de la un neproprietar, SC Freedom Star Holding SRL.
Faptul ca titlul paratei nu a fost desfiintat nu semnifica faptul ca aceasta are vreun drept de proprietate legal dobandit asupra imobilului in discutie, neputandu-se concepe situatia in care asupra unui bun exista doi proprietari, ci doar situatia in care asupra unui bun exista doua titluri de proprietate.
Dreptul de proprietate asupra imobilului nu putea fi transmis paratelor in mod valabil, conform principiului “nemo dat quod non habet”, deoarece SC Freedom Star Holding SRL nu avea calitatea de proprietar la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare din 19.10.2006.
Contractul de vanzare cumparare reprezinta un acord de vointa intre doua parti prin care vanzatorul se obliga sa transmita cumparatorului dreptul de proprietate, iar cumparatorul se obliga sa plateasca pretul.
Singura obligatie a vanzatorului este aceea de a transmite dreptul de proprietate, iar faptul transmiterii efective a acestui drept de proprietate reprezinta practic executarea obligatiei, deci executarea contractului.
In cazul vanzarii bunului altuia vanzatorul se obliga sa transmita dreptul de proprietate, dar acest efect nu se produce deoarece dreptul nu apartine vanzatorului si nu poate fi transmis de catre acesta.
Mai mult, in situatia de fata reaua-credinta a cumparatorului poate fi probata prin ignorarea posesiei, folosintei si inscrierii bunului de catre reclamanta la administratia financiara/directia de impozite si taxe locale ca unic proprietar si platitor de taxe si impozite aferente imobilului.
Desi acordul de vointa dintre parti ramane valabil, vanzarea bunului altuia este neproducator de efectul transmiterii dreptului de proprietate, intrucat vanzatorul nu are dreptul a carui transmitere s-a obligat s-o faca (dreptul SC Freedom Star Holding SRL era nul absolut).
Aceasta este si opinia autorilor in doctrina : „vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunostinta de cauza, reprezentand o operatiune speculativa, are o cauza ilicita si deci este nula absolut in baza art. 968 c.civ. Iar daca contractul s-a incheiat de catre vanzator „in frauda dreptului proprietarului….cu complicitatea si, in orice caz, pe riscul cumparatorului….constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea cunoscutului adagiu clasiv frauda corupe totul – fraus omnia corrumpit”(Francisc Deak – Tratat de drept civil).
Buna sau reaua credinta a paratelor SC Nova Management SRL si Nova Holding SRL cu prilejul cumpararii imobilului are relevanta doar in privinta raporturilor dintre acestea si vanzatoarea SC Freedom Star Holding SRL, in raporturile cu verus dominus avand efecte numai in privinta intinderii obligatiei acestuia la restituirea eventualelor cheltuieli facute cu lucrul si in nici un caz nu are efecte constitutive de drepturi reale. Oricum, buna credinta la incheierea unui act de vanzare-cumparare nu valoreaza proprietate.
Chiar si in situatia in care imobilul este actual in patrimoniul paratei SC Nova Holding SRL, aceasta imprejurare nu inlatura posibilitatea reclamantei de a solicita, in cadrul unei actiuni in revendicare pe dreptul comun, restituirea imobilului in natura si nu despagubiri banesti, garantarea dreptului de proprietate fiind prioritara sigurantei circuitului civil.
Rezulta ca titlul de proprietate al reclamantei este mai bine conturat din punct de vedere juridic si este preferabil titlului paratei.
In drept sunt invocate dispozitiile art. 480, art. 481 Codul Civil, Constitutia Romaniei, Conventia pentru Apararea Drepturilor Omului si a Libertatilor Fundamentale, art 274 Cod procedura civila.
In probatiune, reclamanta a depus la dosar inscrisuri.
La data de 10.11.2010 reclamanta a solicitat introducerea in cauza a paratilor O. P. C., O.M., V. F. , V. I. V. aratand ca imobilul in discutie a fost instrainat catre asociatii SC NOVA HOLDING SRL .
