6. Recurs admis pentru nerespectarea dispozitiilor deciziei de casare. Actiune în constatarea dreptului de proprietate asupra terenului aferent constructiei cumparate în temeiul legii nr. 85/1992 –
R O M Â N I A
TRIBUNALUL DOLJ
SECTIA I CIVILA
DECIZIE Nr. 1176/2012
Sedinta publica de la 06 Iunie 2012
T R I B U N A L U L
Asupra recursului civil de fata , retine :
Prin cererea formulata si înregistrata pe rolul Judecatoriei Craiova la data de 05.03.2007 si precizata la data de 12.05.2011, reclamantul T. D. I., în contradictoriu cu pârâtii SC SRL Craiova si SC SPRL Craiova, a solicitat ca, prin hotarârea ce se va pronunta sa se constate dreptul sau de proprietate asupra imobilului – teren în suprafata de 600 m.p, cumparat de el în baza Legii nr. 85/1992 când a dobândit prin cumparare si imobilul casa de locuit de pe acest teren prin contract de vânzare cumparare de la fosta SC Metal SRL Craiova.
În motivarea actiunii, reclamantul arata ca a fost salariat al A. Craiova S.A si, pâna la data încheierii contractului respectiv 30.02.2000 a folosit locuinta compusa din 2 camere precum si terenul aferent acesteia în suprafata de 600 mp în baza contractului de închiriere nr. 135 /23.02. 1995.
La data de 30.03.2000 a cumparat imobilul respectiv în care locuieste si în prezent iar terenul aferent constructiei a fost delimitat si împrejmuit, situatie ce se mentine si în prezent.
Sustine ca, în conformitate cu art. 10 din Legea nr. 85/1992 dreptul de proprietate se dobândeste prin efectul legii si asupra terenului aferent cladirii, asa cum a fost determinat prin autorizatia de constructie sau prin fisele tehnice de masuratori.
Mentioneaza ca prevederile din pct.7 din contract, în sensul ca SC A. va rezolva problema terenului aferent, contravine dispozitiilor legale – art. 10 din Legea nr. 85/1992 aceasta dispozitie din contract este nula deoarece dreptul de proprietate asupra acestui teren deriva din lege .
La data de 16.11.2007 pârâta SPRL Craiova în calitate de continuatoare a activitatii SC SRL Craiova, firma desemnata lichidator judiciar al SC A. S.A Craiova a formulat întâmpinare solicitând respingerea actiunii în constatare ca fiind inadmisibila.
A invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive atât a pârâtei SC Agroind S.A Craiova cât si a lichidatorului judiciar Nick SPRL Craiova sustinând ca SC Agroind S.A nu mai are fiinta în conditiile în care procedura insolventei prev de a fost închisa prin s. civ nr.203 /26.04.2007 a Tribunalului Dolj ramasa irevocabila conform deciziei nr. 880 /19.09.2007 a Curtii de Apel Craiova.
Mentioneaza ca prin sentinta de închidere a procedurii s-a dispus radierea a SC Agroind S.A Craiova din registrul comertului si descarcarea lichidatorului judiciar de îndatoriri si responsabilitati cu privire la procedura cu precizarea ca în atributiile sale intra si reprezentarea debitoarei în toate cauzele aflate pe rolul instantelor judecatoresti.
La data de 17.01.2008 reclamantul a formulat precizare prin care a chemat în judecata pe SC SRL solicitând ca prin hotarârea ce se va pronunta sa se constate vânzarea – cumpararea terenului în suprafata de 600 mp cumparat de reclamant în baza Legii nr. 85/1992 prin contractul de vânzare-cumparare încheiat cu SC A. S.A la data de 30.03.2000 si hotarârea ce se va pronunta sa tina loc de act de vânzare-cumparare conform art 2 din Titlul 10 din Legea nr. 247/2005.
În cuprinsul acestei precizari reclamantul a sustinut motivele de fapt si de drept invocate în actiunea introductiva de instanta.
La data de 27.03.2008 SC SRL a formulat întâmpinare prin care a invocat nulitatea actelor de procedura efectuate în lipsa acesteia având în vedere ca abia la data de 17.01.2008 actiunea reclamantului a fost precizata în sensul ca întelege sa o cheme în calitate de pârâta , rediscutarea probatoriilor în conditii de contradictorialitate si încuviintarea probelor cu interogatoriu , înscrisuri si refacerea expertizei tehnice iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea actiunii ca fiind neîntemeiata.
