Curtea de Apel Cluj, Secţia a II-a civilă, de administrativ şi fiscal, decizia nr. 10427din 1 noiembrie 2013
Prin sentinţa civilă nr.4438 din 28.06.2013 a Tribunalului Maramureş s-a s-a respins ca nefondată acţiunea introductivă formulată de reclamanta SC K.C. SRL, în contradictoriu cu pârâta SC L. SRL, având administrator judiciar desemnat pe CII B.L., prin administrator special L.M..
S-a respins ca nefondată cererea reconvenţională formulată de pârâtă împotriva reclamantei.
S-a respins cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că la data de 11.12.2009, reclamanta a încheiat cu pârâta prin administrator promisiunea de vânzare – cumpărare referitor la înstrăinarea către pârâtă a imobilului în natură apartament cu o cameră situată în Baia Mare, str. V., judeţul Maramureş. Conform acestei promisiuni, reclamanta urma să transfere dreptul de proprietate asupra imobilului în natură apartament cu o cameră
situată în Baia Mare, str. V., judeţul Maramureş, condiţionat de achitarea de către pârâtă a contravalorii acestui imobil în cuantum de 8.500 euro în trei tranşe. Conform înţelegerii părţilor, ultima tranşă de preţ trebuia achitată de către pârâtă până la data de 31.05.2010, dată până la care reclamanta trebuia să predea posesia imobilului. Deşi reclamanta a predat posesia imobilului, pârâta nu şi-a îndeplinit total şi la termen obligaţia de plată a acestuia, rămânând un rest de preţ de 3.000 euro pe care aceasta nu i-a mai achitat. Neplata preţului şi conduita reclamantei de nerespectare a unor obligaţii de finalizare de lucrări dar şi executarea defectuoasă a părţii din acestea, a concurat la situaţia în care se află pârâta reclamantă reconvenţional respectiv procedura insolvenţei.
Părţile au convenit în cuprinsul contractului ca în situaţia în care nu-şi vor îndeplini la termen şi întocmai obligaţiile stipulate în sarcina lor, să se aplice daune în sarcina acestora la nivelul avansului predat respectiv încasat, partea în culpă pierzând sumele achitate, situaţie în care promisiunea de vânzare cumpărare se fa desfiinţa de plin drept.
În situaţia descrisă mai sus, creditorul respectiv reclamanta reconvenţională este în drept să aleagă între îndeplinirea exactă a obligaţiei respectiv predarea diferenţei de preţ de 3.000 euro sau să ceară desfiinţarea contractului prevalându-se de nerespectarea obligaţiilor asumate de reclamantă şi de clauzele stipulate în conţinutul contractului de către părţi.
În drept art. 969, art. 1020, art. 1021, art. 1073, art. 1082 în vigoare la momentul încheierii actului aflat în litigiu, art. 274 Cod proc. civ.
La data de 28.09.2012 reclamanta a chemat-o în judecată şi pe pârâta Banca C. având în vedere că în favoarea acesteia s-a înscris dreptul de ipotecă asupra apartamentului din litigiu.
Pârâta banca C. SA a depus la dosar întâmpinare prin care a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive întrucât ipoteca asupra apartamentului a fost radiată.
Prin încheierea de şedinţă din 25 iunie 2013 judecătorul sindic a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei banca C. întrucât în cauză este necontestat că ipoteca asupra apartamentului din litigiu a fost radiată.
La data de 11.12.2009 s-a încheiat între SC L. SRL în calitate de promitentă vânzătoare şi K.C. SRL în calitate de promitentă cumpărătoare un de vânzare – cumpărare având ca obiect un apartament cu o cameră situat în Baia Mare, str. V. cu suprafaţa construită de 28 mp pentru preţul total de 8.500,00 euro (inclusiv TVA 5%).
De precizat, aşa cum rezultă din clauza de la art. 4 lit. a) din contract şi din menţiunile făcute pe verso-ul anexei la contract, că promitenta cumpărătoare a achitat suma de 5.500 euro.
Legat de preţ judecătorul sindic observă că promitenta cumpărătoare a consemnat la CEC la data de 17.05.2012 suma de 12.500 lei în favoarea promitentei vânzătoare.
Prin încheierea civilă nr. 6288 din 17 noiembrie 2011 s-a deschis procedura generală de a debitoarei SC L. SRL, fiind numit administrator judiciar CII B.L.; în prezent, procedura generală se găseşte în perioada de observaţie.
