Patere regulam quam ipse fecisti
Prin acţiunea introductivă de instanţa, reclamantul E.T.D. a solicitat a se constata câ autorizaţia de construire nr. 1148 din 12 iulie 2006 emisă de Primarul municipiului Cluj-Napoca este nelegală, suspendarea efectelor acesteia, întreruperea lucrărilor şi obligarea pârâtului E.B. să desfiinţeze lucrările de construcţie, iar prin acţiunea ce a format obiectul dosarului nr(„.) să se constate că autorizaţia de construire nr. 1689/2007 emisă de Primarul municipiului Cluj-Napoca este nelegală.
In motivarea ambelor recursuri în drept fundamentate pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. s-a invocat încălcarea H.C.L. nr. 83 din 22 februarie 2005 şi avizul nr. 4904/43 din 20 ianuarie 2005 al Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului, Iară însă să se facă referire la H.C.L. nr. 644 din 30 august 2005 care este ulterioară primelor două acte administrative menţionate. în condiţiile în care prin art. 1 al HCL nr. 644 s-a dispus în sensul câ „se aprobă sistarea oricăror derogări de la regulamentele de urbanism in vigoare”. Ca atare faptul că prin autorizaţiile de construire nr. 1148/2006 şi 1689/2007 emise de Primarul municipiului Cluj-Napoca s-a ignorat această prevedere legală rezultă că a fost autorizată edificarea construcţiei în litigiu prin acordare de derogări ilegale, fapt ce prin el însuşi constituie un motiv de nulitate absolută a acestor autorizaţii, aspect corect reţinut de către prima instanţă.
în ceea ce priveşte autorizaţia de construire nr. 1148/2006 sintetizând neregulile constatate de expert M. reiese câ autorizaţia de construire este nelegală sub următoarele aspecte corect reţinute de către instanţa fondului: nu respectă regulile înscrise în planul de urbanism general, conform cărora distanţa minimă, pe laterală. între imobilul care urmează a fi construit şi linia de hotar care delimitează parcela de teren pe care se construieşte imobilul învecinat trebuie să fie de minim 3 m; ori această distanţă este mai mică de 1.90 m.; certificatul de urbanism eliberat pe numele pârâtului-recurent E.B. prevede că distanţa dintre noua construcţic şi linia de demarcaţie faţă de imobilul învecinat trebuie să fie de 2 m.l. apoi în proiectul pe baza căruia s-a eliberat autorizaţia de construire în discuţie sunt prevăzute un număr de 14 ferestre pe peretele dinspre proprietatea reclamantului intimat a imobilului aflat în curs de edificare.
Ca atare actul administrativ de autorizare a cărui anulare s-a solicitat produce o gravă vătămare a drepturilor şi intereselor legitime ale intimatului-reclamant deoarece prin nerespectarea distanţei minime dintre linia de hotar şi imobilul care se construieşte, pe de o parte se diminuează valoarea de circulaţie a imobilului proprietatea reclamantului, iar pe de altă parte cele 14 ferestre prevăzute în peretele dinspre proprietatea acestuia reprezintă o gravă violare a intimităţii pe care trebuie să o aibă în exercitarea folosinţei utile a imobilului proprietatea sa, aspecte avute în vedere de prima instanţă la soluţionarea cauzei.
Nerespectarea distanţei minime de 3 metri reprezintă o vătămare a drepturilor şi intereselor legitime ale reclamantului şi datorită acestei vătămări, are loc şi o scădere considerabilă a valorii de circulaţie a imobilului învecinat, acestea fiind de altfel considerentele pentru care prin certificatul de urbanism nr. 5606 din 30 decembrie 2005 eliberat pe numele pârâtului s-a stabilit distanţa minimă de 3 metri faţă de limita de proprietate a reclamantului-intimat iar autorizaţia nr. 1148/2006 trebuie să respecte această prevedere din certificatul de urbanism.
De altfel, respectarea certificatului de urbanism la emiterea autorizaţiei de construire este o condiţie imperativă impusă şi de Normele metodologice pentru aplicarea Legii nr. 50/1991. Astfel, potrivit art. 31 alin. (3) lit. c) pct. 2 din Ordinul nr. 1430/2005 prin care sc aprobă Normele metodologice de aplicarc a Legii nr. 50/1991. se prevede că în cuprinsul certificatului de urbanism trebuie să se rcgăsească la regimul tehnic obligaţii/constrângeri de natură urbanistică ce vor fi avute in vedere la proiectarea investiţiei: regimul de aliniere a terenului şi construcţiilor faţă de drumurile publice adiacente; retragerile şi distanţele obligatorii la amplasarea construcţiilor faţă de proprietăţile vecine
Art. 29 alin. (1) din Legea nr. 350/2001 prevede că „certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile necesare in vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare ori a altor operaţiuni imobiliare potrivit legif
Aşa cum corcct a stabilit prima instanţă nclcgalitatea autorizaţiei de construire nr. 1148/2006 decurge din ncconcordanţa prevederilor accstcia cu prevederile certificatului de urbanism nr. 5606/2005 în care se prevede „clădirile se vor retrage faţă de limitele laterale cu minim 3 metri, iar faţă de limita pos teri oară cu minim 5 metrî’ or. autorizaţia de construire prevede o distanţă de numai 1.90 metri.
