Curtea de Apel Cluj, Secţia a II-a civilă, de administrativ şi fiscal, decizia nr. 8859 din 23 septembrie 2013
Prin sentinţa civilă nr.831 din 12 aprilie 2013 pronunţată de Tribunalul Bistriţa Năsăud, a fost admisă în parte acţiunea principală formulată SC B.C. SRL- în faliment, reprezentată prin lichidator judiciar C.C. -Cabinete asociate de practicieni în , în contradictoriu cu pârâtul F.T. şi în consecinţă a fost obligat pârâtul să recunoască dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilelor: – casă unifamilială, situată în Cluj-Napoca, str. L., nr. 9, jud. Cluj, corpul C4, cu regim de înălţime D+P+M, pe fundaţii din beton, zidărie din cărămidă, planşee din BA, acoperiş tip şarpantă cu învelitoare din ţiglă metalică, cu suprafaţa utilă de 175,80 mp, compusă din: la demisol: garaj, centrală termică, pivniţă, casa scării; la parter: living room, loc de luat masa, bucătărie, grup sanitar, windfang, hol şi casa scării şi terasă cu suprafaţa de 22,45 mp; la mansardă: dormitor matrimonial + dressing, 2 dormitoare, 2 băi, hol + casa scării, balcon cu suprafaţă de 8,00 mp, înscrisă în CF. nr. 259536 Cluj-Napoca (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 175269), număr cadastral 259536-C1 (număr cadastral vechi 15291), cu terenul aferent în suprafaţă de 257 mp, înscris în CF nr. 259536 Cluj-Napoca (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 175269), număr cadastral 259536 (număr cadastral vechi 15291), situat în Cluj-Napoca, str. L., nr. 9, jud. Cluj.
– casă unifamilială, situată în Cluj-Napoca, str. L., nr. 9, jud. Cluj, corpul C5, cu regim de înălţime D+P+M, pe fundaţii din beton, zidărie din cărămidă, planşee din BA, acoperiş tip şarpantă cu învelitoare din ţiglă metalică, cu suprafaţa utilă de 175,80 mp, compusă din: la demisol: garaj, centrală termică, pivniţă, casa scării; la parter: living room, loc de luat masa, bucătărie, grup sanitar, windfang, hol şi casa scării şi terasă cu suprafaţa de 22,45 mp; la mansardă: dormitor matrimonial + dressing, 2 dormitoare, 2 băi, hol + casa scării, balcon cu suprafaţă de 8,00 mp, înscrisă în CF. nr. 259563 Cluj-Napoca (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 175268), număr cadastral 259536-C1 (număr cadastral vechi 15290), cu terenul aferent în suprafaţă de 299 mp, înscris în CF nr. 259563 Cluj-Napoca (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 175268), număr cadastral 259563 (număr cadastral vechi 15290), situat în Cluj-Napoca, str. L., nr. 9, jud. Cluj A fost obligat pârâtul să predea reclamantei liniştita posesie a celor două imobile.
A fost respins petitul din acţiunea principală privind obligarea pârâtului la plata daunelor cominatorii.
A fost respinsă ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant reconvenţional, F.T., împotriva reclamantei-pârâtă reconvenţională, SC B.C. SRL- în faliment.
A fost obligat pârâtul F.T. să plătească reclamantei suma de 1.000 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această soluţie instanţa a reţinut că prin încheierea comercială nr.ll39/6.09.20ll pronunţată de Tribunalul Bistriţa-Năsăud, a fost deschisă procedura simplificată a falimentului, la cerea debitoarei SC B.C. SRL, în condiţiile ar.27 şi art.32 alin.l din L.85/2006 privind procedura insolvenţei , fiind desemnat lichidator judiciar SCPI C. IPURL.
Ulterior, prin sentinţa civilă nr.88/20 ianuarie 20l2, pronunţată de judecătorul sindic în dosar asociat cu indicativul „a1” a fost confirmat lichidatorul judiciar C.C. – Cabinete asociate de insolvenţă, din Baia Mare, desemnat de creditorii majoritari, în condiţiile art.l9 alin.2 din L.85/2006.
