Curtea de Apel Cluj, secţia a Il-a civilă, de administrativ şi fiscal, decizia nr. 8159 din 15 octombrie 2012
Prin sentinţa civilă nr.3187 pronunţată la data de 21.05.2012 de Tribunalul Maramureş, a fost respinsă acţiunea promovată de administratorul judiciar C.C., în contradictoriu cu pârâţii: SC P.A. SRL, prin administratorul special O.D., B.A. şi
B.I.,OFICIUL DE SI PUBLICITATE IMOBILIARA MARAMUREŞ -BIROUL DE CADASTRU SI PUBLICITATE IMOBILIARA BAIA MARE.
Pentru a pronunţa această soluţie instanţa a reţinut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3245/04.08.2010 debitoarea SC P.A. SRL în calitate de vânzător, a înstrăinat pârâtului B.A. căsătorit cu B.I. o suprafaţă de 10.182 mp situat în sat Lăpuşel, comuna Recea, judeţul Maramureş, înscris în CF convertită în format electronic sub nr. 50011 Recea, cu nr. topo 679/2, 680a, 680b – Lăpuşel de sub A+1, la preţul de 18.000 lei.
Potrivit dispoziţiilor art. 80 alin. 1 lit. b din administratorul judiciar sau lichidatorul ori comitetul creditorilor, în cazul în care aceştia manifestă o atitudine de pasivitate, pot introduce la judecătorul – sindic acţiuni pentru anularea constituirilor sau transferurilor de drepturi patrimoniale către terţi, realizate de către debitor în situaţia în care prestaţia debitorului depăşeşte vădit pe care primită, efectuate în cei trei ani anteriori deschiderii procedurii.
Textul de lege are în vedere diferenţa vădită de valoare între prestaţii în defavoarea debitorului.
În situaţia de faţă, potrivit susţinerilor lichidatorului judiciar în balanţele contabile aferente lunilor iulie şi august 2010 valoarea contabilă a terenului înstrăinat de debitoare este de 25.455, terenul fiind vândut prin contractul a cărei anulare se solicită la preţul de 18.000 lei, situaţie în care apreciem că diferenţa nu este chiar aşa de mare pentru a aprecia că în situaţia de faţă ar fi vorba despre o diferenţă vădită de valoare între prestaţii. Pe de altă parte reţinem că părţile sunt libere să determine preţul, astfel că valoarea lucrului vândut trebuie raportată şi la subiectivismul părţilor, intereselor economice ale acestora din momentul contractării, influenţele pieţei. Înscrisurile depuse în probaţiune de lichidator, respectiv anunţurile apărute pe internet şi în presa locală referitoare la preţurile publicate pentru terenuri nu prezintă relevanţă, în condiţiile în care terenul din litigiu este extravilan, situat departe de orice sursă de utilităţi, fiind un teren arabil. Împrejurarea că în cuprinsul contractului părţile au prevăzut o clauză potrivit căreia preţul se va achita în întregime de către cumpărător în termen de 30 de zile nu reprezintă un motiv de natură a determina anularea contractului de vânzare cumpărare,
situaţie în care raportat la cele expuse anterior apreciem că nu sunt incidente dispoziţiile art. 80 alin. 1 lit. b din Legea nr. 85/2006.
In ceea ce priveşte dispoziţiile art. 80 alin. 1 lit. c din Legea nr. 85/2006, reţinem că potrivit acestora se poate solicit anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale şi în situaţia în care acestea sunt încheiate în cei trei ani anteriori deschiderii procedurii, cu intenţia tuturor părţilor implicate în acestea de a sustrage bunuri de la urmărirea de către creditori sau de a leza în orice alt fel drepturile.
Astfel, în situaţia de faţă, legiuitorul cere şi complicitatea terţului cocontractant la fraudă ca şi o condiţie pentru admiterea acţiunii, complicitate care presupune intenţia cumpărătorului de a prejudicia creditorii în înţelegere cu debitorul, astfel spus este necesară existenţa unei acţiuni concertate de fraudă, această conivenţă frauduloasă va trebui dovedită, ea nefiind prezumată, dovadă care în situaţia de faţă nu a fost făcută, motiv pentru care s-a apreciat că nu sunt incidente nici dispoziţiile art. 80 alin. 1 lit. c din Legea nr. 85/2006.