Prin intampinare, paratele SC NOVA MANAGEMENT SRL , SC NOVA HOLDING SRL au solicitat respingerea actiunii reclamantei, aratand ca prin sentinta civila nr. 3680/com/03.06.2002 pronuntata de Tribunalul Constanta sectia comerciala, in dosarul civil nr. 2565/com/2001, s-a dispus deschiderea procedurii reorganizarii judiciare si a falimentului asupra SC FREEDOM STAR HOLDING SRL, numindu-se lichidator C. C..
Evident, prin prisma atributiilor generale ale lichidatorului judiciar a fost si plata pasivului societatii prin valorificarea activului societatii, respectiv a bunurilor din patrimoniul acesteia.
Unul din bunurile falitului, identificate de lichidatorul judiciar ca vandabile a fost si cel in litigiu, situat in Brasov, str. Calea Bucuresti, nr. 1-3 , inscris in CF. 32348 Brasov, top. 7459/5/XXIII/ll, 7459/9/3/1, 7459/B/l, format din :
• parter comercial in bl. 40, sc. D, cu cota de 18/336 din partile de uz comun situat in Brasov, str. Cala Bucuresti, str. Calea Bucuresti, nr. 1, parter comercial in bl. 40, se. D, cu cota de 18/336 din partile de uz comun
• parter comercial in bl. 40, se. E, cu cota de 33/398 din partile de uz comun situat in Brasov, str. Cala Bucuresti, str. Calea Bucuresti, nr. 1, parter comercial in bl. 40, se. D, cu cota de 18/336 din partile de uz comun
• evazare parter comercial cu 30 mp, in exclusivitate in bloc 40, situat in Brasov, str. Zizinului, nr. 4 si cota de JA parte din partile de uz comun
Acest imobil, era grevat la data deschiderea procedurii reorganizarii judiciare si a falimentului de sarcina inscrisa sub B+l, respectiv ipoteca in favoarea BANCOREX SA SUCURSALA CONSTANTA , pentru suma de 832.680.000 lei, potrivit contractului de ipoteca autentificat sub nr. 1546/1997 si a contractului de credit.
In cadrul dosarului nr. 2565Com/2001 al Tribunalului Constanta, la 27.09.2006. lichidatorul SC FREEDOM STAR HOLDING SRL, Av. Curutz Corina, sub patronajul judecatorului sindic, organizeaza licitatie publica cu strigare pentru vanzarea activului spatiu comercial, respectiv
In acest sens se formeaza comisia de licitatie, din care fac parte creditorii DIRECTIA GENERALA A FINANTELOR PUBLICE CONSTANTA si SC ROMNED SA impreuna cu lichidatorul judiciar.
Urmandu-se pasii legali de desfasurare a licitatiei, publice cu strigare, activul scos la licitatie, este adjudecat de SC NOVA MANAGEMANT SRL pentru pretul total de 409.342 lei.
In acest sens a fost incheiat procesul verbal de licitatie – din data de 27.09.2006, licitatia fiind apoi validata de judecatorul sindic.
Ulterior, in baza procesul verbal de licitatie din data de 27.09.2006, s-a incheiat contractul de vanzare cumparare avand ca parti SC FREEDOM STAR HOLDING SRL, prin lichidator Av. Curutz Corina in calitate de vanzator si SC NOVA MANAGEMENT SRL, in calitate de cumparator, autentificat sub nr. 4118/19.10.2006 BNP FLORIN VISAN, act juridic care a definitivat operatiunea de cumparare de catre societatea parata, la licitatie publica cu vanzare a imobilului proprietatea debitorului falit.
Dupa inscrierea dreptului dobandit in cartea funciara, pe numele SC NOVA MANAGEMENT SRL, titulara plena in re potestas a dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu, vinde catre SC NOVA HOLDING SRL, in calitate de cumparator, acest imobil, incheindu-se in acest sens contractul de vanzare autentificat sub nr. 5159/28.12.2006. BNP FLORIN VISAN, act juridic inscris apoi in cartea funciara sub A+l, B+4.