Numitul F.T. (pârât în prezenta cauză), a depus o cerere la dosarul de insolvenţă, la data de l7.l0.20ll, prin care a solicitat, în principal, ca în baza prevart.93/l din L.85/2006, să fie executate de către lichidatorul judiciar, obligaţiile rezultate din antecontractul de vânzare-cumpărare nr.2/l7.05.20ll şi nr.3/l9.05.20ll încheiate cu promitenta – vânzătoare SC B.C. SRL înainte de deschiderea procedurii insolvenţei iar, în
subsidiar, să fie înscris în tabelul preliminar de creanţe cu suma de 8l3.248 lei (echivalentul a l88.l78 euro, la cursul BNR din l2.l0.20ll), în baza prev.art. 64 – 65 din lege.
Lichidatorul judiciar C.C., a dat curs cererii din subsidiar şi l-a înscris pe creditorul F.T. pe tabelul preliminar şi apoi pe tabelul definitiv de creanţe cu suma de 799.944,67 lei, echivalentul sumei de l88.l78 euro, reprezentând avansul achitat pentru două imobile apartamente( cele ce fac obiectul prezentei acţiuni).
Lichidatorul judiciar a trimis o notificare creditorului, cu nr. l0l8/23.04.20l2 cu motivele pentru care nu s-au executat obligaţiile din cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, iar cu nr. l020/23.04.20l2, a depus Raportul cu privire la îndeplinirea atribuţiilor, conform art.2l din lege, în care a arătat şi modul de soluţionare a cererii creditorului F.T..
Notificarea şi raportul nu au fost contestate de către creditor în condiţiile şi termenul prev.de art.2l alin.2 şi 3 din L.85/2006.
Ca urmare a inventarierii bunurilor debitoarei, lichidatorul judiciar a constatat că aceasta este proprietara tabulară a celor 2 imobile – case unifamiliale, situate în Cluj-Napoca, str.L. nr.9, jud.Cluj, cu teren în suprafeţe de 257 mp (înscris în CF Cluj, cu nr. 259536) şi respectiv , 299 mp, înscris în CF Cluj 259563, conform extraselor de carte funciară, ambele fiind grevate de sarcini în favoarea creditoarei Banca A. SA.
Întrucât s-a apreciat că cele două imobile sunt deţinute fără drept de numitul F.T. (i s-a comunicat că au fost denunţate cele 2 antecontracte de vânzare-cumpărare), lichidatorul judiciar i-a solicitat posesorului să predea cele două imobile dar pentru că nu a răspuns solicitărilor, a formulat prezenta acţiune în revendicare, întemeiată pe disp.art.564, 565 şi urm. din , cu trimitere la art.25 lit.i din nr. L.nr.85/2006.
Cu toate acestea, tribunalul a apreciat că în speţă sunt aplicabile prev.art.480 vechi, întrucât raporturile juridice între părţi s-au născut înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod civil (0l.l0.20ll), rap.la art. 25 lit.c, e şi k din L.nr.85/2006.
Potrivit art.480 C.civil, „proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut’ iar practica judiciară şi doctrina au definit acţiunea în revendicare ca fiind acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar .
Fiind făcută dovada proprietăţii tabulare de către reclamantă – prin lichidator judiciar şi cum pârâtul nu a făcut dovada unui titlu valabil pentru posesia bunurilor, s-a admis acţiunea în revendicare, aşa cum a fost formulată.
Cele două antecontracte de vânzare-cumpărare, de care se prevalează pârâtul, au fost legal denunţate de către lichidatorul judiciar, în temeiul art.86 alin.l teza II-a din L.nr.85/2006, care prevede că „în vederea creşterii la maximum a valorii averii debitorului, administratorul judiciar/lichidatorul poate să denunţe orice contract … atât timp cât aceste contracte nu vor fi fost executate în totalitate ori substanţial de către toate părţile implicate …. Contractul se consideră denunţat … b) la data notificării denunţării de către administratorul judiciar/lichidator”.
In speţă denunţarea a avut loc la data notificării, 25.04.20l2 (conform confirmării de primire).
