JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREŞTI
SECŢIA CIVILĂ
Dosar nr. ……………..
SENTINŢA CIVILĂ NR.
ŞEDINŢA PUBLICĂ DE LA 03.10.2008
INSTANŢA CONSTITUITĂ DIN:
PREŞEDINTE – …………….
GREFIER – ……………..
Pe rol pronunţarea în cauza civilă privind pe reclamanta-pârâtă ……………. în contradictoriu cu pârâtul-reclamant ……………. şi cu pârâtul-chemat în garanţie …………., având ca obiect anulare contract de vânzare-cumpărare.
Dezbaterile au avut loc în şedinţa publică de la 26.09.2008, fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanţa, având nevoie de timp pentru a delibera şi pentru a permite părţilor să depună concluzii scrise, a amânat pronunţarea pentru data de azi, 03.10.2008.
INSTANŢA
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub numărul de mai sus la data de 19.03.2008, reclamanta ………….. a chemat în judecată pe pârâţii ……………, pentru ca instanţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1452/20.12.2004, prin care primul pârât a vândut celui de-al doilea pârât imobilul situat în …………………..
În motivare, reclamanta a arătat în esenţă că a dobândit imobilul compus din teren şi construcţie, situat în ………………., în anul 1983, iar în acelaşi an a înstrăinat construcţia prin act autentic pârâtului ……………. Terenul aferent construcţiei a trecut în proprietatea statului, conform art. 30 alin.2 din Legea nr. 58/1974.
Se susţine că construcţia existentă pe teren a fost demolată în anul 1996, iar ulterior, la data de 24.09.1999, pârâtul …………….. a obţinut titlu de proprietate asupra terenului, în temeiul Legii nr. 18/1991. În anul 2004, pârâtul …………. a înstrăinat terenul pârâtului …………………
Reclamanta invocă excepţia de nelegalitate a ordinului prefectului ce stă la baza emiterii titlului de proprietate nr. 9160/24.09.1999, învederând în esenţă că sunt îndeplinite condiţiile art. 4 din Legea contenciosului administrativ pentru invocarea excepţiei, şi că titlul de proprietate a fost emis cu încălcarea dispoziţiilor art. 36 din Legea nr. 18/1991, întrucât, la data emiterii titlului de proprietate asupra terenului (1999) construcţia era demolată, iar pârâtul …………. nu mai era titularul dreptului de folosinţă asupra terenului.
Se arată că reclamanta a depus notificare în temeiul Legii nr. 10/2001, în vederea restituirii în natură a terenului, fiind astfel prejudiciată de emiterea titlului de proprietate şi de contractul de vânzare subsecvent. Se apreciază că acest contract este nul absolut întrucât vânzătorul nu a avut niciodată un titlu valabil de proprietate asupra terenului şi nu putea dispune de el, invocându-se lipsa cauzei, precum şi principiul de drept conform căruia ceea ce este nul nu poate produce niciun efect (quod nullum est, nullum producit effectum).
În dovedirea cererii, întemeiată în drept pe disp. art. 4 din Legea nr. 554/2004, art. 36 din Legea nr. 18/1991, art. 1.4 lit.c din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate prin HG nr. 250/2007, reclamanta a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu, expertiză topografică (iar ulterior, în cursul dezbaterilor, doar proba cu înscrisuri).
Prin întâmpinare (f. 45), pârâtul ……………. a solicitat respingerea excepţiei de nelegalitate şi a acţiunii, ca neîntemeiate, arătând în esenţă că nu se poate pune în discuţie valabilitatea actului subsecvent (contractul de vânzare) câtă vreme nu s-a constatat nulitatea actului iniţial (titlul de proprietate).
Pe fond, pârâtul a susţinut că la data încheierii contractului de vânzare din 3.11.1983, intenţia vânzătoarei …………. a fost să înstrăineze atât construcţia, cât şi terenul aferent, iar în patrimoniul său a intrat deopotrivă contravaloarea construcţiei şi a terenului aferent.