Intr-o maniera care frizeaza falsul in declaratii, reclamanta ascunde instantei importante aspecte de fapt si de drept, relativ la purtarea unor litigii intre parti , in legatura cu titlurile paratelor asupra imobilului in litigiu.
Astfel, in dosarul civil nr. 4307/62/2007 al Tribunalului Brasov reclamanta SC DOMO RETAIL SA a chemat in judecata SC NOVA MANAGEMENT SRL, si SC NOVA HOLDING SRL, solicitand instantei urmatoarele:
Constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare, autentificat de Biroul
Constatarea nulitatii contractului de vanzare-cumparare, autentificat de Biroul
Notarului Public Florin Visan sub. nr.4118 din data de 19.10.2006 incheiat intre S.C
Freedom Star Holding S.R.L – vanzator SC NOVA MANGEMENT SRL – cumparator avand ca obiect spatiul comercial situat in Municipiul Brasov str. Calea Bucuresti, nr. 1-3, inscris in C.F. 32348 Brasov, cu nr. top 7459/5/XXIII/II, 7459/9/33/1 si 7459/b/l, compus din : Parter comercial in blocul 40, sc. D, situat in Brasov, Calea Bucuresti, nr. 1, Brasov, impreuna cu cota de 18/336 din partile de uz comun generale, descrise in foaia A de avere; Parter comercial in blocul 40, sc. E, situat in Brasov, Calea Bucuresti, nr.3 , Brasov, impreuna cu cota de 33/398 din partile de uz comun generale; Evazare parter comercial cu 30 mp, bl. 40, din Mun. Brasov, str. Zizinului nr. 4, jud. Brasov si cota de 1/2 parte din partile de uz comun speciale V, care sunt peretii despartitori intre spatiul IV si V Dispunand si radierea din C.F. mentionat a dreptului de proprietate al cumparatoarei pentru imobilul mentionat
Notarului Public Florin Visan sub. nr. 5159 din data de 28.12.2006, incheiat intre
S.C. Nova Management S.R.L – vanzator si S.C. Nova Holding S.R.L – cumparator,
avand ca obiect spatiul comercial situat in Municipiul Brasov str. Calea Bucuresti, nr.
1-3, inscris in C.F. 32348 Brasov, cu nr. top 7459/5/XXIII/II, 7459/9/33/1 si 7459/b/l,
avand componenta mai sus aratata dispunand si radierea din C.F. mentionat a dreptului de proprietate al cumparatoarei
Sa se dispuna intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus, in favoarea S.C. Domo Retail S.A, conform sentintei civile nr. 4523/20.03.2000, pronuntata de Judecatoria Brasov, in dosarul civil nr. 1682/2000 ramasa definira si irevocabila.
Prin sentinta civila nr. 726/C/11.03.2008 pronuntata de Tribunalul Brasov, definitiva prin decizia nr. 110/AP/14.10.2008 – pronuntata de Curtea de Apel Brasov si irevocabila prin decizia ICCJ din data de 22.04.2010 actiunea SC Domo Reiail SA a fost respinsa
Concomitent, SC DOMO RETAIL SA a promovat pe rolul Tribunalului Brasov, o actiune in evacuare, pe cale de ordonanta presedentiala .
Aceasta a facut obiectul dosarului civil nr. 36/62/2007 al Tribunalului Brasov actiunea
fiind respinsa prin sentinta Tribunalului Brasov, irevocabila prin decizia civila nr. 261/R/l7.06.2008 a Curtii de Apel Brasov.