La art.86 alin.2 din L.85/2006, se prevede că o acţiune pentru despăgubiri, în cazul denunţării unui contract, poate fi introdusă de către contractant împotriva debitorului însă în speţă această ipoteză este acoperită prin admiterea cererii de creanţă şi înscrierea creditorului F.T. pe tabelul preliminar şi definitiv de creanţe cu suma totală de 8l3.248 lei, echivalentul sumei de l88.l78 euro, reprezentând avans achitat pentru cele 2 imobile respectiv 5.000 euro, din preţul total de 52.000 euro), conform art.2.2 din antecontractul nr.2 din l7.05.20ll şi l83.l78 euro conf.art. 2.2 şi 2.3 din nr.3/l9.05.20ll (s-a specificat că suma de l78.l78 euro a fost achitată de către SC W.T. SRL către numitul S.O.I. iar restul de 10.000 euro, din preţul total de 193.l78 euro, se va achita la data încheierii contractului autentic).
Prin cererea reconvenţională (calificată astfel de instanţă), s-a solicitat din nou, executarea obligaţiilor din cele 2 antecontracte de vânzare-cumpărare, în baza art.93/l din L.85/2006.
Deşi reclamantul a solicitat să se constate că pârâtul este decăzut din dreptul de a mai formula o astfel de cerere, instanţa a apreciat că nu a intervenit o astfel de sancţiune, întrucât cererea reconvenţională a fost provocată de acţiunea principală, în condiţiile art.ll9 C.pr.civ.
Cu toate acestea acţiunea reconvenţională s-a respins ca neîntemeiată întrucât, aşa cum s-a arătat, cele două antecontracte au fost denunţate de lichidatorul judiciar iar antecontractul de vânzare-cumpărare iniţial,
încheiat la data de l5.06.2007 între promitenţii vânzători S.O.I. şi S.D. pe de o parte şi promitenta cumpărătoare SC W.T. SRL, cu privire la imobilul ce a făcut obiectul şi a antecontractului cu nr.3/l9.05.20ll, a fost rezoluţionat prin sentinţa civilă nr. 222/08.ll.20ll pronunţată de Curtea de Apel Cluj, în dosar nr. 24/l285/20ll, rămasă irevocabilă. Ca urmare, au rămas fără efecte şi contractele de cesiune nr.l/07.06.20l (încheiat între SC W.T. SRL – cedent şi F.T. – cesionar) şi contactul de cesiune nr.l/09.06.20ll încheiat între cedenţii S.O.I. şi S.D., şi cesionarul F.T., cu privire la acelaşi imobil, înscris în CF 259563 Cluj-Napoca, cu suprafaţa de 299 mp, chiar în conţinutul contractului de cesiune din 07.06.20ll, încheiat între SC W.T. SRL şi F.T. s-a specificat la art.7 din anexă, că în cazul rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare din l5.06.2007, contractul de cesiune nr.l/07.06.20ll se rezoluţionează de plin drept cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară.
De altfel, din cele 2 procese-verbale de punere în posesie, rezultă cu evidenţă cu în fapt este vorba de unul şi acelaşi act, datat l7 mai 20ll, pentru imobilul înscris în CF 259563, cu suprafaţă de 299 mp (în ambele), dar este modificat numărul antecontractului de vânzare-cumpărare nr.2/l7.05.20ll, iar pe procesul verbal din l9.05.20ll, este evidentă modificarea datei de „l9”, cât şi nr. „3” al contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce denotă că procesele verbale modificate nu oferă o posesie legitimă.
Pentru toate aceste considerente, s-a admis acţiunea principală, în parte şi s-a respins petitul de obligare a pârâtului la plata daunelor cominatorii pentru fiecare zi de întârziere în executarea hotărârii, fiind de principiu că nu pot fi acordate astfel de daune atunci când hotărârea poate fi pusă în prin executare silită.
Totodată, s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională şi în temeiul art. 274 C.pr.civ,a fost obligat pârâtul să plătească în favoarea reclamantei suma de l.000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat justificat cu împuternicire şi chitanţă depusă la dosar.