Pe de altă parte, atât la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991, cât şi la data formulării cererii de constituire a dreptului de proprietate, întemeiată pe art. 36 din această lege, pârâtul …………….. era proprietarul construcţiei şi îndeplinea toate condiţiile pentru emiterea titlului de proprietate, vocaţia sa în acest sens fiind recunoscută prin emiterea titlului, în anul 1999. Se apreciază că Legea nr. 10/2001 nu este aplicabilă în cauză, această lege având caracter de complinire în raport de celelalte acte normative cu caracter reparatoriu, privitoare la proprietăţile imobiliare – Legea nr. 18/1991 fiind o astfel de lege. Legea nr. 10/2001 şi actele normative emise în aplicarea ei nu pot fi interpretate în sensul de a anula dispoziţiile Legii nr. 18/1991, ori actele emise în temeiul acestora; totodată, chiar în condiţiile art. 1.4 lit.c din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate prin HG nr. 250/2007, terenul nu poate fi considerat „liber”, întrucât a făcut obiectul unei cereri de constituire, în baza unei legi anterioare Legii nr.10/2001.
În dovedirea apărărilor formulate, întemeiate pe Legile nr. 18/1991 şi nr. 10/2001, pârâtul a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu şi martori (iar ulterior, în cursul dezbaterilor, doar proba cu înscrisuri).
Prin întâmpinare (f. 15), pârâtul ………….. a solicitat respingerea excepţiei de nelegalitate şi a acţiunii, ca neîntemeiate, arătând în esenţă că la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991, construcţia edificată pe terenul din ………….., cumpărată de pârâtul …………., nu fusese demolată, construcţia fiind demolată abia în anul 1996.
Având în vedere că pârâtul ……… era proprietarul construcţiei la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991, dispoziţiile acestei legi erau aplicabile (nu şi ale Legii nr. 10/2001 şi ale HG nr. 250/2007, acte normative ulterioare emiterii titlului de proprietate), iar titlul de proprietate a fost legal emis.
S-a apreciat totodată că reclamanta avea posibilitatea de a solicita anularea titlului de proprietate pe cale principală.
În subsidiar, pentru ipoteza admiterii cererii principale, pârâtul …………. a formulat cerere de chemare în garanţie împotriva pârâtului ……….., solicitând obligarea acestuia la plata sumei de 20.000 euro, reprezentând preţul plătit, şi la plata despăgubirilor pentru evicţiunea totală.
În motivare, pârâtul a învederat că la data perfectării vânzării, pârâtul era proprietar în temeiul titlului de proprietate nr. 9160/24.09.1999, existând o prezumţie de validitate şi legalitate a acestui titlu, prezumţie ce fundamentează buna-credinţă a cumpărătorului.
Tot în subsidiar, în ipoteza admiterii cererii principale, pârâtul ……….. a formulat cerere reconvenţională, solicitând constatrea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului din …………, prin uzucapiune, ca urmare a joncţiunii posesiei sale cu posesia exercitată de autorul său, ……………….
În motivare, s-a apreciat că sunt îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru uzucapiunea scurtă, fiind o exercitată o posesie utilă în timpul prevăzut de lege, în temeiul unui just titlu.
În drept, apărările şi cererile formulate sunt întemeiate pe disp. art. 1337 şi art. 1341 C:civ., art. 1895 şi art. 1897 C.civ., art. 60 – 63 C.civ., iar în dovedire, pârâtul a solicitat administrarea probelor cu înscrisuri şi interogatoriu (ulterior, în cursul dezbaterilor, doar proba cu înscrisuri).
Reclamanta ………… a depus răspunsuri la întâmpinările celor 2 pârâţi (f. 48 şi 58).
Totodată, reclamanta a depus întâmpinare la cererea reconvenţională formulată de pârâtul ………… (f. 54), prin care a invocat lipsa calităţii sale procesuale pasive, arătând în esenţă că cererea având ca obiect constatarea uzucapiunii se îndreaptă împotriva adevăratului proprietar, ori chiar în ipoteza admiterii cererii principale, dreptul de proprietate asupra terenului nu renaşte în patrimoniul reclamantei, ci în patrimoniul statului român, care a preluat terenul în mod abuziv în temeiul Legii nr. 58/1974.