Pârâta a sustinut ca suprafata de teren aferenta imobilului achizitionat de reclamant în baza contractului de vânzare-cumparare din 30.03.2000 a facut parte din patrimoniul SC A. S.A si prin acest contract i s-a transmis reclamantului dreptul de proprietate doar asupra locuintei compusa din 2 camere de locuit cu o suprafata de 35,74 mp nu si în ceea ce priveste terenul aferent acestei locuinte. Împrejurarea ca la art 7 din contract s-a prevazut ca ” problema terenului aferent constructiei se va rezolva pâna la data de 30.03.2001 conform legilor în vigoare ” nu are nici o relevanta juridica sub aspectul intervenirii unui acord de vointa în ceea ce priveste transmiterea vreunui drept asupra terenului aferent constructiei .
Mentioneaza ca aflata în procedura insolventei , patrimoniul societatii debitoare – SC A. S.A a fost valorificat, astfel ca în urma licitatiei din data de 20.09.2005 ,prin intermediul lichidatorului desemnat – SC SRL a achizitionat suprafata de teren de 3078,34 mp, ulterior fiind încheiat si contractul de vânzare-cumparare înregistrat sub nr. 4035 din 10.10.2005 autentificat de judecatorul sindic prin încheierea nr. 15/21.10.2005 pronuntata în dosar nr. 95/F/2003 al Tribunalului Dolj.
Întrucât la acea data lichidatorul judiciar nu intrase înca în posesia documentatiei cadastrale existenta pentru imobilul teren ce a facut obiectul licitatiei , în momentul întocmirii procesului verbal de licitatie s-a procedat la o descriere estimativa a loturilor ce compuneau suprafata totala de 3078 mp la punctele 1-8 . Documentatia cadastrala atesta ca licitatia a avut ca obiect în realitate suprafata de 2864 ,88 mp ce cuprinde inclusiv terenul de sub locuinta reclamantului.
Arata ca temeiul juridic al actiunii indicat de reclamant ca fiind textul art 10 din Legea nr. 85/1992 este inaplicabil în cazul de fata , Legea nr. 85/1992 face posibila vânzarea de locuinte construite din fondurile statului în conditiile Decretului Lege nr. 61/1990 însa art 10 prevede posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate pe cote parti asupra constructiilor , instalatiilor si dotarilor care nu se pot folosi prin natura lor decât în comun în cazul în care într-o cladire sunt mai multe locuinte, alin 3 al aceluiasi articol prevazând aceeasi posibilitate si pentru terenul aferent cladirii .
Reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra unui bun singular iar valoarea terenului nu a fost inclusa în pret din simplu motiv ca nu a facut obiectul contractului de vânzare-cumparare .
Sustine ca existenta unui drept de proprietate valabil si necontestat ce îi apartine asupra terenului în litigiu face ca actiunea în constatare sa fie inadmisibila.
Prin sentinta civila nr.5939/17.04.2008, pronuntata de Judecatoria Craiova, în dosarul nr.5231/215/2007, a fost admisa actiunea precizata formulata de reclamantul T. D. I., în contradictoriu cu pârâta SC A. SA Craiova prin lichidator juridic SPRL Craiova – cu sediul în Craiova , în calitate de continuatoare a activitatii SC SRL Craiova , firma desemnata lichidator judiciar al SC A.S.A Craiova si continuata si împotriva pârâtei SC SRL CRAIOVA .
A fost admisa actiunea precizata fata de pârâta SC SRL Craiova , a fost respinsa actiunea fata de pârâta SC S.A Craiova -lichidator judiciar SC SRL Craiova, succesoare în drepturi si obligatii a acesteia fiind SPRL Craiova , a fost obligata pârâta SC SRL sa încheie contract de vânzare cumparare cu reclamantul pentru suprafata de 575 mp teren, asa cum a fost determinata prin raportul de expertiza întocmit de expert I. I., teren aferent constructiei al carei proprietar este reclamantul conform contractului de vânzare cumparare încheiat la data de 30.03.2000, teren ce are urmatoarele vecinatati : Nord; Sud- ;Est -;Vest -.
S-a luat act ca reclamantul nu solicita cheltuieli de judecata.
Împotriva acestei sentinte a declarat recurs pârâta SC SRL criticând-o sub aspectul nelegalitatii si netemeiniciei, iar prin decizia civila nr. 676 din 14 aprilie 2010 pronuntata în dosarul nr. 5231/215/2007, Tribunalul Dolj a admis recursul si a casat hotarârea de fond trimitând cauza spre rejudecare la aceeasi instanta de fond a pronuntat o hotarâre nelegala cu nerespectarea principiului disponibilitatii în procesul civil privind obiectul cauzei si cadrul procesual fixat de reclamant , ca a pronuntat o solutie” plus petita” , acordând mai mult decât s-a cerut prin actiune si ca nu a respectat dreptul de aparare al pârâtei.
