Rezoluţiunea sau anularea dreptului de proprietate, al constituitorului produce stingerea pe cale principală a ipotecii în virtutea principiului „resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis ”, împrejurare ce justifică radierea ipotecii din cartea funciară.
Secţia civilă – Decizia civilă nr. 253/22 mai 2009
Prin acţiunea civilă înregistrată la Judecătoria Sibiu sub dosar nr.6301/306/2008 reclamanta SC A. SA Sibiu a solicitat în contradictoriu cu pârâţii OCPI Sibiu şi MKB R.B. SA-Sucursala M. rectificarea înscrierilor din CF 84 Şelimbăr nr.top.897 în sensul radierii dreptului la ipotecă înscris în favoarea pârâtului de ordin 2.
În motivarea cererii s-a arătat că imobilul a făcut obiectul unui contract de vânzare-cumpărare iar cumpărătoarea reclamantă a contractat un credit de la MKB R.B.SA , ipotecând pentru aceasta imobilul cumpărat, credit care nu a fost rambursat până în prezent. Deoarece nu s-au respectat clauzele contractuale privind plata preţului, contractul de vânzare-cumpărare a fost desfiinţat de instanţa de judecată dispunându-se totodată şi restabilirea situaţiei anterioare de CF.
În drept se invocă dispoziţiile art.33, 34 şi 36 din Legea nr.7/1996.
Prin întâmpinarea formulată pârâta MKB R.B. SA a solicitat respingerea acţiunii arătând că în temeiul art.1746 alin.1, 2 şi 3 dreptul la ipotecă subzistă şi în prezent asupra imobilului înscris în CF nr.84 top.897. Dreptul de ipotecă fiind un drept real, acesta se poate stinge numai prin executarea silită a garanţiei sau prin subrogare. În drept invocă art.1746 şi 1769 Cod civil.
Prin sentinţa civilă nr.6366/2008 pronunţată de Judecătoria Sibiu a fost admisă acţiunea dispunându-se radierea dreptului de ipotecă din CF 84 Şelimbăr.
În considerentele sentinţei s-a reţinut că prin sentinţa civilă nr.1171/C/2000 s-a constatat rezoluţiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare prin care reclamanta a înstrăinat imobilul către SC G. SRL care a instituit dreptul de ipotecă. Totodată s-a dispus de către instanţă şi revenirea la situaţia anterioară de carte funciară.
Codul civil (art.1800), reglementând stingerea ipotecii pe cale principală nu cuprinde dispoziţii referitoare la stingerea ipotecii, ca urmare a rezoluţiunii contractului prin care s-a dobândit dreptul de proprietate (cu privire la imobilul ipotecat) de către debitorul care – subsecvent dobândirii, dar anterior rezoluţiunii, a constituit ipoteca respectivă.
Cu toate acestea, judecătoria a constatat că, făcându-se aplicarea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, atât în doctrină cât şi în practivă s-a admis în situaţia dată stingerea dreptului la ipotecă pe cale principală.
S-a apreciat că, în speţă, din moment ce s-a constatat pe cale judecătorească, în mod irevocabil, rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, ipoteca în litigiu s-a stins pe cale principală.
Prin decizia civilă nr.91/2009 Tribunalul Sibiu a respins apelul declarat de pârâta MKB R.B. SA împotriva sentinţei primei instanţe.
În considerentele deciziei s-a reţinut că în mod corect prima instanţă a constatat că rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare pentru neîndeplinirea culpabilă a obligaţiei de plată a preţului lipseşte de efecte şi contractul subsecvent de ipotecă, încheiat de către cumpărător cu creditorul său. S-a apreciat că opozabilitatea dreptului dobândit de constituitor nu schimbă situaţia câtă vreme, în contractele sinalagmatice condiţia rezolutorie este subînţelesă potrivit art.1020 Cod civil.