Împotriva acestei sentinţe a formulat recurs reclamantul F.T. prin care a solicitat admiterea recursului, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată formulată de reclamantă ca netemeinică şi nelegală; admiterea cererii reconvenţionale formulată de reclamant, cu consecinţa obligării lichidatorul judiciar ca în temeiul art. 93 ind. 1 din legea 85/2006 să dea curs obligaţiei de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cu cheltuieli de judecată
În motivare se arată reclamantul are calitatea de promitent cumpărător în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 3/19.05.201 1, în baza căruia SC B.C. SRL se obliga să-i transfere dreptul de proprietate asupra imobilelor în discuţie, prefectându-se în acest sens un contract în formă autentică.
Independent de acest aspect, a învederat instanţei faptul că anterior semnării acestui antecontract de vânzare cumpărare, mai interveniseră o serie de cesiuni şi antecontracte de vânzare-cumpărare.
Aspecte legate de greşita interpretare dată de instanţa de fond cesiunilor şi antecontractelor strâns legate de raportul juridic dedus judecătii:
Faţă de toate aceste acte încheiate, instanţa de fond reţine în cuprinsul sentinţei recurate faptul că: „cele două antecontracte (încheiate de subsemnatul cu B.C. SRL) au fost denunţate de lichidatorul judiciar iar antecontractul de vânzare-cumparare iniţial, încheiat la data de 15.06.2007 între promitenţii vânzători S.O.I. cu soţia şi W.T. cu privire la imobilul ce a făcut obiectul antecontractului nr. 3/19.05.2011, a fost rezoluţionat … . Ca urmare au rămas fără efect şi contractele de cesiune nr. . 1/07.06.2011, între SC W.T. SRL – cedent şi F.T. – cesionar şi contractul de cesiune nr. 1/09.06.2012 încheiat între cedenţii S.O. şi S.D. şi cesionarul F.T., cu privire la acelaşi imobil…”.
Faţă de cele astfel reţinute de instanţa de fond arată că instanţa de fond este într-o amplă eroare legat de efectele rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare dintre W.T. şi S.O. cu soţia.
Astfel, într-adevăr reclamantul a încheiat contracte de cesiune atât cu W.T. cât şi cu S.O. şi soţia acestuia, dat fiind că la momentul respectiv exista un litigiu pe rolul instanţelor de judecată având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare dintre S.O. loan şi soţia şi W.T., scopul fiind acela de a-mi asigura dreptul, indiferent de soarta respectivului litigiu.
Astfel, dacă nu s-ar fi rezoluţionat respectivul antecontract, reclamantul ar fi putut da eficienţă drepturilor dobândite în urma cesiunii încheiate cu W.T.. Dat fiind faptul că s-a rezoluţionat acest antecontract, reclamantul se poate prevala atât de antecontractul pe care l-a încheiat cu B.C. SRL (acesta fiind perfect valabil, cu excepţia clauzei privind obligaţiile B.C. SRL fată de W.T. SRL) cat si de contractul de cesiune incheiat cu familia S. care în urma rezoluţiunii antecontractului au redobândit ca şi efect al acestei rezoluţiuni anumite drepturi, cel puţin de creanţa, cu privire la imobilul casa de locuit în speţă.
Faptul că cele două contracte de cesiune vizând drepturile şi obligaţiile derivând din antecontractul de vânzare-cumpărare dintre W.T. şi S. (cel încheiat de subsemnatul cu W.T. şi cel încheiat cu S.O.) au rămas fără efecte în planul obligaţiei dlui S.O. de a construi şi perfecta în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare a imobilului, nu afectează în nici un sens drepturile dobândite de reclamant în baza antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu B.C. SRL.
Astfel, instanţa va trebui să facă abstracţie de cele două contracte de cesiune şi să soluţioneze cauza având în considerare pe de-o parte contractul de vânzare-cumpărare încheiat de S.O. şi soţia şi SC B.C. SRL (perfect valabil întrucât aceştia avea calitatea de proprietari) şi pe de altă parte antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de subsemnatul cu SC B.C. SRL.