Pentru considerentele sus menţionate acţiunea în anulare întemeiată pe dispoziţiile art. 80 alin. 1 lit. b şi c din Legea nr. 85/2006 a fost respinsă potrivit dispozitivului.
împotriva acestei sentinţe a formulat recurs debitoarea S.C.P.A. SRL prin care a solicitat admiterea recursului, modificarea sentinţei în sensul admiterii acţiunii în anulare.
Prima critică formulată de recurentă vizează împrejurarea că instanţa a reţinut în mod eronat că diferenţa de 18.000 lei dintre preţul pentru care a fost înstrăinat bunul ce face obiectul convenţiei atacate şi valoarea contabilă a terenului de 25.455 lei nu este chiar aşa de mare pentru a se aprecia că este vorba de o diferenţă vădită între prestaţii
Balanţele contabile aferente lunilor iulie – august 2010 evidenţiază valoarea de 25.455 lei ori preţul de înstrăinare este mult inferior astfel că raportat şi la împrejurarea că tranzacţia a fost efectuată cu două luni înainte ca debitoarea să solicite deschiderea procedurii insolvenţei confirmă incidenţa disp. art.80 alin.1 lit.b din Legea nr.85/2006.
De asemenea se evidenţiază că deşi s-a susţinut că valorificarea bunului sa realizat având în vedere necesitatea lichidităţilor totuşi pârâţii nu au achitat preţul nici anterior nici la momentul încheierii contractului ci după un termen de 30 de zile de la acest moment.
Recurenta mai învederează că preţul disproporţional de mic reflectă şi intenţia părţilor de sustragere a bunului de la urmărirea lor de creditor, preţ care reprezintă 2,78% din preţul real al pieţei.
Intimaţii B.A. şi B.I. prin întâmpinare au solicitat respingerea recursului ca nefondat întrucât nu rezultă existenţa disproporţiei vădite de valoare actul nu poate fi calificat ca un act fraudulos nefiind încheiat cu rea credinţă pentru a leza drepturile creditorilor în vederea obţinerii unui profit în favoarea debitorului sau a altor persoane.
Prezumţia de fraudă este instituită doar în ceea ce priveşte debitorul nu şi în ceea ce priveşte terţi iar faptul că administratorul judiciar nu este de acord cu preţul nu instituie o prezumţie de rea credinţă.
Analizând recursul formulat Curtea reţine următoarele:
Administratorul judiciar C.C. prin acţiunea înregistrată, a solicitat în contradictoriu cu pârâţii: SC P.A. SRL prin administratorul special O.D., B.A. şi B.I. şi Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Maramureş – Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Baia Mare ca prin hotărârea pronunţată să se dispună: anularea contractului de vânzare-cumpărare a terenului în suprafaţă de 10.182 mp, situat în sat Lăpuşel, comuna Recea, jud. Maramureş, înscris în Cartea Funciară nr. 50011 Recea (nr. CF vechi 2083), nr. top 679/2, 680a, 680b – Lăpuşel, autentificat sub nr. 3245/04.08.2010, încheiat între S.C. P.A. S.R.L., în calitate de vânzătoare şi B.A., căsătorit cu B.I., în calitate de cumpărători; restabilirea situaţiei anterioare, cu revenirea terenului înscris în CF nr. 50011 Recea în patrimoniul vânzătoarei S.C. P.A. S.R.L. şi rectificarea corespunzătoare a CF nr. 50011 Recea; obligarea cumpărătorilor B.A. şi B.I. la restituirea către averea debitoarei S.C. P.A. S.R.L. a terenului în suprafaţă de 10.182 mp, situat în sat Lăpuşel, comuna Recea, jud. Maramureş, înscris în Cartea Funciară nr. 50011 Recea (nr. CF vechi 2083), nr. top 679/2, 680a, 680b-Lăpuşel.