A fost invocata exceptia lipsei calitatii procesuale active aratandu-se ca titlurile paratelor, reprezentate de contractul de vanzare-cumparare, autentificat de Biroul Notarului Public Florin Visan sub. nr. 4118 din data de 19.10.2006, respectiv contractul de vanzare-cumparare, autentificat de Biroul Notarului Public Florin Visan sub. nr.5159 din data de 28.12.2006 au fost considerate ca valabil incheiate, de catre instantele de judecata coroborat cu faptul ca reclamanta nu are un drept real de proprietate inscris in carte funciara si tinand cont de natura juridica a actiunii in revendicare, respectiv: actiunea proprietarului neposesor, impotriva posesorului nepropietar se apreciaza ca reclamanta nu are calitatea procesuala activa in formularea acestei pretentii.
In aceasta situatie, reclamanta in virtutea art. 1169 trebuie sa faca dovada dreptului sau de proprietate asupra imobilului revendicat.
In acest sens, fiind in regim de publicitate imobiliara prin carti funciare, dovada dreptului de proprietate o face exclusiv cu extrasul de carte funciara.
Reclamanta nu poate face aceasta dovada a dreptului de proprietate asupra imobilului si nu poate exhiba in fata instantei un extras al cartii funciare unde sa fie mentionata ca si proprietar cu titlu de drept de cumparare.
Din insasi formularea actiunii, reclamanta afirma ca titlul sau este format din «precontractul de vanzare cumparare nr.22/30.11.1998 incheiat intre Domo Retail SA (fosta Interexpo Prodcom) si Freedom Star Holding SRL si sentinta civile nr. 4523/20.03.2000, pronuntata de Judecatoria Brasov, in dosarul civil nr. 1682/2000″.
Insa, dincolo de marturisirile reclamantei in propria actiune, potrivit carora „in cartea funciara a imobilului nu s-a putut insera mentiunea referitoare la noul proprietar deoarece ramasese notat dreptul de ipoteca si interdictia de instrainare”, se arata ca printr-o hotarare irevocabila pronuntata in contradictoriu cu paratele s-a respins si capatul de cerere al reclamantei privind intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus, in favoarea S.C. Domo Retail S.A, conform sentintei civile nr. 4523/20.03.2000, pronuntata de Judecatoria Brasov, in dosarul civil nr. 1682/2000 ramasa definitiva si irevocabila.
In sustinerea dreptului paratelor se invoca si si prevederile art.32-33 din Legea nr. 15/1938, care prevad ca, daca un drept este inscris in C.F., acest drept exista in favoarea persoanei pentru este instituit – prezumtie absoluta de proprietate asupra imobilului in litigiu
Actele pe care reclamanta le invoca ca «titluri», respectiv precontractul de vanzare cumparare nr.22/30.11.1998 incheiat intre Domo Retail SA (fosta Interexpo Prodcom) si Freedom Star Holding SRL si sentinta civile nr. 4523/20.03.2000, pronuntata de Judecatoria Brasov, in dosarul civil nr. 1682/2000, pot indeplinii rolul unui instrument de proba, relativ la anumite drepturi de ei sustinute.
Insa altul este faptul ca , aceste acte juridice nu pot crea drepturi si obligatii pentru terti, printre care si paratele, ei nefiind parti in actul juridic.
Potrivit art. 973 Cod Civil prevede : “conventiile n-au efect decat intre partile contractante”
Prin urmare, conform acestui principiului al relativitatii, un contract valabil incheiat produce efecte numai intre partile contractante, neputand da nastere la drepturi si obligatii in sarcina altor persoane.
Prin urmare, contractul fiind un acord de vointe, este firesc ca cineva sa devina debitor sau creditor prin manifestarea sa de vointa, fiind tot atat de firesc ca nimeni sa nu poata deveni debitor si, in principiu, creditor, fara vointa sa.
Astfel, reclamantii isi intemeiaza cererea de chemare in judecata pe dispozitiile unei hotarari judecatoresti, respectiv sentinta civila nr. 4523/20.03.2000 pronuntata de Tribunalul Brasov, in dosarul nr. 1.682/2000 prin care s-a constata ca intre parti s-a incheiat contractul de vanzare cumparare nr. 22/30.11.1998 avand ca obiect imobilele in litigiu.
