SENTINTA CIVILA NR. 1257/C
Pentru astazi fiind amanata pronuntarea solutionarii cauzei comerciale privind pe reclamanta SC D.I. SRL si parata SC S. SA avand ca obiect pretentii.
La apelul nominal facut in sedinta publica , la pronuntare se constata lipsa partilor.
Procedura indeplinita.
Dezbaterile in cauza de fata au avut loc in sedinta publica din data de 11 iunie 2008 cand partile prezente au pus concluzii in sensul celor consemnate in incheierea de sedinta din acea zi , care face parte integranta din prezenta , iar instanta din lipsa de timp pentru deliberare , a amanat pronuntarea cauzei pentru data de 13 iunie 2008.
TRIBUNALUL
Deliberand asupra cauzei de fata constata ca prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Brasov la data de 30.01.2008 sub nr. dosar 918/62 reclamanta SC D. I. SRL a chemat in judecata parata SC S. SA solicitand instantei sa dispuna obligarea acesteia la plata sumei de 150.000 lei +TVA cu titlu de daune contractuale, a sumei de 1.500 lei reprezentand contravaloarea documentatiei cadastrale, a sumei de 1.000 lei reprezentand contravaloarea studiului geo – topo si a sumei de 5.300 lei reprezentand contravaloarea documentatiei PUZ, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii de chemare in judecata reclamanta arata ca a incheiat cu parata un contract de exclusivitate in baza caruia s-a obligat sa reprezinte SC S. SA si sa ii gaseasca un cumparator, inclusiv sa intermedieze vanzarea – cumpararea imobilului inscris in CF nr.32116 B., iar parata s-a obligat ca, pe perioada de exclusivitate, sa instraineze imobilul doar catre persoana fizica sau juridica indicata de societatea reclamanta. SC D.I. SRL arata si ca parata a incalcat prevederile contractuale datorand astfel despagubiri.
In drept s-au invocat dispozitiile art.969, art.970, art.981, art.991, art.1082 Cod civil, art.43 Cod comercial.
In aparare, parata a depus la dosarul cauzei intampinare prin care a invocat exceptia de neexecutare a contractului si a solicitat instantei sa respinga actiunea reclamantei ca nefondata, cu cheltuieli de judecata.
In sustinerea respectiv combaterea cererii de chemare in judecata partile au solicitat iar instanta a incuviintat administrarea probei cu interogatoriu raspunsurile partilor, consemnate in scris, fiind atasate la dosar (f.67-71), a probei cu martorul P. I. a carei declaratie, consemnata de asemenea in scris, a fost atasata la dosar (f.94-95) si a probei cu inscrisuri sens in care au fost depuse la dosarul cauzei: Contract de exclusivitate prestari servicii nr.181/7.06.2006 (f.3-5), Act aditional incheiat la data de 17.10.2006 (f.6), scrisoare de exclusivitate din 7.06.2006 (f.289, procura speciala nr.214/26.07.2006 (f.30), factura nr.03466391/9.08.2006 (f.31), Contract de lucrari nr.5/9.08.2006 (f.32), factura nr.14/07261814/02/22.08.2006 (f.33), Contract de proiectare nr.141/8.03.2006 (f.34-36), factura nr.439680/4.09.2006 (f.37), Contract de proiectare nr.47/2006 (f.38), adresa nr.99/31.10.2006 (f.39), Nota de negociere incheiata la data de 15.11.2006 (f.40-41), adresa nr.5562/29.09.2006 (f.42), adresa nr.7399/19.12.2006 (f.43), Contract de comision incheiat la data de 27.12.2006 (f.44-45), de vanzare-cumparare nr.5749/27.12.2006 (f.46-47), adresa nr.153/28.12.2006 (f.48), adresa nr.1942/28.12.2006 (f.49), adresa nr.23/8.01.2007 (f.50), extras CF nr.32116 Brasov (f.51), Incheierea nr.815/8.01.2007 a OCPI Brasov (f.52), Minuta Sentintei civile nr.1063/sind./12.12.2006 (f.79), alte inscrisuri.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
La data de 7.06.2006 s-a incheiat intre parti Contractul de exclusivitate de prestari servicii nr.181 conform caruia parata, in calitate de prestator se obliga sa reprezinte si sa-i gaseasca reclamantei, in calitate de beneficiar un cumparator si sa intermedieze contractul de vanzare – cumparare avand ca obiect imobilul din str. X nr.1 (Vararie), inscris in CF nr.32.116 B. sub nr. top.12.211/a/1/1/1/11/2/2, teren de constructii conform cu Certificatul de urbanism nr.4135/4.11.2005 emis de Primaria Municipiului B., avand suprafata de 19.909 mp.