Cererea introductivă de instanţă este neîntemeiată, în speţă nefiind îndeplinite cumulativ condiţiile prevăzute de art. 93 ind. 1 din privind procedura insolvenţei.
Ab initio, se impune precizarea că dreptul promitentului cumpărător faţă de debitor nu este susceptibil de a fi înscris în tabelul creanţelor întrucât nu este vorba de
a plăti o sumă de bani ci de a transmite dreptul de proprietate asupra unui bun imobil (obligaţie de a da).
Aşa fiind, împrejurarea că reclamanta nu are calitatea de creditor participant la procedura insolvenţei nu are relevanţă sub aspectul domeniului de aplicaţie al art. 93 ind. 1.
În schimb, judecătorul sindic observă că antecontractul de vânzare -cumpărare nu are dată certă anterioară deschiderii procedurii insolvenţei.
După cum se ştie, faţă de terţi (în cazul nostru, creditorii înscrişi în tabelul creanţelor, precum şi administratorul judiciar), data înscrisului sub semnătură privată, prin ea însăşi, nu face credinţă.
Înscrisul sub semnătură privată a dobândit dată certă, în sensul art. 1182 Cod civil de la 1865, după deschiderea procedurii — la data de 21.11.2011— , când promitenta cumpărătoare a înregistrat pe rolul Judecătoriei Baia Mare dosarul cu nr.
.. ./182/2011 având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.
Judecătorul sindic a apreciat că dată certă prevăzută de art. 93 ind. 1 are caracter de ordine publică, în considerarea faptului că procedura insolvenţei este o procedură colectivă, având caracter concursual.
Prin urmare, chiar dacă debitorul sau administratorul judiciar nu contestă anterioritatea antecontractului, judecătorul sindic din oficiu — spre a se vedea dacă nu este prejudiciată masa credală — trebuie să verifice dacă antecontractul a dobândit dată certă prin cele patru modalităţi prevăzute de art. 1182 Cod civil de la 1865.
De asemenea, judecătorul sindic a observat că reclamanta nu a dovedit că preţul prevăzut în contract nu este inferior valorii de piaţă a bunului.
Potrivit art. 1169 Cod civil de la 1865, cel care face o propunere în faţa instanţei de judecată trebuie să o dovedească, deci, sarcina probei revine celui care o face o afirmaţie.
Promitenta – vânzătoare a contestat îndeplinirea acestei condiţii negative, aşa încât reclamantei îi revenea obligaţia de a dovedi că bunul a fost înstrăinat la preţul pieţei.
Deşi iniţial reclamanta a fost de acord cu administrarea probei cu expertiza tehnică constând în evaluarea apartamentului la preţul de piaţă de la momentul înstrăinării, reclamanta a precizat tranşant în încheierea de şedinţă din 18 iunie 2013 că nu doreşte să se administreze această probă.
Judecătorul sindic a apreciat că această probă era esenţială în economia cauzei (în ipoteza în care instanţa de control judiciar ar considera că data certă era îndeplinită în speţă), celelalte contracte depuse la dosar fiind inapte, prin ele însele, să contureze valoarea de piaţă a apartamentului nr. 38.
Astfel, spre exemplu, ar fi fost posibil ca toate apartamentele înstrăinate să fie sub valoarea de piaţă, aşa încât contractele depuse nu au caracter concludent ci cel mult pertinent.
Prin urmare, opunerea reclamantei la neadministrarea probei cu expertiză — atât în mod expres cât şi prin neavansarea cheltuielilor (prin încheierea din 18.12.2012 s-a pus în vedere reclamantei să achite suma de 1.000 lei onorariu provizoriu expert) —, reprezintă o asumare a consecinţelor pe plan procesual ce decurg din neadministrarea unei dovezi de care atârnă soluţionarea cauzei.
Deşi prevederile cu valoare de principiu cuprinse în art. 129 alin. 5 teza finală îngăduie instanţei să ordone din oficiu, trecând peste împotrivirea părţilor, administrarea unei probe este subînţeles că, atunci când administrarea probei implică cheltuieli, iar partea interesată refuză avansarea lor, ordonarea din oficiu a dovezii nu mai apare ca posibilă.
Întrucât nu s-a făcut dovada că preţul a respectat valoarea de piaţă a bunului înstrăinat, judecătorul sindic nu va mai analiza celelalte condiţii prevăzute de textul legal.
În raport de această considerente, judecătorul sindic va respinge acţiunea introductivă de instanţă.