În motivarea acţiunii se arată că prin încheierea nr. 3585 din 30.09.2010 a Tribunalului Maramureş, s-a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenţei prevăzute de Legea nr. 85/2006 pentru debitoarea S.C. P.A. S.R.L. Prin aceeaşi încheiere a fost desemnat şi administratorul judiciar în persoana subscrisei. Ulterior, prin Sentinţa Civilă nr. 5626 din 17.10.2011 a Tribunalului Maramureş a fost confirmat planul de reorganizare a activităţii debitoarei.
În exercitarea prerogativelor instituite de art.20 în favoarea sa administratorul judiciar în urma analizării actelor contabile ale debitoarei şi în baza informaţiilor obţinute de la reprezentanţii debitoarei, s-a constatat că în data de 04.08.2010 S.C. P.A. S.R.L. a vândut către B.A., căsătorit cu B.I., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3245/04.08.2010, un teren în suprafaţă de 10.182 mp, situat în sat Lăpuşel, comuna Recea, jud. Maramureş, înscris în Cartea Funciară nr. 50011 Recea (nr. CF vechi 2083). nr. top 679/2-Lăpuşei (suprafaţa de 2.323 mp), nr. top 680a (suprafaţa de 3.928 mp), 680b-Lăpuşel (suprafaţa de 3.931 mp), la preţul de 18.000 lei. Se arată că potrivit balanţelor contabile aferente lunilor iulie şi august 2010. valoarea contabilă a terenului înstrăinat de către S.C. P.A. S.R.L. este de 25.455 lei (cont 211). Se susţine că înstrăinarea terenului s-a făcut la un preţ mult inferior valorii la care acesta era înregistrat în contabilitatea societăţii.
Se evidenţiază că tranzacţia a fost efectuată cu 2 luni înainte ca S.C. P.A. S.R.L. să solicite Tribunalului Maramureş deschiderea procedurii insolvenţei.
Preţul nu a fost achitat anterior sau la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ci cumpărătorii au primit un termen de graţie de 30 de zile pentru achitarea contravalorii terenului achiziţionat.
Se menţionează că în urma comparării preţului obţinut de către S.C. P.A. S.R.L. pentru cei 10.182 mp de teren (aproximativ 41,72 euro/ar la cursul BNR de 4,2371 lei/euro valabil pentru data de 04.08.2010) cu preţurile solicitate pentru terenuri din aceeaşi zonă (conform anunţurilor apărute pe internet sau în presa locală, de exemplu în ziarul Glasul Maramureşului din 02.08.2010, 31.07.2010, 24.07.2010), în medie 1.500 euro/ar. este evident că preţul plătit de cumpărători reprezintă doar 2.78 % din preţul real al pieţii. fiind în acest context derizoriu (neserios).
Lichidatorul judiciar a evidenţiat că prestaţia vânzătoarei S.C. P.A. S.R.L. depăşeşte vădit pe cea primită de la cumpărătorii B.A., căsătorit cu B.I., potrivit art. 80 alin. I lit. b din Legea nr. 85/2006.
Preţul disproporţionat de mic acceptat atât de vânzătoare cât şi de cumpărători pentru terenul tranzacţional, constituie dovada faptului că părţile implicate în tranzacţie au avut intenţia de a sustrage acest bun de la urmărirea lui de către creditori, şi pe cale de consecinţă de a le leza drepturile, potrivit art. 80 alin. 1 lit. c din Legea nr. 85/2006.
In drept s-au invocat dispoziţiile art. 20 alin. 1 lit. h, art. 80 alin. 1, lit. b, c, art. 83, art. 85 din Legea nr. 85/2006.
Administratorul judiciar sau, dupa caz, lichidatorul poate introduce la judecatorul-sindic actiuni pentru anularea constituirilor ori a transferurilor de drepturi patrimoniale catre terti si pentru restituirea de catre acestia a bunurilor transmise si a valorii altor prestatii executate, realizate de debitor prin urmatoarele acte: b) operatiuni comerciale in care prestatia debitorului depaseste vadit pe cea primita, efectuate in cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii; c) acte incheiate in cei 3 ani anteriori deschiderii procedurii, cu intentia tuturor partilor implicate in acestea de a sustrage bunuri de la urmarirea de catre creditori sau de a le leza in orice alt fel drepturile.
