Legea nr. 550/2002, art. 27
încheierea contractului de vânzare-cumpărare a fost ordonat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, intrată în puterea lucrului judecat, fără posibilitate de a fi revalorizată pe calea prezentului litigiu. Din această perspectivă, nu poate fi analizată existenţa hotărârii Consiliului Local prin care ar fi fost aprobată, anterior sentinţei amintite, vânzarea spaţiului comercial.
Decizia nr. 143/Ap din 21 noiembrie 2006 – Ş.G.
Tribunalul Braşov a respins excepţia lipsei de interes şi a respins acţiunea reclamantei S.C. C.E. S.R.L., formulată în contradictoriu cu pârâţii S.C. R. S.R.L. şi S.C. R.O. S.R.L., reţinând următoarele considerente:
Prin sentinţa civilă nr. 4995/17 decembrie 2003, pronunţată de Tribunalul Braşov, S.C. R S.R.L. a fost obligată să vândă, către S.C. R.O. S.R.L., un spaţiu comercial situat în Braşov.
Vânzarea s-a iacut în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P. C.M. Potrivit sus-arătatului contract s-a vândut pârâtei S.C. R.O. S.R.L. un spaţiu comercial compus dintr-o cameră în suprafaţă de 7,70 mp, cu suprafaţa utilă de 4,65 mp, identificată conform raportului de evaluare a imobilului întocmit de S.C. D.S., neîntabulat în cartea funciară.
Anterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat la
B.N.P. S.G., reclamanta S.C. C.E. S.R.L. a cumpărat de la pârâta S.C. R. S.R.L. imobilul situat în Braşov, înscris în C.F. nr. 404 Braşov, compus la parter din 3 depozite, WC şi hol de acces în suprafaţă utilă de 58,56 mp şi cota de 37,70/259,20 din părţile comune generale şi Vi din părţile comune speciale.
De menţionat că atât reclamanta, cât şi pârâta S.C. R.O. S.R.L. au cumpărat respectivele imobile beneficiind de dispoziţiile Legii nr. 550/2002, întrucât la data intrării în vigoare a acestui act normativ erau chiriaşe ale S.C. R. S.R.L. în respectivele spaţii.
Soluţionând în prealabil excepţia lipsei de interes care a fost unită cu fondul, instanţa a reţinut că nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată. Terţii pot invoca nulitatea absolută în măsura în care actul juridic le este opozabil, deoarece numai atunci se bucură de un interes ocrotit de lege. în condiţiile concrete ale cauzei, instanţa a apreciat contractul de vânzare cumpărare atacat ca fiind opozabil reclamantei, întrucât spaţiul comercial la care se referă face parte din imobilul situat în Braşov, înscris în C.F. 404 Braşov, cu privire la care şi reclamanta a dobândit un drept de proprietate. In aceste condiţii, calitatea procesuală activă rezultă implicit.
Pe fondul cauzei, instanţa a reţinut că se consideră cauze de nulitate absolută situaţiile următoare:
– când se încalcă dispoziţiile referitoare la capacitatea părţilor;
– când actul juridic este lipsit de o condiţie esenţială;
– când obiectul actului juridic este ilicit sau umoral;
– când cauza actului juridic este ilicită sau imorală;
– când forma cerută de lege în mod obligatoriu, ad validitatem, nu a fost respectată de părţi;
– când sunt nesocotite dispoziţiile imperative ale legii, ordinea publică şi bunele moravuri;
– când lipseşte autorizaţia administrativă, ori aceasta nu este valabilă, întrucât s-a acordat cu încălcarea legii;
– când prin actul juridic încheiat s-a fraudat legea.
Niciuna din situaţiile mai sus-arătate nu este aplicabilă contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2511/13 decembrie 2005.
Atât pârâta, cât şi reclamanta au devenit proprietare pe spaţiile comerciale pe care le deţineau în chirie la aceeaşi adresă administrativă, ambele fiind beneficiare ale Legii nr. 550/2002.
Ambele au încheiat contractele de vânzare-cumpărare cu aceeaşi societate, S.C. R. S.R.L., în calitate de mandatar al consiliului local şi conform actelor administrative impuse de lege, cadrul juridic pentru vânzarea spaţiilor comerciale proprietatea privată a statului, respectiv Legea nr. 550/2002, fiind respectat.
împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta S.C. C.E. S.R.L.
S-a invocat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 13 decembrie 2004, pentru următoarele argumente:
Hotărârea judecătorească care a ordonat vânzarea-cumpărarea nu poate constitui temei al încheierii convenţiei, pentru că obiectul material al celor două acte, unul jurisdicţional şi celălalt convenţional, diferă. De asemenea, se invocă lipsa calităţii esenţiale a vânzătorului de a fi proprietarul bunului înstrăinat, precum şi împrejurarea că S.C. R. S.R.L. nu putea avea calitatea de vânzător în economia Legii nr. 550/2002. Nu a fost dovedită afirmaţia conform căreia vânzarea spaţiului a fost aprobată prin hotărârea Consiliului Local nr. 456/2002, şi, nu în ultimul rând, comisia care a negociat preţul nu a fost cea desemnată prin dispoziţia primarului.
Curtea a reţinut următoarele:
Contractul de vânzare-cumpărare a fost ordonat a fi încheiat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, intrată în puterea lucrului judecat, fără posibilitate de a fi revalorizată pe calea prezentului litigiu. Din această perspectivă, nu poate fi analizată existenţa hotărârii Consiliului Local prin care ar fi fost aprobată, anterior sentinţei amintite, vânzarea spaţiului comercial.
Pe aceeaşi linie de raţionament, Curtea a reţinut că hotărârea instanţei nu a cuprins vreo menţiune privind înscrierea imobilului în cartea funciară a dreptului de proprietate, şi, pe de altă parte, la momentul vânzării, cu ocazia evaluării spaţiului, a fost efectuată o expertiză tehnică de o firmă specializată conform prevederilor Legii nr. 550/2002, care nu a identificat spaţiul ca parte a coproprietăţii forţate a părţilor de uz comun. în consecinţă, în acest cadru procesual nu poate fi reţinută o diferenţă între obiectul celor două acte, cel jurisdicţional şi cel convenţional.
De asemenea, Curtea a reţinut că vânzător al imobilului a fost statul român, aşa cum reiese din contract, pârâta S.C. R. S.R.L. neavând decât calitatea de mandatar al vânzătorului. în legătură cu competenţa comisiei care a negociat preţul, Curtea nu a constatat existenţa nici unui motiv care să conducă la nulitatea convenţiei, câtă vreme membrii acesteia au fost desemnaţi prin H.C.L. nr. 436/18 noiembrie 2002, iar prin H.C.L. nr. 395/30 august 2004, noul director a participat, de drept, în comisia de negociere a preţului.
Apelul a fost respins, cu observarea dispoziţiilor care sancţionează culpa procesuală în materia cheltuielilor de judecată.
III. Drept fiscal
