Judecătoria ORADEA Sentinţă civilă nr. 13720/2013 din data de 06.12.2013
R O M Â N I A
JUDECĂTORIA ORADEA
SECȚIA CIVILĂ
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 13720/2013
Ședința publică din 06.12.2013
Completul compus din:
PREȘEDINTE : ……..
GREFIER : ……….
*****
Pe rol, pronunțarea în cauza civilă formulată de reclamantul ….. în contradictoriu cu pârâta … și intervenienta …………., având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă nimeni.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei , după care :
Se constată că fondul cauzei a fost dezbătut la data de 22.11.2013, când părțile prezente au pus concluzii, consemnate în încheierea de ședință din acea dată, când în vederea deliberării și pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise s-a amânat pronunțarea pentru 29.11.2013, apoi 06.12.2013.
INSTANȚA
Constată că prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub dosar nr. 15650/271/2011, reclamantul ……, cu sediul în mun. Oradea, Piața Unirii nr. 1, jud. Bihor, prin reprezentanții legali în contradictoriu cu pârâta ASOCIAȚIA ….., cu sediul în mun. Oradea, str. …….. .., jud. Bihor a solicitat să se constate că a fost denunțată tacita relocațiune în ceea ce privește folosința de către pârâtă a imobilului situat în Oradea str. ……….. respectiv Sala Sporturilor “…”; și să se dispună evacuarea necondiționată a pârâtei.
În motivare se arată că prin HCL.391/31.05.2007 s-a aprobat înființarea, organizarea și funcționarea – începând cu 01.07.2007 (art.8) – a instituției publice de interes local – Administrația Imobiliară Oradea, cu personalitate juridică, în subordinea Consiliului Local al Municipiului Oradea (art.1), prin desprinderea Direcției de Patrimoniu din structura organizatorică a Primăriei mun. Oradea (art. 2).
Potrivit art. 5 din hotărârea menționată, Administrația Imobiliară Oradea este persoană juridică română care se organizează și funcționează în conformitate cu dispozițiile legale în vigoare, obiectul său de activitate incluzând și administrarea, gestionarea, închirierea, întreținerea și vânzarea fondului imobiliar aflat în administrarea Consiliului Local al mun. Oradea.
Imobilul situat în Oradea str. ……, respectiv Sala Sporturilor “…”; a fost transmis în domeniul public al municipiului Oradea și în administrarea Consiliului Local Oradea în conformitate cu HG. 1559/2006, predarea – primirea imobilului realizându-se pe baza protocolului de predare – primire nr. …/27.12.2006, încheiat la data de 29.12.2006 între Agenția Națională pentru Sport prin Clubul Sportiv Crișul Oradea și Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Direcția Patrimoniu, protocol aprobat prin H.C.L. 55/2007.
În temeiul acestui protocol, reclamanta a permis Asociației Club Sportiv ………. să-și desfășoare în continuare activitatea în spațiul deținut anterior în temeiul unor relații contractuale cu Clubul Sportiv ……….., încasând cu titlu de chirie sumele datorate de către pârâtă pentru folosința spațiului de la parterul Arenei “…”;.
Prin adresa nr. 53166/21.07.2011, expediată pârâtei la data de 26.07.2011 reclamanta Administrația Imobiliară Oradea a notificat pârâtei denunțarea tacitei relocațiuni, punându-i în vedere să elibereze spațiul ocupat.
Ca o consecință firească a denunțării tacitei relocațiuni și în acest fel a pierderii de către pârâtă a dreptului de a folosi în continuare spațiul, apreciază că se impune admiterea, ca întemeiat, și a capătului de cerere privind evacuarea necondiționată a pârâti din spațiul ocupat în imobilul situat în Oradea str. …..
În drept au fost invocate prevederile art. 1436 alin.2, 1437 Cod civil.
Prin întâmpinarea depusă la fila 17 pârâta a solicitat respingerea cererii ca netemeinică și nelegală.
În motivare se arată că pârâta a fost somată la data de 28.07.2011 să părăsească spațiul menționat din incinta Arenei Antonio Alexe în termen de 15 zile prin denunțarea tacitei relocațiuni.