Potrivit art.2 din contract reclamanta se obliga ca in termen de 120 zile calendaristice de la semnarea contractului sa nu instraineze imobilul descris mai sus direct catre o alta persoana fizica sau juridica si sa incheie contractul de instrainare a terenului proprietatea beneficiarului numai prin intermediul paratei.
Conform art.3 din acelasi contract beneficiarul va vinde terenul proprietatea sa unei persoane fizice sau juridice prezentate de catre prestator la pretul de 10.000.000 lei +TVA, unei persoane fizice, sau la pretul de 10.000.000 lei unei persoane juridice.
In conformitate cu art.10 din contract in cazul in care, cu culpa, beneficiarul instraineaza bunul imobil proprietatea sa altei persoane decat cea indicata de catre prestator beneficiarul se obliga sa plateasca SC D. I. SRL cu titlu de daune interese o valoare echivalenta cu 1,5% din pretul de vanzare stabilit la art.3.
Conform Scrisorii de exclusivitate parata confirma ca reclamanta este reprezentantul exclusiv pentru a promova si vinde proprietatea sa imobiliara inscrisa in CF nr.32116 Brasov, iar SC D.I. SRL este responsabila pentru a identifica si a propune clientul cel mai indicat urmand ca toate propunerile si ofertele sa fie trimise direct catre societatea reclamanta.
In vederea realizarii contractului parata a transmis catre reclamanta, potrivit Anexei nr.2, Certificatul de urbanism nr.4135/4.11.2005, extras CF nr.32116, Contractul de furnizare energie electrica nr.1200990/31.10.2000, Contractul de furnizare apa nr.579/24.02.1995, Avizul tehnic pentru alimentare cu naturale nr.63790/9.08.2004, plan de situatie dupa dezmembrare.
Prin procura speciala inregistrata sub nr.214/26.07.2006 parata imputerniceste pe reprezentantul reclamantei sa reprezinte SC S. SA in fata autoritatilor locale si a tertilor pentru realizarea studiului geo, realizarea studiului topo, obtinerea avizului de la Ministerul Culturii si pentru PUZ + PUD in baza Certificatului de urbanism nr.4135/4.11.2005, pentru contractare firma arhitectura si proiectare in vederea obtinerii si ridicarii PUZ + PUD.
La data de 9.08.2006 s-a incheiat intre SC A. O. C. SRL si SC T.D. SRL, in calitate de beneficiar in baza contractului de colaborare cu reclamanta Contractul nr.5 avand ca obiect executarea documentatiei cadastrale (ridicare topografica) pentru intocmire PUZ, PUD si autorizare de construire a imobilului situat pe str. F. nr.1A, proprietatea SC S.SA.
Prin Contractul de proiectare nr.141/8.03.2006 inregistrat la beneficiar sub nr.163/22.08.2006 SC F. SRL, in calitate de proiectant s-a obligat sa realizeze documentatia de proiectare PUZ cu titlul ,,Ansamblu de locuinte X nr.1A in favoarea SC T. D. SRL, in calitate de beneficiar in baza contractului de colaborare cu societatea reclamanta.