Pe fond, s-a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată, arătând că în ipoteza respingerii acţiunii principale, cererea reconvenţională ar fi lipsită de interes, pârâtul fiind proprietar; în ipoteza admiterii acţiunii, cererea reconvenţională nu poate fi admisă, întrucât un titlu nul nu poate fi just titlu (art. 1897 alin.3 C.civ.).
Prin încheierea interlocutorie de la 13.06.2008 (f. 63- 64), instanţa a respins ca neîntemeiată cererea de sesizare a instanţei de administrativ cu excepţia de nelegalitate a Ordinului Prefectului prin care s-a dispus emiterea titlului de proprietate nr. 9160/24.09.1999, pentru motivele acolo expuse.
Ca urmare a acestei soluţii, reclamanta ………….. şi-a completat cererea principală, în condiţiile art. 132 alin.1 C.pr.civ., solicitând instanţei să constate nulitatea absolută a titlului de proprietate nr. 9160/24.09.1999, emis în favoarea pârâtului ……………
În motivare, au fost reluate argumentele de fapt şi de drept expuse în motivarea excepţiei de nelegalitate.
Pârâţii ……………….. au fost de acord cu completarea cererii principale, învederând că îşi susţin toate apărările în fapt şi în drept formulate împotriva acţiunii şi excepţiei de nelegalitate iniţial invocate.
Pârâtul ………. a renunţat la judecarea cererii reconvenţionale (f. 75). În aceste condiţii, excepţia lipsei calităţii procesuale active a rămas fără obiect.
Cererea de chemare în garanţie formulată de acelaşi pârât a fost anulată ca netimbrată la termenul din 26.09.2008, în condiţiile art. 20 alin.3 din Legea nr. 146/1997.
În temeiul art. 167 C.pr.civ., instanţa a încuviinţat pentru toate părţile administrarea probei cu înscrisuri, considerând-o concludentă şi utilă cauzei.
La dosar au fost depuse înscrisuri.
Analizând materialul probator administrat, instanţa reţine următoarele:
Prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 9496/3.11.1983 la Notariatul de Stat sector 6 Bucureşti (f. 8), reclamanta …………. a vândut pârâtului ………….. construcţia situată pe terenul din ………………..
Potrivit contractului, terenul pe care se află construcţia, în suprafaţă de 334 m2, trece în proprietatea statului, conform art. 30 alin.2 din Legea nr. 58/1974.
S-a stipulat că preţul convenit este de 10.000 lei, primit de vânzătoare la data autentificării actului. Totodată, s-a stipulat că părţile au luat la cunoştinţă, între altele, de prevederile Legii nr. 4/1973.
În condiţiile art. 30 alin.1 şi 2 din Legea nr. 58/1974, dobândirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se poate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri.
În caz de înstrăinare a construcţiilor, terenul aferent acestor construcţii trece în proprietatea statului cu plata unei despăgubiri stabilită potrivit prevederilor art. 56 alin. 2 din Legea nr. 4/1973.
La data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991, pârâtul ……….. era proprietarul construcţiei, potrivit vânzării convenite cu reclamanta ………. În această calitate, pârâtul …………. a solicitat constituirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei din …………….., întemeindu-se pe dispoziţiile art. din Legea nr. 18/1991, în forma sa iniţială.
Potrivit acestui text de lege, terenurile atribuite în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, ai locuinţelor. Atribuirea în proprietate a acestor terenuri se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor.
Din istoricul de rol fiscal emis de Primăria sectorului 6 – Serviciul public pentru finanţe publice locale la 31.10.2007 (f.9) rezultă că la data de 26.04.1996 s-a constatat demolarea construcţiei, de către pârâtul Jugănaru Ion.
Prin titlul de proprietate nr. 9160/6 emis de Prefectura Mun. Bucureşti la data de 24.06.1999, terenul în suprafaţă de 334 m2, situat în …………………, a fost trecut în proprietatea pârâtului ………………, în conformitate cu prevederile art. 36 alin. 5 din Legea nr. 18/1991, republicată, privind fondul funciar (f. 23).
Dreptul de proprietate al pârâtului …………… a fost întabulat în cartea funciară, prin încheierea emisă de Judecătoria sectorului 6 la data de 13.12.2004 (f. 24).