Practic, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de subsemnatul cu SC B.C. SRL, reclamantul a devenit titularul unui drept de creanţă privind obligaţia B.C. SRL de a consimţi la perfectarea contractului în formă autentică şi de a-mi transmite dreptul de proprietate.
Rezoluţionându-se cel dintâi antecontract, părţile s-au repus în situaţia anterioară, astfel că W.T. nu mai avea calitatea de promitentă cumpărătoare cu privire la imobilele în discuţie iar S.O.I. cu soţia nu mai avea calitatea de promitent vânzător faţă de W.T., nemaiavând deci obligaţia de a transmite în viitor dreptul de proprietate şi de a perfecta contractul în formă autentică.
Aceasta rezoluţiune însa nu a afectat în vreun fel dreptul de proprietate al dlui S.O.I. şi al soţiei cu privire la imobilul în discuţie (în stadiul în care acesta era la momentul respectiv), astfel că aceştia puteau dispune în mod liber de acesta.
În acest sens, S.O. şi soţia au întrăinat imobilele-teren în discuţie, alături de autorizaţia de construcţie şi contrucţiile în stadiul în care erau la acel moment către SC B.C. SRL, cu obligaţia acestora de a finaliza lucrarea şi de a da curs obligaţiilor rezultate din antecontractul semnat cu W.T.. Rezoluţionându-se însă între timp antecontractul încheiat de S. cu W.T., obligaţia asumată de B.C. SRL de a transmite dreptul de proprietate către W.T. şi de a perfecta contractul în formă autentică nu mai exista faţă de aceasta, însă acest lucru nu poate conduce la ideea că întregul contract de vânzare-cumpărare încheiat între S. si B.C. a rămas fără efecte.
Nu ar exista nici un temei legal pentru care contractul de vânzare-cumpărare dintre S.O. şi soţia şi B.C. SRL să nu fie considerat valabil câtă vreme aceştia dintâi aveau calitatea de cu privire la terenul şi construcţiile în discuţie (în stadiul în care erau edificate la acel moment), cu simplul amendament că clauza privind respectarea obligaţiilor de către B.C. faţă de W.T. este sigura rămasă fără efecte.
Pe de altă parte, instanţa de fond prin soluţia dată a sancţionat comportamentul preventiv al reclamantului de a-şi asigura drepturile dobândite indiferent de soarta litigiului privind rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între W.T. şi S.O. şi soţia, fără a constata existenţa dreptului reclamantului dobândit în urma semnării antecontractului de vânzare-cumpărare cu SC B.C. SRL.
Astfel, chiar dacă faţă de SC B.C. SRL s-a deschis procedura insolvenţei, acesteia îi incumbă în continuare obligaţiile asumate prin antecontractele semnate anterior deschiderii procedurii insolvenţei, fiindcă ar fi dincolo de spiritul şi litera legii ca prin deschiderea procedurii insolvenţei aceasta să fie exonerată de executarea obligaţiei de „a face”, adică de a proceda la perfectarea contractului în formă autentică.
Mai mult decât atat, asa cum a explicat in detaliu instanţei de fond, reclamantul reconventional-recurent in urma discuţiilor purtate cu reprezentantul SC B.C. i-a fost adus la cunoştinţa situaţia imobilelor aflate in patrimoniul societăţii la acea data si mai ales starea juridica a imobilului care a făcut si obiectul litigiului dintre SV W.T. SRL si familia S.
Astfel B.C. SRL a arătat ca in baza contractului autentic de vanzare-cumparare semnat intre aceasta societate si familia S, exista obligaţia de a perfecta contractul autentic de vanzare-cumparare asupra acelui imobil, la acea data către W.T. SRL, achitandu-se pana atunci o importanta suma de bani in cuantum de app. 1 80.000 euro, cu titlul de avans.
Având aceasta informaţie reclamantul a ales sa incheie acte translative de drepturi si de proprietate cu toate persoanele fizice sau juridice care ar putea sa invoce anumite drepturi de creanţa sau de proprietate in legătura cu imobilul in speţa.