Se arata ca Hotararea la care face trimitere reclamanta nu est opozabila paratelor , fiind pronuntata fara ca acestea sa fie parti litigante si fara ca apararile lor sa fie analizate de instanta de judecata.
In atare situatie, nefiindu-le opozabile dispozitiile amintitei hotarari, nici drepturile statuate de aceasta nu le pot fi sunt impuse paratelor , ci celor care au figurat ca parti adverse fata de interesele lor ale reclamantilor.
Se arata ca reclamantii au ascuns judecatii amintite, faptul ca bunul in legatura cu care avea loc judecata este ipotecat si poate fi instrainat, intrucat exista interdictia de instrainare si grevare.
Or, pronuntandu-se instanta de judecata in legatura cu un bun ce la data incheierii contractului din 30.11.1998 era ipotecat inca din 12.07.1997 ( data intabularii ipotecii in carte funciara).
Opozabilitatea apare inainte de toate ca o calitate specifica recunoscuta eficacitatii unui act juridic . Existenta insasi a acestui act este un fapt social, pe care tertii nu il pot ignora
Problema acestui concept de ” opozabilitate ramane deschisa din punct de vedere al continutului lui , ca instrument de sanctionare ” a eficacitatii indirecte ” a actului conventional dar si a hotararii.
S-a spus ca un contract constituie un titlu impotriva tertilor , si, deci titlul ar indeplini rolul unui instrument de proba , insa aceasta ipoteza teoretica nu poate fi transpusa la hotararea judecatoreasca , si aceasta din simplul fapt ca tertii nu au participat la dezbaterea probelor in urma careia s-a ajuns la adoptarea hotararii.
Aceste afirmatii sunt sustinute si de faptul ca , hotararea judecatoreasca nu poate crea drepturi si obligatii pentru terti , ei nefiind parti in litigiul transat prin hotarare , nici reprezentati in acel litigiu .
Intr-adevar, tertii nu pot nu pot ignora existenta unei hotarari judecatoresti, existenta unei situatii juridice careia ea i-a dat nastere , insa , daca o parte opune unui tert hotararea judecatoreasca obtinuta , ea nu poate opune acestuia insasi continutul hotararii , rezultatul dezbaterilor jurisdictionale la care tertul nu a participat , intrucat el nu a participat la contradictorialitatea dezbaterilor si de dreptul la aparare.
S-a apreciat ca exista autoritate de lucru judecat cand a doua cerere de chemare in judecata are acelasi obiect, este fundamentata pe acelasi temei juridic, si este formulata de aceleasi parti si in contra lor, in aceeasi calitate.
Pornind de la aceasta definitie legala a autoritatii de lucru judecat, se arata se vorbeste despre sentinta civila nr. 726/C/l 1.03.2008 pronuntata de Tribunalul Brasov in dosarul civil nr. 4307/62/2007, definitiva prin decizi 110/Ap/14.10.2008 pronuntata de Curtea de Apel Brasov si irevocabila prin decizia ICCJ din data de 22/04.2010, si la prezenta actiune, ce face obiectul dosarului civil nr. 10.335/62/2010 al Tribunalului Brasov.
Facand comparatia intre petitele celor doua actiuni, reiese ca obiectul lor este unul si acelasi , este identic, si anume, ambele vizeaza realizarea dreptului lor de proprietate, potrivit, precontractul de vanzare cumparare nr.22/30.11.1998 incheiat intre Domo Retail SA (fosta Interexpo Prodcom) si Freedom Star Holding SRL si sentinta civile nr. 4523/20.03.2000, pronuntata de Judecatoria Brasov, in dosarul civil nr. 1682/2000 impotriva drepturilor noastre, consfintite de contractul de vanzare-cumparare, autentificat de Biroul Notarului Public Florin Visan sub. nr. 4118 din data de 19.10.2006, respectiv contractul de vanzare-cumparare, autentificat de Biroul Notarului Public F. V. sub. nr.5159 din data de 28.12.2006
Chiar daca nu este perfect identica formularea petitelor din cele doua actiuni, doctrina si practica sunt unanime in sustinerea faptului ca pentru a exista autoritate de lucru judecat nu este nevoie ca obiectul sa fie formulat in ambele actiuni, in acelasi mod, ci este suficient ca din cuprinsul actiunilor sa rezulte ca este acelasi.