În rejudecare, cauza s-a înregistrat pe rolul Judecatoriei Craiova sub nr. 19521/215/2010 si în limitele rejudecarii stabilite de Tribunalul Dolj prin decizia de casare s-a procedat la readministrarea probelor propuse de parti , în conditii de contradictorialitate.
La data de 17.02.2011, prin înscrisul denumit” raspuns la întâmpinare”( v.f.24-25 din dosar nou rejudecare) reclamantul prin aparator a formulat cerere de modificare a actiunii introductive, solicitând constatarea nulitatii absolute partiale a contractului de vânzare – cumparare nr. 4035 din 10.10.2005 pentru suprafata de teren de 600 m.p, încheiat de pârâta SC SRL cu SC SRL, cerere ce a fost pusa în discutii partilor la termenul de judecata din 12 mai 2011, iar prin încheierea de sedinta s-a dispus decaderea reclamantului din dreptul de a modifica obiectul actiunii , dupa prima zi de înfatisare si fara acordul partii adverse ( f.42).
S-a încuviintat si administrat proba testimoniala cu declaratiile martorilor B. I. si P. R. ( f.50-51 si 54) si proba cu raportul de expertiza – specialitatea topografie si suplimentul la acest raport de expertiza întocmite de expertul desemnat în cauza, I. I., câstigat cauzei si omologat de instanta de judecata întrucât prin continutul si concluziile formulate s-a raspuns în mod legal si temeinic la obiectivele stabilite de instanta de judecata si de parti ( v.f.20-29,54), iar partile nu au formulat obiectiuni.
S-a încuviintat partilor si s-a administrat si proba cu înscrisuri constând în copii xerox dupa: contractul de vânzare-cumparare legalizat cu nr. 13458 din 30.03.2000, încheiat între SC A. SA Craiova si reclamantul T. D. I. ( f.5 dosar initial), certificat de nomenclatura stradala nr. 9999 din 31.07.2004 emis de Primaria Craiova ( f.30), contract de vânzare – cumparare nr. 4035/10.10.2005 încheiat între SC . SRL Craiova si SC . SRL , încheiere de autentificare nr. 15/2005 a Tribunalului Dolj , proces- verbal din 09.12.2005 de predare -primire ( f. 43-46), factura fiscala nr. 5800010 din 10.10.2005( f. 47) , sentinta civila nr. 203 din 26 aprilie 2007 a Tribunalului Dolj, dosar initial de fond, releveu pentru locuintele de serviciu 6 si 7 ( f.80), Plan amplasament pentru teren apartinând SC Agroind SA Craiova ( f.82-83).
Prin sentinta civila nr.20101/15.12.2011 pronuntata de Judecatoria Craiova a fost admisa în parte actiunea precizata formulata de reclamantul T. D. I., în contradictoriu cu pârâtii . SPRL, si SC.SRL CRAIOVA.
A fost respinsa exceptia de inadmisibilitate a actiunii formulata de pârâta SC SRL prin aparator .
S-a constatat dreptul de proprietate al reclamantului dobândit prin efectul legii asupra terenului în suprafata de 575 m.p, aferent constructiei – casa de locuit proprietatea reclamantului , situata în municipiul Craiova, strada, având ca vecinatati : …, astfel cum a fost identificat si determinat prin raportul de expertiza si suplimentele la acesta, în specialitatea topografie omologate în cauza, întocmite de expertul desemnat Ioana Ion ( v.f.20-25,54).
A fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a SC SA Craiova si respinge actiunea fata de aceasta persoana juridica desfiintata si ramasa fara capacitate procesuala.
Pentru a se pronunta astfel, instanta a retinut ca prin contractul de vânzare – cumparare din 30.03.2000, legalizat , încheiat în conditiile Legii nr. 85/1992 între SC A.SA Craiova, în calitate de vânzator si reclamantul T. D. I., în calitate de cumparator s-a transmis catre reclamant proprietatea imobilului compus din casa de locuit cu doua camere cu o suprafata utila de 35,74 m.p, si teren aferent casei în suprafata de 575 m.p, situat în Craiova, .judetul Dolj, având vecinatatile determinate de expertul desemnat I. I. , iar în raportul de expertiza omologat în cauza si anexat la acest raport ( f. 21-24 si 54).
Reclamantul, în calitate de salariat al A. SA Craiova, folosind acest imobil în baza contractului de închiriere nr. 135 din 23. 02.1995 a beneficiat de prevederile Legii nr. 85/1992 si la solicitare a încheiat cu proprietara din acele timpuri actul juridic translativ de proprietate descris mai sus.