Se mai arată că pârâta își desfășoară activitatea în incinta Arenei … din anul 2002 în baza contractului de închiriere …/13.09.2002 cu Clubul Sportiv ……., contract încheiat pe o perioadă de 5 ani, respectiv până în septembrie 2007 și ulterior prin actul adițional nr.1/3.07.2006 prelungindu-se încă 5 ani.
Pârâta a investit în acel spațiu și i-a păstrat destinația, Consiliul Local al Municipiului Oradea încasând chirie lunară, chiar dacă între reclamantă și pârâtă nu a existat niciodată un raport contractual, iar pârâta nu ocupă abuziv acel spațiu și a achitat chiria lunară și ulterior notificării prin care reclamanta denunța tacita relocațiune, sens în care a atașat dovada achitării chiriei lunare.
Pe calea acțiunii reconvenționale pârâta a solicitat obligarea reclamantelor – pârâte reconvențional, Consiliul Local al Municipiului Oradea la plata sumei de 12.000 euro reactualizată cu indicele de inflație până la data plății, cu titlu de investiții în temeiul îmbogățirii fără justă cauză; să confere pârâtei-reclamantă reconvențional un drept de retenție asupra spațiului situat în incinta Arenei … până la plata sumei menționate, cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că reclamanta reconvențional a efectuat anumite investiții la spațiul menționat care au dus la creșterea valorii spațiului, a schimbat geamurile vechi cu unele noi din tâmplărie PVC (conform contractului de vânzare-cumpărare 650/20.07.2006), a refăcut instalațiile sanitare, a pus parchet pe suprafața închiriată, a zugrăvit/vopsit tot spațiul, mărind valoarea materială a spațiului cu cel puțin valoarea investițiilor făcute. În cazul în care s-ar dispune evacuarea sa din spațiu, aceste investiții sporesc patrimoniul
Pârâtelor-reclamante reconvențional, acestea îmbogățindu-se fără just temei cu investițiile pârâtei-reclamantă reconvențional. Până la recuperarea valorii investiției consideră că se impune ca instanța să-i acorde un drept de retenție asupra spațiului din litigiu. De altfel, și practica judiciară a consfințit posibilitatea chiriașului de a invoca dreptul de retenție pentru cheltuielile făcute cu spațiul, până în momentul în care acesta își recuperează investiția în totalitate, în cazul în care se solicită evacuarea acestuia.
În drept au fost invocate prevederile art.119 și urm. cod procedură civilă, art. 115 cod procedură civilă.
SC …….. SRL a formulat cerere de intervenție în interes propriu (la fila 34) solicitând admiterea în principiu a cererii și obligarea reclamantelor-pârâte reconvențional Consiliul Local al Municipiului Oradea – Administrația Imobiliară Oradea și pârâta – reclamantă reconvențional SC …… SRL, în solidar, la plata sumei de 23.318,65 lei, reactualizată cu indicele de inflație de la scadența împrumutului și până la plata efectivă, cu titlu de investiții în spațiul din incinta Arenei … în temeiul îmbogățirii fără justă cauză; să i se confere un drept de retenție asupra spațiului până la plata sumei menționate și obligarea părții care va cădea în pretențiuni la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare se arată că a încheiat cu pârâta-reclamantă reconvențional contractul de împrumut nr.130/15.09.2004, cu condiția ca aceasta să-i returneze în 7 ani de la efectuarea investițiilor, a ajutat-o să renoveze spațiul din incinta Arenei Antonio Alexe.
În acest sens a suportat renovări legat de cumpărat și montat podea laminată, zugrăveala spațiului, cumpărat și montat tâmplărie PVC, refăcut instalații termice, etc.
Având în vedere că deși s-a împlinit termenul de 7 ani în care pârâta trebuia să-i returneze contravaloarea renovărilor, în data de 20.09.2011 i-a trimis notificarea 134/20.09.2011 în baza căreia i-a adus la cunoștință faptul că a expirat termenul de 7 ani în care trebuia să-i returneze împrumutul, iar în cazul în care nu se conformează va proceda la înaintarea împotriva acesteia a unei acțiuni în justiție, însă pârâta-reclamantă reconvențional nu s-a conformat.