Aspecte legate de imposibilitatea denunţării unilaterale a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamant cu SC B.C. SRL
Instanţa de fond reţine totodată faptul că lichidatorul judiciar în mod legal a denunţat cele două antecontracte în temeiul art. 86 alin. 1 teza a II—a din L 85/2006, fără a reţine însă faptul că situaţia dată nu se pliază perfect pe dispoziţiile acestui articol.
Astfel, potrivit art. 86 alin. 1 teza a 11—a. din Legea 85/2006 „în vederea creşterii la maximum a valorii averii debitorului, administratorul judiciar/lichidatorul poate să denunţe orice contract, închirierile neexpirate sau alte contracte pe termen lung, atât timp cât aceste contracte nu vor fi fost executate în totalitate ori substanţial de către toate părţile implicate”.
Ori în cauza dată, instanţa de fond nu a avut în vedere faptul că antecontractele încheiate de reclamant cu SC B.C. SRL erau substanţial executate, dat fiind că posesia asupra imobilelor fusese deja predată iar preţul fusese aproape în integralitate achitat. Practic, pentru ducerea la bun sfârşit a obligaţiilor contractuale mai trebuia achitat un rest de preţ de 10.000 de euro (din totalul de 193.178 de euro) iar reclamanta trebui să se prezinte la în vederea perfectării în formă autentica a contractului de vânzare-cumpărare. Faţă de această stare de fapt, apreciază că în mod vădit contractul fusese executat aproape în integralitate, motiv pentru care denunţarea unilaterală din parte lichidatorului apare ca fiind realizată în afara cadrului legal ce îi permite acest lucru. Mai apoi, reţine instanţa de fond faptul că reclamantul figurează în calitate de creditor pe tabelul preliminar al creanţelor, cu suma de 188.178 euro, astfel că acesta nu va putea emite nici o altă pretenţie vis-a-vis de reclamantă referitor la denunţarea unilaterală a antecontractelor.
Reclamantul a solicitat lichidatorului în mod expres şi în principal să dea curs obligaţiei de a perfecta contractul în formă autentică şi abia în subsidiar a formulat o cerere de înscriere pe tabelul creditorilor.
Dat fiind că lichidatorul judiciar a respins în mod nejustificat şi nelegal cererea reclamantului privind perfectarea contractului în formă autentică, a înţeles să solicite instanţei de judecată să oblige lichidatorul la îndeplinirea obligaţiilor ce îi incumbă potrivit antecontractului.
Singura concluzie la care reclamantul poate ajunge ca urmare a lecturarii sentinţei instanţei de fond este aceea ca instanţa nu a inteles starea de drept născuta ca urmare a incheierii actelor translative de proprietate intre părţile semnatare.
Intuind acest aspect a prezentat chiar grafic instanţei de judecata prin intermediul concluziilor scrise situaţia contractuala existenta. Din intreg ansamblul contractual rezulta ca sunt indeplinite intocmai condiţiile prevăzute de către art. 93 ind. 1 din L 85/2006 care prevede ca: Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: a) preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului- cumpărător; b) preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului; c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.
Astfel, cu privire la condiţia existentei unui antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii, în care promitentul-vânzător intră în procedură învederăm faptul că această condiţie este în mod cert îndeplinită, date fiind antecontractele de vânzare-cumpărare încheiat între subsemnatul şi SC B.C. SRL, nr. 2/1 7.05.201 1 şi antecontractul nr. 3/1 9.05.201 1 (ce viza imobilul-construcţie situat în Cluj-Napoca, strada L., nr.9, înscris în C.F. nr. 259563 Cluj-Napoca, provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr.l 75268 Cluj-Napoca).
Mai apoi, arătă faptul că preţul de vânzare-cumpărare a fost stabilit la suma de 193.1 78 de euro.
Din suma totală de 193.178 de euro, suma de 178.178 de euro a fost achitată de W.T. SRL către I.O.S., cu ocazia
încheierii între aceştia antecontractului de vânzare-cumpărare la data de 1 5.06.2007.
La semnarea antecontractului nr. 3/19.05.2011 (cu SC B.C. SRL), subsemnatul am mai achitat suma de 5000 de euro,
urmând ca diferenţa de 10.000 de euro să fie achitată la data perfectării contractului în formă autentică.