S-a mai reţinut că dispoziţiile invocate de apelantă, ale art.1746 alin.3 şi 1790 Cod civil nu sunt în contradicţie cu soluţia pronunţată de prima instanţă deoarece ele vizează efectele unei ipoteci valabile şi nu au legătură cu desfiinţarea ipotecii.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta solicitând respingerea cererii de rectificare şi menţinerea ipotecii în favoarea băncii.
În expunerea motivelor de recurs se arată că decizia este nelegală deoarece nu ţine cont de dispoziţiile art.25 alin.1 din Legea nr.7/1996. Susţine că înscrierile în cartea funciară îşi produc efectele de opozabilitate faţă de terţi (S.C. A. SA) de la data înregistrării cererilor astfel încât reclamanta trebuie să fie obligată la suportarea contravalorii ipotecii.
Apreciază că se aduce o gravă încălcare art.1746 alin.3 Cod civil conform căruia dreptul la ipotecă se conservă asupra imobilelor în orice mână va trece cât şi art.1790 Cod civil potrivit căruia creditorii care au ipotecă înscrisă asupra unui imobil îl urmăresc în orice mână ar trece
În drept invocă dispoziţiile art.299 şi urm. Cod procedură civilă, art.1745 alin.3 , 1790 Cod civil şi art.25 alin.1 din Legea nr.85/2006.
Prin întâmpinarea formulată în cauză, intimata SC A. SA a solicitat respingerea recursului arătând că în conformitate cu prevederile legale în materie de rezoluţiune, riscul contractului este suportat de către proprietarul sub condiţie rezolutorie, în speţă SC G. SRL, fiind absolut ilegal ca pârâta să suporta riscul unui contract de credit cu garanţia imobiliară al cărei beneficiar nu este.
Prin decizia civilă nr. 253/2009, Curtea de Apel Alba Iulia a respins ca nefondat recursul constatând următoarele:
Aşa cum corect au reţinut şi instanţele fondului, rezoluţiunea sau anularea dreptului de proprietate a constituitorului produce stingerea pe cale principală a ipotecilor în virtutea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.
În speţă, ca efect al constatării rezoluţiunii judiciare a contractului de vânzare-cumpărare în baza căruia SC G. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în discuţie a intervenit stingerea pe cale principală a dreptului de ipotecă constituit în favoarea MKB R.B. împrejurare ce justifică radierea ipotecii din CF nr.84 Şelimbăr.
În principiu , ipoteca nu instituie o indisponibilizare a bunului care poate fi înstrăinat de constituitorul ipotecii către o altă persoană. În această ipoteză creditorul poate urmării bunul în mâna noului dobânditor.
Efectele ipotecii faţă de terţi dobânditori ai imobilului sunt reglementate de art.1746 alin.3 Cod civil conform căruia dreptul la ipotecă se conservă asupra imobilelor în orice mână ar trece şi de art.1790 Cod civil potrivit căruia creditorii care au ipoteca înscrisă asupra unui imobil îl urmăresc în orice mână ar trece.
Ipoteza reglementată de cele două texte de lege enunţate nu se regăseşte însă în speţă deoarece reclamanta, SC A. SA Sibiu nu este terţ dobânditor în sensul dispoziţiilor menţionate ci proprietarul anterior în patrimoniul căruia imobilul a revenit urmare a rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu constituitorul ipotecii.
Ca atare, cele două prevederi legale de care se prevalează recurenta nu sunt aplicabile cauzei de faţă , în care, aşa cum judicios a reţinut şi tribunalul se analizează o modalitate de stingere pe cale principală a ipotecii iar nu efectele unei ipoteci valide.
Aşa cum s-a mai menţionat, reclamanta nu este un terţ dobânditor ulterior constituirii ipotecii astfel că acesteia nu i se poate opune cu succes data înregistrării cererii de ipotecă şi nu se poate reţine nici încălcarea de către instanţele fondului a dispoziţiilor art.25 alin.1 din Legea 7/1996.