Având în vedere că aceste investiții au sporit valoarea spațiului cu cel puțin valoarea investițiilor făcute, în cazul în care instanța dispune evacuarea pârâtei-reclamantă reconvențional, aceste investiții sporesc patrimoniul reclamantei-pârâte reconvențional, aceasta îmbogățindu-se fără just temei cu investițiile intervenientei, iar până în momentul în care își va recupera valoarea investițiilor efectuate cu bună-credință de la pârâtele-reclamante reconvențional și reclamantei-pârâte reconvențional, consideră că se impune ca instanța să-i acorde un drept de retenție asupra spațiului din incinta Arenei ….
În drept au fost invocate prevederile art.49 și urm. cod procedură civilă, art.112 cod procedură civilă, art. 274 cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea la cererea reconvențională (fila 58) Consiliul Local al Municipiului Oradea – Administrația Imobiliară Oradea a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune având în vedere că pârâta-reclamantă reconvențional nu a solicitat restituirea investițiilor efectuate deși din actele depuse la dosar rezultă că au trecut mai mult de 3 ani de la data la care și-a micșorat patrimoniul cât și pe cel ce a beneficiat de această mărire. Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii reconvenționale ca nelegală și neîntemeiată.
În motivare se arată că potrivit art. 1447 Cod civil, reparațiile mici locative cad în sarcina locatarului, în cazul în care în contract nu se stipulează altfel, ori în speță, parte din investițiile pretinse de reclamanta reconvențional fac parte din categoria acestor reparații locative, ținând cont de destinația imobilului, respectiv sală de culturism și aerobic, destinație ce presupune utilizarea acestora de către un număr mare de persoane și în consecință, uzarea mai rapidă a componentelor spațiului, dușumele, pereți, geamuri, uși, instalații sanitare și electrice, etc. După cum arată și reclamanta reconvențional în cererea reconvențională, investitiile au fost făcute pentru a-și asigura un confort mai bun în desfășurarea activității.
Prin actul adițional nr.1/03.07.2006 la contract s-a acordat doar posibilitatea amenajării suprafeței de 120 mp ca sală de aerobic, astfel încât este evident că lipsește acordul proprietarului pentru efectuarea acestor investiții, ori în lipsa acestui acord, reclamanta reconvențional a efectuat investițiile pe cheltuiala și răspunderea proprie, fără a fi îndreptățită să pretindă restituirea lor de la actualul proprietar.
În drept au fost invocate prevederile art.115 cod procedură civilă, art.1447 Cod civil.
Prin întâmpinarea la cererea de intervenție pârâta a solicitat admiterea în principiu a cererii de intervenție ca fiind temeinică și legală, urmând ca în urma probațiunii administrate în cauză să se determine dacă cuantumul pretențiilor este justificat.
Pentru a-și justifica pretențiile, intervenienta invocă existența unui contract de împrumut nr. …/15.09.2004 în baza căruia intervenienta, cu condiția ca pârâta să-i returneze împrumutul în termen de 7 ani, a ajutat-o să renoveze spațiul din incinta Arenei …, între părți semnându-se acele contract de împrumut, iar intervenienta a făcut o parte din investițiile la acel spațiu, cu condiția ca în termen de 7 ani pârâta să-i returneze cuantumul investițiilor suportate de intervenientă.
Având în vedere situația economică a pârâtei, nu a reușit să-i restituie acest împrumut în termenul stabilit în contract, intervenienta notificând-i în acest sens. Însă, așa cum a precizat și în cererea reconvențională, nu doar intervenienta a efectuat lucrări de modernizare în cadrul spațiului din litigiu.
Având în vedere aceste investiții, atât pârâta cât și intervenienta au sporit valoarea spațiului cu cel puțin valoarea investițiilor făcute, aceste investiții reprezentând o îmbogățire fără justă cauză adusă spațiului aflat în administrarea reclamantei-pârâtă reconvențional.