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1452/20.12.2004 la BNP Papiniu Andreea Alexandra (f. 19 – 20), pârâtul …………. Ion a vândut pârâtului ……… terenul intravilan în suprafaţă de 334 m2, situat în ……………, întabulat în CF nr. 46847 a localităţii Bucureşti, sector 6, nr. cadastral 6683, pentru un preţ de 20.000 euro, plătit integral la data autentificării actului.
Cumpărătorul ………….. s-a întemeiat cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii funciare, din extrasul de carte funciară emis la 20.12.2004 rezultând că nu sunt înscrise acţiuni prin care să se conteste cuprinsul cărţii funciare (f. 25), precum şi pe titlul de proprietate emis în favoarea vânzătorului ……………
În raport de situaţia de fapt expusă şi de dispoziţiile legale aplicabile, se constată că acţiunea formulată nu este întemeiată.
Astfel, potrivit art. 36 alin.3 şi 5 din Legea nr. 18/1991, republicată în anul 1998, în urma modificărilor aduse prin Legea nr. 169/1997, terenurile atribuite în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor. Atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2)-(5) se va face, prin ordinul prefectului, la propunerea primăriilor, făcută pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor.
Interpretarea momentului la care se raportează sintagma „actualii titulari ai dreptului de folosinţă” este hotărâtoare pentru soluţionarea cauzei. Această sintagmă nu poate fi raportată decât la momentul introducerii cererii de atribuire a dreptului de proprietate, de către persoana care în acel moment are calitatea de titular al construcţiei, iar nu la momentul emiterii titlului de proprietate.
Momentul emiterii titlului de proprietate nu poate constitui un reper concludent, întrucât are caracter aleatoriu, ca urmare a duratei variabile a procedurilor administrative de aplicare a legilor fondului funciar, fiind de notorietate că în multe cazuri emiterea titlurilor de proprietate a avut loc la mulţi ani de la formularea cererii.
Această concluzie nu este cu nimic afectată de împrejurarea că, în ipoteza înstrăinării voluntare, ori a transmiterii pe cale succesorală a dreptului de proprietate asupra construcţiei (ulterior formulării cererii de atribuire), titlul de proprietate asupra terenului va fi emis în favoarea noului proprietar al construcţiei. Această soluţie nu se datorează vocaţiei originare a dobânditorului de a obţine proprietatea asupra terenului, vocaţie ce ar fi raportată la momentul emiterii titlului, ci faptului că dreptul de atribuire a proprietăţii terenului a fost transmis dobânditorului, odată cu proprietatea asupra construcţiei, fiind un drept strâns legat de aceasta din urmă.
Dacă s-ar accepta teza contrară, s-ar ajunge la concluzia inechitabilă şi contrară spiritului şi literei legii, potrivit căreia în situaţia pieirii fortuite a construcţiei (spre exemplu, ca urmare a unui cutremur, vechimii construcţiei ori altor cauze similare), titularul dreptului de proprietate asupra construcţiei, şi al dreptului de folosinţă asupra terenului nu ar mai avea niciun drept asupra întregului imobil, văzându-se lipsit concomitent atât de dreptul de proprietate asupra construcţiei (stins ca urmare a dispariţiei obiectului material al dreptului) cât şi de dreptul de folosinţă asupra terenului, şi aceasta cu toate că a cumpărat ambele drepturi de la vânzătorul care a consimţit liber la înstrăinare.
O astfel de interpretare, pe care instanţa o apreciază contrară dreptului intern, ar pune probleme şi pe tărâmul articolului 1 din protocolul nr.1 la Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului, fiind incontestabil că titularul celor 2 drepturi menţionate are un „bun”, respectiv o valoare economică cu caracter complex, alcătuită din proprietatea asupra construcţiei şi creanţa (legitimă şi recunoscută de dreptul intern) de a deveni proprietarul terenului aferent acesteia.
În cauză, este evident că prin demolarea construcţiei, în anul 1996, pârâtul ………. nu a urmărit niciun moment să se lipsească prin acţiunea sa voluntară de îndreptăţirea de a obţine dreptul de proprietate asupra terenului, scopul demolării construcţiei vechi (de altfel, edificate fără autorizaţie, potrivit menţiunilor actului din anul 1983) fiind utilizarea raţională a terenului, iar nu pierderea oricărui drept asupra acestuia.