In sustinerea intampinarii, paratii au depus la dosar inscrisuri.
La termenul de judecata din data de 28.03.2011 instanta a respins exceptia autoritatii de lucru judecat , retinand ca aspectele rezultate din hotararile judecatoresti invocate de parate reprezinta aparari de fond, respectiv privesc aspectul pozitiv al autoritatii de lucru judecat si nu conduc la imposibilitatea formularii prezentei actiuni, intre procesul anterior si cel de fata existand diferenta de obiect si cauza.
La acelasi termen de judecata instanta a unit cu fondul cauzei exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
In temeiul precontractului de vanzare cumparare nr. 22/30.11.1998 avand ca obiect imobilul descris in petitul actiunii, incheiat de reclamanta cu SC FREEDOM STAR HOLDING SRL , SC DOMO RETAIL SRL a obtinut sentinta civila nr. 4526/20.03.2000 pronuntata de Judecatoria Brasov in dosarul nr. 1682/2000 ramasa definitiva si irevocabila , privind imobilul mentionat ( filele 9 – 10 si 21 – 24 din dosar).
Anterior pronuntarii sentintei de mai sus reclamanta a incheiat cu SC FREEDOM STAR HOLDING SRL precontractul de vanzare cumparare nr. 384/06.05.1999 cu privire la imobilul in discutie (fila 11 din dosar), prin care SC FREEDOM STAR HOLDING SRL s-a angajat ca, pana la 30.05.1999 sa obtina liberul de sarcina de la Bancorex SA, intrucat , asa cum arata si reclamanta in actiune, exista in cartea funciara notata ipoteca si interdictia de instrainare a imobilului (fila 2 din actiune si filele 41 si 135).
Prin sentinta nr. 4526/20.03.2000, in dispozitiv, s-a retinut ca se constata ca intre reclamanta si SC FREEDOM STAR HOLDING SRL a intervenit un contract de vanzare cumparare avand ca obiect imobilul in discutie si in prezentul litigiu.
In considerentele sentintei se retine ca SC FREEDOM STAR HOLDING SRL nu si-a facut aparari in cauza si ca, in temeiul art. 111 Cod procedura civila, cererea reclamantei de recunoastere a dreptului sau de proprietate a fost admisa , fiind necesara o hotarare judecatoreasca prin care sa i se recunoasca dreptul .
Este important de observat ca, in respectivul litigiu, Bancorex SA, in favoarea careia era notat dreptul de ipoteca si interdictie de instrainare a imobilului in discutie, nu a fost parte, hotararea nefiindu-i opozabila .
Intrucat asa cum recunoaste si reclamanta la fila 2 din dosar, nu s-a putut radia dreptul de ipoteca si interdictie de instrainare, dreptul sau de proprietate nu a putut fi notat in Cartea Funciara.
In urma intrarii SC FREEDOM STAR HOLDING SRL in procedura falimentului, lichidatorul acesteia organizeaza la 27.09.2006 licitatie publica de vanzare a imobilului in discutie ( filele 129 – 130), acesta fiind adjudecat de parata S.C. NOVA MANAGEMENT SRL prin O. P. C., incheindu-se contractul de vanzare cumparare nr.4118/19.10.2006 ( filele 28 – 32 din dosar).