Conform disp. art. 10 din Lg nr. 85/1992 ” dreptul de proprietate se dobândeste prin efectul legii si asupra terenului aferent cladirii , asa cum a fost determinat prin autorizatie de constructie sau prin fise tehnice de masuratori” , astfel ca , dreptul reclamantului de a cumpara si obligatia SC A. SA Craiova de a vinde au izvorât din lege.
Din motive nejustificate, vânzatoarea proprietara SC A. SA Craiova, prin reprezentantii sai legali nu au predat reclamantului autorizatia de constructie si fisa tehnica a imobilului vândut însa din probele administrate rezulta ca terenul aferent casei de locuit, în suprafata de 575 m.p, a fost întotdeauna si este si în prezent îngradit cu garduri din sârma si scânduri, asa cum sunt toate terenurile aferente caselor de locuit construite de proprietara IAS Banu Maracine preluata de SC A. SA Craiova, în regim de case de serviciu si vândute apoi fostilor angajati – chiriasi.
Dupa vânzarea caselor de locuit si terenurilor aferente acestora catre fostii angajati – chiriasi, SC A. SA Craiova a intrat în proces de faliment , iar prin sentinta civila nr. 203 din 15 aprilie 2007 a Tribunalului Dolj , data în dosarul nr. 10 /63/2003 s-a dispus închiderea procedurii falimentului debitorului SC A. SA Craiova si radierea acestuia din Registrul Comertului Dolj ( 56-57).
În timpul procedurii falimentului, patrimoniul SC A. SA Craiova a fost valorificat prin vânzare la licitatie, desfasurata la data de 20 septembrie 2005 prin lichidatorul judiciar desemnat de Tribunalul Dolj , SC SRL, adjudecator al licitatiei fiind pârâta SC SPRL Craiova care, ulterior, a încheiat cu lichidatorul SPRL contractul de vânzare- cumparare nr. 4035 din 10.10.2005, autentificat de judecatorul sindic de la Tribunalul Dolj prin Încheierea nr. 15 din 21.10.2005 data în dosarul nr. 95/E/2003 .
Din economia continutului acestui contract de vânzare- cumparare cu nr. 4035 din 10.10.2005 rezulta ca obiectul contractului mentionat la punctul I este ” vânzarea în bloc ( si nu determinat individual cu suprafete si vecinatati ) a sediului administrativ plus Ferma nr. 1 si Ferma nr. 3 Greaca , iar aceasta vânzare în bloc include si terenul aferent sediului administrativ plus Ferma nr. 1, în suprafata totala de 3.078,34 m.p, dar fara a fi determinat acest teren prin amplasament, vecinatati ( f.43,77), iar aceste bunuri au fost predate – primite conform procesului verbal din 19 decembrie 2005, la sediul SC SRL Craiova si nu la fata locului, prin masurari si punere în posesie efectiva prin determinarea si delimitarea exacta a terenului în suprafata de 3078,34 m.p, astfel ca prin acest proces verbal de predare- primire, cumparatoarea – pârâta SC SRL Craiova a fost pusa în posesie pe un teren de 3.078, 34 m.p, situat pe strada din comuna Cosoveni, judetul Dolj, iar în finalul procesului verbal se precizeaza faptul ca suprafetele terenurilor identificate în mod lunar, fara a fi masurate si determinate prin vecinatati, reprezinta o suprafata mai mare decât cea vânduta – cumparata, respectiv de 3.078,34 m.p. Rezulta din acest proces verbal de predare – primire ca a fost întocmit în mod nelegal si necorespunzator, în mod formal, în biroul SC SRL Craiova de reprezentantii legali ai partilor interesate, fara a avea macar o documentatie cadastrala, aceasta urmând a fi întocmita. Ulterior, în baza acestui proces verbal lacunar în care au fost incluse în mod ilegal terenuri mai multe, care însumate, dau suprafata totala de 3.363,82 m.p, mai mult decât s-a vândut si cumparat la licitatie, respectiv suprafata de 3.078,34 m.p, nedeterminata si aceasta care ar fi fost aferenta sediului administrativ si Fermei nr. 1 al SC A.SA Craiova.
Din planul de amplasament al patrimoniului SC A.SA Craiova, întocmit la data de 05.12.2011, de catre inginer P.( f. 82-83 în dosarul initial) înainte de vânzarea acestui patrimoniu la licitatia din 20 septembrie 2005, nu se distinge în mod concret terenul prin suprafata si vecinatati aferent sediului administrativ si Fermei nr. 1 situate pe strada Craiova care nu sunt aceleasi cu bunurile cumparate de pârâta, mentionate în procesul-verbal de predare – primire ca fiind situare în comuna Cosoveni, strada.