De asemenea, judecătorul sindic a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtă împotriva reclamantei.
E adevărat că, potrivit art. 4 din contract, diferenţa de preţ trebuia achitată de reclamantă până la data de 31.05.2010.
Cu toate acestea, din extrasul de carte funciară depus la dosar rezultă că la data menţionată în contract pentru plata diferenţei, promitenta – vânzătoare nu era în măsură să transmită în patrimoniul promitentei – cumpărătoare dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 38, care era grevat cu ipoteci în favoarea Băncii C., fiind notată în CF şi o clauză de inalienabilitate.
De abia la data de 6.09.2011 banca a formulat o cerere de radiere a drepturilor de ipotecă şi a interdicţiei de înstrăinare asupra apartamentului nr. 38.
Având în vedere că apartamentul nr. 38 era „supragrevat” nu se poate vorbi că promitenta – cumpărătoare s-a dezis de contract şi prin urmare, pe temeiul art. 13 şi 15 din contract, acesta a fost desfiinţat de plin drept.
Simplul fapt că a expirat termenul de plată nu înseamnă „dezicere”, care putea fi de altfel exercitată până la data de 31.05.2010.
Din contră, promitenta – cumpărătoare la scurt timp după ce s-a lămurit situaţia de CF a apartamentului nr. 38 (cerere de radiere a ipotecii în septembrie 2011) a formulat o acţiune de „validare” a antecontractului, suspendată ulterior pe temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006.
Prin urmare, cea care a fost pusă în întârziere prima oară pentru încheierea contractului în formă autentică a fost promitenta – vânzătoare.
În contract s-a stipulat doar o clauză de dezicere (arvună cu rol de dezicere, art. 1297 – 1298 Cod civil de la 1865) nu şi un pact comisoriu expres (art. 1367 Cod civil de la 1865) în caz de neexecutare totală sau parţială a obligaţiei de plată a preţului de către cumpărător.
De altfel, pe parcursul procesului, reclamanta a plătit preţul stipulat în contract, caz în care rezoluţiunea contractului nu poate fi primită.
În plus, arvuna în sumă de 5.500 euro este în posesia promitentei – vânzătoare, aşa încât nu mai poate fi cerută încă o dată de la promitenta – cumpărătoare.
În raport de aceste argumente, cererea reconvenţională se vădeşte nefondată.
Căzând în pretenţii şi pârâta, judecătorul sindic va respinge cererea acesteia de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată (art. 276 Cod procedură civilă de la 1865).
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs S. C. K. C. S.R.L., solicitând în temeiul art. 312 alin. 1 şi 3 coroborat cu art. 3041 şi 304 pct. 8 şi 9 cod proc. civ., admiterea recursului, modificarea sentinţei civile nr. 4438/28.06.2013 a Tribunalului Maramureş în sensul admiterii acţiunii introductive de instanţă; cu cheltuieli de judecată.
În motivele de recurs se arată că sentinţa atacată este nelegală, întrucât a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, deoarece contrar celor reţinute de instanţa de fond, din probele administrate în cauză şi raportat la temeiurile de drept invocate, în speţă se impunea admiterea acţiunii introductive de instanţă, întrucât motivele invocate de reclamantă au fost întemeiate, clar expuse şi argumentate pe parcursul judecăţii cauzei. Instanţa de fond a analizat necorespunzător elementele care
impun aplicarea regulilor de drept incidente, iar din modul cum a motivat hotărârea rezultă clar că instanţa de fond nu a aplicat corect legea.
In speţă, prin cererea de chemare în judecata s-a solicitat: autorizarea transferului patrimonial al imobilului de natură supraedificat, înscris în CF ., nr. cadastral ., urmare atribuirii de numere cadastrale noi §i fost CF … Baia Mare, nr. cadastral .; obligarea debitoarei insolvente, reprezentată prin administrator judiciar ca în conformitate cu dispoziţiile art. 86 pct. 4 raportat la art. 93 din Legea 85/2006, la eliberarea titlului de proprietate în favoarea societăţii S.C. K.C. S.R.L., în cazul în speţă să aprticipe alături de aceasta la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul de natură supraedificat; -cu precizarea că la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare va achita în contul indicat ăe administratorul judiciar echivalentul în lei a sumei de 3.000 de euro, rămas de plată.