Potrivit Contractului de proiectare nr.47/2006 SC G. C. I. SRL, in calitate de proiectant s-a obligat sa realizeze studiul geo PUZ + PUD Ansamblu de locuinte str. X nr.1A – Vararie S. SA in favoarea beneficiarului SC T. D. SRL, in baza contractului de colaborare cu reclamanta.
La data de 17.10.2006 partile au incheiat un Act aditional la Contractul nr.181/7.06.2006 prin care au convenit modificarea art.2 in sensul ca termenul de executare a contractului se prelungeste pana la data de 31.12.2006, art.3 in sensul ca beneficiarul va vinde proprietatea sa unei persoane fizice sau juridice prezentate de prestator la pretul de 150 euro/mp plus TVA unei persoane fizice sau cu TVA reversibil unei persoane juridice urmand ca pretul sa fie calculat la cursul de referinta BNR din ziua facturarii si art.11 in sensul ca in conditiile in care pana la data de 31.12.2006 SC S. SA va vinde proprietatea sa unei alte persoane fizice sau juridice se obliga sa achite SC D. I. SRL toate cheltuielile facute pana la acea data de catre acesta in vederea realizarii documentatiei PUZ + PUD, conform facturi si contracte.
Prin adresa nr.99/31.10.2006 SC I. SRL a transmis reclamantei oferta de cumparare a terenului in suprafata de 19.909 mp. din zona B. – S. la pretul de 147 – 150 euro/mp.
La data de 15.11.2006 s-a incheiat intre SC I.SRL si parata, in mod direct, Nota de negociere privind vanzarea – cumpararea terenului situat in B. str. X nr.1A, in suprafata de 19.909 mp.
Negocierile purtate nu au condus la incheierea actului de vanzare – cumparare.
La data de 17.12.2006 s-a incheiat intre parata, in calitate de vanzatoare si SC L. SRL, in calitate de cumparatoare Antecontractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr. 5749 conform caruia promitentul – vanzator se obliga sa vanda si promitentul – cumparator se obliga sa cumpere imobilul inscris in CF nr.32116 B. sub nr. top.12211/a/1/1/1/11/2/2 B..
Prin adresa inregistrata sub nr.7399/19.12.2006 societatea reclamanta a inaintat catre SC T. SA oferta de vanzare a imobilului inscris in CF nr.32116 Brasov.
La data de 27.12.2006 s-a incheiat intre SC T. SA, in calitate de comitent si reclamanta, in calitate de comisionar Contractul de comision inregistrat sub nr.7566 prin care SC D. I. SRL se obliga sa promoveze si sa intermedieze incheierea contractului de vanzare – cumparare a imobilului inscris in CF nr.32.116 B. intre comitent si SC S. SA.
Prin adresa inregistrata sub nr.153/28.12.2006 reclamanta inainteaza paratei oferta ferma de cumparare a imobilului din partea SC T. SA facuta in baza negocierilor anterioare cu SC I. SRL.
Prin adresa inregistrata sub nr.1942/28.12.2006 SC T. SA a transmis paratei oferta ferma de cumparare a imobilului inscris in CF nr.32.116 B. la pretul de 10.400.000 lei.
La data de 15.03.2007 s-a incheiat intre parata si SC L.SRL Contractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr.1144 avand ca obiect vanzarea – cumpararea imobilului inscris in CF nr.32116 B..
Exceptia de neexecutare a contractului invocata de societatea parata urmeaza a fi respinsa ca neintemeiata retinandu-se ca reclamanta a incheiat cu terte persoane contractele mai sus identificate in vederea executarii documentatiei cadastrale pentru intocmire PUZ, PUD si autorizare de construire, executarea documentatiei de proiectare si executarea studiului geo, precum si ca a prezentat pentru negocieri, in vederea incheierii contractului de vanzare – cumparare a imobilului inscris in CF nr.32116 Brasov, un potential cumparator in persoana SC I.SRL.
