– obligarea pârâtului la plata sumei de 1914,67 lei cu titlu de pretenţii;
– rezilierea contractului de închiriere .nr. ………….;
– evacuarea pârâtului din imobilul situat administrativ în ………………;
– obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată;
În motivarea acţiunii, se arată că între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. …………, având ca obiect imobilul situat în …………… În baza acestui contract de închiriere, pârâtului i-a revenit obligaţia achitării unei sume de bani cu titlu de chirie, precum şi a contravalorii taxelor comunale. Reclamanta invocă faptul că pârâtul nu a mai achitat chiria aferentă începând cu luna iunie 2007, iar suma totală pe care acesta o are de achitat cu titlu de chirie este de 1594,75 lei, la care se adaugă încă 319,92 lei, reprezentând contravaloarea taxelor de întreţinere pe perioada aprilie 2007 – august 2008.
Având în vedere neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor contractuale de către pârât, reclamanta solicită rezilierea contractului de închiriere nr. ……, şi evacuarea pârâtului din imobilul în litigiu.
În drept se invocă disp. art. 24 alin.1 lit. b din L. 114/1996, art. 14 lit. c din OUG nr. 40/1999.
La data de 24.11.2008, reclamanta şi-a precizat acţiunea doar pentru suma de 941,08 lei, din care 797,07 lei reprezintă chiria restantă, iar 146,01 lei reprezintă taxe de întreţinere restante.
În probaţiune, instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisuri: contractul de închiriere nr. …… (f.8), fişa de calcul a chiriei (f.9), proces verbal de predare-primire a locuinţei (f.10), notificare (f.12).
Pârâtul a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii (f.20). În motivarea întâmpinării, pârâtul arată faptul că a achitat o parte din debitul datorat reclamantei, precizând că neplata întregii sume nu se datorează relei credinţe.
Acţiunea a fost legal timbrată.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
La data de 17.03.2004, între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. …………, având ca obiect apartamentul nr. 19 din ……………, în suprafaţă de 29,72 mp (f.33). Termenul de închiriere a fost până la data de 08.05.2004.
La data de 21.10.2004, s-a încheiat contractul de închiriere nr. ……, însă acest contract, precum şi fişa de calcul a chiriei şi procesul verbal de predare-primire a locuinţei nu sunt semnate de către pârât, în calitate de chiriaş. Pârâtul, prezent în instanţă la termenul din data de 24.11.2008, a recunoscut faptul că nu a semnat contractul de închiriere.
I. Potrivit art. 7201 C.proc.civ., în cererile în materie comercială evaluabile în bani, înainte de introducerea cererii de chemare în judecată, reclamantul este obligat să încerce soluţionarea litigiului prin convocare directă cu cealaltă parte.
În speţă, reclamantul nu şi-a îndeplinit această obligaţie în ceea ce priveşte cererea privind obligarea pârâtului la plata sumei de 1914,67 lei cu titlu de pretenţii, precizată ulterior la suma de 941,08 lei, notificarea de la f.12 neavând valoarea unei concilieri directe, în condiţiile prev. de art. 7201 alin.2 şi 3 C. proc.civ, ci doar a unei puneri în întârziere.
Reclamantul a depus dovada convocării pârâtului la conciliere (f.31) pentru data de 23.11.2006 , aceasta referindu-se însă la alt debit decât cel solicitat prin prezenta acţiune, având în vedere că sumele de bani restante datorate de pârât şi solicitate în prezentul dosar vizează perioada iunie 2007 – septembrie 2008, respectiv aprilie 2007 – august 2008.
Potrivit art. 56 C. comercial, dacă un act este comercial doar pentru una dintre părţi, toate părţile sunt supuse legii comerciale. În ceea ce priveşte natura cererii ce formează obiectul prezentului dosar, instanţa constată că aceasta este comercială, având în vedere că încheierea de contracte de închiriere pentru imobilele aflate în fondul său de administrare şi furnizarea apei menajere reprezintă tocmai obiectul de activitate al reclamantei.