La randul sau, cumparatoarea S.C. NOVA MANAGEMENT S.R.L vinde catre parata S.C. NOVA HOLDING S.R.L. prin O. P. C., imobilul prin contractul nr. 5159/28.12.2006 ( filele 33 – 37 din dosar).
Adjudecatara S.C. NOVA MANAGEMENT S.R.L s-a inscris, in calitate de proprietar , in CF nr. 32348 Brasov ( fila 40 din dosar).
De asemenea si dobanditoarea ulterioara a imobilului , S.C. NOVA HOLDING S.R.L. s-a inscris, in temeiul contractului de vanzare cumparare, in Cartea Funciara, in calitate de proprietar ( fila 138).
Imobilul a fost dobandit in proprietate ulterior, prin dare in plata, de paratii persoane fizice, care s-au inscris si ei, in calitate de proprietari, in Cartea Funciara.
Cu privire la exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, instanta retine ca aceasta invoca un titlu de proprietate , despre care solicita sa fie comparat cu cel al paratilor.
Intr-o atare situatie, instanta retine ca, in mod evident, reclamanta are calitatea procesuala de a actiona in sensul de mai sus in justitie.
Instanta mai retine ca in motivarea actiunii, reclamanta pune in discutie valabilitatea titlurilor paratilor, respectiv nulitatea absoluta a acestora.
Prin sentinta civila nr. 726/C/11.03.2008 pronuntata de Tribunalul Brasov ( filele 143 – 145) a fost respinsa actiunea reclamantei S.C. DOMO RETAIL S.A impotriva paratei SC FREEDOM STAR HOLDING SRL, prin lichidator judiciar, S.C. NOVA HOLDING S.R.L. si S.C. NOVA MANAGEMENT S.R.L avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare cumparare nr. 4118/19.10.2006 si nr. 5159/28.12.2006 si intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului in discutie.
Prin decizia nr. 110/Ap/14.10.2008 a Curtii de Apel Brasov apelul reclamantei impotriva acestei sentinte a fost respinsa ( filele 98 – 100) iar prin decizia nr. 1352/22.04.2010 a Inaltei Curti de Casatie ti Justitie a fost respins recursul impotriva deciziei Curtii de Apel Brasov ( filele 146 – 149).
In sentinta Tribunalului Brasov s-a retinut ca reclamanta S.C. DOMO RETAIL S.A nu si-a inscris in CF dreptul de proprietate asupra imobilului, la data licitatiei fiind evidentiata in CF SC FREEDOM STAR HOLDING SRL in calitate de proprietara , fapt care conduce la buna credinta a dobanditorului – adjudecatar la licitatie si a subdobanditorului , in privinta careia nu s-a dovedit reaua-credinta, neputand opera cauza de nulitate invocata, respectiv cauza ilicita.
Aceleasi considerente se regasesc si in decizia Curtii de Apel Brasov, unde se arata ca licitatia publica a fost organizata cu incuviintarea publica a judecatorului sindic (in acest sens a se vedea si fila 123 din dosar, unde judecatorul sindic a dispus ca lichidatorul judiciar sa procedeze la valorificarea bunurilor SC FREEDOM STAR HOLDING SRL).
Considerentele acestea se regasesc si in decizia ICCJ, unde se mentioneaza ca imobilul era grevat, la data deschiderii procedurii lichidarii, cu drept de ipoteca in favoarea Bancorex SA.
S-a retinut ca, la data adjudecarii, din toate evidentele rezulta ca imobilul este proprietatea SC FREEDOM STAR HOLDING SRL.
Instanta constata deci ca toate motivele de nulitate absoluta invocate in prezenta actiune de catre reclamanta au fost analizate de instantele mentionate.
Chiar daca in speta nu exista tripla identitate de parti, obiect si cauza cu primul litigiu, pentru a opera aspectul negativ al autoritatii de lucru judecat si a se ajunge la paralizarea posibilitatii formularii prezentei actiuni, este pe deplin aplicabil efectul pozitiv al puterii de lucru judecat, care este o aparare de fond ce presupune doar identitatea de parti intre cele doua litigii, respectiv de constatare a nulitatii si de revendicare.