Împotriva acestei sentinte a declarat recurs pârâta SC SRL Craiova, criticând-o ca fiind nelegala si netemeinica.
În motivare se arata ca, instanta de fond nu s-a pronuntat asupra exceptiei inadmisibilitatii actiunii ridicate de recurenta, din motivarea oferita de instanta nu reiese în nici un fel rationamentul pentru care s-a considerat ca este admisibila o actiune declarativa a dreptului de proprietate împotriva unei persoane care justifica calitatea de proprietar în privinta aceluiasi imobil; împrejurarea ca reclamantul a avut calitatea de salariat a SC SA si ulterior de chirias al imobilului, locuinta cu 2 camere cu o suprafata de 35,74 mp nu îi confera acestuia decât posibilitatea de a opta pentru încheierea unui contract de vânzare-cumparare a locuintei de serviciu; nu are importanta pentru instanta de fond lipsa pretului ca element esential al unei vânzari, important este ca accepta efectul legii ca fiind modalitate de dobândire a dreptului de proprietate; astfel, nu este admisibila o actiune prin care se tinde la obtinerea unei hotarâri judecatoresti declarative al dreptului de proprietate, în conditiile în care recurenta detine dreptul de proprietate asupra aceluiasi bun.
Se arata ca instanta de fond a pronuntat o hotarâre contradictorie , în masura în care retine ca pârâta nu justifica un drept de proprietate asupra terenului în litigiu si prin urmare nu este titulara unui drept subiectiv civil, concluzia nu poate fi decât ca nu pot avea calitate procesuala pasiva.
Pe fondul cauzei, se arata ca instanta de fond, din motive nejustificate, a retinut ca, vânzatoarea, proprietara SC SA Craiova prin reprezentantii sai legali, nu a predat reclamantului autorizatia de construire si fisa tehnica a imobilului vândut; instanta de fond a reusit “performanta” de a omologa raportul de expertiza tehnica întocmit de expert Ioana Ion în ciclul procesual anterior, desi acest raport de expertiza tehnica ca si toate celelalte probe administrate în respectiva faza, fara respectarea principiului contradictorialitatii, au fost infirmate prin decizia de casare, respectiv prin decizia nr.676/14.04.2010 pronuntata de Tribunalul Dolj.
Instanta de fond a încalcat îndrumarile date de instanta superioara si, desi era obligata sa cerceteze fondul cauzei, a înteles sa respinga de altfel si singura proba solicitata de recurenta, respectiv interogatoriul reclamantului si aceasta fara a oferi motivul pentru care considera inutila cauzei administrarea acestei probe.
În drept, invoca disp. art.304 pct.6, 7, 9 , art.3041 C.pr.civ.
La data de 02.05.2012, intimata Tr. D. I. a formulat întâmpinare, prin care solicita respingerea recursului si mentinerea sentintei ca legala si temeinica.
Se arata ca, instanta de fond în mod corect a apreciat ca pârâta nu a facut dovada cumpararii la licitatie si a terenului în suprafata de 575 mp aferent casei de locuit dobândita de reclamant, iar din procesul-verbal reiese ca punerea în posesie s-a facut pe o suprafata mai mare decât cea cumparata prin licitatie, astfel ca recurenta-pârâta, în lipsa delimitarii individuale a terenurilor aferente locuintelor, nu poate face dovada cumpararii si a terenului aferent constructiei proprietatea reclamantului.
Cu privire la calitatea procesuala pasiva a recurentei-pârâte se arata ca aceasta este justificata de faptul ca din raspunsul P. C. reiese ca terenul în litigiu este înregistrat ca fiind proprietatea SC . SRL din prezenta cauza.
Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului vândut în bloc recurentei-pârâte se afla în posesia recurentei, acesta constituind Anexa nr.1 la contractul de vânzare-cumparare nr.4035/10.10.2005.
Pentru aceste motive solicita respingerea ca nefondat a recursului.
Examinând sentinta recurata prin prisma criticilor formulate se constata ca recursul este fondat dupa cum urmeaza :
Cu privire la critica referitoare la refacerea raportului de expertiza se retine ca prin decizia de casare cu nr.676/14.04.2010 s-a dispus casarea sentintei si trimiterea cauzei spre rejudecare.
În considerentele deciziei de casare s-a dat îndrumare primei instante ca probatoriile sa fie administrate în conditii de contradictorialitate, cu respectarea dreptului la aparare.