Sub un prim aspect, invocă motivul de nelegalitate prev. de art. 304 pct. 9 cod proc. civilă, instanţa de fond a încălcat şi a aplicat greşit dispoziţiile art. 931 din Legea 85/2006 privind procedura insolventei care prevăd că: “Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul – vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului -cumpărător, dacă: preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului – cumpărător; preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului; bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.(la data 17-iul-2009 Art. 93 din capitolul III, secţiunea 4 completat de Art. I, punctul 11. din Legea 277/2009 )”
De asemenea, critică soluţia instanţei şi raportat la faptul că, instanţa de fond a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 11.12.2009 între S.C. L. S.R.L. în calitate de promitentă vânzătoare şi S.C. K.C. S.R.L. în calitate de promitentă cumpărătoare având ca obiect un apartament cu 1 cameră situat în Baia Mare, str. V., ap. 38, cu suprafaţa de 28 mp pentru preţul de 8.500 euro. Astfel că, apreciem ca fiind aplicabile în speţă prevederile art. 304 pct. 8 cod proc. civilă. Motivul de recurs, reglementat de art. 304 pct. 8 din sancţionează hotărârea care a nesocotit principiul înscris in art. 969 Codul civil, trecând peste voinţa părţilor exprimată în contract.
Prin contract se înţelege acordul de voinţă realizat între 2 sau mai multe entităţi cu intenţia de a da naştere la efecte juridice, fiind de fapt produsul întâlnirii concordante dintre voinţele individuale ale părţilor contractante. Instanţa de fond nu a avut în vedere conţinutul acestuia, contestând atât data încheierii acestuia cât şi preţul menţionat în contract, chiar dacă părţile semnatare ale contractului sau chiar administratorul judiciar nu le contestă.
Învederează instanţei faptul că, toate probele administrate în cauză au dovedit îndeplinirea tuturor condiţiilor impuse de prevederile art. 931 din Legea 85/2006. Instanţa de fond a analizat doar o condiţie prevăzută de art. 931 din Legea 85/2006, şi a apreciat că, întrucât nu este îndeplinită condiţia privitoare la preţ, deoarece nu s-a făcut dovada că preţul a respectat valoarea de piaţă a bunului înstrăinat, nu va analiza celelalte condiţii prevăzute de textul legal.
Instanţa de fond a considerat că este utilă proba cu expertiza pentru evaluarea imobilului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, deşi reclamanta a făcut dovada că preţul menţionat în contract era sincer, real si serios, raportat la particularităţile imobilului menţionate în contract, respectiv necompartimentarea apartamentului, nefinisarea acestuia, conform menţiunilor din
anexa la contract. Reclamanta a depus la dosarul cauzei în probaţiune contracte de vânzare cumpărare încheiate între pârâta S.C. L. S.R.L., şi alte persoane, pentru vânzarea unor apartamente similare la preţul de 6.000 euro, dovedind astfel preţul de piaţă al apartamentului care face obiectul cauzei, prin urmare nu era necesară administrarea probei cu expertiza.
Facil se poate observa faptul că, pârâta nu a contestat valoarea din contract, a apreciat doar că se impune a se stabili valoarea de piaţă a apartamentului la acest moment.
Prin preţ sincer se înţelege un pret real, pe care părţile să-1 fi stabilit nu în mod fictiv, ci în scopul de a fi cerut şi plătit în realitate. Preţul este fictiv, cand din intenţia părţilor rezultă că nu este datorat. Preţul trebuie să fie serios , art. 1303 cod civ. prevede: “preţul vânzării trebuie să fie serios şi determinat de părţi”, adică să nu fie derizoriu (infim), atât de disproporţionat în raport de valoarea lucrului vândut încât să nu existe preţ, să nu poată constitui obiectul obligaţiei cumpărătorului şi deci o cauză suficientă a obligatei asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.
Totodată, învederează expres faptul că, dacă preţul este sincer şi serios (nu fictiv sau derizoriu) contractul de vânzare-cumpărare este, valabil, chiar dacă preţul este inferior sau superior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părţile sunt libere să determine preţul sub sau peste valoarea lucrului, iar echivalenţa este relativă, fiind raportată nu numai la valoarea lucrului vândut, dar şi la subiectivismul părţilor.
În speţă, în mod netemeinic şi nelegal, instanţa de fond a apreciat faptul că, în temeiul prevederilor art. 1169 cod civil, reclamantei îi revine sarcina să probeze valoarea apartamentului, întrucât reclamanta a făcut dovada prin contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar, şi astfel nu poate fi îndatorată la o probă negativă, iar pe de altă parte, sarcina probei revine celui care contestă valoarea menţionată în contract, întrucât sarcina probei se deplasează de la cel în favoarea căruia operează prezumţia de valoare reală, la partea care contestă această valoarea.