Titlul de proprietate nr. 9160/6/24.06.1999 a fost aşadar legal emis, cu respectarea dispoziţiilor art. 36 alin.3 şi 5 din Legea nr. 18/1991, republicată, întrucât la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991, pârâtul Jugănaru Ion era proprietarul construcţiei, ceea ce i-a conferit o veritabilă vocaţie de a obţine atribuirea terenului în proprietate.
Totodată, pârâtul ………….. era proprietarul construcţiei şi la data formulării cererii de atribuire a dreptului de proprietate, împrejurări care i-au conferit dreptul de a obţine atribuirea terenului în proprietate, indiferent de soarta ulterioară a construcţiei. Ca atare, demolarea construcţiei în anul 1996 nu are ca efect stingerea dreptului pârâtului de a obţine atribuirea terenului în proprietate.
În ce priveşte normele de aplicare a Legii nr. 10/2001, de care reclamanta ……….se prevalează pentru a obţine restituirea în natură a terenului, se constată că în raport de prevederile art. 8 din Legea nr. 10/2001, această lege nu este aplicabilă în materiile reglementate de Legea nr. 18/1991. În condiţiile în care regimul juridic al terenului aferent construcţiei vândute, preluat de stat în condiţiile Legii nr. 58/1974, este reglementat de art. 36 alin. 3 din Legea nr. 18/1991, reglementare derogatorie şi specială în raport de Legea nr. 10/2001, care constituie legea generală în materia restituirii proprietăţilor imobiliare din intravilan, se constată că Legea nr. 10/2001 nu este aplicabilă terenului în discuţie, orice referire la această lege nefiind relevantă pentru soluţionarea cauzei.
Deşi reclamanta a încercat să invoce dispoziţiile art. 1.4 lit.c din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, aprobate prin HG nr. 250/2007 (ca norme interpretative), se constată pe de-o parte că atât legea cât şi normele de aplicare nu erau în vigoare la data formulării cererii de atribuire, respectiv la data emiterii titlului contestat, iar aplicarea lor retroactivă (fie şi pe cale indirectă) nu este admisibilă (art. 15 alin.2 din Constituţie, art. 1 C.civ.); pe de altă parte, ipoteza dispoziţiei invocate de reclamantă este cu totul alta decât cea din speţă.
Normele metodologice prevăd că în ipoteza în care construcţia proprietatea dobânditorului a fost preluată (se subînţelege, de stat) şi mai apoi demolată, dobânditorul nu mai are vocaţia de a obţine titlul de proprietate pentru terenul aferent construcţiei cumpărate, inclusiv datorită faptului că dreptul de proprietate asupra construcţiei era stins la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991. În mod evident, textul de lege are în vedere situaţia în care statul a preluat pe cale silită (prin expropriere, naţionalizare ori chiar în fapt) construcţia anterior anului 1990 şi a demolat-o, caz în care, potrivit normelor, nu s-ar mai regăsi raţiunea aplicării art. 36 alin.3 din Legea nr. 18/1991 (soluţie normativă a cărei temeinicie nu este necesar a fi analizată). Ipoteza în discuţie este net diferită de cea dedusă judecăţii, în care pârâtul ………..a fost neîntrerupt proprietarul construcţiei, din 1983 până în 1996, interval de timp în interiorul căruia s-a născut dreptul său la atribuirea dreptului de proprietate asupra terenului.
Nu în ultimul rând, instanţa găseşte necesar să sublinieze că prin actul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamantă în anul 1983, de bună-voie şi în condiţiile cunoaşterii reglementărilor legale aplicabile, reclamanta s-a desesizat voluntar atât de proprietatea asupra construcţiei, cât şi de proprietatea asupra terenului.
