in materie de rezoluţiune a contractelor sinalagmatice, ca cfect specific al contractelor sinalagmatice. obligaţia unei părţi contractante este cauza juridicii a obligaţiei celeilalte părţi. De asemenea, executarea obligaţiilor oricăreia dintre părţi îşi arc cauza în executarea obligaţiilor celeilalte părţi. Dacă una dintre părţi nu obţine prestaţiile datorate de cealaltă parte, ea se poate libera de propria obligaţie care rămâne fără cauză. Nu se poate exclude de plano că părţile la încheierea contractului nu au avut în vedere că. în cazul în care una dintre ele nu va executa contractul, cealaltă va putea cere instanţei de judecată (arbitrajului) rezoluţiunea. Condiţiile exercitării acţiunii în rezoluţiune (reziliere) sunt: una dintre părţi să nu fi executat parţial, cu precizarea că în acest ultim caz partea din obligaţia neexecutată trebuie să fie considerată esenţială la încheierea contractului. Şi întârzierea în executarea obligaţiilor poate face admisibilă acţiunea în rezoluţiune (reziliere), dacă creditorul nu mai arc niciun interes să primească prestaţia de la debitor: neexecutarea să se datoreze culpei pârâtului; neexecutarea trebuie să fie culpabilă.
Importantă este şi punerea în întârziere a debitorului pentru a se putea dovedi refuzul de a obligaţiilor de către cealaltă parte contractantă. în cazul contractelor comerciale din carc se nasc obligaţii pecuniare, debitorul este de drept în întârziere din ziua în care devin exigibile (art. 43 C. com.).
Contractele pot cuprinde clauze exprese prin care părţile stipulează rezilierea lor în cazul necxecutării obligaţiilor de către una dintre ele – sunt aşa-numite pactc comisorii. Voinţa comună a părţilor de a stipula o astfel de clauză trebuie să fie declarată în cuprinsul contractului.
Pactul comisoriu expres de gradul II este clauza prin carc părţile stabilesc că. în cazul în care o parte nu va putea executa obligaţiile, cealaltă parte are dreptul să desfiinţeze unilateral contractul. Clauza se interpretează în sensul că rezoluţiunea va opera pe baza declaraţiei unilaterale de rezoluţiune a părţii îndreptăţite. Singurul în drept a aprecia dacă este cazul să se aplice rezoluţiunea este creditorul carc şi-a executat sau se declară gata să îşi execute obligaţia, cunoscând că rezoluţiunea se aplică în caz de nccxecutare a unor contracte cu execuţie instantanee, iar rezilierea se aplică în cazul necxecutării unor contracte cu execuţie succesivă, cum este contractul de închiriere; rezilierea face să înceteze efectele contractului numai pentru viitor.
Interpretând prevederile art. 4.5 din contractul de locaţie existent între reclamantă şi pârâtă, făcând verificările pe care însăşi clauza de reziliere o permite, există suficientă claritate în text pentru a concluziona că părţile contractante au avut în vedere şi perspectiva încetării contractului, sintagma „poate” sugerează ca natură a acestor clauze un eveniment viitor şi neprecis, lăsând la aprecierea creditorului momentul declanşării sale. Desigur, textul nu constituie o formulare „fericită*’, dar intenţia părţilor apare clară, mai ales că se referă la culpa de întârziere în plata chiriei şi la notificări. Dc altfel, pârâta a semnat acest text. ca şi întregul contract, şi nu ar fi în măsură să îi invoce, cu termenii exprimaţi, neajunsurile.
Nenumăratele notificări atestă punerea în întârziere repetată a pârâtei pentru executarea obligaţiei sale contractuale principale. Cât priveşte notificarea intenţiei de reziliere, ea a avut loc la concilierea prealabilă nu mai târziu de 21 ianuarie 2008. în cauză fiind un contract de locaţiune, termenul de preaviz invocat de pârâtă ca neacordat (conform art. 1443 C. civ.) a fost formulat în scris (notificarea din 21 ianuarie 2008). Or. acţiunea de chemare în judecată pentru evacuare reprezintă o manifestare unilaterală de voinţă. în sensul denunţării contractului, iar termenul de preaviz există pe durata soluţionării cauzei.
în concluzie, prevederile art. 4.5 din contractul de locaţiunc conţin elementele unui pact comisoriu expres de gradul II, reclamanta fiind îndreptăţită în a-1 invoca pentru a cere rezilierea contractului şi evacuarea pârâtei.
Faptul că reclamanta a întârziat în a solicita rezilierea contractului nu este relevantă, dată fiind diferenţa între existenţa unui grup şi executarea acestuia în vederea rezilierii, după cum s-a arătat, aparţinând voinţei unilaterale a creditorului, în speţă reclamanta SC L. 2000 SRL.
Prin urmare, sunt neconcludente afirmaţiile pârâtei referitoare la modul de reprezentare a reclamantei în procedura de notificare a neexecutării contractului şi în legătură cu posibilitatea rezilierii contractului; societatea avocaţială a fost mandatată a cfectua actele transmise pârâtei, care. de altfel, lc-a dat curs la data emiterii acestora.
în consecinţă. Tribunalul arbitral a constatat rezilierea contractului de închiriere care facc obiectul litigiului, cu consecinţele legale decurgând din aceasta, inclusiv evacuarea din imobilul închiriat.
Sentinţa arbitrală nr. 135 din 20 iunie 2008