Or , instanta de fond în rejudecare, a luat act de sustinerea aparatorului recurentei , sustinere potrivit careia raportat la temeiul juridic al actiunii refacerea raportului de expertiza este inutila, si nu a mai dat curs îndrumarilor obligatorii desi criticile referitoare la raportul de expertiza fusesera invocate si primisera eficienta prin chiar decizia de casare.
Este adevarat ca pozitia recurentei de la un ciclu procesual la un altul a fost oscilanta în privinta acestei probe, însa caracterul obligatoriu al îndrumarilor deciziei de casare leaga instanta de fond în rejudecare.
Prin urmare, sunt fondate criticile referitoare la încalcarea de prima instanta a dispozitiilor art. 315 Cod procedura civila , subzistând în parte motivele pentru care, prin decizia de casare, cauza a fost trimisa spre rejudecare.
În ceea ce priveste exceptia inadmisibilitatii se retine ca în mod eronat recurenta face trimitere, în prima parte a acestor critici , la o exceptie de fond pe care prima instanta ar fi avut obligatia sa se pronunte în conditiile art. 136 – 137 Cod procedura civila.
Sustine recurenta ca, reclamantul neîncadrându-se în ipoteza prevazuta de alineatul 1 al art. 10 din Legea nr.85/1992 , nu poate pretinde aplicarea acestor dispozitii respectiv a faptului ca prin efectul legii a dobândit si dreptul de proprietate asupra terenului aferent locuintei.
În drept, ceea ce se invoca este interpretarea si aplicarea gresita a legii de prima instanta , în concret a dispozitiilor art. 10 din Legea nr.85/, care, în optica recurentei, nu îi confera reclamantului si calitatea de proprietar asupra terenului aferent locuintei , în speta fiind în discutie o unitate locativa distincta si nu o cladire cu mai multe locuinte.
Aplicarea si interpretarea dispozitiilor art. 10 din Legea nr.85/1995 face obiectul considerentelor sentintei în conditiile art. 261 Cod procedura civila si nu poate îmbraca forma unei exceptii de fond asupra careia instanta sa se pronunte în conditiile art. 136 – 137 Cod procedura civila , motiv pentru care aceste critici sunt nefondate.
Nefondate sunt si criticile care vizeaza inadmisibilitatea actiunii în constatare, recurenta invocând faptul ca reclamantul are posibilitatea de a achizitiona contra cost terenul aferent locuintei.
Actiunea în constatare este admisibila atunci când partea nu are deschisa împotriva pârâtului o alta actiune în justitie prin care obtina realizarea dreptului.
Reclamantul a invocat drept cauza a actiunii promovata împotriva pârâtei existenta contractului de vânzare de vânzare cumparare încheiat sub imperiul Legii nr. 85/1992, vânzare cu ocazia careia afirma ca, ope legis, i s-a transmis si dreptul de proprietate asupra terenului aferent locuintei, ambele în posesia sa.
Legea nr. 85/1992 reglementeaza vânzarea de locuinte si spatii cu alta destinatie construite din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat iar contractul, depus de reclamant la dosarul de fond , mentioneaza în mod expres faptul ca vânzare – cumpararea imobilului constructie s-a facut în baza decretului lege nr.61/1990 si a Legeii nr.85/1992.
Dreptul sau este contestat de pârâta recurenta, aceasta opunându-i contractul de vânzare – cumparare nr. 4035/10.10.2005, contract prin care sustine ca a cumparat terenul în cursul procedurii de lichidare la care a fost supusa societatea angajatoare a reclamantului.
Prin urmare, reclamantul, aflat în posesia bunurilor a caror proprietate este contestata , are deschisa actiunea constatare împotriva recurentei , câta vreme nu are la îndemâna o alta actiune în justitie care puna în discutie recunoasterea în persoana sa a dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuintei.
Sunt de asemenea nefondate criticile prin care se invoca faptul ca prin statuarile asupra titlului de proprietate exhibat de recurenta, prima instanta a acordat ceea ce nu s-a cerut.
Motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 punctul 6 Cod procedura civila este incident atunci când instanta depaseste limitele învestirii acordând mai mult decât s-a cerut ori ceva ce nu s-a cerut.
Prima instanta s-a pronuntat strict în limitele învestirii solutionând actiunea în constatare a dreptului de proprietate întemeiata pe dispozitiile art.10 din Legea nr.85/1992 si art. 111 din Codul de procedura civila, conform dezlegarilor în drept obligatorii ale deciziei de casare nr.676/14.10.2010, pagina 6 decizie, paragraful 4.
Or, statuarile primei instantei cu privire la titlul de proprietate exhibat de recurenta si invocat ca proba în aparare tocmai pentru a paraliza pretentiile reclamantului, nu materializeaza decât atributul instantei de apreciere a probatoriilor si interpretare a dispozitiilor legale aplicabile, de acordare a unei anume eficiente juridice titlului prezentat prin raportare la probatoriile cauzei.