Având în vedere faptul că la momentul actual preţul a fost achitat aproape în integralitate, reclamantul fiind dispus să achite şi diferenţa de preţ conform clauzelor contractuale, apreciază că şi această condiţie este îndeplinită. Totodată bunul se află în posesia reclamantului, acesta fiind şi motivul pentru care s-a promovat prezenta acţiune în revendicare.
Cu privire la preţul bunului şi condiţia potrivit căreia bunul nu trebuie să aibă o importantă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare, apreciem că suma de 193.178 de euro reprezintă un preţ real şi corespunzător valorii de circulaţie a imobilului, astfel că şi această condiţie este îndeplinită.
Raportat la condiţia potrivit căreia bunul nu trebuie să aibă o importanţă deosebită pentru reuşita planului de reorganizare, din nou consideră că este întrunită şi această condiţie. Mai mult decât atât, dacă s-ar da curs obligaţiilor contractuale asumate de SC B.C. SRL, s-ar obţine suma de 10.000 de euro, pe care reclamantul ar mai avea-o de achitat.
Independent de toate acestea, lichidatorul judiciar este obligat să dea curs obligaţiilor asumate de SC B.C. SRL, acesta neavând posibilitatea de a opta între a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică sau a rezilia unilateral antecontractul de vânzare cumpărare. Lichidatorul judiciar este ţinut atât de obligaţiile statuate de art. 93 ind. 1 din L 85/2006 cât şi de obligaţiile contractuale ce au trecut în sarcina lichidatorului, odată cu deschiderea procedurii insolvenţei.
Analizând recursul formulat în raport de motivele invocate şi dispoziţiile legale determinate ca fiind incidente, Curtea reţine următoarele:
Judecătorul sindic învestit pe cale principală cu cererea privind valorificarea dreptului de proprietate al reclamantei, calificată ca fiind o acţiune în revendicare iar prin cererea reconvenţională cu solicitarea de executare a obligaţiilor din cele două antecontracte de vânzare-cumpărare în baza art.93/1 din Legea nr.85/2006 a reţinut în mod corect că în fapt cu privire la imobil există un singur act valabil .
De asemenea judecătorul sindic a reţinut că acţiunea reconvenţională este neîntemeiată întrucât cele două antecontracte au fost denunţate de lichidatorul judiciar iar antecontractul de vânzare-cumpărare iniţial, încheiat la data de l5.06.2007 între promitenţii vânzători S.O.I. şi S.D. pe de o parte şi promitenta cumpărătoare SC W.T. SRL, cu privire la imobilul ce a făcut obiectul şi a antecontractului cu nr.3/l9.05.20ll, a fost rezoluţionat prin sentinţa civilă nr. 222/08.ll.20ll pronunţată de Curtea de Apel Cluj, rămasă irevocabilă. Ca urmare, au rămas fără efecte şi contractele de cesiune nr.l/07.06.20l (încheiat între SC W.T. SRL – cedent şi F.T. – cesionar) şi contactul de cesiune nr.l/09.06.20ll încheiat între cedenţii S.O.I. şi S.D., şi cesionarul F.T., cu privire la acelaşi imobil, înscris în CF 259563 Cluj-Napoca, cu suprafaţa de 299 mp, chiar în conţinutul contractului de cesiune din 07.06.20ll, încheiat între SC W.T. SRL şi F.T. s-a specificat la art.7 din anexă, că în cazul rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare din l5.06.2007, contractul de cesiune nr.l/07.06.20ll se rezoluţionează de plin drept cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară.
Aserţiunile recurentului , reclamant reconvenţional , F.T. cu privire la greşita interpretare dată de instanţa de fond cesiunilor şi antecontractelor de vânzare-cumpărare nu pot fi primite .
Starea de fapt reluată de recurent cu privire la cesiunile succesive care au avut loc în privinţa imobilelor nu poate fi valorificată în sensul dorit de acesta întrucât aplicarea principiilor din Legea nr.85/2006 şi a normelor speciale din cuprinsul acesteia este prioritară.