În ceea ce privește dreptul de retenție, consideră că prioritară în acest sens în cadrul acordării dreptului de retenție este pârâta, având în vedere și calitatea de fost chiriaș a spațiului din discuție, pentru care a operat tacita relocațiune.
În drept au fost invocate prevederile art.115 cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea la cererea de intervenție formulată de SC ……..SRL, depusă de reclamanta Consiliul Local al Municipiului Oradea – Administrația Imobiliară Oradea, aceasta a solicitat respingerea cererii de intervenție ca fiind inadmisibilă, pe fond ca neîntemeiată și nelegală, întrucât aceasta nu are legătură cu cererea principală, eventual cu cererea reconvențională formulată de pârâtă-reclamantă reconvențional, care este o cerere incidentală, având în vedere că între Consiliul Local al Municipiului Oradea – Administrația Imobiliară Oradea și SC ………….SRL nu au existat raporturi juridice nici cu privire la sume de bani și nici de locațiune.
Mai mult, este foarte interesant cum în anul 2004, anul încheierii contractului de împrumut invocat de intervenientă, pârâta a avut certitudinea încheierii în anul 2006 a actului adițional nr.1/03.07.2006 la contractul de închiriere, respectiv a prelungirii termenului de închiriere pentru suprafața de 340 mp din incinta Sălii Sporturilor, a extinderii suprafeței închiriate cu încă 120 mp și amenajării acesteia prin efectuarea unor investiții de cca. 10.000 euro, fapt pentru care a și achiziționat materialele necesare și a executat lucrări de amenajare. P de altă parte, nu rezultă de nicăieri că materialele achiziționate au fost folosite la amenajarea spațiului în litigiu.
Un alt aspect demn de evidențiat este cel potrivit căruia în anul 2004, părțile contractului de împrumut invocat, știau, astfel cum reiese din art.2 alin.1 al contractului, Sala Sporturilor se va numi Arena … în cinstea fostului jucător de baschet .., decedat la … într-un accident rutier.
În drept au fost invocate prevederile 115 cod procedură civilă.
Analizând actele și lucrările aflate la dosarul cauzei, instanța reține următoarele:
Reclamanta a solicitat evacuarea pârâtei dintr-un spațiu de 340 mp. situat în Oradea str. …….. identificat în natură prin Sala Sporturilor “…”;.
Pârâta deține un spațiul în incinta Arenei … din anul 2002 când a dobândit folosința în baza contractului de închiriere nr. ………..09.2002 încheiat pe o perioadă de 5 ani cu Clubul Sportiv ………
În cursul derulării contractului de închiriere imobilul a fost transmis în domeniul public al municipiului Oradea și în administrarea Consiliului Local Oradea în conformitate cu H.G. 1559/2006, predarea – primirea imobilului realizându-se pe baza protocolului de predare – primire nr. ……73/27.12.2006, încheiat la data de 29.12.2006 între Agenția Națională pentru Sport prin Clubul Sportiv Crișul Oradea și Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Direcția Patrimoniu, protocol aprobat prin H.C.L. 55/2007.
În temeiul acestui protocol, reclamanta a permis Asociației Club Sportiv …… să-și desfășoare în continuare activitatea în spațiul deținut anterior în temeiul unor relații contractuale cu Clubul Sportiv ..l Oradea, încasând cu titlu de chirie sumele datorate de către pârâtă pentru folosința spațiului de la parterul Arenei “…”;.
Prin HCL. 391/31.05.2007 s-a aprobat înființarea, organizarea și funcționarea începând cu 01.07.2007 (art.8) a instituției publice de interes local Administrația Imobiliară Oradea, cu personalitate juridică, în subordinea Consiliului Local al Municipiului Oradea (art.1), prin desprinderea Direcției de Patrimoniu din structura organizatorică a Primăriei mun. Oradea (art. 2). Potrivit art. 5 din hotărârea menționată, Administrația Imobiliară Oradea este persoană juridică română care se organizează și funcționează în conformitate cu dispozițiile legale în vigoare, obiectul său de activitate incluzând și administrarea, gestionarea, închirierea, întreținerea și vânzarea fondului imobiliar aflat în administrarea Administrația Imobiliară Oradea.