Dacă suma de 8.500 de euro a fost prevăzută în antecontractul de vânzare-cumpărare, se prezumă că este suma reală, iar cel care invocă o altă stare de fapt decât cea care rezultă din contract, este ţinut de sarcina probei. Mergând pe acest raţionament, pârâta avea interesul să dovedească o altă valoare a apartamentului şi nu reclamanta cum susţine instanţa de fond.
Art. 1199 cod civil prevede: “Prezumţiile sunt consecinţele ce legea sau magistratul le trage dintr-un fapt cunoscut la un fapt necunoscut” . Prezumţiile reprezintă rezultatul a două raţionamente: mai întâi, din cunoaşterea probelor directe-înscrisuri- judecătorul induce printr-un prim raţionament, existenţa în trecut a unui fapt, care este vecin şi conex cu faptul generator de drepturi, printr-un al doilea raţionament, din cunoaşterea faptului vecin şi conex, se deduce existenţa faptului principal, datorită legăturii de conexitate dintre aceste două fapte. Prin urmare, datorită înscrisurilor depuse în probaţiune, instanţa avea toate elementele şi indiciile să prezume că valoarea menţionată în antecontractul de vânzare-cumpărare este reală şi nu invers.
Prin urmare, dacă instanţa a apreciat în baza rolului activ că se impune efectuarea unei expertize, trebuia să pună în sarcina pârâtei achitarea contravalorii expertizei şi nu în sarcina reclamantei, raportat la cele precizate anterior.
Sub un alt aspect, practica judiciară a statuat că: ” simplul fapt al vânzării bunului la un preţ net inferior valorii stabilite prin expertiză nu este de natură a duce la anularea vânzării “l Cu privire la constatarea de către instanţa de fond a faptului că antecontractul de vânzare-cumpărare nu are dată certă anterioară deschiderii procedurii, apreciem şi această susţinere ca netemeinică şi nelegală întrucât,
conţinutul înscrisului sub semnătură privată poate fi opus terţilor, ca simplu fapt juridic, până la proba contrară, probă ce poate fi făcută prin orice mijloc de probă, ori în speţă, nimeni nu a contestat data încheierii antecontractului. Antecontractul a fost încheiat la data de 11.12.2009, cu aproape 2 ani înaintea deschiderii procedurii generale de insolventa a debitoarei S.C. L. S.R.L.
Este adevărat că, art. 1182 cod civil reglementează forţa probantă a datei înscrisului sub semnătură privată faţă de terţi, dar prin excepţie, unele înscrisuri sub semnătură privată fac dovada prin ele însele faţă de terţi despre data pe care o prevăd, înscrisuri cum sunt cele care atestă primirea unei sume de bani. Facil se poate constata că, pe verso ultimei pagini a antecontractului de vânzare-cumpărare, sunt menţiuni care atestă plata unor sume de bani, respectiv a sumei de 4.000 de euro, 4.100 de ron. Pe de altă parte, dacă terţii recunosc data înscrisului cum este cazul în speţă, înscrisul le este opozabil.
In concluzie, apreciază că în speţă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 931 din Legea 85/2006, întrucât, prin faptul că, reclamanta a consemnat la CEC la data de 17.05.2012 suma de 12.500 de lei în favoarea pârâtei, preţul integral poate fi achitat la data cererii, bunul se află în posesia promitentului-cumpărător, preţul nu este infderior valorii de piaţă a apartamentului şi bunul nu are o importanţă determinant pentru reuşita unui plan de reorganizare.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, SC L. SRL solicită respingerea recursului şi obligarea recurentie la plata cheltuielilor de judecată în recurs reprezentând onorar de avocat conform chitanţei depuse.
În motivarea întâmpinării se arată că reclamanta-recurentă nu a dovedit că sunt întrunite în cauză cerinţele legale cumulativ prevăzute de art.931 din Legea nr.85/2006 pentru admiterea acţiunii. Astfel, dispoziţiile legale invocate arată că: „Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător dacă: preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului; bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.”