Subsecvent deschiderii procedurii insolvenţei potrivit disp. art.86 din Legea nr.85/2006, unica autoritate îndrituită să se pronunţe cu privire la menţinerea sau denunţarea contractelor aflate în derulare la data deschiderii procedurii este administratorul /lichidatorul judiciar.
Contrar celor apreciate de recurentă asupra antecontractelor respectiv cu privire la efectele acestora a fost informată de către lichidatorul judiciar al debitoarei S.C. B.C. SRL.
Astfel prin adresa nr.1018/23.04.2012 lichidatorul a comunicat reclamantului reconvenţional că valorificarea drepturilor sale cu privire la antecontractele de vânzare-cumpărare nr.2/17 mai 2011 şi 3/19 mai 2011 nu poate fi realizată întrucât nu sunt întrunite cumulativ condiţiile instituite de art.93/1 din Legea nr.85/2006.
Condiţia existenţei antecontractului de vânzare-cumpărare respectiv a obligaţiilor rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare, cu dată certă anterioară deschiderii procedurii nu era îndeplinită la momentul solicitării aplicării textului legal de favoare indicat anterior.
Lichidatorul judiciar în exercitarea atribuţiilor instituite de art.86 din Legea nr.85/2006 a comunicat denunţarea antecontractului de vânzare-cumpărare nr.2/17 mai 2011 şi nr.3/19 mai 2011 anterior astfel că acestea nu erau în fiinţă la data la care s-a solicitat valorificarea dreptului de favoare aşadar în mod corect a fost respinsă cererea iar măsura astfel adoptată nu a fost contestată în condiţiile art.21 alin.3 din LPI.
Susţinerile recurentului cu privire la faptul că rezoluţiunea nu a produs efecte cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului nu pot fi primite întrucât deşi denunţarea contractelor în procedura insolvenţei are cauze şi condiţii diferite de cele de drept comun efectele asupra actelor vizate sunt aceleaşi.
Susţinerile potrivit cărora a fost sancţionat comportamentul prezent al recurentului reclamant reconvenţional sunt nereale întrucât toate operaţiunile realizate de acesta au fost derulate contrar principiilor şi regulilor impuse de Legea insolvenţei unica procedură care reglementează drepturile şi obligaţiile persoanelor fizice sau juridice implicate în procedură.
Teza imposibilităţii denunţării unilaterale a antecontractului invocată de recurent de asemenea nu poate fi primită întrucât aşa cum de altfel evidenţiază chiar recurentul nu se poate susţine că aceste convenţii au fost executate la data deschiderii procedurii şi nu ar fi fost în derulare atâta timp cât plata preţului nu fusese realizată, existenţa unui rest de plată nefiind negată.
Astfel că nu poate fi reţinută teza perfectării contractului în formă autentică în baza unei convenţii care nu a fost executată şi care fiind în derulare la data deschiderii procedurii putea fi cenzurată în condiţiile art.86 de către lichidatorul judiciar.
Judecătorul sindic în mod corect a apreciat ca fiind denunţate unilateral antecontractele întrucât simpla contestare de către recurentă a acestui aspect nu înlătură caracterul de legalitate al măsurii adoptate de către lichidatorul judiciar.
Teza îndeplinirii condiţiilor instituite de art.93/1 în mod corect a fost înlăturată de către judecătorul sindic , contrar celor evidenţiate de recurentă prima condiţie a existenţei antecontractului de vânzare-cumpărare nefiind îndeplinită, existând un rest de plată astfel că , în mod corect au fost aplicate disp. art.86 şi ca atare celelalte condiţii relevate de recurentă şi susţinute ca fiind îndeplinite nu pot produce efectele dorite de acesta iar Curtea este dispensată de analizarea lor atâta timp cât condiţia esenţială nu este îndeplinită.
Considerentele evidenţiate au relevat că nici unul din motivele de recurs invocate nu este prezent judecătorul sindic examinând actele deduse judecăţii în conformitate cu natura lor şi înţelesul lor lămurit şi vădit neîndoielnic iar aplicarea dispoziţiilor legale a realizat-o în urma unei corecte interpretări a textelor determinate ca fiind incidente şi ca atare în baza art.312 C.pr.civ. Curtea va respinge recursul.