Prin urmare în prezent imobilul în litigiu este administrat de Consiliul Local al Municipiului Oradea prin Administrația Imobiliară Oradea.
Prin adresa nr. …/21.07.2011, expediată pârâtei la data de 26.07.2011 (și primită de aceasta la data de 28.07.2011) reclamanta Administrația Imobiliară Oradea a notificat pârâtei denunțarea tacitei relocațiuni, punându-i în vedere să elibereze spațiul ocupat în termen de 15 zile.
În plus trebuie arătat că pârâta a efectuat investiții în acest spațiu fără a-i schimba destinația.
Aceste aspecte sunt recunoscute de ambele părți, însă ele nu cad de acord cu privire la data expirării contractului de închiriere, efectele tacitei relocațiuni asupra termenului contractual, valoarea investițiilor efectuate, dreptul pârâtei de a efectua investiții și de a pretinde de la reclamantă contravaloarea lor.
Cu privire la termenul contractual pârâta susține că valabilitatea contractului inițial ar fi fost prelungită cu încă 5 ani prin actul adițional nr. 1/3.07.2006, dar cu toate acestea conform actului adițional nr. 1/3.07.2006 (fila nr. 28) s-au adus modificări articolelor referitoare la obiectul contractului, preț și obligațiile contractuale nu și la durata contractului care a rămas de 5 ani.
În aceste condiții instanța apreciază că la 12.09.2007 contractul de închiriere a expirat, deși ulterior acestei date pârâta a rămas în continuare în spațiu, iar reclamanta a încasat chirie.
Potrivit art. 1437 1864 (aplicabil în raport de data încheierii contractului părților) “După expirarea termenului stipulat prin contractul de locațiune, dacă locatarul rămâne și e lăsat în posesie, atunci se considera locațiunea ca reînnoită, efectele ei însă se regulează după dispozițiile articolului relativ la locațiunea fără termen.”;.
Prin urmare ținând cont că în contractul de închiriere părțile nu au prevăzut prelungirea automată a contractului cu sau fără termen dar și de prevederile art. 1437 cod civil 1864, ulterior datei de 12.09.2007 pârâta a beneficiat de o tacită relocațiune. În concret toate clauzele contractuale au operat în continuare, cu excepția termenului, art. 1437 cod civil 1864 prevăzând expres că noua locațiune va fi considerată ca fiind încheiat fără un termen anume.
Potrivit art. 1436 lin. 2 cod civil 1864 “Dacă contractul a fost fără termen, concediul trebuie sa se dea de la o parte la alta, observându-se termenele defipte de obiceiul locului.”;
În concret reclamanta a avut dreptul de a denunța tacita relocațiune și a solicita pârâtei eliberarea spațiului ocupat cu condiția acordării unui termen de preaviz rezonabil raportat la obiceiul locului.
Instanța contată că reclamanta a respectat aceste prevederi și raportat la data primirii notificării, la data de 13.08.2011 tacita relocațiune a încetat.
Este adevărat că pârâta a rămas în spațiu și ulterior acestei date iar aceasta pretinde chiar că ar fi achitat în continuare chirie, fără dovedi acest aspect.
Instanța reține că nu s-a făcut nicio dovadă în sensul că părțile ar fi încheiat o convenție expresă sau chiar tacită (contractul de locațiune fiind în principiu consensual) prin urmare instanța apreciază că ulterior datei de 13.08.2011, pârâta a ocupat spațiul fără un titlu valabil, cererea reclamantei de obligare a acesteia la evacuarea spațiului fiind întemeiată, urmând a fi admisă.
Cu toate acestea instanța va admite acțiunea principală numai în parte, iar evacuarea nu va putea fi obținută imediat, ci numai în condițiile stabilite prin dispozitiv, raportat la soluția dată asupra acțiunii reconvenționale.