Pornind de la cerinţa textului invocat si anume ” antecontract de vinzare cumpărare cu data certa “, se poate observa ca înscrisul depus la dosar nu îndeplineşte cerinţele art. 1182 vechiul cod civil sub aspectul datei certe. Chiar daca promitenta vinzatoare nu a contestat data menţionata in cuprinsul acestuia, procedura in care s-a solicitat valorificarea actului fiind una colectiva, fata de terţi, data încheierii actului nu este cea consemnata in cuprinsul acestuia ci asa cum retine instanţa de fond, data certa in sensul art. 1182 cod civil, este 21.11.2011 cind cumparatoarea a solicitat validarea convenţiei de vinzare cumpărare. In consecinţa, actul depus la dosar in justificarea autorizării transferului patrimonial nu are data certa in sensul legii.
Analizind cerinţa referitoare la pret, apreciem ca nici aceasta nu este îndeplinita intrucit avansul predat si suma consemnata la CEC nu fac dovada decit a preţului cu 5% TVA inclus, fara ca diferenţa de 19% sa fi fost achitata sau dovedita a putea fi pusa la dispoziţiei.
In cuprinsul antecontractului de vinzare cumpărare invocat., la art. 4 se specifica preţul de 8500 Euro, pret care cuprinde numai 5% TVA. Pornind de la faptul ca TVA-ul aplicabil tranzacţiilor intre societăţi comerciale, este de 24% rezulta ca preţul menţionat doar cu 5% TVA nu este complet, astfel ca reclamanta nu a făcut dovada achitării integrale a preţului sau ca are posibilitatea de a-1 achita . Pe de alta
parte, cerinţa legala se refera la faptul ca preţul trebuie achitat sau poate fi achitat la data cererii ori asa cum se poate observa, data cererii este mult anteriora depunerii diferenţei de pret care asa cum am arătat nu este integral.
Referitor la cerinţa textului legal ca bunul sa fie in posesia promitentului cumpărător , apreciem ca reclamanta nu a dovedit acest lucru, mai mult martorii audiaţi au arătat ca bunul este in posesia lui C.D., administratorul societăţii care in virtutea contractelor de prestări servicii depuse avea obligaţia a face lucrări de finisare interiora si montări usi exterioare la toate imobilele din complexul imobiliar . Astfel ca acesta in virtutea obligaţiilor asumate, a păstrat cheile imobilului in litigiu, refuzind predarea lor. Astfel, predarea posesiei imobilului nu s-a făcut de către promitentul vânzător seama reclamantei sens in care apreciem ca nici aceasta cerinţă nu este îndeplinita si nu poate fi privita ca o recunoaştere a calităţii reclamantei de către vinzator.
Dispoziţiile legale invocate arata in mod imperativ ca obligaţiile decurgind din antecontractul de vinzare cumpărare vor fi respectate de către lichidator numai daca preţul bunului nu este inferior valorii de piaţa a bunului.
Instanţa desi a pus in discuţie in virtutea rolului activ al acesteia necesitatea administrării probei cu expertiza tehnica necesara evaluării imobilului, reclamanta care avea sacina probei susţinerilor sale, nu a inteles sa administraze aceasta proba. Apreciază ca reclamanta nu a dovedit ca preţul imobilului in litigiu menţionat in antecontract nu este inferior valorii de circulaţie a imobilului. Depunerea la dosarul cauzei a mai multor contracte de vinzare cumpărare pentru imobile similare ca suprafaţa si utilităţi a demostrat ca preturile de vinzare in aceeaşi perioada au fluctuat, existind diferente de pret la aceeaşi suprafaţa de vinzare de pina la 10.000 de lei. In aceste condiţii chiar si la momentul vinzarii preturile erau semnificativ diferite petru imobile de acelaşi fel, mai mari decit cel instrainat astfel duce la concluzia ca preţul imobilului in litigiu a fost subevaluat.
Pe de alta parte chiar si in condiţiile in care trecem peste valorile orientative ale acelor contracte, important pentru cauza si in dovedirea indeplinirii condiţiilor era preţul de piaţa din prezent al imobilului care nu poate fi certificat decit de o persoana cu competente speciale in acest sens, un expert. In condiţiile in care reclamanta a refuzat a administra acesta proba, apreciem acesta condiţie legala nedovedita.
Ultima cerinţa pevazuta de lege si anume ca bunul sa nu aiba o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare, o apreciem neindeplinita in cauza in contextul in care societatea este in procedura reorganizării si falimentului este singurul bun care in prezent mai exista in patrimoniul acesteia iar admnistratorul special a exprimat intenţia de reorganizare a societăţii. Bunul în litigiu este determinant in reuşita unui plan astfel ca in opinia noastră nici aceasta condiţie nu este indeplinita.