Valoarea la care s-a operat transferul dreptului de proprietate în cei trei ani anteriori deschiderii procedurii este cea care determină calificarea actului de transfer a operaţiunii comerciale sau a actului juridic încheiat ca fiind unul supus anulării având în vedere că legiuitorul califică actele ce cad sub incidenţa acestor prevederi ca fiind unele frauduloase având în vedere intenţia debitorului de a frauda interesele creditorilor.
Determinarea valorii bunului ce a făcut obiectul transferului la o dată foarte apropiată de aceea la care chiar debitoarea a investit instanţa cu o cerere de deschidere a procedurii insolvenţei, aşadar la un moment la care aceasta a apreciat că se află în iminentă cunoscând existenţa unor datorii exigibile şi insuficienţa fondurilor disponibile, trebuie realizată în raport de data de referinţă şi la valoarea reală a bunului stabilită prin mecanismul cererii şi ofertei.
Valoarea contabilă a terenului înstrăinat de către S.C. P.A. SRL în contul contabil 211 evidenţiază doar valoarea de inventar a bunului şi nu valoarea reală stabilită prin mecanismul cererii şi ofertei.
Procedând chiar şi la compararea preţului stabilit prin convenţia atacată şi la valoarea evidenţiată în contabilitatea debitoarei, diferenţa apare ca fiind una semnificativă contrar susţinerilor judecătorului sindic potrivit cărora aceasta nu ar fi chiar aşa de mare, diferenţa reprezentând aproape jumătate din preţul stabilit.
Exigenţele instituite de legiuitor pentru a deveni incidente dispoziţiile art.79 astfel cum au fost acestea reflectate de art.80 alin.1 lit.b invocat de reclamantă în justificarea demersului judiciar relevă că este necesar ca operaţiunea comercială contestată să reflecte că prestaţia debitorului depăşeşte vădit pe cea primită ori în raport de cele evidenţiate anterior susţinerile reclamantei apar ca întemeiate.
Preţul stabilit şi achitat la un termen ulterior contrar stării de constrângere în care se afla debitoarea apare ca fiind unul care reflectă în mod clar că obligaţia asumată de debitoare, de transferarea dreptului de proprietate asupra unui bun aflat în patrimoniul său, este una vădit superioară celei la care s-au obligat pârâţii , respectiv de plată a preţului mult inferior şi valorii de inventar evidenţiate de documentele contabile.
Constatându-se că sunt întrunite exigenţele instituite de legiuitor pentru a proceda la anularea transferului de drept patrimonial şi pentru restituirea bunurilor , fiind incidente disp. art.80 alin.1 lit.b din LPI , Curtea va aprecia recursul ca fiind fondat reţinând că este prezent motivul de recurs instituit de art.304 pct.9 C.pr.civ.
Raportat la cele evidenţiate anterior în baza art.312 C.pr.civ. Curtea va admite recursul declarat de debitoarea SC P.A. SRL prin lichidator judiciar C.C., împotriva sentinţei civile nr. 3187 din 21.05.2012 a Tribunalului Maramureş pe care o modifică în sensul că admite acţiunea şi dispune anularea contractului de vânzare cumpărare a terenului în suprafaţă de 10.182 mp situat în satul Lăpuşel, comuna Recea, judeţul Maramureş, înscris în C.F. 50011 Recea ( C.F. vechi 2083) nr. top 679/2, 680 a, 680 b Lăpuşel, autentificat sub nr. 3245/04.08.2010 încheiat între SC P.A. SRL şi B.A., căsătorit cu B.I. şi restabilirea situaţiei anterioare în sensul obligării cumpărătorilor B.A. şi B.I. la restituirea terenului evidenţiat anterior. (Judecător Augusta Maria Chichişan)