Mai mult, în condiţiile în care dreptul de folosinţă asupra terenului a fost constituit în favoarea cumpărătorului construcţiei ca o consecinţă necesară a contractului de vânzare-cumpărare din anul 1983, fiind vorba despre o consecinţă asumată şi urmărită de părţi (cumpărătorul construcţiei urma în mod necesar să fie titularul dreptului de folosinţă asupra terenului), urmează de aici că vânzătoarea ……… nu poate acţiona, chiar în condiţiile schimbărilor legislative intervenite, pentru a-l lipsi pe vânzător de beneficiile respectivului drept de folosinţă, între care şi vocaţia recunoscută de art. 36 alin.3 din Legea nr. 18/1991, de a i se atribui proprietatea terenului.
Prin acţiunea formulată, reclamanta ………. urmăreşte să-l lipsească pe cumpărătorul ………… (şi pe succesorul acestuia în drepturi, ………..) de beneficiile obţinute ca urmare a vânzării încheiate. Procedând astfel, fără a pune în discuţie validitatea vânzării din anul 1983 (care instituie obligaţia vânzătoarei de a-l garanta pe cumpărător pentru evicţiune), vânzătoarea comite o tulburare de drept prin fapta proprie, tinzând la evingerea cumpărătorului (şi a succesorului acestuia în drepturi), ceea ce contravine dispoziţiilor imperative ale art. 1337 C.civ. şi art. 1339 C.civ., texte de lege apte să fundamenteze ele însele soluţia de respingere a acţiunii.
Cu toate că din considerentele ce preced rezultă în mod limpede netemeinicia cererii în nulitatea titlului de proprietate emis în anul 1999, ceea ce determină şi netemeinicia cererii în nulitatea vânzării subsecvente, convenite de cei doi pârâţi, se impune precizarea că şi în ipoteza teoretică în care s-ar considera că titlul de proprietate ar fi nul, nu se poate constata în mod automat nulitatea contractului de vânzare subsecvent.
Astfel, anularea titlului de proprietate, cu efect retroactiv, ar conduce la concluzia că vânzătorul ………… ar fi vândut ce nu-i aparţinea, fiind vorba despre vânzarea bunului altuia.
Potrivit regulilor de drept comun aplicabile vânzării lucrului altuia, numai în situaţia în care ambele părţi sunt de rea-credinţă, ştiind sau trebuind să ştie că au contractat cu privire la bunul altuia, contractul este lovit de nulitate absolută pentru cauză ilicită (art. 966 şi art. 968 C.civ.).
În cazul în care ambele părţi sau cel puţin cumpărătorul au fost de bună-credinţă, ignorând cel puţin scuzabil împrejurarea că au contractat cu privire la bunul altuia, contractul nu este lovit de nulitate absolută. Contractul este însă anulabil (lovit de nulitate relativă), într-o concepţie, pentru eroarea cumpărătorului asupra calităţii de proprietar a vânzătorului – eroare asupra unei calităţi determinante a cocontractantului (Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ediţia a III-a, 2001, pag. 55-56), iar în altă concepţie, pentru lipsa obiectului prestaţiei vânzătorului, iar sancţiunea este şi în acest caz nulitatea relativă, fiind ocrotit interesul particular al cumpărătorului (D.Chirică, „Tratat de drept civil. Contracte speciale. Volumul I: Vânzarea şi schimbul”, 2008, pag. 67).
Concluzia potrivit căreia vânzarea bunului altuia nu este lovită de nulitate absolută (dacă cel puţin o parte este de bună-credinţă) rezultă şi din dispoziţiile art. 1895 alin.1 C.civ., care reglementează condiţiile uzucapiunii scurte. Contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul proprietatea altei persoane, care nu este lovit de nulitate absolută, întrucât cel puţin cumpărătorul este de bună-credinţă, poate constitui just titlu, întrucât prin ipoteză provine de la un neproprietar şi nu este nul (art. 1897 alin.3 C.civ.). Acest contract nu transmite el însuşi proprietatea, ci constituie doar un element care, unit cu posesia bunului în timpul prevăzut de lege (10-20 ani) şi cu buna-credinţă poate duce la dobândirea originară a proprietăţii.