în concluzic analizând autorizaţia de construire nr. 1148/2006 prin prisma motivelor de recurs invocate în sensul încălcării unor dispoziţii legale de cătrc prima instanţă se constată că aceasta nu rcspcctă certificatul de urbanism sub aspectul distanţei faţă de limita de proprietate a reclamantului şi sub aspectul regimului de înălţime.
Apoi construcţia nu respectă prevederile art. 612 C. civ. fiind plasată la o distanţă inferioară cu circa 15 cm distanţei minime de 1,90 metri prevăzută imperativ de acest text legal şi nici avizul sanitar nr. 1038/11514/2006.
Ca atare prin eliberarea autorizaţiei au fost încălcate dispoziţiile imperative ale art. 32 din Legea nr. 320/2001 conform cărora Jn cazul in care prin documentaţia înaintată de solicită o derogare de la prevederile documentaţiei de urbanism aprobate pentru zona respectivă prin certificatul de urbanism se poate solicita elaborarea unei alte documentaţii de urbanism prin care să se justifice şi să se demonstreze posibilitatea intervenţiei urbanistice solicitate după aprobarea noii documentaţii de urbanism – plan urbanistic zonal sau plan urbanistic de detaliu se poate intocmi documentaţia tehnică in vederea obţinerii autorizaţiei de construire”.
în fine se mai reţine că această autorizaţie nu poartă ştampila „vizat spre neschim-bare” ceea ce atrage nulitatea ei conform art. 46 alin. (5) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991.
în ceea ce priveşte recursul declarat de Primarul municipiului Cluj-Napoca se reţine că întreaga motivare urmăreşte ideea de a demonstra că există temei legal în speţă pentru derogările care au fost acordate pârâtului recurent E.B.. invocându-se în acest sens art. 32 din Legea nr. 350/2001. ori această dispoziţie normativă reglementează numai în principiu posibilitatea acordării de derogări, iar organele locale ale administraţiei de stat stabilesc prin propriile lor hotărâri şi în ce condiţii pot fi acordate derogări în raza lor teritorială de competenţă, ori chiar recurenta prin H.C.L. nr. 644/2005 a instituit interdicţia acordării de derogări pe raza municipiului Cluj-Napoca.
în fine. nu corespunde adevărului afirmaţia din memoriul de recurs că noua construcţie edificată de pârâtul recurent E.B. respectă amplasamentul vechii construcţii demolate, întrucât vechea construcţie demolată era lipită de imobilul proprietatea reclamantului intimat, pe când noua construcţie este amplasată la 1.70 – 1.75 m de aceasta. De asemenea vechea construcţie nu putea şi nici nu avea geamuri deschise către proprietatea reclamantului intimat în timp ce noua construcţie arc un număr de circa 12 deschideri de ferestre către proprietatea reclamantului. 6 geamuri la parter şi 6 la etaj. astfel încât este încălcată atât intimitatea acestuia cât şi prevederile referitoare la servitutea de vedere şi la distanţa minimă ce trebuie păstrată între ferestrele unui imobil şi proprietatea învecinată acestuia.
Nu poate fi primit nici motivul invocat de pârâtul recurent respectiv incidenţa în speţă a prevederilor art. 7 alin. (15) din Legea nr. 50/1991 deoarece acest text legal nu este aplicabil în speţa de faţă. Ipoteza vizată de dispoziţia normativă în discuţie se referă la situaţia când survin modificări de temă pe parcursul executării construcţiei iar în speţa de faţă inspectorii în construcţii au constatat că pârâtul recurent E.B. nu a respectat autorizaţia de construire şi s-a dispus intrarea lui în legalitate.
C.A. Cluj, s. com., cont. adm. şi fisc., decizia nr. 2991 din 12 decembrie 2008
Notă: Administraţia trebuie să-şi respecte propriile acte (chiar ilegale dacă ar fi) până la anularea ori revocarea lor efectivă. Acest principiu are, în prezenta speţă, două aplicaţii distincte:
a) respectarea de către primar, atunci când emite o autorizaţie de construire, a certificatului de urbanism’ pe care tot el îl emisese anterior. în opinia noastră, o autorizaţie diferită în conţinut poate fi emisă numai după ce, în urma modificării reglementărilor urbanistice, se poate emite un certificat de urbanism nou, cu conţinut diferit;
b) respectarea de către Consiliul local, atunci când acordă o derogare de la regulile generale (locale) de urbanism, a propriei sale Iwtărâri prin care s-a stabilit că, în această materie, nu se mai acordă derogări. Se recunoaşte astfel regula potrivit căreia actele normative ale unui organ administrativ trebuie să fie respectate de către acesta atunci când emite acte individuale. Este şi firesc pentru că, în caz contrar s-ar încălca principiul egalităţii cetăţenilor în faţa legii şi a autorităţilor publice: dacă s-a hotărât la nivel local că, temporar, nu se mai acordă derogări nimănui (desigur, pe criterii obiective) de la reglementările în materie de urbanism, este nelcgal ca, totuşi, anumite peersoane să fie privilegiate şi să beneficieze de asemenea derogări.
