Conform dispoziţiilor alin. (5) al art. 102 din Legea nr. 64/1995, vânzarea va putea fi făcută, sub sancţiunea nulităţii, numai după 20 de zile de la data ultimei publicaţii în ziar.
Procedura vânzării directe a imobilelor nu parcurge faza aprobării în adunarea creditorilor ci doar o consultare a creditorilor cu garanţii reale asupra imobilului. Contestaţiile acestora se soluţionează de judecătorul-sindic.
Dispoziţia judecătorului-sindic privind vânzarea va fi
notificată, afişată şi publicată în condiţiile prevăzute de art. 102 alin. (4) iar vânzarea se va efectua sub sancţiunea nulităţii, numai după trecerea unui termen de 20 de zile de la ultima publicaţie în ziar.
în toată această procedură cumpărătorul nu este identificat, ceea ce conduce la concluzia că nici în hotărârea judecătorului-sindic de încuviinţare a vânzării nu trebuie să fie identificat cumpărătorul, (art. 51, 102 din Legea nr. 64/1995)
Secţia comercială şi de administrativ, decizia nr. 1812 din 21 octombrie 2003
Prin sentinţa civilă nr.3092 din 17 iulie 2003 pronunţată de judecătorul-sindic în dosar nr. 5528/2000 al Tribunalului Cluj, privind procedura falimentului debitorului S.C. Agromag S.A. Cluj- Napoca, s-a admis în parte contestaţia formulată de contestatoarele S.C. Ela Borza S.R.L. Turda şi S.C. Mileso Exim S.R.L. Turda contra procesului verbal de adjudecare nr. 2154 din 5 iunie 2003 întocmit de lichidatorul judiciar în sensul că s-a anulat procesul verbal de adjudecare şi s-a încuviinţat vânzarea directă a spaţiului comercial situat în Turda str. Republicii nr. 28 la preţul de 34.000 USD plus TVA către ofertantul S.C. Gin Impex S.R.L. Turda. Totodată s-au respins cererile contestatoarelor privind constatarea dreptului de preemţiune şi acceptarea ofertei de cumpărare din partea acestora precum şi cererea pentru menţinerea contractelor de închiriere şi obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Judecătorul-sindic a reţinut în esenţă că procesul verbal de adjudecare fiind specific vânzării prin licitaţie, nu se poate utiliza în procedura vânzării prin negociere directă şi în consecinţă trebuie să fie anulat. Vânzarea prin licitaţie nu a reuşit după mai multe zeci de încercări astfel că se apreciază că vânzarea directă la preţul de 34.000 USD plus TVA este o ofertă bună care este acceptată şi de comitetul creditorilor. Cele două contestatoare nu pot beneficia de dreptul de preemţiune la vânzarea acestor spaţii chiar dacă există clauze în acest sens în contractele de închiriere. De la data intrării debitorului în procedura de faliment acesta nu mai poate dispune executarea
unor clauze din contractele încheiate anterior. De altfel, dreptul de preemţiune nu se poate exercita decât prin participarea la licitaţii iar contestatoarele nu au participat la licitaţiile organizate până în această etapă. Nu poate fi admisă nici cererea de menţinere a contractului de închiriere pentru cele două contestatoare deoarece spaţiile trebuie să fie vândute.
împotriva acestei sentinţe au declarat recurs contestatoarele S.C. Ela Borza S.R.L. şi S.C. Mileso Exim S.R.L. solicitând desfiinţarea procesului verbal de adjudecare – contract de vânzare-cumpărare şi în consecinţă să se constate că faţă de oferta fermă de vânzare la preţul de 34.000 USD prezenta cerere adresată judecătorului-sindic constituie o acceptare şi conduce la încheierea automată a contractului de vânzare-cumpărare între debitor şi cele două contestatoare. Totodată să fie modificată sentinţa şi în sensul de a se constata menţinerea contractelor de închiriere între debitor şi cele două recurente. în acelaşi timp să se încuviinţeze vânzarea directă a spaţiului comercial situat în Turda, str. Republicii, nr. 28 fără a se preciza persoana cumpărătoare sau, ca alternativă, precizându-se pentru etaj cumpărător S.C. Gim Impex S.R.L. Turda iar pentru parter cele două recurente.
în motivarea recursului se arată că au fost menţinute în vigoare contractele de închiriere pentru că n-au fost desfiinţate nici denunţate de lichidator. Sentinţa este nelegală în ce priveşte menţionarea cumpărătorului prin negociere directă ca şi în ce priveşte nerecunoaşterea dreptului de preemţiune.
Examinând recursul, curtea de apel constată că este parţial fondat, sentinţa atacată fiind în parte nelegală, motiv de recurs prevăzut de aii. 304 pct. 9 C.pr.civ.