Prima instanta este în drept sa faca aprecieri asupra titlului opus reclamantului, sa îi acorde o anumita eficienta în functie de calitatile sale si de întreaga operatiune juridica în contextul careia a fost obtinut, sa statueze daca si în ce masura poate justifica dreptul de proprietate invocat de pârâta, calitatea acesteia de proprietar asupra bunului litigios si daca acest titlu are aptitudinea paraliza actiunea reclamantului.
Nefondate sunt si criticile prin care se invoca motivarea contradictorie prin faptul ca prima instanta desi a statuat ca recurenta nu a dovedit ca a dobândit prin cumparare terenul totusi, instanta, nu justifica motivele pentru care pârâte sta în judecata ca pârât si nici motivele pentru care nu retine incidenta exceptiei lipsei calitatii procesuale a pârâtei.
Recurenta sta în judecata ca pârâta în considerarea faptului ca neaga dreptul de proprietate al reclamantului opunându-i acestuia contractul de vânzare – cumparare nr. 4035/10.10.2005, eficacitatea acestui titlu de proprietate si aptitudinea acestuia de a face dovada calitatii de proprietar a pârâtei urmând sa faca obiectul analizei primei instante.
Nefondate sunt si criticile potrivit carora dispozitiile Legii nr. 85/1992 confera reclamantului doar o vocatie la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuintei iar pentru dobândirea efectiva a dreptului de proprietate este necesar ca reclamantul sa plateasca pretul.
Potrivit dispozitiilor art. 10 din Legea nr. 82/1995 :
” Alineat 1 – În cazul în care într-o cladire sunt mai multe locuinte si spatii cu alta destinatie, o data cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândeste si dreptul de proprietate pe cote-parti de constructii si instalatii, precum si asupra dotarilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun.
Alineat 2 – Dreptul de proprietate prevazut la alin. 1 se dobândeste indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care sunt situate locuinta si spatiul cu alta destinatie.
Alineat 3 – Dreptul de proprietate prevazut la alin.1 se dobândeste si asupra terenului aferent cladirii, asa cum a fost determinat prin autorizatia de construire sau prin fisele tehnice de masuratori ale terenului aferent cladirii.
Alineat 4 – Pentru persoanele care dobândesc locuintele în conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi, atribuirea terenului se face în conditiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991*).
Alineat 5 – Persoanele care nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România vor primi, sub forma de concesiune, cotele de terenuri aferente, pe toata durata existentei cladirii.
Alineat 6 – Dreptul de proprietate prevazut la alin. 1, 3 si 4 se determina pe cote, proportional cu suprafata construita a locuintelor si a spatiilor cu alta destinatie.”
Fata de dispozitiile anterior enuntate se constata ca alineatul 1, la care face trimitere recurenta, distinge pentru situatia speciala a cladirilor care au mai mult de o locuinta dar si spatii cu alta destinatie decât locuinta, si instituie regula potrivit careia “în cazul” acestor tipuri de locuinte, dreptul de proprietate asupra terenului aferent cladirii si asupra spatiilor comune , se dobândeste pe cote parti.
Per a contrario, în situatia în care cladirea nu are mai multe locuinte, dreptul de proprietate nu se dobândeste pe cote ci în exclusiv în persoana dobânditorului locuintei.
Dispozitiile alineatul 4 ale aceluiasi articol statueaza lipsit echivoc, fara sa faca nicio distinctie între locuintele care se regasesc interdependente într-o cladire sau sunt individuale , faptul ca :”pentru persoanele care dobândesc locuintele în conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi, atribuirea terenului se face în conditiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991.”
Ceea ce arata alineatul 1 al articolului 10 este nu faptul ca doar dobânditorii locuintelor care se situeaza în cladiri dobândesc dreptul de proprietate asupra terenului ci, faptul ca acestia , prin chiar natura imobilului în care este situata locuinta , dobândesc dreptul de proprietate asupra terenului în cote – parti.
Prin urmare alineatul 1 al articolului 10 stabileste doar modalitatea în care este dobândit dreptul de proprietate , respectiv pe cote , aceste dispozitii nu restrâng , asa cum eronat interpreteaza recurenta sfera beneficiarilor dreptului de proprietate asupra terenurilor aferente locuintelor.
Sfera beneficiarilor, respectiv a persoanelor carora li se atribuie în proprietate terenul aferent locuintei, este data de alineatul 4 al aceluiasi articol , care nu distinge în functie de amplasarea locuintei respectiv dupa cum aceasta este sau nu situata într-o cladire , ci statueaza ca atribuirea terenurilor aferente locuintelor se face în conditiile Legii Fondului Funciar , respectiv al art. 36 alineat 2 (fost 35 în forma legii din 1992).