Cu privire la cererea reconvențională reclamanta a solicitat respingerea acesteia ca prescrisă și inadmisibilă. În sprijinul acestor excepții s-a arătat că există facturi care au fost emise cu mai mult de trei ani înainte de data introducerii acțiunii și că pe de altă parte, investițiile efectuate de pârâta reclamant reconvențională au sporit confortul propriu al acesteia și i-au creat posibilitatea de a-și recupera investiția din contravaloarea abonamentelor percepute de la clienți, neputând astfel pretinde că ar fi suferit o pagubă.
Cu privire la excepția prescripției dreptului pârâtei – reclamante reconvenționale la acțiune, instanța constată că termenul de trei ani nu curge de la data fiecărei facturi în parte, ci numai de la data când în patrimoniul pârâtei se conturează existența unui prejudiciu, iar în patrimoniul reclamantei se poate evalua o îmbogățire (sporul de valoare).
Potrivit art. 1444 Cod civil 1864 “Arendașul ori locatarii nu pot fi dați afară mai înainte de a fi dezdăunați de către locator, iar când acesta nu o face, de către cumpărător.”;, prin urmare în concret, de abia când se pune problema evacuării spațiului, locatarul poate invoca existența unui prejudiciu (până atunci el folosind efectiv nu numai spațiul închiriat ci și ameliorațiunile) și tot în acel moment se poate analiza temeinicia pretențiilor sale adică dacă cheltuielile pretinse cădeau în sarcina sa sau a locatorului, dacă erau necesare și utile sau voluptuorii, dacă au dus efectiv la un spor de valoare a imobilului, etc.
În privința excepției inadmisibilității acțiunii reconvenționale, invocate de către reclamantă, instanța arată că aceasta este o excepție procesuală și dirimantă care vizează însăși existența dreptului părții de a se adresa unei instanțe și/sau condițiile prevăzute de lege pentru exercitarea acestui drept. Dimpotrivă în sprijinul acestei pretinse excepții pârâta a formulat (în special în concluziile scrise) argumente ce vizează condițiile de admisibilitate pe fond a acțiunii, acestea urmând a fi analizate ca atare.
Pentru aceste motive instanța va respinge atât excepția prescripției dreptului pârâtei – reclamante reconvenționale la acțiune cât și excepția inadmisibilității acțiunii reconvenționale, invocate de către reclamantă.
Atât reclamanta cât și pârâta recunosc faptul că la imobilul în discuție s-au efectuat investiții de o valoare considerabilă, dar întrucât nu au căzut de acord și cu privire la valoare lor în cauză s-a dispus efectuarea unei expertize în construcții, ulterior completate. Prin concluziile expertului s-a stabilit că valoarea actualizată a investițiilor este de 46.000 lei și că această sumă coincide cu sporul de valoare adus imobilului, în condițiile actuale de pe piața imobiliară.
Din descrierea investițiilor efectuate a rezultat că într-adevăr prin acestea pârâta nu a schimbat destinația spațiului comercial închiriat, ci numai a îmbunătățit starea acestuia. Nu s-a făcut dovada nici că pentru anumite investiții pârâta ar fi avut nevoie de aprobări speciale, pe care nu le-ar fi obținut.
Contrar susținerilor reclamantei instanța apreciază și că nu poate refuza dreptul pârâtei și nici nu poate scădea din suma susmenționată eventualele beneficii (necuantificate de altfel) pe care pârâta le-ar fi obținut direct sau indirect prin investițiile efectuate și anume sporirea propriului confort și creșterea profitului prin sporirea atractivității spațiului pentru propriii clienți.
Nu are relevanță în cauză nici presupusul ajutor financiar acordat pârâtei de către intevenienta în nume propriu sub forma unui împrumut. Astfel legea recunoaște numai locatarului dreptul la dezdăunare, iar în măsura în care eventualele investiții au fost făcute de terți sau cu ajutorul unor terți, aceste aspecte nu privesc raporturile directe dintre locatar și locator, ci raporturile dintre terț și locatar sau dintre terț și locator după caz.