în procedura falimentului debitorului S.C. Agromag S.A. Cluj-Napoca deschisă în dosar nr. 5528/2000 al Tribunalului Cluj, în faza de lichidare a bunurilor din averea debitorului s-a dispus şi asupra vânzării imobilului situat în Turda, str. Republicii, nr. 28.
Conform rapoartelor lichidatorului, însuşite de judecătorul- sindic au fost programate zeci de şedinţe de licitaţie dar nu s-a reuşit vânzarea, astfel că este necesară efectuarea acestei vânzări prin negociere directă conform art. 102 al Legii 64/1995. în conformitate cu art. 102 alin. (1) din Legea nr. 64/1995
imobilele vor putea fi vândute direct în urma propunerii lichidatorului, aprobate de judecătorul-sindic.
Propunerea lichidatorului va trebui să identifice imobilul şi sarcinile de care este grevat şi înainte de a fi supusă judecătorului-sindic propunerea va fi notificată debitorului şi creditorilor cu garanţii reale asupra bunului, care îşi vor putea formula obiecţiunile în termen de 10 zile de la primirea notificării.
Dacă s-au înregistrat obiecţiuni, judecătorul-sindic le va soluţiona prin sentinţă conform prevederilor alin. (3) al art. 102. Sentinţa va fi notificată persoanelor menţionate în alin.(3), dacă nu au fost prezente la şedinţă şi totodată va fi afişată la imobil şi publicată în două ziare locale de largă difuzare.
Conform dispoziţiilor alin. (5) al art. 102 vânzarea va putea fi făcută, sub sancţiunea nulităţii, numai după 20 de zile de la data ultimei publicaţii în ziar.
Din textul citat rezultă că în procedura de vânzare directă a imobilelor nu are competenţă de implicare şi decizie adunarea creditorilor ci se organizează o consultare a creditorilor cu garanţii reale asupra imobilului care pot formula contestaţii ce vor fi soluţionate de judecătorul-sindic. Dispoziţia judecătorului-sindic de încuviinţare a propunerii lichidatorului va fi notificată, afişată şi publicată în condiţiile prevăzute de art. 102 alin.(4) iar vânzarea se va putea efectua, sub sancţiunea nulităţii, numai după trecerea unui termen de 20 de zile de la ultima publicaţie în ziar.
Este cert că în toată această procedură cumpărătorul nu este identificat, ceea ce conduce la concluzia că nici în hotărârea judecătorului-sindic de încuviinţare a vânzării nu trebuie să fie nominalizat cumpărătorul.
De aceea, recursul sub acest aspect este întemeiat şi va fi admis în sensul înlăturării din dispozitiv a nominalizării ofertantului S.C. Gim Impex S.R.L. Turda.
Nu sunt întemeiate susţinerile recurentelor privind încheierea automată a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la acest imobil în favoarea lor ca urmare a ofertei de vânzare de 34.000 USD făcută de debitor şi a acceptării acestei oferte prin contestaţia înregistrată la judecătorul-sindic la 4 iulie 2003. Oferta de 34.000 USD nu aparţine debitorului ci ofertantului S.C. Gim Impex S.R.L. Turda şi prin urmare nu poate conduce la
formarea automată a contractului aşa cum pretind recurentele.
Nu pot fi acceptate nici criticile referitoare la respingerea de către judecătorul-sindic a cererii contestatoarelor privind menţinerea contractelor de închiriere a unor spaţii comerciale încheiate anterior deschiderii procedurii. Soarta acestor contracte este decisă conform dispoziţiilor art. 51 al Legii nr. 64/1995, alin. (1) şi (5). Din dispoziţiile alin.(1) al art. 51 rezultă că administratorul sau lichidatorul în mod discreţionar dar şi în scopul creşterii la maximum a averii debitorului poate să menţină sau să denunţe orice contract, inclusiv încheierile neexpirate. Cealaltă parte contractantă îl poate soma pe administrator sau lichidator să opteze pentru menţinerea ori denunţarea contractului. în lipsa unui răspuns al administratorului sau lichidatorului, contractul se consideră denunţat.
în speţă lichidatorul nu şi-a manifestat opţiunea pentru menţinerea contractelor de închiriere şi chiriaşii nu au avut şansa legală de a cere continuarea contractelor pentru că somaţia adresată lichidatorului şi rămasă fără răspuns din partea acestuia nu are decât un singur efect, considerarea contractelor ca fiind denunţate.
în raport de cele expuse mai sus se impune concluzia încetării efectelor contractelor de închiriere, inclusiv cu privire la dreptul de preemţiune stipulat în aceste contracte. Este întemeiată observaţia judecătorului-sindic în sensul că cele două contestatoare nu au participat la licitaţiile organizate, pe parcursul procedurii şi nu au adresat lichidatorului oferte de cumpărare prin negociere directă, pentru a-şi afirma pretinsa calitate de beneficiar al dreptului de preemţiune. (Judecător Ion Turcu)