Singura categorie de beneficiari ai Legii nr. 85/1992, care nu dobândeste în proprietate terenul aferent locuintei, este cea a persoanelor care nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România.
Nicio alta conditie sau limitare nu mai este impusa în privinta dobândirii dreptului de proprietate pentru terenul aferent locuintei , cu exceptia conditiilor , modalitatilor si limitelor reglementate de art. 10 din Legea nr. 85/1992.
Conform dispozitiilor art. 36 alineat 2 din Legea nr. 18/1991 : “Terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localitatilor, atribuite, potrivit legii, în folosinta vesnica sau în folosinta pe durata existentei constructiei, în vederea construirii de locuinte proprietate personala sau cu ocazia cumpararii de la stat a unor asemenea locuinte, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuintelor, în proprietatea acestora, integral sau, dupa caz, proportional cu cota detinuta din constructie.”
Se impune a se mentiona ca dispozitiile alineatului 4 ale art. 10 din Legea nr. 85/1992 fac trimitere în mod circumstantiat numai la alineatul 2 al articolului 36 din Legea nr. 18/1991, nu la întreg articolul 36 în ansamblul lui si prin urmare pentru terenul aferent locuintei nu este necesara parcurgerea procedurii administrative prevazute de acest articol pentru obtinerea unui titlu separat pentru teren, respectiv ordin al prefectului.
Câta vreme textul de lege face trimitere în mod exclusiv la alineatul 2 al art. 36 din Legea nr.18/1991 nu exista nicio justificare pentru a corobora alineatul 2 cu restul dispozitiilor cuprinse în alineatele urmatoare ale aceluiasi articol.
În masura în care s-ar fi dorit ca efectul constitutiv al dreptului de proprietate sa opereze în temeiul dispozitiilor art. 36 din Legea nr. 18/1991 iar dobânditorii locuintelor sa detina titluri separate unul pentru teren emis în procedura Legii nr. 18/1991 constând în ordinul prefectului si un altul pentru locuinta constând în contractul de vânzare cumparare , legea ar fi facut trimitere , fara nicio circumstantiere la întreg articolul si ar fi devenit incidente toate dispozitiile cuprinse în alineatele acestui articol.
Atribuirea în proprietate, în conditiile art. 36 alineat 2 al Legii nr. 18/1991, priveste modalitatea concreta de determinare a suprafetei de teren aferenta constructiei, faptul ca atribuirea este una gratuita si nu oneroasa iar dreptul de proprietate se dobândeste integral sau proportional cu cota parte constructie, proportia cotei din teren fiind asadar determinata conform acestor dispozitii prin raportare la cota detinuta din constructie.
Prin urmare proprietatea terenului aferent locuintei se dobândeste în prin efectul Legii nr. 85/1992 iar atribuirea se face în conditiile art. 36 alineat 2 din Legea nr. 18/1991.(a se vedea în acest sens si decizia civila nr.)
Potrivit dispozitiilor art. 645 : “Proprietatea se mai dobândeste prin …, prin lege..”
Cum legea este un mod de dobândire a proprietatii nimic nu se opune ca reclamantul sa invoce si tinda prin actiunea promovata sa valorifice efectul constitutiv de proprietate în persoana sa cu privire la terenul aferent locuintei .
În consecinta si aceste critici care vizeaza lipsa incidentei în cauza a modului de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuintei în temeiul dispozitiilor art. 10 din Legea nr. 85/1992 sunt nefondate, singurele critici care pot primi eficienta fiind cele care privesc incidenta motivului de nelegalitate reglementat de dispozitiile art. 304 punctul 5 Cod procedura civila , sentinta fiind pronuntata cu încalcarea dispozitiilor art. 315 Cod procedura civila.
Având în vedere considerentele de fapt si de drept anterior expuse precum si dispozitiile art. 304 – 312 Cod procedura civila se constata ca recursul este fondat si pe cale de consecinta sentinta va fi casata iar cauza trimisa spre rejudecare primei instante.
În rejudecare prima instanta va dar curs îndrumarilor obligatorii ale deciziei de casare nr. 676/14.04.2010 de a administra probatoriile în conditii de contradictorialitate , cu respectarea dreptului la aparare , în speta proba cu raportul de expertiza care nu a fost refacut precum si de proceda la rejudecare pe fond a cauzei cu respectarea caracterului obligatoriu al dezlegarilor în drept date prin prezenta decizie.
11