In acest sens, argumentele referitoare la nulitatea titlurilor partilor din prezenta cauza se bucura de aspectul pozitiv al autoritatii de lucru judecat rezultand din hotararile judecatoresti mentionate mai sus, astfel incat nu mai pot fi repuse in discutie.
Sub aspectul compararii titlului reclamantei cu cel al paratilor , instanta retine ca este suficient a se analiza si compara titlul reclamantei cu cel al adjudecatarei la licitatie, caci titlurile subdobanditorilor ulteriori decurg din acesta din urma. In masura in care se constata ca titlul adjudecatarei ar fi preferabil, aceasta se va rasfrange si asupra titlurilor subdobanditorilor, tinandu-se seama de legaturile existente intre cele doua societati parate si paratii persoane fizice, relevata de reclamanta.
Instanta retine ca reclamanta a ignorat sarcinile de care era grevat imobilul in discutie, sarcini care erau inscrise la data incheierii precontractului in Cartea Funciara, aceasta imprejurare conducand la imposibilitatea inscrierii in CF a dreptului de proprietate pretins in temeiul sentintei civile nr. 4526/20.03.2000 a Judecatoriei Brasov, asa cum singura a aratat in motivele actiunii.
In raport de conduita neglijenta a reclamantei si faptul ca inscrierea adjudecatarului in CF a fost facuta in temeiul unei licitatii publice, organizata cu incuviintarea judecatorului sindic, ajungandu-se deci la opozabilitatea titlului adjudecatarului fata de reclamanta, nu si invers, titlul reclamantei nefiind inscris in CF, instanta retine ca aceasta din urma nu poate avea castig de cauza intr-o actiune revendicare intemeiata pe compararea titlurilor.
Titlul reclamantei nu a putut deveni opozabil tertilor prin inscrierea in CF tocmai datorita ignorarii de catre reclamanta a interdictiei de vanzare notata in CF cu privire la imobilul in discutie.
Fata de aceste aspecte, instanta acorda preferinta titlului opozabil al adjudecatarului de buna-credinta si titlurilor subdobanditorilor ulteriori, in privinta carora s-a retinut, cu autoritate de lucru judecat, ca nu au lucrat fraudulos.
Sunt aplicabile dispozitiile art. 116 alin. 1 din Legea nr. 85/2006, conform carora lichidarea bunurilor din averea debitorului este efectuata de lichidator, sub controlul judecatorului sindic, precum si ale art. 120 alin. 2 din acelasi act normativ, in forma existenta la data licitatiei.
De asemenea, prin analogie, devin aplicabile regulile art. 520 alin. 1 Cod procedura civila, care dispun ca orice cerere de evictiune privind imobilul adjudecat este stinsa daca imobilul adjudecat este inscris in Cartea Funciara si daca au trecut cel putin trei ani de la data inregistrarii cererii de inscriere formulate de dobanditorul anterior al dreptului inscris in folosul tertului adjudecatar.
Avand in vedere argumentele mentionate, instanta va respinge cererea reclamantei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei S.C. DOMO RETAIL S.A, cu sediul ales in Bucuresti, sector 2, bd. Dimitrie Pompei, nr. 10A, cladirea Conect 3, et. 8.
Respinge cererea formulata de reclamanta S.C. DOMO RETAIL S.A. in contradictoriu cu paratii S.C. NOVA MANAGEMENT S.R.L., cu sediul in Constanta, str. Poporului, nr. 127, S.C. NOVA HOLDING S.R.L. cu sediul in Constanta, str. Poporului, nr. 127, O. P. C., OPREA MARIANA, ambii cu domiciliul in Constanta , str. Havana , nr. 14, V. F. si V. I. V., ambii cu domiciliul in Constanta, str. Bibescu Voda, nr. 11.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi, 11.04.2011.
.
.
10