Dacă s-ar accepta concluzia potrivit cu care sancţiunea vânzării bunului altuia ar fi nulitatea absolută, atunci instituţia uzucapiunii scurte ar fi o contradicţie în termeni şi nu şi-ar găsi niciodată aplicare, întrucât titlul translativ provenind de la un neproprietar ar fi întotdeauna lovit de nulitate absolută, ori un titlu nul nu poate fi just titlu (art. 1897 alin.3 C.civ.).
Aplicând aceste reguli cauzei deduse judecăţii, se constată că pârâtul ………… a fost de bună-credinţă, întrucât s-a întemeiat pe titlul de proprietate emis în favoarea vânzătorului …………, titlu care a creat o aparenţă comună şi invincibilă privind calitatea acestuia de proprietar, iar pe de altă parte, s-a întemeiat cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii funciare, din al cărei conţinut rezulta că proprietar este vânzătorul, nefiind notate acţiuni care să conteste această stare de drept.
În condiţiile art. 31 alin.1 şi 2 din Legea nr. 7/1996, republicată, cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară.
Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau dacă din titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală.
Cumpărătorul ……………. a fost de bună-credinţă în sensul art. 31 alin.2 din lege, în raport de considerentele ce preced, întrucât din cuprinsul cărţii funciare şi din titlul vânzătorului nu rezulta nicio neconcordanţă între dreptul de proprietate înscris în favoarea vânzătorului şi situaţia juridică reală.
Ca urmare, deşi în ipoteza teoretică în care s-ar constata nulitatea titlului vânzătorului s-ar putea solicita rectificarea cărţii funciare, potrivit art. 34 pct.1 din elge, sunt aplicabile şi dispoziţiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, potrivit cărora acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris.
Rezultă că o eventuală acţiune în rectificare pornită împotriva cumpărătorului ……………, care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului cu bună-credinţă şi cu titlu oneros, nu putea fi pornită decât în termen de 3 ani de la data înscrierii dreptului vânzătorului, aşadar, de la data de 13.12.2004.
După împlinirea acestui termen de prescripţie, operează pe deplin principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare, ceea ce înseamnă că titlul terţului nu mai poate fi contestat ori desfiinţat, impunându-se menţinerea sa chiar dacă titlul vânzătorului ar fi anulat.
Instanţa apreciază că, în afara argumentelor referitoare la regimul juridic al vânzării bunului altuia şi complementar acestora, aplicarea regulilor menţionate din materia cărţilor funciare exclude, la rândul său, pronunţarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat între cei doi pârâţi.
Acţiunea formulată urmează aşadar a fi respinsă, în întregime, ca neîntemeiată, în temeiul art. 36 alin.3 din Legea nr. 18/1991, art. 15 din Constituţie, art. 1 din protocolul nr.1 la Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului; art. 1337, art. 1339, art. 1895 – 1897, art. 1899 C.civ.; art. 31, art. 34 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi imobiliară.
Se vor relua şi în cuprinsul dispozitivului menţiunile referitoare la renunţarea pârâtului …………… la cererea reconvenţionale, precum şi la anularea ca netimbrată cererii de chemare în garanţie formulată de acelaşi pârât.
În temeiul art. 274 C.pr.civ., reclamanta căzută în pretenţii şi aflată în culpă procesuală datorează 2.000 lei cheltuieli de judecată pârâtului ………….., reprezentând onorariul avocatului. Va fi însă respinsă cererea pârâtului ………. privind cheltuielile de judecată, acestea nefiind dovedite.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂŞTE:
Respinge acţiunea completată formulată de reclamanta ……….., cu domiciliul ……………, în contradictoriu cu pârâtul ………., cu ………………., şi cu pârâtul …………….., domiciliat în …………, ca neîntemeiată.
Ia act de renunţarea pârâtului ……….. la judecarea cererii reconvenţionale.
Anulează cererea de chemare în garanţie formulată de acelaşi pârât, ca netimbrată.
Respinge ca neîntemeiată cererea pârâtului …………. privind obligarea reclamantei ………. la plata cheltuielilor de judecată.
Obligă reclamanta la 2.000 lei cheltuieli de judecată către pârâtul …………
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică azi, 03.10.2008.
PREŞEDINTE, GREFIER,
Red.L.Z./Dact.D.E./3.11.2008/5ex.
10