Având în vedere natura comercială a cererii, precum şi neîndeplinirea convocării la conciliere directă, instanţa a invocat din oficiu excepţia prematurităţii în ceea ce priveşte capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata sumei de 941,08 lei cu titlu de pretenţii, şi văzând disp. art. 7201 C. proc.civ, urmează să admită excepţia invocată.
II. În ceea ce priveşte capătul de cerere privind rezilierea contractului de închiriere nr. …………., instanţa urmează să îl respingă, pentru următoarele motive:
Contractul de închiriere nr. ………………… nu este semnat de către pârât, în calitate de parte contractantă, aspect recunoscut de către acesta şi consemnat în încheierea de şedinţă din data de 24.11.2008. În aceste condiţii, acest act intitulat „ contract de închiriere pentru suprafeţe cu destinaţia de locuinţă” reprezintă un act unilateral, care nu este opozabil pârâtului, deoarece acesta nu şi-a asumat prevederile contractului prin semnarea acestuia.
Rezilierea contractului reprezintă sancţiunea pentru neexecutarea culpabilă a contractului sinalagmatic cu execuţie succesivă de către una dintre părţi. Această sancţiune nu se poate aplica decât unui contract sinalagmatic, în care una dintre părţi nu îşi execută culpabil obligaţiile contractuale.
În ceea ce priveşte contractul de închiriere nr. ……….., invocat de reclamantă, acesta nu are natura unui act sinalagmatic, deoarece pârâtul nu l-a semnat şi nu a devenit astfel parte contractantă, motiv pentru care acestuia nu i-a revenit nici una dintre obligaţiile înscrise în acest contract, astfel încât nu se poate pune problema neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale.
III. Între părţi a existat un contract de închiriere , respectiv cel cu nr. …………., semnat de către ambele părţi. Durata acestuia a fost până la data de 08.05.2004.
Cum pârâtul foloseşte în continuare imobilul în litigiu, a cărei folosinţă a dobândit-o iniţial în baza contractului de închiriere nr. ……., cu acordul reclamantului, instanţa apreciază că în cauză sunt aplicabile regulile care guvernează tacita relocaţiune.
Tacita relocaţiune operează ca un nou contract de locaţiune, însă fără a fi însoţit şi de înscrisul constatator, fără termen şi fără garanţiile contractului iniţial. Fiind un contract fără termen, încetarea acestuia se poate face prin denunţarea unilaterală a oricăreia dintre părţi, cu respectarea termenului de preaviz. Fiind un act unilateral, manifestarea unilaterală de voinţă de a desface contractul produce efecte chiar dacă nu a fost acceptată de către cealaltă parte.
În speţă, reclamanta a respectat termenul de preaviz, având în vedere că încă din ianuarie 2008 a notificat pârâtul despre intenţia de a solicita evacuarea acestuia în cazul neachitării chiriei.
Imobilul în litigiu, respectiv apartamentul 19 din ………..,este înscris în CF ………., top. 22777/3, sub A+1, conform foii extenso de la f.40, proprietar fiind S.R..
Pentru considerentele de mai sus, instanţa urmează să admită excepţia prematurităţii, invocată din oficiu, va admite în parte acţiunea comercială formulată de reclamantă, doar în ceea ce priveşte evacuarea pârâtului din imobilul –apartament înscris în CF ………., top. 22777/3, respingând celelalte capete de cerere.
În baza art. 274 C.proc.civ, având în vedere faptul că acţiunea a fost admisă în parte, instanţa va obliga pârâtul să plătească reclamantei suma de 10 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa de timbru aferentă cererii de evacuare.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ş T E:
Admite excepţia prematurităţii, invocată din oficiu, în ceea ce priveşte capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata sumei de 941,08 lei, cu titlu de chirie restantă şi taxe de întreţinere.
Admite în parte acţiunea comercială formulată şi precizată de reclamanta S.C. G.O.A. S.A., în contradictoriu cu pârâtul T.D., şi în consecinţă:
Dispune evacuarea pârâtului din imobilul – apartament, situat administrativ în ……, şi înscris în CF …………., nr. top. 22777/3.
Respinge celelalte capete de cerere.
În baza art. 274 C. proc. civ, obligă pârâtul să plătească reclamantei suma de 10 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică azi, 12 ianuarie 2009.