Pentru aceste motive instanța va obliga reclamanta – pârâtă reconvențională să plătească pârâtei -reclamante reconvenționale cu titlu de spor de valoare adus imobilului prin investițiile efectuate de pârâtă la spațiul în litigiu suma de 46.000 lei. Pentru ca pârâta reclamantă reconvențională să nu sufere vreun prejudiciu prin devalorizarea valorii nominale a sumei acordate în raport de data necunoscută a plății efective aceasta este îndreptățită a solicita actualizarea în raport de rata inflației însă numai de la data rămânerii definitive și irevocabile a prezentei hotărâri (data nașterii efective a dreptului recunoscut de instanță) și nu de la data efectuării expertizei șa cum pârâta a cerut.
Totodată pârâta reclamantă reconvențională a solicitat și constatarea unui drept de retenție până la achitarea contravalorii investițiilor.
La o primă vedere, potrivit art. 1444 cod civil 1864 orice chiriaș ar putea rămâne în spațiul ocupat beneficiind în mod automat de un drept de retenție, singura limitare fiind întinderea în timp (până la plată sau dezdăunare).
Cu toate acestea doctrina și practica au suplinit lipsurile textelor legale și au stabilit definiția, caracteristicile și întinderea acestui drept.
Astfel s-a stabilit că dreptul de retenție nu este subînțeles, ci trebuie constatat de instanță, la cererea părții interesate (I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 6604 din 25 noiembrie 2004). De asemenea s-a statuat că dreptul de retenție reprezintă un drept real de garanție imperfect ce conferă deținătorului numai posibilitatea de a refuza restituirea bunului până în momentul în care debitorul său îi va achita sumele cheltuite cu conservarea, întreținerea ori îmbunătățirea lui, nicidecum dreptul de a culege fructele bunului sau de a-l putea dobândi în proprietate ca urmare a împlinirii termenului de prescripție achizitivă (Secția civilă a Curții de apel Timișoara , Decizie nr. 3967 din 18/02/2002 Timișoara). Prin urmare fiind un simplu detentor precar ce nu are dreptul să culeagă fructele bunului pe care îl reține, retentorul creditor care folosește imobilul debitorului este obligat să plătească acestuia echivalentul folosinței calculat corespunzător chiriei (Curtea Supremă de Justitie, Secția civilă, decizia nr.1648 din 11 septembrie 1990).
Prin urmare, recunoscând dreptul pârâtei reclamante reconvenționale la dezdăunare instanța va recunoaște în favoarea pârâtei-reclamante reconvenționale un drept de retenție până la achitarea de către reclamantă a sumei susmenționate, subliniind încă o dată că dreptul de retenție îi acordă pârâtei numai posibilitatea de a refuza accesul reclamantei în spațiu (în concret predarea cheilor), dar nu îi asigură și dreptul de a folosi cu titlu gratuit imobilul până la dezdăunare.
Pentru motivele enunțate mai sus, instanța va admite numai în parte acțiunea reconvențională formulată și precizată de pârâta reclamantă reconvențională ASOCIAȚIA CLUB SPORTIV ……… în contradictoriu cu reclamantul – pârât reconvențional CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA.
În ceea ce privește cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta SC M……… SRL, prin acesta intervenienta a solicitat, obligarea atât a reclamantei – pârâtă reconvențională CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA, cât și a pârâtei – reclamante reconvențională ASOCIAȚIA ………NG la plata unor sume cu titlu de îmbogățire fără justă cauză precum și constatarea unui drept de retenție.
Instanța reține că în dovedirea pretinsei scăderi a patrimoniului său, intervenienta SC ……SRL invocă un contract încheiat cu pârâta – reclamantă reconvențională ASOCIAȚIA …….. și anume contractul de împrumut nr. 130/15.09.2004 în baza căruia intervenienta, cu condiția ca pârâta să-i returneze împrumutul în termen de 7 ani, ar fi pe pârâtă ajutat-o să renoveze spațiul din incinta Arenei ….
Reclamanta a arătat că în mod surprinzător în anul 2004, anul pretins al încheierii contractului între intervenientă și pârâtă, ambele părți contractuale știau deja că Sala Sporturilor urma să fie redenumită Arena … în cinstea fostului jucător de baschet …, care însă nu a decedat decât la finele anului următor.