Sustinerile reclamantei in sensul ca parata si-a incalcat obligatiile contractuale prin aceea ca a incheiat la data de 27.12.2006 Antecontractul de vanzare – cumparare autentificat sub nr.5749/27.12.2006 sunt neintemeiate.
Astfel, se constata ca prin Contractul de exclusivitate prestari servicii nr.181/7.06.2006 parata s-a obligat, pe perioada contractuala, sa nu instraineze imobilul inscris in CF nr.32116 Brasov direct catre alta persoana fizica sau juridica si sa incheie contractul de instrainare a terenului numai prin intermediul reclamantei.
In practica, acordul de vointe care da nastere vanzarii nu se realizeaza intotdeauna dintr-o data, ci fie in urma unor negocieri, fie, intrucat partile nu vor sau nu pot inca sa incheie vanzarea, in urma unor acorduri prealabile de vointe, care, intr-un fel sau altul, sunt pasi concreti in directia vanzarii, prefigurand-o sau proiectand-o, fiind ele insele contracte, dar distincte de cel de vanzare – cumparare.
Un asemenea contract este si Antecontractul de vanzare – cumparare nr.5749/2006, act care se delimiteaza de vanzarea propriu – zisa prin aceea ca dreptul de proprietate nu a fost transferat de la vanzator la cumparator, promitentul – vanzator ramanand proprietar al lucrului promis si pastrandu-si toate atributele acestui drept, inclusiv acela de dispozitie juridica. Este adevarat ca libertatea promitentului – vanzator este ingradita, insa sanctiunea incalcarii obligatiei stabilita in cuprinsul antecontractului se rezolva prin daune – interese.
In speta, parata s-a obligat sa nu vanda altei persoane fizice sau juridice decat cea prezentata de reclamanta, iar nu sa nu promita vanzarea.
In plus se constata ca antecontractul de vanzare – cumparare a fost incheiat la data de 27.12.2006 in conditiile in care contractul de exclusivitate incheiat expira la data de 31.12.2006, iar oferta SC T. SA a fost inaintata SC S. SA la data de 28.12.2006, fara vreo dovada ca aceasta oferta a si intrat in posesia paratei data fiind perioada sarbatorilor de Craciun si Anul Nou.
Din raspunsul dat la interogatoriu de catre reprezentantul reclamantei rezulta ca s-au purtat o serie de discutii intre reprezentantii partilor din litigiu si SC T. SA privind instrainarea imobilului, insa instanta va inlatura aceasta proba deoarece nu se coroboreaza cu nici o alta proba administrata in cauza.
Se constata si ca reclamanta nu a fost imputernicita sa poarte negocieri cu clientii pe care, potrivit clauzelor contractuale, trebuia sa ii gaseasca urmand sa intermedieze vanzarea – cumpararea, iar nu sa negocieze in vederea incheierii contractului astfel cum a procedat SC D. I. SRL cu SC T. SA.
Se apreciaza totodata ca parata are dreptul la a-i fi prezentat, pentru imobilul pe care intentiona sa il instraineze, clientul cel mai indicat asa cum rezulta din Scrisoarea de exclusivitate emisa la 7.06.2006 si ca, in acest scop, SC S. SA este cea care poarta negocierile si nu reclamanta, care a incheiat cu SC T. SA un contract de comision in conditiile negociate de parata cu SC I. SRL.
Pentru considerentele de fapt expuse, vazand dispozitiile art.969, art.970, instanta va respinge ca neintemeiata actiunea formulata de reclamanta SC D. I. SRL in contradictoriu cu parata SC S.SA.
In temeiul art.274 Cod procedura civila va obliga reclamanta la plata cheltuielilor de judecata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge exceptia de neexecutare a contractului invocata de parata.
Respinge actiunea formulata de reclamanta SC D. I. SRL cu sediul in B. str. M nr.150-152 ap.35 in contradictoriu cu parata SC S. SA cu sediul in B. str. C. nr.4A.
Obliga reclamanta sa plateasca paratei suma de 7.140 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Cu apel in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica azi 13 iunie 2008.
