Sancţiune. Obiectivele expertizei.
în situaţia în care natura litigiului impune constatări de specialitate este necesară administrarea probei cu expertiză.
Potrivit Codului de procedură civilă, dacă este necesară cercetarea la faţa locului, expertul are obligaţia de a cita părţile, pentru ca verificarea situaţiei de fapt să le fie opozabilă. Nerespectarea acestei obligaţii este prevăzută sub sancţiunea nulităţii.
(Secţia comercială, decizia nr. 205/4.04.1990)
Prin sentinţa civilă nr. 4.971 din 27.10.1989, pronunţată de Tribunalul Municipiului Bucureşti, a fost admisă, în parte, acţiunea formulată de reclamanta I.A.M, pârâta I.C.E.L.I.F.V., fiind obligată să-i plătească 67.112 lei, chirie, 24.697 lei, penalităţi, 48.339 lei, daune şi 3.602 lei, cheltuieli de judecată, respingându-se cererea reconvenţională prin care s-a solicitat suma de 34.774 lei, reprezentând cheltuieli efectuate cu întreţinerea imobilului, în perioada 1.08.1988 – 8.04.1989.
Pentru a hotârî astfel, prima instanţă a reţinut, pe baza probei cu expertiză dispusă în cauză, că s-au produs degradări imobilului închiriat pârâtei, evaluate la suma de 48.339 Iei.
S-a apreciat ca fiind întemeiate pretenţiile pentru plata chiriei în sumă de 67.112 lei, cu penalităţi aferente în cuantum de 24.697 lei.
Cererea reconvenţională a fost respinsă, ca neîntemeiată.
împotriva sentinţei a declarat recurs pârâta, prin care a formulat critici pentru netemeinicie şi nelegalitate, susţinând că expertiza tehnică, prin concluziile sale, nu-i este opozabilă, întrucât nu a fost convocată de experţi în timp util pentru a pregăti documentaţia necesară şi a lua parte la discuţii prin specialiştii săi, că expertiza contabilă nu era necesară în cauză şi, în fine, că nu au fost stabilite corect obiectivele expertizei tehnice şi, ca atare, concluziile acesteia nu sunt de natură să ducă la lămurirea situaţiei de fapt în legătură cu starea imobilului la momentul încetării contractului de închiriere, precum şi la determinarea cuantumului cheltuielilor care s-au efectuat pentru a se asigura folosinţa. Recurenta a criticat şi aspectele preluate în sentinţă din concluziile expertizei contabile, care a determinat greşit cuantumul penalităţilor, prin luarea în calcul a unei perioadei de folosinţă mai îndelungată decât cea reală.
Faţă de actele aflate la dosar, recurenta a solicitat admiterea recursului şi modificarea sentinţei, în sensul respingerii pretenţiilor pentru plata de despăgubiri, şi reducerea cuantumului chiriei la suma determinată prin calculul inclus în motivele de recurs. Totodată, a considerat întemeiate şi pretenţiile formulate prin cererea reconvenţională.
Recursul este fondat.
Din examinarea actelor aflate la dosar, rezultă că natura litigiului impunea, în adevăr, constatări de specialitate, aşa încât prima instanţă a apreciat corect necesitatea admiterii probei cu expertiză.
Concluziile expertizei tehnice, urmată de expertiza contabilă, erau de natură să ducă la stabilirea corectă a situaţiei de fapt, dacă ordinea succesiunii celor două ar fi fost cea menţionată mai sus şi dacă prima instanţă ar fi stabilit obiectivele la care să se răspundă în ambele situaţii.
Sentinţa este criticabilă şi sub aspectul nerespectării de către expertul tehnic a obligaţiei prevăzută de pentru situaţiile în care este necesară cercetarea la faţa locului, de a cita părţile, pentru ca verificarea situaţiei de fapt efectuată să le fie opozabilă.
Deşi în cuprinsul raportului de expertiză se menţionează că părţile au fost citate pentru verificarea la faţa locului, se poate observa că recurenta nu a avut timpul material pentru prezentarea la constatare.
Raportul de expertiză tehnică întocmit cu încălcarea normelor de procedură nu poate fi opus recurentei, sub sancţiunea nulităţii, aşa încât, în conformitate cu art. 312 pc.t 2 Cod proc. civilă, recursul se va admite, iar sentinţa va fi casată, cu reţinerea cauzei spre rejudecare, în vederea refacerii expertizei tehnice şi a expertizei contabile, cu citarea părţilor.
Expertiza tehnică va stabili starea imobilului la momentul preluării de către recurentă, pe baza documentaţiei ce-i va fi pusă la dispoziţie, lucrările efectuate pentru aducerea acestuia în stare de folosinţă (valoarea lucrărilor, pe baza devizelor efectuate), starea imobilului la momentul încetării contractului de închiriere, cu referire la partea locuită.
Se observă că la dosar nu a fost depusă convenţia părţilor, pentru a se stabili condiţiile de închiriere, de prelungire şi de încetare a contractului de închiriere, cuantumul chiriei, modalitatea de recuperare a cheltuielilor efectuate pentru aducerea imobilului în stare de folosinţă.
Expertiza va avea în vedere obligaţiile ce revin chiriaşului şi cele ce revin proprietarului, măsura în care, anterior perioadei dedusă judecăţii, acesta din urmă a efectuat lucrările exterioare sau orice lucrări de natură să păstreze integritatea clădirii.
împreună cu specialiştii părţilor în litigiu va fi revăzut interiorul clădirii, stabilindu-se, faţă de înscrisul încheiat la închirierea imobilului şi apoi Ia părăsirea acestuia, starea încăperilor locuite de recurentă şi a dependinţelor, avându-se în vedere, într-o ipoteză (în raport de vechimea obiectelor sanitare, a pardoselei şi plafoanelor, grinzilor etc.), faţă de destinaţia dată încăperilor, dacă degradarea s-a produs ca urmare a folosirii necorespunzătoare de către chiriaşi, sau aceasta era inerentă, în condiţiile neefectuării reparaţiilor interioare.
Vor fi analizate devizele de cheltuieli, situaţiile de plată pentru lucrări definitive şi orice alte acte de natură să probeze efectuarea unor lucrări în perioada de referinţă.
Părţile în litigiu vor prezenta instanţei spre verificare convenţia încheiată cu privire la închiriere şi orice alte înscrisuri de natură să pună în valoare modul de încetare al contractului şi obligaţiilor ce le revin.
Expertul va reface calculele privind cuantumul chiriei pe întreaga perioadă locuită efectiv, determinând şi cuantumul penalităţilor, instanţa urmând să aprecieze dacă sunt aplicabile prevederile Decretului-lege nr. 50/1990.
Astfel fiind, recursul se va admite, iar sentinţa va fi casată, cu reţinere spre rejudecare.
Notă: Cu privire la Decretul-lege nr. 50/1990, a se vedea nota de la speţa
nr. 137.