Instanța apreciază că obiecțiunile reclamantei referitoare la cuprinsul și data contractului sunt pertinente și ar impune lămuriri, însă nu în cadrul acestui litigiu, nefiind investită cu un astfel de capăt de cerere. Prin urmare instanța este datoare a considera contractul de împrumut nr. 130/15.09.2004 ca fiind valabil, cu atât mai mult cu cât ambele părți contractante îi recunosc nu numai valabilitatea ci și efectele.
Pe de altă parte, dată fiind existența aceluiași contract între părți acțiunea în pretenții formulată de intervenientă nu îndeplinește condițiile de admisibilitate pe fond, urmând a fi respinsă întrucât este general recunoscut că acțiunea în restituire bazată pe îmbogățirea fără justă cauză are un caracter subsidiar neputând fi admisă atâta timp cât partea avea deschis alt mijloc juridic de recuperare a pierderii a suferite, ca de exemplu calea unei acțiuni bazate pe contract.
Nu are relevanță sub acest aspect faptul că nu există contract încheiat decât cu pârâta nu și cu reclamanta, atâta timp cât în principiu printr-o acțiune în răspunderea civilă contractuală intervenienta are posibilitatea reparării integrale a prejudiciului pretins.
În aceste condiții, raportat la respingerea capătului principal de cerere (având ca obiect pretenții) instanța respinge și capătul de cerere accesoriu având ca obiect instituirea unui drept de retenție în favoarea intervenientei.
Raportat la admiterea în parte a pretențiilor pârâtei- reclamant reconvenționale instanța va obliga reclamanta pârâtă reconvențională să plătească cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 4.373,27 lei compusă din 2.268,27 lei taxă timbru redusă proporțional cu valoarea admisă a pretențiilor, 5 lei timbru judiciar mobil și 2.100 lei onorariu expertiză judiciară.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ș T E:
Admite în parte acțiunea civilă principală formulată de reclamantul CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA, cu sediul în mun. Oradea, ……., jud. Bihor, prin reprezentanții legali în contradictoriu cu pârâta ASOCIAȚIA ……, cu sediul în mun. Oradea, str. ….. cod fiscal 1…….., jud. Bihor, având ca obiect evacuare, în sensul că :
– constată denunțată tacita relocațiune a contractului de închiriere pentru spațiul din incinta Sălii Sporturilor “…”;, începând cu data de 13.08.2011;
– dispune evacuarea pârâtei din spațiul din incinta Sălii Sporturilor “…”;.
Respinge excepția prescripției dreptului pârâtei – reclamante reconvenționale la acțiune și excepția inadmisibilității acțiunii reconvenționale, invocate de către reclamantă.
Admite în parte acțiunea reconvențională formulată și precizată de pârâta reclamantă reconvențională ASOCIAȚIA CLUB ……….în contradictoriu cu reclamantul – pârât reconvențional CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA, în sensul că:
– obligă reclamanta – pârâtă reconvențională să plătească pârâtei reclamante reconvenționale cu titlu de spor de valoare adus imobilului prin investițiile efectuate de pârâtă la spațiul în litigiu suma de 46.000 lei, sumă urmând a fi actualizată cu rata inflației de la data rămânerii definitive și irevocabile a prezentei hotărâri;
– constată un drept de retenție în favoarea pârâtei până la achitarea de către reclamantă a sumei susmenționate;
Respinge cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta SC …… SRL, cu sediul în Oradea, str….. ……. jud. Bihor, Cui Ro ….., în contradictoriu cu reclamanta – pârâtă reconvențională CONSILIUL LOCAL AL MUNICIPIULUI ORADEA – ADMINISTRAȚIA IMOBILIARĂ ORADEA, și cu pârâta – reclamantă reconvențională ASOCIAȚIA CLUB .., având ca obiect pretenții și constatare drept de retenție.
Obligă reclamanta pârâtă reconvențională să plătească cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 4.373,27 lei din care 2.268,27 lei taxă timbru redusă proporțional cu valoarea admisă a pretențiilor, 5 lei timbru judiciar mobil, 2.100 lei onorariu expertiză judiciară.
Cu drept de a declara recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică de la 06.12.2013.
PREȘEDINTE GREFIER
…………………..
